Artikel 57 §3, 4° van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005 stelt dat het college bevoegd is voor het voeren van de gunningsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten.
Sinds verscheidene jaren kampt het Felixpakhuis met ernstige vochtproblemen, veroorzaakt door lekken in de daken en de dakgoten. De herbestemming van het gebouw tot stadsarchief werd uitgevoerd in drie fasen.
De stad Antwerpen werd in dit project bijgestaan door studiebureau Grontmij nv. Het studiebureau kreeg de opdracht om de studie uit te voeren, aanbestedingsbescheiden op te maken en controle uit te oefenen op de werken met betrekking tot de renovatie- en inrichtingswerken van het Felixpakhuis, onder meer in het kader van de huisvesting van het stadsarchief.
Fase 1: aannemer Strabag nv (01/04/2002 – 15/11/2005)
De opdracht bestond uit de ontmanteling van het gebouw en de ruwbouw- en dakwerken. Dit laatste deel werd in onderaanneming uitgevoerd door de firma Lion Dakwerken bvba.
De voorlopige oplevering vond plaats op 18 december 2003. Waterinsijpeling was een op te lossen restpunt.
De definitieve oplevering vond plaats op 15 november 2005. Er werden op het moment van de definitieve aanvaarding geen opmerkingen in verband met waterinsijpeling en dak als op te lossen restpunt of verborgen gebrek geformuleerd.
Fase 2 : aannemer Verstraete en Van Hecke nv (04/08/2003 – 28/04/2006)
De opdracht bestond uit de restauratie van de bestaande constructieve elementen in interieur en exterieur. Er was een gedeeltelijke overlapping met de werkzaamheden van fase 1. Dit betekent dat Strabag nv en Verstraete & Vanhecke nv een deel van hun werken tegelijkertijd uitgevoerd hebben.
De voorlopige oplevering vond plaats op 28 april 2005 en definitieve oplevering gebeurde op 28 april 2006.
Fase 3 : aannemer Van Laere nv (21/02/2005 – 28/09/2008)
De opdracht betrof de afwerking en de technische inrichting van het gebouw. Opnieuw was er een gedeeltelijke overlapping met de werkzaamheden van fase 2, gezien de aannemer het dak diende te betreden voor plaatsen van de technische installatie. Tijdens deze fase hebben zich de eerste lekken gemanifesteerd.
De voorlopige oplevering vond plaats op 6 en 11 juli 2006 en definitieve oplevering gebeurde op 28 september 2008, met de volgende opmerkingen:
Reeds tijdens de bouw en verbouwingswerkzaamheden werden vochtinsijpelingen en lekken geconstateerd, die sindsdien in aantal en intensiteit zijn toegenomen (vooral in de middenstraat en onder de goten).
Mogelijke oorzaak is het gebruik van een verkeerd lasproduct voor de naden van de uginox platen in de dakgoten, zoals gebruikt door Lion Dakwerken bvba, onderaannemer van Strabag nv.
Voor de bekleding van daken en goten werd door studiebureau Grontmij een uitvoering in vertinde roestvrij stalen platen voorgeschreven. Het door Lion Dakwerken bvba toegepaste materiaal (uginox) is een vrij onbekend materiaal en behoeft ook een specifiek product om de naden te lassen. Wegens het niet voorradig zijn van gekende producten, heeft Lion Dakwerken bvba beslist om voor het lassen een ander product (uginox) te gebruiken dan hetgeen hij normaal gebruikt.
Het bestek, technisch uitgewerkt door Grontmij nv, voorzag dat het lassen diende te gebeuren met het “gepaste materiaal”. Deze omschrijving laat ruimte voor interpretatie. Ongeacht de beschrijving in het bestek dient de aannemer de werken uit te voeren volgens de regels der goed vakmanschap en dient hij een waterdicht geheel af te leveren. De aannemer heeft echter nooit formeel gemeld dat hij voor de lassen geen waterdichting kon garanderen.
De stad Antwerpen heeft in 2006 gepoogd een minnelijke schikking tussen de verschillende betrokken partijen te bewerkstelligen. Met de hoofdaannemers van fase 1,2 en 3, Grontmij nv, stad Antwerpen en hun respectievelijke verzekeraars werd overeengekomen een expertise op te starten. De poging om tot een minnelijke regeling te komen is niet gelukt
De aannemers en Grontmij nv werden voor het laatst in gebreke gesteld op 8 maart 2011. In hun respectievelijke antwoorden schuiven de partijen de verantwoordelijkheid van zich af. Zo wijzen zij onder andere op het gegeven dat de op bepaalde ogenblikken de werf tegelijkertijd door verschillende aannemers werd betreden en in die context het afbakenen van aansprakelijkheden niet aan de orde kan zijn.
De stad Antwerpen heeft verschillende opties om de problematiek van de lekken en vochtinfiltraties op te lossen.
Gelet op de houding van alle betrokken partijen wordt een minnelijke expertise niet mogelijk geacht.
Optie 1: gerechtelijk afgedwongen expertise
Om een expertise op te starten, zou dit al via gerechtelijke weg dienen te gebeuren. De afloop van dergelijke procedure is echter niet duidelijk. Zo is het moeilijk in te schatten in welke mate het gelijktijdig uitvoeren van de werken door verschillende aannemers een gedegen onderzoek naar aansprakelijkheden onmogelijk maakt. In het kader van dit onzeker resultaat, dient te worden gewezen op de (mogelijk omvangrijke) advocaten-, expertise- en gerechtskosten. Er mag verwacht worden dat een gerechtelijke procedure meerdere jaren in beslag kan nemen. De toestand van het gebouw, als beschermingschil over het waardevol stadsarchief, laat geen lange termijn toe om tot een oplossing te komen, terwijl de schade zich cumuleert en tot onherstelbare schade en tot een veiligheidsrisico voor werknemers en bezoekers kan leiden.
Optie 2: aanpassingswerken
Het uitvoeren van structurele aanpassingen aan de dak is grotendeels onmogelijk. Dit kan enkel door het vervangen van de uginoxgoten (1.120 m2) door zink. Deze werken wordt begroot op 136.600,00 EUR, exclusief btw. De uitbraak en het afvoeren van bestaande goot kost 25.000,00 EUR, exclusief btw. Dit levert een totale geraamde kost van 161.600,00 EUR, exclusief btw.
Optie 3: planmatig onderhoud
Een andere oplossing bestaat uit periodieke inspectie en onderhoud. De exponentiële toename van het effect van de lekken zal door kleine herstellingen uit te voeren worden beperkt en het probleem tot een aanvaardbaar minimum herleid. Het periodiek onderhoud van de goten, via een raamcontract, wordt geraamd op 10.514,00 EUR, exclusief btw of 12.721,94 EUR inclusief btw per jaar.
De stad kan aldus met eigen middelen de problematiek van de daklekken op korte termijn oplossen binnen de grenzen van het aanvaardbare. Het periodieke onderhoud verzekert een snelle oplossing en beperkt verdere schade. De kosten voor het herstellen van de schade en problemen die zich momenteel plaatselijk manifesteren, is duidelijk en budgetteerbaar.
Rekening houdend met bovenstaande elementen adviseert patrimoniumonderhoud aan het college om niet over te gaan tot het opstarten van een gerechtelijke expertise maar over te gaan tot het nemen van de budgettair meest haalbare en voor het monument meest behoudsgezinde maatregelen en middels consequent planmatig onderhoud en gebeurlijke herstellingen de daklekken en hieruit voortvloeiende gevolgschade tot een minimum te reduceren en beheersbaar te maken.
Herstel van de gevolgschade wordt als volgt geraamd (prijzen exclusief btw):
Het college beslist om niet over te gaan tot het opstarten van een gerechtelijke expertise aangaande de dakproblematiek van het Felixpakhuis.
Het college beslist om middels periodiek onderhoud de lekken aan het dak van het Felixpakhuis te verhelpen.