2011_CBS_14477 - Studentenhuisvesting - Richtlijn - Goedkeuring

Naar aanleiding van een aantal vaststellingen is een integraal beleid studentenhuisvesting opgestart op initiatief van Antwerpen Studentenstad:

• gebrek aan transparantie in vraag en aanbod;
• verondersteld tekort aan studentenkamers, zeker voor buitenlandse studenten (kort verblijf);
• geen volledige info over het aantal studentenkamers, hun ligging en de vraag. Naar schatting gaat 25% van de totale studentenpopulatie op kot in Antwerpen (9000 studenten). Daarnaast is er een tekort aan studentenkamers voor kortstondige verhuur voor 800 buitenlandse studenten;
• kwaliteitsprobleem;
• de buurt rond de universiteit in de binnenstad heeft een hoge concentratie van studenten. De verschillende functies (wonen, faciliteiten,..) die hiermee gekoppeld zijn hebben een negatieve impact op het ruimtelijk draagvlak van de buurt;
• probleem van betaalbaarheid.

Studenten hebben klachten over:

• kwantiteit;
• kwaliteit;
• betaalbaarheid;
• transparantie in vraag, aanbod en communicatie;
• brandveiligheid.

Een ruimtelijk beleid over studentenhuisvesting dringt zich dan ook op. De bouwcode en het Kamerdecreet zijn tot nu toe de enige juridische documenten die uitspraken doen over kamers. Daarom moet onderzocht worden welke andere instrumenten kunnen worden ingezet om dit beleid vorm te geven. 

Kamerdecreet

Op Vlaams niveau is het Kamerdecreet van kracht. Dit decreet bepaalt kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers. De bouwcode is conform dit decreet en op bepaalde punten legt deze zelfs strengere regels op.

Bouwcode

De bouwcode neemt een aantal artikels op in verband met kamers en opsplitsing van bestaande woningen. 

Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA)

Het ruimtelijk beleid wil verweving stimuleren. In het informatieve deel staat hierover (p. 231): “In grote delen van de stad ontbreekt een positieve sociale mix. Verweving betekent een vermenging van functies (huisvesting, activiteiten, recreatie) maar ook een mix van sociale woningen en privé-woningen, kleine en grote huizen, een verscheidenheid van stedelijke vormen, ...

De problemen met monofunctionele gebieden zijn gekend: kantoorzones zijn na vijf uur verlaten en worden sociaal onveilige gebieden, horeca en toerisme verdringen het wonen in het stadscentrum (Kernstad, Zuid)... Het marktmechanisme resulteert anderzijds in een clustering van mensen met eenzelfde inkomensniveau in hetzelfde gebied. (…) 

Het verspreiden van specifieke groepen van mensen over verschillende gebieden, het bouwen van een nieuwe sociale balans, is verkieslijk boven een verdere concentratie in specifieke gebieden om sociaal en economisch problematische situaties te vermijden.

Sommige buurten vragen een oplossing voor de te hoge concentratie van sociale huisvesting, voor te hoge concentraties aan kantoren waarbij de buurten ’s avonds een doodse indruk hebben, voor een te hoge concentratie van studenten zoals in het gebied rond de universiteit. Een nieuw evenwicht is noodzakelijk. 

In het richtinggevende deel staat er specifiek over de universiteitsbuurt (p. 231):

De universiteitsbuurt heeft duidelijke grenzen: de Leien, de Paardenmarkt, de Sint-Katelijnevest en de Lange Nieuwstraat. De universiteit geeft het gebied een ruimtelijke (schoolgebouwen, bibliotheken, studentenvoorzieningen, bars en cafés, …) en sociale identiteit. Anderzijds veroorzaakt dit ook enkele specifieke problemen, zoals een te groot aandeel studentenwoningen.

Conform het s-RSA wordt uitgegaan van het concept ‘mixed-city’: iedereen zou eender waar in de stad moeten kunnen wonen, ook studenten. Grote concentraties van een bepaalde bevolkingsgroep kan immers sterke negatieve gevolgen hebben voor de woon- en leefkwaliteit van de buurt.

De bouwcode maakt geen onderscheid tussen kamers en studentenkamers. Een vergunning kan aan de eigenaar niet opleggen aan wie hij het pand moet verhuren.

De visie huisvestingsbeleid is gebaseerd op 3 principes:

• harmonie;
• draagkracht;
• spreiding.

Spreiding in functie van ‘mixed city’

Het principe is dat ervan uitgegaan wordt dat het aantal studentenkamers de draagkracht van de omgeving niet mag overstijgen. Hiervoor wordt een percentage dichtheid studentenkamers opgesteld. 

De grens van draagkracht voor dichtheid studentenkamers/inwoners wordt vastgelegd op 20%, conform het voorkooprechtprincipe bij sociale woningbouw. Hierin kan geen voorkoop toegepast worden indien in een gebied meer dan 20% sociale huurwoningen gelegen zijn.

In bouwblokken met een percentage groter dan 20% kunnen bestaande studentenkamers aangepast worden aan de hedendaagse normen, maar nieuwe worden niet gestimuleerd. Dit principe heet het stand-still principe.

Er worden enkele uitzonderingen voorzien:

1/ De studentencampussen (Middelheim en Universiteit Antwerpen,UA) in Wilrijk vormen een uitzondering. Daar bevinden zich een aantal peda’s met weinig plaatselijke inwoners. Hier kunnen bijkomende peda’s binnen de campusterreinen gerealiseerd worden.

2/ De omgeving rondom de universiteit en Artesishogeschool in de historische binnenstad, is uitgegroeid tot een studentenbuurt.  Omwille van de specifieke situatie van de historische studentenbuurt wordt geopteerd om daar een hogere dichtheid voor studentenkamers toe te laten met een bovengrens op 40 %.   

3/ In de nabije omgeving van vestigingsplaatsen van hogescholen of universiteit, wordt eveneens geopteerd voor een bovengrens van 40%.   Het gaat dan om  het gebied dat gelegen is tussen de perceelsgrens van een vestigingsplaats van de universiteit of hogeschool en een afstand van 400 m van deze universiteit of hogeschool.

4/ Tot slot zijn nieuwe initiatieven ten allen tijde mogelijk indien ze uitgaan van de stad of de hogere onderwijsinstellingen én indien ze een stedenbouwkundige meerwaarde bieden voor een buurt, een grote behoefte invullen in het kader van een tekort aan kwalitatieve studentenhuisvesting, geen verdringing of opdeling van bestaande gezinswoningen omvatten.