2011_CBS_14343 - Kwaliteitsbeleid studentenhuisvesting - Vastlegging principes kwaliteitsbewaking - Goedkeuring

Artikel 57 en 58 van het Gemeentedecreet.
Artikel 130 en 134 quater van de Nieuwe Gemeentewet.

De gemeenteraad keurde op 15 januari 2007 (jaarnummer 22) het bestuursakkoord 2007-2012 goed.
Op 30 maart 2007 (jaarnummer 4205) keurde het college de vertaling van het bestuursakkoord in strategische (SD), nagestreefde (ND) en operationele doelstellingen (OD) goed. Onder doelstelling met code SL01ND04 staat dat de kwaliteit van het woningaanbod in de stad Antwerpen verbetert. Daartoe worden de instrumenten van de Vlaamse Wooncode ingezet.

In het bestuursakkoord 2007-2012 staat dat de stad Antwerpen zich verder wil profileren als een studentenstad met internationale uitstraling en een kwaliteitslabel voor de studentenhuisvesting wil toepassen. Dit houdt onder andere in dat zij een kwalitatief woonaanbod aan studenten wil aanbieden (bestuursakkoord 218: de stad wil een kwaliteitslabel voor studentenkoten). Slechts een klein aandeel van de private studentenhuisvesting is gekend en gecontroleerd op de veiligheids- en woonkwaliteitsnormen. Uit meldingen van studenten en controles van de stad Antwerpen zelf, blijkt dat de kwaliteit van de studentenhuisvesting op de private huurmarkt te wensen over laat. Ook blijkt er nood aan een beleid inzake brandveiligheid. Jaarlijks groeit de Antwerpse studentenpopulatie met
5 à 6%. Dat vertaalt zich in een stijgende behoefte aan kwalitatieve en betaalbare studentenhuisvesting. De toekomstige verhuisoperaties van sommige hogere onderwijsinstellingen zullen ook impact hebben op de studentenhuisvesting in Antwerpse wijken.

Om de transparantie van het aanbod aan studentenhuisvesting te verhogen, richt de stad Antwerpen een online databank op in samenwerking met Antwerpen Studentenstad en de diensten Studentenvoorzieningen Antwerpen (Stuvant/Kotweb). Alle gekende huisvesting specifiek voor studenten, wordt in deze databank opgenomen en gescreend.

Conformiteitsattest als kwaliteitslabel

In de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet zijn veiligheids- en kwaliteitsnormen opgenomen waaraan in principe elke huurwoning of kamer, ook voor studenten, moet voldoen. Via een woonkwaliteitsonderzoek aan de hand van een gestandaardiseerd technisch verslag kan de stad elke huurwoning of kamer controleren. Conforme woningen/kamers kunnen na een positieve controle een conformiteitsattest krijgen. Woningen of kamers die niet voldoen kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar worden verklaard. Het conformiteitsattest kan dus ingezet worden als een kwaliteitslabel. Sinds oktober 2009 is het conformiteitsattest gratis. De eigenaar moet wel keuringsattesten voor de gas- en elektriciteitsinstallatie kunnen voorleggen. Specifiek voor studentenhuisvesting wordt aan het conformiteitsattest een bijlage toegevoegd waarop vermeld staat of de studentenkamer/woning voldoet aan de brandveiligheidsnormen, of er voorzieningen zoals internet, een afgesloten afvalruimte en andere aanwezig zijn en of er een modelhuurcontract wordt gebruikt.

Stedenbouwkundige normen

Sinds oktober 2009 wordt voor de aflevering van een conformiteitsattest door de pandtoezichters ook controle gedaan op de stedenbouwkundige voorschriften, al is deze controle niet doorgedreven. Dit houdt in dat de controleurs voornamelijk nagaan of er geen recente functiewijziging of herindeling van het pand is gebeurd. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 1 september 2009 bepaalt dat dergelijke inbreuken een stedenbouwkundige overtreding zijn. In hoofdzaak worden inbreuken, waarvan kan worden aangetoond dat ze minder dan vijf jaar geleden gebeurden, door het parket vervolgd. Daarnaast kan de politie leefmilieu voor oudere inbreuken ook verzoeken om een proces-verbaal op te maken. Als er een proces-verbaal wordt opgemaakt omdat er een stedenbouwkundige overtreding is vastgesteld, wordt de aflevering van het conformiteitsattest geweigerd. De eigenaar wordt in dat geval aangemaand om de toestand te laten regulariseren bij de dienst stedenbouwkundige vergunningen. Anderzijds geeft deze controle de gelegenheid om de huidige toestand van een pand te inventariseren; er wordt een verslag opgemaakt dat als ijkpunt kan dienen om de toestand van een pand op te volgen.

Brandveiligheid

In tegenstelling tot Leuven en Gent is er in Antwerpen geen reglementering van de brandveiligheid van studentenhuisvesting van kracht. Tijdens het pilootproject in de studentenbuurt werd vastgesteld dat hier een dringende nood aan is. Er werd een reglementering opgemaakt die door de gemeenteraad van 19 september 2011 werd goedgekeurd. Tegelijk met de controle van de woonkwaliteitsnormen en de stedenbouwkundige toestand, worden de normen inzake brandveiligheid ter plaatse gecontroleerd. Voorstel is om eigenaars van panden die niet voldoen aan de normen van brandveiligheid, een termijn van een jaar de gelegenheid te geven om zich in regel te stellen. Na deze termijn wordt een hercontrole uitgevoerd. Als het pand niet voldoet aan de brandveiligheidsnormen wordt de aflevering van een conformiteitsattest geweigerd. Daarnaast kan de eigenaar ook een boete opgelegd worden. In het reglement is opgenomen dat er steeds een afwijking aangevraagd kan worden bij de burgemeester. Het is dan aan de brandweer om hier advies over te geven.

Kadaster

Op 26 januari 2007 (jaarnummer 901) besliste het college om nauwer te gaan samenwerken met de dienst Opmetingen en Waarderingen (voorheen Kadaster) van de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën onder andere om panden die belast worden met de status van eengezinswoning maar feitelijk gekend zijn als meergezinswoningen te regulariseren. Deze evoluties op de huurmarkt werden door de stad onvoldoende opgevolgd.

Bij de stedenbouwkundige controle van huurpanden door stadstoezicht wordt vaak vastgesteld dat eengezinswoningen door eigenaars werden heringedeeld in meerdere huurwoningen of –kamers. Voorstel is om deze vaststellingen tijdens de screening van de studentenhuisvesting door te geven aan de dienst Opmetingen en Waarderingen van FOD Financiën.

Afdwingbaarheid van de normen

De Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet bepalen dat het bezitten van een conformiteitsattest niet verplicht is, maar de huurwoning of studentenkamer moet wel voldoen aan de kwaliteitsnormen. Het conformiteitsattest kan enkel worden afgeleverd na een positieve controle ter plaatse. Als in een huurwoning of studentenkamer overtredingen worden vastgesteld, kan een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring worden opgemaakt. De eigenaar wordt dan onderworpen aan een Vlaamse heffing en stedelijke krotbelasting. Hij kan zelfs strafrechtelijk worden vervolgd en er kan een herstelvordering worden opgelegd. Ook sociaal beheer is mogelijk. De woonkwaliteitsnormen zijn dus afdwingbaar.

De stedenbouwkundige normen zijn afdwingbaar volgens de Vlaamse Codex. Tegen overtredingen waarvan kan worden vastgesteld dat ze recenter dan vijf jaar geleden gebeurden, kan worden opgetreden en proces-verbaal worden opgemaakt.

Door de brandveiligheidsvoorschriften op te nemen in de politiecodex worden ze eveneens afdwingbaar. Een eigenaar die een studentenkamer/woning verhuurt die niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften kan gesanctioneerd worden met een administratieve geldboete tot
250,00 EUR. Het college kan de kamer/ woning zelfs sluiten zodat deze niet meer verhuurd kan worden.

Methodiek

De dienst stadstoezicht staat in voor de controle van de normen inzake woonkwaliteit, brandveiligheid en stedenbouw. Als er gebreken worden vastgesteld, krijgt de eigenaar eerst de gelegenheid om de gebreken te herstellen. Eigenaars worden ook geïnformeerd over de mogelijkheid om een saneringscontract af te sluiten zodat zij eventueel een beroep kunnen doen op een stedelijke premie om werken uit te voeren. Aanbevelingen inzake woonkwaliteit, stedenbouw en brandveiligheid worden in één brief gemeld. De hercontrole voor eventuele gebreken op vlak van woonkwaliteit én stedenbouw wordt zoveel mogelijk gelijktijdig uitgevoerd. De termijnen die de eigenaars krijgen om zich in regel te stellen worden ook zoveel mogelijk op elkaar afgestemd.

De vaststellingen van de controles op het terrein worden opgeslagen in de databanken van de bedrijfseenheid samen leven en deze informatie wordt ook gekoppeld met en weergegeven in de nieuw op te richten databank in samenwerking met Antwerpen Studentenstad.

Stuurgroep

Er wordt een stuurgroep opgericht die de verschillende vaststellingen in een dossier bespreekt, de eigenaar informeert over het verdere verloop van het dossier en het college adviseert voor de aflevering van de conformiteitsattesten. De betrokken stadsdiensten bestuurlijke handhaving, stadstoezicht, de woonkantoren, Antwerpen Studentenstad en stedenbouwkundige vergunningen zijn vertegenwoordigd in deze stuurgroep.

Proefproject KIS

In 2010 werd een proefproject Krotspot in de Studentenbuurt (KIS) opgezet om het voorstel kwaliteitsbeleid studentenhuisvesting concreet uit te testen. In 2010 werd de Vekestraat gescreend om een beeld te krijgen van de studentenhuisvesting in de studentenbuurt. Van maart tot juni 2011 werden de Aalmoezenierstraat en Falconrui gescreend om ook een idee te krijgen van studentenhuisvesting buiten de studentenbuurt.

Er werden 34 panden met in totaal 341 wooneenheden (zowel kamers als zelfstandige woningen) gecontroleerd. Voor woonkwaliteit werd vastgesteld dat 65% van het totaal aantal panden (22 panden of 289 wooneenheden) voldeed aan woonkwaliteitsnormen. In 30% van het totaal aantal panden
(10 panden of 33 wooneenheden) werden gebreken vastgesteld waarvoor de krotspotmethodiek werd opgestart. De eigenaar werd met een brief geïnformeerd over de gebreken en krijgt een bepaalde termijn om die gebreken te herstellen. Voor 6% van de panden (2 panden of 8 wooneenheden) wordt ineens een procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring opgestart omdat ze onder andere veel te klein zijn en/of ernstige kwaliteitsgebreken hebben.

De panden in de Aalmoezenierstraat en Falconrui (18 panden en 156 wooneenheden) met studentenhuisvesting werden samen met bouwtoezicht gecontroleerd. Bij 22% van deze panden
(4 panden of 26 wooneenheden) is de stedenbouwkundige toestand in principe vergund. Bij 78% van de panden (14 panden of 130 wooneenheden) werd een stedenbouwkundige overtreding vastgesteld. Bij 67% van het totaal aantal panden (12 panden of 118 wooneenheden) is deze overtreding vermoedelijk ouder dan 5 jaar en wordt er een verslag opgemaakt. Voor 11% (2 panden of 12 wooneenheden) wordt een aanmaningsbrief opgesteld omwille van recente stedenbouwkundige inbreuken. In één van deze panden werd een geïmproviseerde studentenkamer in de garage aangetroffen. In 55% van het totaal aantal panden (10 panden) werd een gewijzigde indeling vastgesteld die aan de dienst Opmetingen en Waarderingen van FOD Financiën zal worden gemeld.

Het voorstel tot reglementering brandveiligheid werd afgetoetst in de Aalmoezenierstraat en de Falconrui. De eerste bevindingen geven een groot aantal inbreuken voor bijna alle panden. Deze inbreuken gaan van ‘kleine’ inbreuken (ontbreken blustoestellen, veiligheidsinstructies, rookdetectie, veiligheidsverlichting,…) tot inbreuken die meer ingrijpende werken vragen (verbreden of verhogen van trap/doorgang, compartimentering van trappenhal en/of verwarmingsketel, plaatsen brandladder, rookluik, brandhaspel, …). Een plausibele verklaring ligt in het feit dat er gedurende langere periode
(ca 2000-2010) geen lokale reglementering rond brandveiligheid bestond en eigenaars bijgevolg geen richtlijnen konden volgen. Een inhaalbeweging dringt zich op.

Het voorgestelde kwaliteitsbeleid is uitvoerbaar volgens de vaststellingen van het proefproject. Voorlopig kunnen er evenwel nog geen conformiteitsattesten worden afgeleverd naar aanleiding van deze onderzoeken omdat geen enkel pand aan de brandveiligheidsnormen voldeed en de meeste eigenaars geen keuringsattesten voor gas- en elektriciteitsinstallatie konden voorleggen.

Capaciteit, inzet en prioriteiten pandtoezicht                                            

De toezichtstaken woonkwaliteit, bouwvoorschriften, brandvoorschriften en kadastraal inkomen worden verdeeld onder twee pandtoezichters die samen elke wooneenheid controleren. Het team werkt op twee sporen: op afroep en projectmatig.

Voor de controles op afroep wordt een afspraak met de eigenaar gemaakt om gemakkelijk het pand te kunnen betreden. Onderzoeken op afspraak kunnen (vergelijkbaar met proces uitbatingsvergunningen) efficiënt ingepland worden door de administratieve medewerker van  bestuurlijke handhaving. Dit geeft een wekelijkse inzet van 0,25 voltijds equivalent (VTE) administratieve medewerker (planning en aankondiging) en 2 VTE pandtoezichters voor de controle van de wooneenheden.

In de projectmatige aanpak van het krotspotteam worden pro-actieve controles onaangekondigd uitgevoerd. Om dit ook voor de studentenhuisvesting mogelijk te maken, is het aangewezen om hier bijkomend 2 VTE pandtoezichters voor in te zetten. Rendement van deze inzet is moeilijker in te schatten omdat de toegankelijkheid van de woonheden vooraf niet verzekerd is. De inzet van een administratief medewerker is hier vergelijkbaar met de reguliere krotspotteams (voorbereiding mailing, opvolgen voortgang) en bedraagt een wekelijkse inzet van 0,10 VTE, naast 2 VTE pandtoezichters voor de controle van de wooneenheden.

Aantal controles

Bij een gemiddelde van 15 controles per week per team kunnen er op jaarbasis, rekening houdend met verlof, ziekte, opleiding, en andere opdrachten, 550 wooneenheden gecontroleerd worden. Rekening houdend met een hercontrole van 1 woonheid op 4 geeft dit een mogelijk aantal te controleren wooneenheden van 445 per jaar. Voor het team dat een pro-actieve screening doet is het moeilijker om het aantal controles in te schatten omdat de slaagkans om in een woning binnen te raken, lager ligt. Voorlopige raming is 222 per jaar.

Decreet van 15 juli 1997 over de Vlaamse Wooncode en alle wijzigingen.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 1 september 2009