2011_CBS_15798 - Omgeving Centraal Station. Kievit fase II - Ontwerp en realisatie openbaar domein. Samenwerkingsovereenkomst ontwikkelaar - Goedkeuring

De samenwerkingsovereenkomst regelt de financiële bijdrage van de private ontwikkelaar in de kostprijs van de tunnel in de Van Immerseelstraat, die gedeeltelijk door de stad geprefinancierd werd. Een deel van het geprefinancierde bedrag zal op deze manier worden terugbetaald. Dit besluit heeft voor de stad dus positieve financiële gevolgen.

AG Stadsplanning heeft binnen haar begroting de nodige middelen voorzien voor de gunning van de volledige studieopdracht voor het ontwerp en uitvoeringsdossier van de publieke ruimte binnen Kievit fase II.

Het besluit omvat de goedkeuring van een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad en een private partij (ontwikkelaar). De gemeenteraad is bevoegd in overeenstemming met artikel 42 van het Gemeentedecreet.

Regierol AG Stadsplanning in Kievit fase II 
De omgeving van het Centraal Station wordt in het strategisch ruimtelijk structuurplan (s-RSA) aangeduid als strategische ruimte. Dit wil zeggen dat de stad in dit gebied een actieve rol wil spelen door een gericht ruimtelijk beleid te voeren. Binnen deze strategische ruimte is Diamantwijk-Kievitwijk aangeduid als strategisch project.

Op 10 maart 2006 (jaarnummer 2612) besliste het college om in het gebied Kievit fase II een regierol op te nemen en een stadsontwerp ‘Kievit fase II’ op te maken. Op 31 augustus 2007 (jaarnummer 10900) gaf het college opdracht aan het gemeentebedrijf planningscel voor het globale projectleiderschap van de stedenbouwkundige en planmatige ontwikkeling van het stadsontwerp Kievit Fase II. 

Volgens de beheersovereenkomst van AG Stadsplanning (gemeenteraadsbesluit 1327 van 23 juni 2008) is de regie van het gebiedsgerichte geïntegreerde programma Omgeving Centraal Station een van de kerntaken van AG Stadsplanning. 

GRUP Kievit fase II voorlopig vastgesteld 
Op 8 april 2011 keurde de Vlaamse regering de voorlopige vaststelling goed van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) Kievit fase II. Dit GRUP vormt de juridische vertaling van het stadsontwerp dat de stedelijke diensten in de periode 2006-2009 opmaakten in overleg met de grote eigenaars, partners, buurt en betrokken overheden. De definitieve goedkeuring van dit GRUP wordt verwacht tussen december 2011 en juli 2012. 

Het GRUP Kievit fase II legt de regels vast voor de bebouwing en de open ruimte in het gebied gelegen tussen de Lange Kievitstraat, de Van Immerseelstraat, de Baron Joostensstraat, de Van den Nestlei, de spoorwegberm, de Plantin en Moretuslei en de Simonsstraat. Het GRUP bakent in dit gebied in totaal vier bouwzones af (zone I, IIa, IIb en III). De ruimte die niet wordt bestemd als bouwzone of als gebied voor ongelijkvloerse verkeers- en vervoersinfrastructuur dient volgens het GRUP te worden ingericht als ‘groene publieke ruimte’.

Ontwikkeling bouwzones IIb en III tegen 2014
Kairos nv is houder van een optie tot aankoop van een groot perceel grond gelegen binnen de contouren van het GRUP. Op dit perceel bevinden zich de bouwzones IIb en III. De rest van dit perceel (circa 4.700 m²) is bestemd als groene publieke ruimte. Kairos nv zou kort na de definitieve vaststelling van het GRUP een bouwvergunning willen bekomen voor de bebouwing van deze bouwzones. In het voorjaar 2014 hoopt men de bouwzone III te kunnen voltooien, bouwzone IIb kort daarna.

Doel: aanleg openbaar domein gelijktijdig met realisatie bebouwing
Het gebied Kievit fase II bestaat volgens het GRUP zowel uit bouwzones als uit ruimte bestemd voor de inrichting van een publieke groene ruimte. Bovendien bepaalt het GRUP dat de gehele publieke ruimte als één geheel moet worden ontworpen. Nu de timing van de realisatie van twee van de bouwzones concreet wordt, is het belangrijk dat het openbaar domein tussen en naast deze bouwzones gelijktijdig met deze bebouwing wordt gerealiseerd. Op die manier ontstaat hier een afgewerkt geheel.

De realisatie van de overige delen van het openbaar domein - in de omgeving van bouwzones I en IIa - kan pas gebeuren zodra de stad eigenaar is van de betreffende terreinen. Hiervoor dient nog een groot aantal percelen door de stad te worden verworven. Zodra het GRUP definitief is goedgekeurd kan de stad hiertoe eventueel overgaan tot onteigening.

Ambitie: open ruimte op maat van de buurt
De Kievitwijk en de omringende wijken kennen, in vergelijking met de door de stad vastgelegde streefwaarden, zeer grote tekorten qua groen, open ruimte, sport- en speelruimte. Vanuit de buurt klinkt dan ook al langer de vraag naar een open, groene ruimte die ontspanning kan bieden en die een centrale rol kan vervullen binnen de wijk. Het felle buurtprotest naar aanleiding van het project Kievit I was mede hierdoor ingegeven. De open ruimte in het project Kievit fase II biedt kansen om alsnog tegemoet te komen aan deze vraag. Tegelijk is het duidelijk dat het openbaar domein in dit gebied een hoogkwalitatieve uitstraling moet krijgen, aangezien dit een belangrijke entree is tot het Kievitstation en de centrale ruimte vormt van deze ontwikkeling op een toplocatie. Het samenbrengen van beide aspecten (lokaal gebruik en internationale uitstraling) is de ambitieuze ontwerpopdracht.

Samenwerkingsovereenkomst regelt aanleg en overdracht openbaar domein 
Een groot deel van het perceel van Kairos nv is volgens het GRUP bestemd als groene publieke ruimte. In overleg met de ontwikkelaar werd overeengekomen dat de aanleg van deze ruimte zal worden gerealiseerd door en op kosten van de ontwikkelaar, volgens het ontwerp en uitvoeringsdossier van AG Stadsplanning. AG Stadsplanning stelt hiertoe een ontwerper aan die belast zal worden met de volledige studieopdracht en die ook de werf opvolgt tot bij de oplevering van het openbaar domein. Na oplevering van de werken wordt dit openbaar domein kosteloos overgedragen aan de stad. AG Stadsplanning maakte hiertoe in samenspraak met de andere stadsdiensten een samenwerkingsovereenkomst op met de ontwikkelaar. Deze samenwerkingsovereenkomst wordt nu ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad.

Aangezien in dit project het ontwerp en uitvoeringsdossier van de publieke ruimte, als onderdeel van een groter geheel, wordt opgemaakt door de stad (AG Stadsplanning), en aangezien het geplande project een ondergrondse parking bevat die deels onder het openbaar domein zal liggen, is het niet mogelijk gebruik te maken van de door de gemeenteraad goedgekeurde modelovereenkomst voor het uitvoeren van infrastructuurwerken in verkavelingen en projectontwikkelingen (gemeenteraad 25 mei 2009, jaarnummer 957).

Vrijwaren doorsteek spoorwegberm
AG VESPA werkt momenteel aan de realisatie van een stedelijke fuifzaal onder de spoorwegberm. De NMBS realiseert hierbij een bijkomende doorsteek onder de spoorwegberm, in het verlengde van de Jacob Jacobsstraat. In de samenwerkingsovereenkomst met Kairos is opgenomen dat hier zowel bij het ontwerp als bij de realisatie van het openbaar domein voldoende rekening mee moet gehouden worden.

Kairos houdt in alle ontwikkelingen ook rekening met de in het GRUP voorziene evacuatiewegen voor de stedelijke fuifzaal.

Aansluiting geplande parking op reeds bestaande tunnel in Van Immerseelstraat
In het GRUP is bepaald dat een eventuele ondergrondse parking in het project van Kairos nv enkel kan ontsloten worden via de reeds bestaande tunnel in de Van Immerseelstraat. Deze tunnel werd gedeeltelijk door de stad geprefinancierd. Volgens de eerder overeengekomen multipartijenovereenkomst Kievit (originele beslissing gemeenteraad 29 november 2004, jaarnummer 2254 - later verschillende malen aangepast tot 25 juni 2007, jaarnummer 1503) is de ontwikkelaar hiervoor een bijdrage verschuldigd aan de stad, evenredig met het aandeel in het totale aantal parkeerplaatsen. Ook deze bijdrage is vastgelegd in de voorliggende overeenkomst.