2012_GR_01060 - Omgeving Centraal Station. Kievit fase II - Realisatie openbaar domein. Samenwerkingsovereenkomst ontwikkelaar - Goedkeuring

AG Stadsplanning heeft binnen haar meerjarenbegroting middelen voorzien voor de gunning van de volledige studieopdracht voor het ontwerp en uitvoeringsdossier van de publieke ruimte binnen Kievit fase II.

De samenwerkingsovereenkomst regelt de financiële bijdrage van de private ontwikkelaar:
(a) in de kostprijs van de tunnel in de Van Immerseelstraat, die gedeeltelijk door de stad geprefinancierd werd.
(b) in de kostprijs van de aanleg van het openbaar domein in verhouding tot de m² die door hem gerealiseerd worden.

Het besluit omvat de goedkeuring van een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG Stadsplanning en een private partij (ontwikkelaar). De gemeenteraad is bevoegd in overeenstemming met artikel 42 van het Gemeentedecreet.

Regierol AG Stadsplanning in Kievit fase II 
De omgeving van het Centraal Station wordt in het strategisch ruimtelijk structuurplan (s-RSA) aangeduid als strategische ruimte. Dit wil zeggen dat de stad in dit gebied een actieve rol wil spelen door een gericht ruimtelijk beleid te voeren. Binnen deze strategische ruimte is Diamantwijk-Kievitwijk aangeduid als strategisch project.

Op 10 maart 2006 (jaarnummer 2612) besliste het college om in het gebied Kievit fase II een regierol op te nemen en een stadsontwerp ‘Kievit fase II’ op te maken. Op 31 augustus 2007 (jaarnummer 10900) gaf het college opdracht aan het gemeentebedrijf planningscel voor het globale projectleiderschap van de stedenbouwkundige en planmatige ontwikkeling van het stadsontwerp Kievit Fase II. 

Volgens de beheersovereenkomst van AG Stadsplanning (gemeenteraadsbesluit 1327 van 23 juni 2008) is de regie van het gebiedsgerichte geïntegreerde programma Omgeving Centraal Station een van de kerntaken van AG Stadsplanning. 

Ontwerpwedstrijd openbaar domein Kievit fase II resulteert in aanstelling ontwerpteam
Op 27 januari 2012 werd het GRUP Kievit fase II definitief vastgesteld door de Vlaamse regering.
Aansluitend werd op 30 maart 2012 door de raad van bestuur van AG Stadsplanning een ontwerpwedstrijd voor de nieuwe groene publieke ruimte Kievit fase II uitgeschreven. Er zijn ondertussen 5 ontwerpers geselecteerd. Op 2 oktober is er jury en nadien wordt de opdracht ter gunning voorgelegd. Medio 2014 kan er in principe gestart worden met de aanleg van het nieuwe openbaar domein.

Ontwikkeling bouwzone III tegen 2014
Kairos Residential Properties nv is houder van een optie tot aankoop van de grond, vandaag eigendom van FIF-FSI, gelegen binnen de contouren van het GRUP Kievit II. Op dit perceel bevinden zich de bouwzones IIb en III. De rest van dit perceel is bestemd als groene publieke ruimte. Kairos Residential Properties nv diende op 6 juli 2012 een aanvraag in voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning voor een bouwproject in bouwzone III voor de realisatie van onder meer kantoren voor Electrabel - GDF Suez en een 30-tal woningen. In het voorjaar van 2014 zal bouwzone III voltooid worden. Indien een afnemer gevonden wordt, zal bouwzone IIb nadien ook door Kairos Residential Properties nv ontwikkeld worden.

Ambitie: aanleg openbaar domein in maximum 2 fasen afgestemd op realisatie bebouwing
Het gebied Kievit fase II bestaat volgens het GRUP zowel uit bouwzones als uit ruimte bestemd voor de inrichting van een publieke groene ruimte. Bovendien bepaalt het GRUP dat de gehele publieke ruimte als één geheel moet worden ontworpen. Nu de timing van de realisatie van bouwzone III, langs de Plantin Moretuslei, concreet wordt, is het belangrijk dat het openbaar domein aansluitend op de bebouwing kan gerealiseerd worden. Enkel zo ontstaat een afgewerkt, representatief en bereikbaar geheel.

Doordat de bouwprojecten binnen Kievit fase II elk hun eigen snelheid kennen, gebeurt de heraanleg van het totale openbaar domein gefaseerd. De fasering, en zo ook de hinder voor de omgeving, gebeurt in maximum 2 delen.

• Het noordelijk deel loopt vanaf het Kievitplein tot voorbij bouwzone IIa. De aanleg van dit deel gebeurt zodra de stad eigenaar is van alle nodige terreinen. Hiervoor dient de stad nog een aantal percelen te verwerven.
• Het zuidelijk deel loopt daarbij vanaf de Van De Nestlei tot voorbij bouwzone IIb.

Het zuidelijk deel van het projectgebied Kievit II wordt daarbij als eerste gerealiseerd en het noordelijk deel in een tweede fase. Om te kunnen starten met deze eerste fase dient de bouw van bouwzone IIb en III voldoende ver gevorderd te zijn. Zo kan het openbaar domein degelijk aangewerkt worden tegen de nieuwe bebouwing en worden beschadigingen van het nieuwe openbaar domein rond de bouwput vermeden.

Doordat bouwzone III sneller gerealiseerd wordt dan IIb is er een tijdelijk inrichting rondom bouwzone III nodig.  Kairos Residential Properties nv staat in voor deze tijdelijk kwaliteitsvolle inrichting.  

Samenwerkingsovereenkomst regelt financiële bijdrage ontwikkelaar en overdracht openbaar domein 
Een groot deel van het perceel van Kairos Residential Properties nv is volgens het GRUP bestemd als groene publieke ruimte. AG Stadsplanning stelt een ontwerper aan die belast wordt met de volledige studieopdracht van het openbaar domein. De financiële bijdrage van de ontwikkelaar aan het openbaar domein wordt vastgelegd in de overeenkomst op basis van de perceelsgrootte van zijn terrein en de eenheidsprijs van de aanleg van het nieuwe openbaar domein en dit in verhouding tot het programma dat hij hierop per bouwzone kan ontwikkelen. Daarnaast wordt vastgelegd dat na oplevering van de werken het openbaar domein kosteloos wordt overgedragen aan de stad. AG Stadsplanning maakte hiertoe in samenspraak met de andere stadsdiensten een samenwerkingsovereenkomst op met de ontwikkelaar. Deze samenwerkingsovereenkomst wordt nu ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad.

Door de projectspecifieke elementen die betrekking hebben op onder meer de aansluiting van een ondergrondse parking die deels onder het openbaar domein zal liggen, is het niet mogelijk gebruik te maken van de door de gemeenteraad goedgekeurde modelovereenkomst voor het uitvoeren van infrastructuurwerken in verkavelingen en projectontwikkelingen (gemeenteraad 25 mei 2009, jaarnummer 957).

Samenwerkingsovereenkomst regelt financiële bijdrage ontwikkelaar op tunnel Van Immerseelstraat
In het GRUP is bepaald dat een ondergrondse parking in het project van Kairos nv enkel kan ontsloten worden via de reeds bestaande tunnel in de Van Immerseelstraat. Deze tunnel werd gedeeltelijk door de stad geprefinancierd. Volgens de eerder overeengekomen multipartijenovereenkomst Kievit (originele beslissing gemeenteraad 29 november 2004, jaarnummer 2254 - later verschillende malen aangepast tot 25 juni 2007, jaarnummer 1503) is de ontwikkelaar hiervoor een bijdrage verschuldigd aan de stad, evenredig met het aandeel in het totale aantal parkeerplaatsen. Ook deze bijdrage is vastgelegd in de voorliggende overeenkomst.