2011_CBS_16083 - Regatta - Uitgangspunten aankoop grond met realisatie gemeenschapsvoorzieningen en bestemming inkomsten - Goedkeuring

Vooruitzicht nv heeft op basis van de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst van 24 april 2006, in 2009 en 2010 in twee schijven de vergoeding van 1.445.167,00 euro betaald op rekening van AG VESPA. Op 13 mei 2011 werd dit bedrag doorgestort op rekening van de stad. Het GGB CKG zal de aankoopprijs financieren met het gecumuleerd overschot van de werkingsmiddelen van het GGB CKG.

Samenwerkingsovereenkomst tussen stad en ontwikkelaar: inkomsten uit inbreng van stedelijke gronden.
Regatta is een stadsuitbreidingsproject op Linkeroever ten noorden van de zeilplas Galgenweel. Met de realisatie van het project krijgt Linkeroever er een volledig nieuwe wijk bij die 1530 wooneenheden, 40.000 m² kantoren en een park van 12 hectare omvat.

Het project wordt ontworpen en gerealiseerd door de private projectontwikkelaar Vooruitzicht nv, waarbij AG Stadsplanning voor de stad instaat voor de bewaking van de samenwerkingsovereenkomst en de procescoördinatie. Alle rechten en plichten voor de concrete projectrealisatie, die niet stedenbouwkundig van aard zijn, zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen stad en ontwikkelaar.

De stad is ook eigenaar van de gronden van het voormalige openluchtzwembad die zijn gelegen in het projectgebied. Voor de inbreng van deze gronden in het project verbindt Vooruitzicht nv zich in artikel 13 van de samenwerkingsovereenkomst om een vast en niet-herzienbaar bedrag van 1.445.167,00 euro te betalen, waarbij de stad zich verbindt om dit bedrag aan te wenden hetzij voor het uitvoeren van werken in het projectgebied, hetzij voor werken in de buurt van het projectgebied. Het bedrag werd door Vooruitzicht nv betaald aan de stad in twee schijven in 2009 en 2010.

Realisatie van een school, een Centrum voor Kind- en Gezinsbegeleiding (CKG) en openlucht sportinfrastructuur met inbreng van de inkomsten uit het project.
Voor de realisatie van het project werd het Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) Galgenweel-Borgerweert opgemaakt. In dit BPA zijn 2 zones opgenomen bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen:

• R/GM: zone voor recreatie en gemeenschapsvoorzieningen waarbij recreatie minstens de helft van het terrein van de bestemmingszone moet innemen. Deze zone omvat de deelzones R/GM1 (waarin de bestaande sporthal gelegen is) en R/GM2.
• W/GM: zone voor wonen en gemeenschapsvoorzieningen

In de samenwerkingsovereenkomst engageerden beide partijen zich om de realiseerbaarheid en haalbaarheid van gemeenschapsvoorzieningen te onderzoeken, waarbij ook een mogelijke ontwikkeling via een DBFM-formule onderzocht moet worden.  

Op basis van een functioneel en ruimtelijk onderzoek uitgevoerd door AG Stadsplanning werd voor de zone voor gemeenschapsvoorzieningen gelegen achter de bestaande sporthal in het projectgebied (de zone R/GM2 uit het BPA Galgenweel-Borgerweert) door het college beslist op 25 juni 2010 om een kleuterschool te realiseren, samen met een Centrum voor Kinderzorg en Gezinsondersteuning (CKG) en openlucht sportinfrastructuur. 

Daarnaast besliste het college om de inkomsten uit het project aan te wenden voor de aanleg van de openlucht sportinfrastructuur en publieke ruimte en voor het verwerven van een deel van de gronden in de zone voor gemeenschapsvoorzieningen.

Onderhandelingen resulteren in aankoop grond gemeenschapsvoorzieningen.
Voor de verwerving van de noodzakelijke grond in de zone R/GM2 werden de onderhandelingen opgestart. Het stedelijk uitgangspunt (goedgekeurd door het college op 25 juni 2010) voor de onderhandelingen is daarbij dat de stad de grond aankoopt die nodig is voor de bouw van het CKG en de kleuterschool. De onbebouwde ruimte blijft volgens het naar voor geschoven programma publiek toegankelijk. De stad vraagt daarom om de onbebouwde ruimte kosteloos over te dragen.

Dit uitgangspunt werd door Vooruitzicht nv niet aanvaard. Het laatste geformuleerde tegenvoorstel van Vooruitzicht nv van 23 mei 2010 omvat volgende krachtlijnen:

• de stad koopt de deelzone R/GM2 volledig aan onder de voorwaarden van de samenwerkingsovereenkomst artikel 6.5 tegen de forfaitaire vergoeding van 125 euro/m², te indexeren met de stadim-index voor bouwgrond;
• Vooruitzicht nv draagt de deelzone BU gratis over aan de stad;
• Vooruitzicht nv legt onmiddellijk extra parkzone aan, zodat een groter geheel van het park in een eerste fase zal worden gerealiseerd
• Vooruitzicht nv verleent aan de stad renteloos uitstel van betaling voor de aankoop van terreinen ten bedrage van 263.000,00 euro. Dit bedrag dient voor 50% betaald te worden 18 maanden na het verlijden van de authentieke aankoopakte en de resterende 50% uiterlijk 36 maanden.

Het college besliste op 15 juli 2011 om op basis van dit voorstel de onderhandelingen te voeren die moeten resulteren in de aankoop van de zone R/GM2.

Optimalisatie programma onderwijs: onderzoek maximaliseren omvang school
Gelet op het capaciteitstekort aan schoolgebouwen is de aankoop van deze grond een opportuniteit voor de onderwijsnetten binnen de stad Antwerpen. Daar de bouwenveloppe kan gerealiseerd worden in meerdere bouwlagen, werd door het college op 15 juli 2011 de opdracht gegeven om te onderzoeken in hoeverre het deel onderwijs kan gemaximaliseerd worden.

Onderzoek onderwijs: van kleuterschool naar lagere school
Aan de hand van richtcijfers op basis van AGIOn normen en de voorschriften van het BPA Galgenweel-Borgerweert werd onderzocht wat de maximaal realiseerbare school is in de zone R/GM2 in het projectgebied.

Uit de voorschriften van het BPA zijn volgende randvoorwaarden van belang voor het bepalen van een bouw- enveloppe voor de bestemmingszone R/GM en de deelzone R/GM2:

• de hoofdbestemming is recreatie en/of gemeenschapsvoorzieningen, waarbij recreatie minstens de helft van het terrein van de bestemmingszone R/GM moet innemen;
• de realisatie van buffer BU is een voorwaarde voor nieuwe bebouwing in de deelzones R/GM1 en R/GM2;
• de V/T-index van zowel de hele bestemmingszone als van elke deelzone afzonderlijk, is maximaal 1,0;
• maximaal 40% van de deelzone R/GM2 mag bebouwd worden;
• de bouwhoogte bedraagt maximaal 6 bouwlagen of 23,5 meter;
• maximaal 50% van de onbebouwde ruimte in deelzone R/GM2 mag verhard worden;
• maximaal 50% van de onbebouwde ruimte in deelzone R/GM2 mag afgesloten worden.

Uit het onderzoek blijkt dat het mogelijk is om een volledige lagere school voor 480 leerlingen of 20 klassen te realiseren. Randvoorwaarden hierbij zijn de stapeling van functies in meerdere bouwlagen en het voorzien van 4 m² buitenruimte per leerling. Gezien de aanwezigheid in de onmiddellijke omgeving van een park van 12 ha en openlucht sportinfrastructuur is het voorzien van 4m² buitenruimte per leerling een verantwoorde keuze.

Bij de opmaak van het inrichtingsplan moet door alle betrokken partners rekening worden gehouden met de randvoorwaarden uit het BPA, bijvoorbeeld wat betreft de maximale percentages voor verharde en afgesloten buitenruimte.

Daarnaast zal bij een toekomstige ontwikkeling in de zone R/GM1 rekening moeten gehouden worden met het aandeel gemeenschapsvoorzieningen dat wordt gerealiseerd in de zone R/GM2, aangezien het BPA stelt dat recreatie minstens de helft van het terrein van de totale bestemmingszone R/GM moet innemen.

Verdeling aankoop grond door betrokken partners
Op 21 oktober 2011 werd door de raad van bestuur van het Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs Antwerpen (AG SO) beslist om het perceel, noodzakelijk voor de bouw van een lagere school voor 480 leerlingen aan te kopen. Daarnaast werd beslist om een overleg te starten met andere netten voor een eventuele gezamenlijke realisatie.

Het aandeel voor de realisatie van het CKG zal worden aangekocht door het gewoon gemeentebedrijf Centrum voor Gezinsondersteuning (GG CKG).

De resterende oppervlakte zal worden aangekocht door de stad voor de realisatie van openlucht sportinfrastructuur en openbaar domein. Hiervoor zal een deel van de inkomsten worden aangewend uit het project Regatta.

De aankoopprijs van de grond in de zone R/GM2 bedraagt in het voorstel van Vooruitzicht nv van  23 mei 2011 125 euro/m², te indexeren met de stadim-index voor bouwgrond. De geïndexeerde prijs bedraagt bij benadering 173,26 euro/m².

De verdeling van het perceel R/GM2 werd als volgt overeengekomen tussen de betrokken partners:

De verdeling van het perceel R/GM2 op basis van de geraamde aankoopprijs:

AG VESPA zal op basis van deze uitgangspunten de aankoop van de grond voorbereiden. Aangezien in een volgende fase een inrichtingsplan wordt opgemaakt wordt de grond aangekocht in onverdeeldheid, op basis van de overeengekomen percentages. Nadien zal op basis van het inrichtingsplan en de toegewezen bouwvelden uit onverdeeldheid worden getreden.

Bestemming inkomsten uit project
Voor de inbreng van de grond van de voormalige zwembadsite heeft de stad een bedrag van 1.445.167,00 euro ontvangen.  Parallel met het onderzoek naar de optimalisatie van de bouw-enveloppe voor het programma onderwijs werd bekeken hoe deze inkomsten in het project kunnen ingezet worden. De klemtoon ligt hierbij op de realisatie van een kwalitatief openbaar domein en de realisatie van openluchtsportinfrastructuur.

De inkomsten zullen daarom ingezet worden voor:

• zone R/GM2: aankoop grond voor realisatie openlucht sportinfrastructuur en openbaar domein;
• zone R/GM2: inrichting van de openlucht sportinfrastructuur en openbaar domein;
• zone R/GM2: inrichting speelplaats indien medegebruik voor buurt mogelijk;
• bufferzone BU: aanleg bufferzone (randvoorwaarde uit BPA voor ontwikkelen van zone R/GM2);
• niveau project: in de samenwerkingsovereenkomst is voor de uitvoering van de ontsluitingswerken in het project een geplafonneerd bedrag van 544.500,00 euro vastgelegd. Een deel van de inkomsten wordt voorbehouden als buffer, indien dit bedrag ontoereikend zou zijn.

Aan deze verschillende onderdelen worden volgend bedragen gekoppeld: