2012_CBS_05211 - Decreet betreffende het grond- en pandenbeleid - Gemeentelijk reglement Sociaal Wonen - Goedkeuring

Artikel 4.1.9 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, zoals gewijzigd door het decreet van 23 december 2011 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid en van diverse bepalingen van andere decreten die betrekking hebben op het grond- en pandenbeleid stelt dat de gemeenteraden een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen kunnen vaststellen, met dezelfde rechtskracht en bindende waarde als een stedenbouwkundige verordening. De opmaak van het reglement is niet onderworpen aan de bijzondere vormen en goedkeuringsvereisten die gelden in hoofde van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen.

Artikel 57 §1 van het Gemeentedecreet bepaalt dat het college de besluiten van de gemeenteraad voorbereidt. Artikel 42 §3 van het Gemeentedecreet stelt dat de gemeenteraad de gemeentelijke reglementen vaststelt.

Aanleiding

Op 27 maart 2009 keurde de Vlaamse regering het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid goed. Dit decreet trad in werking op 1 september 2009. Het decreet verplicht gemeenten om een sociaal en bescheiden woonaanbod te realiseren door het opleggen van een sociale en bescheiden last in bouw- en verkavelingsprojecten vanaf een bepaalde grootte.

Het decreet werd nadien verschillende keren gewijzigd door:

• decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010;
• decreet van 9 juli 2010 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid;
• decreet van 23 december 2011 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid en van diverse bepalingen van andere decreten die betrekking hebben op het grond- en pandenbeleid.

Het decreet van 27 maart 2009 geeft de gemeenten de mogelijkheid een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen vast te stellen, met dezelfde rechtskracht en bindende waarde als een stedenbouwkundige verordening. Waar het decreet werkt met vorken te realiseren aandeel sociaal wonen, kan het gemeentelijk reglement marges of concrete percentages sociaal woonaanbod omvatten die in elk van de verkavelingsprojecten en bouwprojecten verwezenlijkt moeten worden. Het gemeentelijk reglement kan onderscheiden percentages vastleggen voor de verwezenlijking van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. Het omvat desgevallend de objectieve en pertinente motieven op grond waarvan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een vergunning afwijkingen in min kan toestaan op de normering.

Sinds de decreetswijziging van 23 december 2011 is onder meer het toepassingsgebied van de normen sociaal en bescheiden woonaanbod verder afgebakend ten aanzien van projecten met zorgvoorzieningen en projecten met studentenhuisvesting en werd de mogelijkheid ingevoerd om in gemeenten met een sociaal woonaanbod van ten minste tien procent, soepeler om te gaan met de sociale lasten. De stad kan, door middel van een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen, afzien van het opleggen van een percentage sociaal woonaanbod voor verkavelingsprojecten en bouwprojecten die aan bepaalde, in het decreet vastgelegde, voorwaarden voldoen – zolang uiteraard de stad beschikt over een globaal sociaal woonaanbod van ten minste tien procent. De voorwaarden dienen geconcretiseerd te worden in het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen. Het wijzigingsdecreet voorziet eveneens in de mogelijkheid om tot 30 juni 2013 gemeentelijke overeenkomsten en verbintenissen van vóór 1 september 2009 te honoreren en zodoende af te wijken van de normen sociaal en bescheiden woonaanbod.

Context

Volgens de nulmeting van het decreet grond- en pandenbeleid beschikt de stad Antwerpen op 1 januari 2008 over 10,19% sociaal woonaanbod op haar grondgebied waarvan 10,13% sociale huurwoningen en 0,06% sociale koopwoningen.

De stad Antwerpen kreeg een bijkomend objectief opgelegd (Bindend Sociaal Objectief) van 1.519 sociale koopwoningen en 44 sociale kavels tegen 31 december 2020, zoals goedgekeurd op de gemeenteraad van 25 januari 2010 (jaarnummer 22). De stad Antwerpen voldoet reeds aan het objectief sociale huurwoningen, namelijk 9%, en kreeg hiervoor vanuit Vlaanderen dan ook geen bijkomend objectief opgelegd.

Op 10 november 2011 keurde de Vlaamse regering het besluit goed dat de nadere regels omvat voor de opvolging van de realisatie van het bindend sociaal objectief en het percentage sociaal woonaanbod, en de methodologie en criteria bepaalt voor de uitvoering van een voortgangstoets. De voortgangstoets zal elke twee jaar plaats vinden en zal de eerste maal georganiseerd worden in 2012.

De stad Antwerpen onderschrijft de doelstellingen van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid; elk (groter) bouw- of verkavelingsproject hoort een aanbod bescheiden en sociaal wonen te bevatten. Op die manier is er steeds een gevarieerd woningaanbod, met een sociaal aanbod, een betaalbaar (compact) aandeel en een marktgericht aandeel. Tegelijk wordt op die manier ook een aanbod gerealiseerd in andere gebieden dan enkel in het stedelijk gebied. Daardoor wordt het sociaal aanbod in de agglomeratie billijker gespreid. Daarom schaart het stadsbestuur zich achter de visie van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid, met name betaalbaar wonen voor iedereen en gespreid over alle projecten in Vlaanderen.

Het bestuursakkoord 2007-2012 stelt nadrukkelijk dat de stad Antwerpen een aangename stad wil zijn voor gezinnen in alle mogelijke samenstellingen. Het stadsbestuur wil daarom blijven ijveren voor een gevarieerd aanbod met betaalbare en kwaliteitsvolle woningen voor al deze mensen.

De stad Antwerpen voert het woonaanbod op met grote projecten voor stadsvernieuwing (Eksterlaar, Neerland, Cadix, 't Groen Kwartier, Groen Zuid, Nieuw Zuid, Nieuw Zurenborg, ….). In deze projecten werd steeds een aandeel betaalbaar en/of sociaal wonen verankerd. Het stadsbestuur hanteert daarbij voor zichzelf een vuistregel van 25% sociaal woningaanbod (15% huurwoningen en 10% sociale koopwoningen).

Maar ook private ontwikkelingen dragen bij tot een bijkomend aanbod woningen. Met de goedkeuring van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid, krijgt het stadsbestuur een instrument in handen om de sociale last wettelijk te kunnen afdwingen, ook in kleinere projecten en in private initiatieven.

Het decreet grond- en pandenbeleid is immers van toepassing op:

• verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten;
• groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden;
• de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden;
• verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden zoals vermeld hierboven en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.

Het decreet legt voor deze projecten een sociale last op van 10-20% voor gronden in eigendom van natuurlijke of rechtspersonen en 20-40% voor gronden in eigendom van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen.

Verdeelsleutels

Door middel van de opmaak van een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen, kan de stad Antwerpen de normen van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid afstemmen op de lokale noden en prioriteiten, binnen de marges van het decreet, en er voor zorgen dat de afspraken en verdeelsleutels die in het verleden werden gehanteerd bij de uitvoering van de stadsvernieuwingsprojecten niet in het gedrang komen.

Voor gronden in eigendom van natuurlijke personen of rechtspersonen, wordt voor het bepalen van de sociale last een onderscheid gemaakt naar de grootte van het project. Voor kleine projecten (minder dan 50 woongelegenheden) wordt de sociale last vastgelegd op 10%. Dit is het minimum percentage vanuit het decreet, dat op dit moment (voor de inwerkingtreding van het reglement) ook wordt gehanteerd door de dienst Stedenbouwkundige Vergunningen. Voor grote projecten wordt de sociale last vastgelegd op 20%. Deze grotere projecten doen op deze manier mee een inspanning om het sociaal woonaanbod binnen de stad Antwerpen te verhogen of minstens op peil te houden.

Voor gronden in eigendom van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen, wordt de sociale last vastgelegd op 25%, in navolging van een aantal stadsvernieuwingsprojecten zoals bijvoorbeeld 't Groen Kwartier, de Cadixwijk en Groen Zuid. Op deze manier volgt de stad Antwerpen de visie van de decreetgever dat publieke overheden een voorbeeldfunctie vervullen in het realiseren van een aanbodsverruiming van het sociaal woonaanbod.

Het college kan op vraag van de verkavelaar, bouwheer of uit eigen beweging een vermindering van de sociale last toestaan indien de bouwheer of verkavelaar een inspanning levert om extra openbare buitenruimte te voorzien. Op die manier kan tegemoet gekomen worden aan het probleem van de schaarse open (al of niet groene) ruimte binnen de stad Antwerpen. De vermindering kan nooit tot gevolg hebben dat een percentage wordt verwezenlijkt dat lager is dan de helft van het in het reglement vastgelegde percentage.

Wat het verplicht aandeel bescheiden wonen betreft – lees: het opleggen van compacte wooneenheden in functie van betaalbare woningen – stelt zich in de stad geen taakstelling. De markt bouwt immers in Antwerpen reeds voldoende bescheiden wooneenheden.

Sociale mix

Het decreet mag dan al een verplicht aandeel sociaal wonen opleggen in elk (groter) project, daarmee is echter een generieke maatregel uitgewerkt die wars is van elke lokale context. In de stad Antwerpen zijn er immers gebieden waar een hoge concentratie bestaat van sociale woningen en kennen andere stadsdelen dan weer weinig of geen sociale woningen. Het bestuursakkoord 2007-2012 stelt dat de stad Antwerpen sociale segregatie in het wonen bestrijdt en streeft naar sociale vermenging door sociale woningen, betaalbare huizen en duurdere woningen zoveel mogelijk te mengen.

Door middel van de opmaak van een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen, kan de stad Antwerpen de normen van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid afstemmen op de lokale context, binnen de marges van het decreet, en er voor zorgen dat een billijke sociale mix wordt gerealiseerd. Om die sociale mix te behouden, ziet de stad Antwerpen daarom af van het opleggen van een sociale last voor projecten gelegen in een omgeving met reeds meer dan 25% sociale woningen. De omgeving wordt gedefinieerd als het gebied gelegen tussen de buitengrenzen van het projectgebied en een afstand van 400 meter in vogelvlucht ten opzichte van deze buitengrenzen. 400 meter is de afstand die reeds binnen stadsdiensten gehanteerd wordt voor het berekenen van tekorten van functies op buurtniveau. Voor grote projecten met meer dan 1.000 woningen wordt deze afstand verdubbeld van 400 meter naar 800 meter omdat deze projecten een impact hebben op een ruimere omgeving. Er wordt geen rekening gehouden met gebieden die zijn afgesloten door ruimtelijke barrières zoals opgesomd in het reglement, omwille van de beperkte invloed.

Grondgebonden woningen

Naast het vastleggen van de verdeelsleutels en het verankeren van een billijke sociale mix wil het stadsbestuur ook het aanbod rijwoningen (de zogenaamde ‘grondgebonden woning’) beschermen, bestendigen en versterken. Het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid legt een sociale last op appartementsgebouwen waarbij minimum 50 appartementen worden gecreërd. Bij gemengde projecten waarbij zowel grondgebonden woningen als appartementen worden voorzien, is het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van toepassing vanaf 10 woongelegenheden. Om te blijven stimuleren dat er voldoende grondgebonden woningen gebouwd worden, trekt de stad Antwerpen daarom deze grens op van 10 naar 20 woongelegenheden.

Studentenhuisvesting

Om tenslotte de bouw van studentenkamers niet te hypothekeren, ziet de stad Antwerpen eveneens af van het opleggen van een sociale last voor projecten voor de bouw van studentenkamers. Bijkomende reden hiervoor is de huidige onduidelijkheid van de wetgeving omtrent de concrete invulling van de sociale last binnen studentenhuisvesting.

Voetnoot

Deze drie vrijstellingen (in functie van de sociale mix, meer rijwoningen en studentenhuisvesting) kunnen slechts worden toegestaan zolang de stad Antwerpen over een sociaal woonaanbod van minstens 10% beschikt, zoals vastgesteld door de Vlaamse regering, afdeling Woonbeleid. De stad Antwerpen dient er over te waken dat het aandeel sociale woningen binnen de stad niet onder de 10% zakt en dus omzichtig om te springen met de mogelijkheid om criteria op te nemen in het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen op basis waarvan vrijstellingen kunnen worden toegestaan.

Het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen is opgemaakt in nauwe samenwerking met de dienst Stadsontwikkeling/Ruimte Mobiliteit/Ruimtelijk Beleid en na gesprekken met verschillende stadsdiensten en externe diensten (Stadsontwikkeling/Vergunningen/Gemeentelijk Stedenbouwkundig Ambtenaar, AG Stadsplanning, AG Vespa, Bestuurszaken/Juridische dienst, Sociale Huisvestingsmaatschappijen).