2011_CBS_17060 - Renovatie Neerhoeve - DBFM-constructie via AG VESPA, financieringsvoorstel - Goedkeuring

Volgens artikel 2 c van het addendum aan de samenwerkingsovereenkomst tussen stad Antwerpen en AG VESPA kan AG VESPA met het oog op de uitvoering van vastgoedtransacties en – projecten, op vraag van het college met bedrijfseenheden of verzelfstandigde entiteiten een specifieke klantenrelatie aangaan. De opvolging en uitvoering van de opdrachten worden uitgewerkt binnen een mandaatsysteem, gekoppeld aan een transparante rapportage. De samenwerking tussen AG VESPA en de specifieke klant maakt het voorwerp uit van een aparte overeenkomst.

Op 29 februari  2008 (jaarnummer 2183) nam het college kennis van het rapport “Finaal actieplan met betrekking tot de huisvesting van groen en begraafplaatsen”, opgemaakt door nv Connectimmo in opdracht van de bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud. In dit rapport werd voorgesteld de huidige stelplaatsen te centraliseren volgens een aantal clusters nabij de grote parken.
Voordelen centralisatie:

• optimalisatie patrimonium (zie bestuursakkoord);
• rationalisatie werking groendienst;
• verlaten beschermd parkgebied.

Concreet moesten de volgende locatieonderzoeken worden opgestart:

• centrale cluster (Nachtegalenpark, Kielpark, Albertpark, Stadspark,…) noordelijke cluster 1 (Park Spoor Noord);
• noordelijke cluster 2 (Veltwijckpark, De Bist, Hagelkruispark,…);
• zuidelijke cluster (Domein Schoonselhof, Sorghvliet,…).

In het masterplan groen en begraafplaatsen werd voor de zuidelijke cluster de centralisatie van volgende stelplaatsen voorgesteld:

• Fort 8 (HO);
• Schoonselhoflei (HO);
• Neerhoeve (WI);
• Kasteel Schoonselhof (WI).

Op 9 mei 2008 (jaarnummer 5519) keurde het college de samenwerkingsovereenkomst stad Antwerpen/AG VESPA addendum goed.

In het kader van de mogelijke totaalaanpak die AG VESPA kan bieden bij het realiseren van vastgoed- en bouwprojecten werd gevraagd de haalbaarheid van het project te onderzoeken, waarbij zeker ook zou gefocust worden op een alternatieve financieringswijze.

Op 29 oktober 2010 (jaarnummer 13107) keurde het college het masterplan Schoonselhof goed. Hierbij werd opdracht gegeven aan AG VESPA om voor de Neerhoeve een subsidie- en restauratiedossier met het oog op erfpacht uit te werken dat de financiële gevolgen van de bestemming als stelplaats in beeld brengt en om uit te zoeken of er beroep kan gedaan worden op Europese fondsen.

Op 24 december 2010 (jaarnummer 16350) nam het college kennis van de haalbaarheidsstudie opgemaakt door AG VESPA en keurde het het college goed dat voor de renovatie van de Neerhoeve een samenwerkingsovereenkomst met AG VESPA wordt aangegaan waarin de volledige ontwikkeling aan AG VESPA wordt gedelegeerd. 

Na bespreking van de haalbaarheidsstudie werd geopteerd voor scenario 1B waarbij dit scenario uitgebreid wordt met de niet-commerciële functies uit scenario 2:
a. vzw Grafzerkje – deze hebben 1 lokaal nodig, een soort magazijn/lapidarium;
b. makelaarskantoor – 1 lokaal dicht verweven met onthaal en backoffice van de dienst  begraafplaatsen;
c. voor de “sociale tewerksteller”, op dit moment Levanto, wil de groendienst graag zijn sanitaire ruimtes en de refter ter beschikking stellen. Eventueel kunnen ze ook een stuk terrein ter beschikking stellen voor opslag grondstoffen.

Op basis van het financieel model opgesteld door AG VESPA rond het uitgebreide scenario 1B (zie samenvattende presentatie in bijlage 1 en rekenmodel in bijlage 2) heeft de bedrijfseenheid stads- en buurtonderhoud bekeken wat de toekomstige budgettaire impact zou zijn. De samenvattende tabel van deze berekening wordt opgenomen als bijlage 3.

Het financiële model vertrekt vanuit een door de bedrijfseenheid stads- en buurtonderhoud aan AG VESPA te betalen 'gemoduleerde' huur of beschikbaarheidsvergoeding. Uitgangspunten hierbij zijn dat:
- alle kosten in alle fases omgezet worden naar huur;
- de beschikbaarheidsvergoeding beperkt zal fluctueren;
- AG VESPA het hele traject faciliteert;
- AG VESPA geen extra winsten doorrekent;
- mogelijke financiële risico's ten laste van de bedrijfseenheid stads- en buurtonderhoud vallen (per fase wordt een financiële prognose opgesteld).

Het financieel model uitgewerkt door AG VESPA loopt over een periode van 35 jaar (2011-2046) waarbij de eigenlijke investering all-in wordt gespreid over drie jaar (het door AG VESPA voorziene investeringsbedrag bedraagt 5.031.010,00 euro). Hier staat een beschikbaarheidsvergoeding tegenover van 253.839,00 euro per jaar (basis 2011, jaarlijks geïndexeerd aan 1,9 procent, te betalen van 2015). Bij de vaststelling van de beschikbaarheidsvergoeding werd door AG VESPA uitgegaan van het verkrijgen van een restauratiepremie ten bedragen van 1.000.000,00 euro.

Het DBFM traject staat voor ‘design, build, finance, maintain’. Onder ‘design’ wordt alles begrepen wat betrekking heeft op het ontwerp, het onderzoek van de haalbaarheid en de aanstelling van de architect. ‘Build’ heeft betrekking op alles wat te maken heeft met het bouwen en de aanstelling van de aannemer(s) van ontmantelingswerken tot oplevering. ‘Finance’ is het financieren van dit volledige proces en ‘Maintain’ betreft het onderhoud en beheer van de gebouwen gedurende de afgesproken periode. 

De uitgangspunten van het DBFM traject dat wordt voorgesteld door AG VESPA, houden in dat AG VESPA de volgende taken op zich neemt:

• AG VESPA faciliteert (het hele proces, van eerste idee klant tot en met gebouwbeheer);
• AG VESPA rekent enkel  kosten begeleiding (contractbeheer, realisatie, onderhoud, …), geen winsten;
• AG VESPA verkrijgt het zakelijk recht op (RVO) het terrein en de gebouwen voor 35 jaar;
• stad Antwerpen betaalt verspreid over 35 jaar een BBV = beschikbaarheidsvergoeding;
• stad Antwerpen blijft eigenaar en ontvangt na 35 jaar volledig onderhouden gebouwen.

Nadruk moet gelegd worden op het feit dat AG VESPA geen winsten zal aanrekenen, en dat in alle fases de kosten zullen worden omgezet naar de beschikbaarheidsvergoeding.

Om een beeld te krijgen van wat de jaarlijks te betalen beschikbaarheidsvergoeding bij ingebruikname van de vernieuwde renovatie en de bijhorende centralisatiebeweging budgetair betekent ten opzichte van de huidige exploitaitekosten van de te verlaten stelplaatsen, heeft de bedrijfseenheid stads- en buurtonderhoud de te verwachten exploitaitie- en investeringskosten van de huidige stelplaatsen in beeld gebracht en de jaarkost hiervan afgezet tegenover de jaarlijks te betalen beschikbaarheidsvergoeding. Resultaat hiervan is dat de ingebruikname van de vernieuwde Neerhoeve, over de periode 2015-2021 al tot een gecumuleerde besparing leidt van afgerond 650.000,00 euro. Dit betreft dan nog enkel de besparing gerealiseerd op exploitatie- en investeringsuitgaven over deze periode. Hierbij is geen rekening gehouden met de opbrengst, hetzij door verkoop, hetzij door herbestemming, van de te verlaten gebouwen. De centralisatiebeweging zal ongetwijfeld ook onrechtstreekse besparingen tot gevolg hebben door de efficiëntere inzet van personeel en materiaal.

Uitgangspunten bij de rekentabel van de bedrijfseenheid stads- en buurtonderhoud:

• nutskosten van de vier te verlaten stelplaatsen:
  reële kosten van 2010 en 2011, verdere jaren worden telkens geïndexeerd met 2% (op basis van door Planbureau toegepast indexeringspercentage en in overleg met Inspectie van Financiën);
• huurderonders- en eigenaarsonderhoud:
  gegevens zijn gebaseerd op de door de bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud geplande investerings- en onderhoudsuitgaven. De cijfers zijn enkel gebaseerd op de deepscans van de stelplaatsen aan de Neerlandweg en Krijgsbaan. Voor de andere stelplaatsen werd echter nog geen onderhoudsscan gedaan zodat hiervoor geen cijfers beschikbaar zijn. De reële totale kost zal dus hoger liggen dan de in deze tabel opgenomen.
  De opsplitsing van kosten in huurders- en eigenaarsonderhoud is afgetoetst aan de standaardlijst die door AG VESPA wordt gebruikt om de eigenaars- en huurderskosten vast te leggen.
• bij de berekening van de exploitatiekosten van de vernieuwde Neerhoeve is uitgegaan van volgende hypothesen:
  - een besparing op de nutskosten van de bestaande stelplaatsen van minimaal  50% door de betere isolatiewaarde van het gebouw, de nieuwe installaties, ...;
  - een besparing op de huurderkosten van minimaal 30 % op de door de bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud voorziene uitgaven voor de bestaande stelplaatsen;
  Opmerking: de besparing wordt enkel berekend op de door de deepscans in beeld gebrachte noodzakelijke uitgaven voor de stelplaatsen aan de Neerlandweg en de Krijgsbaan ( reële besparingen zullen allicht hoger liggen);
• de berekening de huurprijs (beschikbaarheidsvergoeding) is gebaseerd op een jaarlijks indexeringspercentage van 1,9 % zoals gehanteerd in het financieel model van AG VESPA.

Op basis van deze minimale uitgangspunten leidt de investering in de Neerhoeve tot een gecumuleerde besparing van afgerond 650.000,00 euro over de periode 2015-2021 (de deepscans van investerings- en onderhoudskosten voor de bestaande stelplaatsen lopen tot 2021).

De investering in de renovatie van de Neerhoeve via de DBFM-constructie, waarbij AG VESPA geen winsten aanrekent en de kosten van alle fasen worden omgezet naar een beschikbaarheidsvergoeding, vereisen geen bijkomende middelen. Zoals het project vandaag voorligt, wordt het exploitatiebudget van stads- en buurtonderhoud vanaf 2015 bovendien positief beïnvloedt.