2012_CBS_05392 - Louisalei 7, Hoboken. Gravenhof - Renovatie en uitbreiding tot cultuurcentrum. Bestek PO/2005/6031. Voorontwerp. Vastlegging krediet voor ereloon - Goedkeuring

De uitgave van 191.369,80 EUR, inclusief btw, kan verrekend worden op het investeringsbudget 2012. Er is voldoende krediet beschikbaar.

Artikel 57 §3,4° van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005 stelt dat het college bevoegd is voor het voeren van de gunningsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten.

Ontwerp

Het architectenbureau voorziet een grondige bouwfysische renovatie en functioneel geschikt maken van de 2 bestaande gebouwen op het terrein: zowel gebouw als inrichting zullen voldoen aan hedendaagse comfort- en energieprestaties.

• het ‘kasteel’ zelf zal een divers scala aan functies herbergen, onder meer administratieve lokalen (werkplekken en economaat voor de medewerkers binnen het cultuurcentrum), het café (toog, digipunt, tafeltjes) en receptieve functies (vergaderlokalen met berging voor verenigingen, knutselatelier, multimedialokaal en kookklas), bergingen (nutsvoorzieningen, sanitair en drankenopslag);
• het ‘koetshuis’ wordt in gebruik genomen als opslagruimte van technisch materiaal voor de theaterzaal, aansluitend bij de buitenruimte voor laden en lossen van goederen van externe gezelschappen.

Naast de twee bestaande gebouwen wordt een nieuw bakstenen architecturaal volume opgetrokken waarin de polyvalente theaterzaal voorzien wordt. De zaal wordt uitgerust met een uitschuifbare tribune voor 154 zitplaatsen en de nodige theaterinfrastructuur voor optimaal verloop van culturele voorstellingen, maar ook multifunctioneel gebruik door verschillende verenigingen is mogelijk. De toegang tot de theaterzaal verloopt via een glazen gang die in uitkraging aan het theatervolume hangt: door deze ingreep, gecombineerd met een specifieke wijze van uitvoering van fundering voor de theaterzaal met damwanden, wordt de wortelzone van de bestaande grote bomen volledig gevrijwaard.

De verbinding tussen deze 3 entiteiten, oud en nieuw, wordt gevormd door een glazen volume gelegen op een verhoogde plint. Deze verhoging is een bewuste keuze van de ontwerpers: architecturaal geeft het een lichtere impressie ten aanzichte van de parkomgeving, functioneel bevordert het een toegankelijke verbinding tussen de verschillende gebouwdelen voor alle gebruikers. In deze transparante tussenruimte wordt de foyer voorzien: deze vormt het hart van het cultuurcentrum: de bezoeker vindt hier het onthaal, de ruimte om af te spreken met medegebruikers voor de start van een activiteit in het cultuurcentrum of een plek om na te praten na een voorstelling of zelfs kleinschalige activiteiten te organiseren.

Met het oog op een verhoogde polyvalentie zonder hiervoor het volume van de theaterzaal te hoeven vergroten, wordt door de ontwerpers tevens voorzien om de wand tussen polyvalente theaterzaal en foyer mobiel te maken: op deze wijze kan een evenement georganiseerd worden waarin zowel de nieuwbouw zaal, het foyervolume en het café in het kasteel simultaan bespeeld worden. Het ontwerp draagt hierdoor, ondanks zijn compacte opvatting opgelegd door de context waarbinnen gewerkt moet worden, een grote polyvalentie in zich met talrijke mogelijkheden voor personeel, gebruikers en bezoekende gezelschappen.

Bovenstaande in acht genomen, beantwoordt het voorontwerp van het architectenbureau Poponcini & Lootens aan het opgestelde programma van eisen dat tot stand gekomen is in samenspraak met de toekomstige gebruiker (de bedrijfseenheid cultuur, sport en jeugd): zowel de functies specifiek bestemd voor jeugd, als de latere werking van het gebouw als cultuurcentrum worden op passende wijze vertaald tot één coherent architecturaal geheel. Het ontwerp past binnen de krijtlijnen uitgezet door het Harmonisch Park- en Groenbeheerplan, biedt een antwoord op de ambitie van het college om ook het koetshuis op een zinvolle wijze te integreren binnen de plannen en komt maximaal tegemoet aan de bezwaren en opmerkingen van omwonenden geformuleerd tijdens de hoorzittingen en het openbaar onderzoek gevoerd naar aanleiding van het vorige ontwerp.

Op basis van de ingediende documenten, adviseert de bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud het voorontwerp goed te keuren en opdracht te geven aan Poponcini & Lootens tot de opmaak van de vergunningsaanvragen en het bestek en dit volgens de voorwaarden zoals verder in de tekst vermeld met betrekking tot budgettering en raming.

Voorbespreking

Het voorontwerp van het cultuurcentrum kwam tot stand in overleg met volgende betrokken instanties, waarbij hun advies en bemerkingen ter harte genomen werden om te komen tot een gebouw dat zich op een waardevolle manier inplant in zijn omgeving en bescheiden omgaat met het bestaande patrimonium:

• de dienst stadsontwikkeling/stedenbouwkundige vergunningen en Ruimtelijke Ordening Vlaanderen (respectievelijk advies en toekennen stedenbouwkundige vergunning);
• de dienst stads- en buurtonderhoud/groen- en begraafplaatsen en agentschap Natuur en Bos (inpassing van het ontwerp op basis van goedgekeurd HPG binnen parkomgeving);
• de dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg en agentschap Onroerend Erfgoed Vlaanderen (gebouwen opgenomen in Inventaris van Waardevol Erfgoed);
• de dienst stadsontwikkeling/stadsbouwmeester en welstandscommissie (waarborgen architecturale kwaliteit van het ontwerp);
• de dienst stadsontwikkeling/mobiliteit (bespreking mobiliteit en parkeren in onmiddellijke omgeving)
• brandweer (doorlichting ontwerp met oog op preventie);
• centrum voor toegankelijkheid provincie Antwerpen (toegankelijkheid van een publiek gebouw door iedereen)
• gemeenschappelijke dienst voor preventie (arbeidswetgeving en tewerkstelling van personeel in stedelijk patrimonium).

Hoorzitting en infovergadering bewoners

Een cultuurcentrum wordt in de eerste plaats gebouwd voor de burger. Uitgangspunt hierbij is dan ook een project op maat van de eindgebruiker, waarbij inspraak en participatie essentiële begrippen zijn. Met het oog hierop werd betreffend voorontwerp, na een voorafgaande toelichting aan het districtscollege op 23 augustus 2011, voorgelegd aan de bewoners van Hoboken in een infovergadering op 5 oktober 2011.

De opmerkingen werden maximaal verwerkt door de ontwerpers en zullen verder gedetailleerd worden om uiteindelijk te resulteren in de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. 

Budgettering

Voor de realisatie van de verbouwing, herbestemming en uitbreiding van kasteel Gravenhof werden volgende budgetten voorzien:

Bedrijfsenheid patrimoniumonderhoud adviseert binnen dit budget:

• 5% te voorzien voor ontwerpmarge, waardoor nog niet nader bepaalde kosten in de elementenraming voor het voorontwerp opgenomen kunnen worden: onvoorziene gebreken in bestaande (grondig te renoveren) gebouwen, bijkomende studies en bouwkosten voor stabiliteit,…;
• 10% te voorzien voor overschrijding van vermoedelijke hoeveelheden na aanbesteding en prijsherzieningen tijdens het bouwproces. 

Het netto bouwbudget voor dit project kan vervolgens op basis van het beschikbare krediet geraamd worden op 2.544.614,32 EUR (exclusief btw, erelonen, prijsherzieningen en ontwerpmarge). 

Raming

De raming voor het voorontwerp kan als volgt samengevat worden (alle bedragen exclusief btw):

Binnen deze raming zullen bij uitwerking van het aanbestedingsdossier volgende posten opgenomen worden als voorwaardelijke gedeelten (alle bedragen exclusief btw):

Bovengenoemde posten kunnen in voorkomend geval geschrapt en gefaseerd worden naar een afzonderlijke aanbesteding. Deze afweging zal gemaakt worden in functie van de inschrijvingsprijzen bij aanbesteding in verhouding tot de beschikbare kredieten op dat ogenblik en bijkomend voorzien worden als investeringskrediet. 

Volgende posten zijn niet inbegrepen in bovenstaande raming en zullen via afzonderlijke budgetten gefinancierd worden: kunstintegratie, los meubilair en losse inrichting theaterzaal, signalisatie, audiovisuele uitrusting van leslokalen, ICT-apparatuur, heraanleg park en vijverpartij.

 Vastlegging ereloon

Op basis van de huidige raming wordt het totale ereloon voor de werken voorlopig geraamd op 385.300,47 EUR exclusief btw (466.213,57 EUR inclusief btw).

Er dient 20 % van dit geraamde ereloon betaald te worden bij goedkeuring van het voorontwerp. Dit komt neer op 77.060,09 EUR exclusief btw (93.242,71 EUR inclusief btw). Hiervoor werden reeds voldoende kredieten vastgelegd bij de aanvang van het project. 

Om de continuïteit van de betalingen te garanderen voor de samenstelling van de volgende dossiers (opmaak vergunningen en aanbestedingsdossier) van dit project dient een bedrag van 191.369,80 EUR bijkomend vastgelegd te worden.

Parkeren en mobiliteit

De bouw van een cultuurcentrum met theaterzaal brengt mogelijk een verhoogde mobiliteit in deze buurt in Hoboken met zich mee. In het kader van de samenstelling van een dossier voor de milieuvergunningsaanvraag wordt gevraagd te onderzoeken welke impact de exploitatie zal hebben op zijn omgeving inzake verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte en hierop een passend antwoord te formuleren om overlast naar de buurt tot een minimum te kunnen beperken.

Om de groene omgeving rond het Gravenhof maximaal te vrijwaren worden behalve fietsenstallingen voor bezoekers in de aanleg van het terrein zelf enkel de wettelijk noodzakelijke parkeerplaatsen voorzien voor mindervaliden en een minimum aantal plaatsen met gedeeld gebruik voor artiesten of personeel. Met het oog op optimaal aanwenden van beschikbare parkeerruimte in de nabije omgeving wordt een medegebruik voorgesteld van de parking van het aanpalende vrijetijdscomplex ExtraTime (40-tal staanplaatsen). Hierover werden in het verleden door AG VESPA met de eigenaars van deze zaak reeds informele gesprekken gevoerd rond praktische en financiële voorwaarden.

Met het oog op de aanvraag van een milieuvergunning en stedenbouwkundige vergunning voor het Cultuurcentrum Hoboken is het essentieel dat afspraken hierover geformaliseerd worden in een huurovereenkomst met als opschortende voorwaarde de realisatie van het project.

Heraanleg van park Gravenhof in overeenstemming met Harmonisch Park- en Groenbeheerplan (HPG)

Naar aanleiding van het negatieve advies van agentschap Natuur en Bos, werd in opdracht van de stad Antwerpen een Harmonisch Park- en Groenbeheerplan (HPG) opgemaakt voor het groene domein rond kasteel Gravenhof. Behalve het uitzetten van contouren waarbinnen het terrein ontwikkeld kan worden voor bebouwing (in deze Cultuurcentrum Gravenhof), worden er in een tweede luik ook aanbevelingen gedaan voor de opwaardering van het park: dit vormt de basis voor het HPG. Een derde deel binnen het HPG stelt een cyclisch beheersplan op eens de heraanleg een feit is.

Het HPG stelt dat op dit moment in het park erg weinig jonge bomen in het park voorkomen. Om een duurzaam bomenbestand te creëren, is het sterk aan te raden om oudere, ongezonde bomen systematisch te vervangen en dus op plaatsen waar veroudering van het park voorkomt meer jonge bomen aan te planten. Verder wordt gesteld dat het park zowel naar aanleg van paden, borders, gazons, verlichting, de vijverpartij,… een eerder verwaarloosde indruk geeft en nood heeft aan een grondige opfrisbeurt.

Het districtscollege gaf bij de definitieve goedkeuring van het eindrapport voor HPG (districtsbesluit 31 mei 2011, jaarnummer 2489) de opdracht tot het opnemen van een minimaal budget van 120.000,00 EUR in de meerjarenplanning van het district Hoboken voor de heraanleg van het park.

De opmaak van een ontwerp voor deze heraanleg en opwaardering van het park valt buiten de scope van het bouwkundig project ter realisatie van Cultuurcentrum Gravenhof en valt derhalve buiten de opdracht van het extern studiebureau Poponcini & Lootens. Het is evenwel aan te bevelen om de aanleg van het park af te stemmen op de nieuwe functie voor het Gravenhof en hiervoor een ontwerp op te maken dat verder bouwt op de aanbevelingen in het HPG. Vanwege de lange doorlooptijd tussen het toekennen van de ontwerpopdracht en de uiteindelijke uitvoering van dergelijk aanlegplan, dient de opdracht hiertoe parallel te verlopen met het traject voor de bouwwerken aan kasteel Gravenhof.

Bestemmingswijziging park door opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)

Planologisch is heel het domein Gravenhof woongebied. Omdat de vrees bestaat dat door deze bouwplannen het buurtpark geheel of gedeeltelijk zal verdwijnen of zal gebruikt worden als parking dringt de districtsraad met zijn besluit van 15 december 2008 (jaarnummer 1602) er bij het college op aan om de bestemming van het gebied Gravenhof, Louisalei 7, 2660 Hoboken, zo spoedig mogelijk en officieel te wijzigen van woonzone in parkgebied.

In navolging van deze vraag werd door de stad Antwerpen de procedure opgestart voor de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) waarin deze bestemmingswijziging geformaliseerd wordt. Op 19 december 2008 (jaarnummer 16346) werd hiervoor de procesnota goedgekeurd door het college. Met het oog op de recente aanpassing van het voorontwerp door Poponcini & Lootens, dient ook de verdere opmaak van het RUP hierop aangepast te worden en verder uitgewerkt te worden tot goedkeuring door de hogere overheid.