2011_CBS_15127 - District Antwerpen. Hofstraat 17 - Bijkomende problematiek brandveiligheid - Kennisneming

De opbrengsten voor Den Bell verminderen met een bijkomend geraamd bedrag van 229.149,00 euro (excludirg btw, studiekosten en 15% onvoorziene kosten).

In samenvoeging met het collegebesluit van 16 september 2011 worden de totale huuropbrengsten voor Den Bell verminderd met 527.745,15 euro (exclusief btw, studiekosten en 15 % onvoorziene kosten), inhouding te spreiden over de verschillende jaren 2011, 2012, 2013.

Op 21 mei 2010 keurde het college de verhuring goed aan het Gemeentelijk Havenbedrijf van volgende gedeelten van het gebouw Hofstraat 17, 2000 Antwerpen:  de eerste en tweede verdieping, 180 m² archiefruimte en 18 parkeerplaatsen in de kelderverdieping.

Het college keurde eveneens de terbeschikkingstelling goed van 53 parkeerplaatsen aan het Noorderterras.

Het college gaf opdracht aan AG VESPA het huurcontract met het Gemeentelijk Havenbedrijf verder af te handelen.

Het college besliste dat de cel vreemdelingenloket tijdelijk gebruik kan maken van het gelijkvloers van het pand Hofstraat 17. De onthaalfunctie wordt door het vreemdelingenloket opgenomen.

De opbrengsten van de verhuring worden doorgestort ter financiering van Den Bell.

 Op 28 juni 2010 besliste het directiecomité van AG VESPA over de voorwaarden van de overeenkomst met het Gemeentelijk Havenbedrijf. Onder meer volgende voorwaarden werden daarin opgenomen.

1) De huurovereenkomst wordt afgesloten voor een periode van 3 jaar met ingang van 1 juli 2011 en zal van rechtswege eindigen op 30 juni 2014 zonder dat een opzeg moet worden betekend. Indien de huurder na afloop van deze termijn de overeenkomst wenst te verlengen zal hij AG VESPA hiervan schriftelijk in kennis stellen uiterlijk 6 maanden vóór het einde van de lopende overeenkomst. De overeenkomst zal worden verlengd voor onbepaalde duur met de mogelijkheid voor de huurder deze te allen tijde te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.

Het Havenbedrijf nam een oppervlakte van 220 m² op het gelijkvloers en 3 parkeerplaatsen in de kelderverdieping vervroegd in gebruik met ingang van 1 september 2010.

 2) De basishuurprijs bedraagt 358.167,00 euro per jaar; dit bedrag is samengesteld als volgt:

• 292.567,00 euro voor de ruimten in het gebouw Hofstraat 17; deze huurprijs werd vastgesteld rekening houdend met de installatie door de huurder van zonnewering op de eerste en de tweede verdieping;
• 65.600,00 euro (exclusief btw) voor 82 parkeerplaatsen aan het Noorderterras.

Voor het eerste kwartaal is geen vergoeding verschuldigd.

De huur van de kantoorruimten in de Hofstraat 17 worden aan de stad Antwerpen doorgestort ter financiering van het project Den Bell.

3) Het Gemeentelijk Havenbedrijf betaalt de gemeenschappelijke kosten en lasten verbonden aan de gemeenschappelijke delen van de eigendom voor zover die volgens de wettelijke regeling of de gebruiken ten laste van de huurder kunnen worden gelegd.
Deze kosten en lasten bevatten – onder meer – zonder dat deze opsomming limitatief is:

• water, gas, verwarming en verlichting;
• kosten voor het onderhoud van het gebouw en controle van de gemeenschappelijke installaties, met inbegrip van de liften en het brandbeveiligingssysteem.

4) Eigenaaronderhoud is ten laste van AG VESPA. Het Gemeentelijk Havenbedrijf staat in voor het huurdersonderhoud en inrichtingswerken.

Op 10 september 2010 besliste het college (jaarnummer 10953) het pand Hofstraat 17 inclusief beheersverantwoordelijkheden met opbrengsten en eventuele kosten over te dragen aan AG VESPA. Het college besliste eveneens dat de gemaakte kosten kunnen worden afgehouden van de huuropbrengsten.

Met het oog op de aanpassingswerken die het Havenbedrijf wilde laten uitvoeren liet AG VESPA het gebouw onderwerpen aan een grondige screening (waaronder elektriciteit en brandveiligheid) om zo een aantal basiswerken aan de verschillende installaties in orde te brengen.

Daarbij bleek dat de stad het advies negeerde van de brandweer naar aanleiding van verbouwingswerken die een tiental jaren geleden werden uitgevoerd . Op het gebouw rust een bouwovertreding.

Bovendien werd aan opmerkingen uit het keuringsverslag van de elektrische installatie geen gevolg gegeven.

Om een gepast antwoord te kunnen bieden op bovenvermelde problematiek stelde AG VESPA Bureau Bouwtechniek aan voor de opmaak van een studie brandveiligheid.

Op basis daarvan werd voorgesteld om de problematiek inzake brandveiligheid gefaseerd door te voeren als volgt.

Fase 1: het uitvoeren van dringende werken.

Fase 2: het indienen van een aanvraag tot afwijking voor het niet plaatsen van een automatische blusinstallatie bij de commissie voor afwijkingen van de basisnormen voor brandpreventie.

De totale kostprijs van de werken (excl. BTW) noodzakelijk als gevolg van inbreuken op het AREI en op de normen inzake brandveiligheid werden geraamd op:

•  63.134,00 euro                         inbreuken AREI            
• 221.062,15 euro + 15%              brandveiligheid en aanpassing basisnoodverlichting
•  14.400,00 euro                         studie brandveiligheid en opmaak dossier afwijkingscommissie
  298.596,15 euro

Het college nam op 16 september 2011 kennis van de problematiek inzake elektriciteit en brandveiligheid en van de weerslag daarvan op de inkomsten van Den Bell.

De uitvoering van de werken dient proactief te gebeuren omwille van de hoogdringendheid en de wens van het Havenbedrijf om tegen uiterlijk 15 november 2011 te verhuizen.

Bij de opmaak van het eerste collegebesluit werden niet alle onderzoeken afgerond. De complexiteit van de brandveiligheid behoefde meer onderzoek in detail en terugkoppelingen met zowel studiebureau als de brandweer van Antwerpen.

Volgende werken werden reeds aangevat:

• installatie van een algemeen automatisch branddetectie en alarmsysteem in het volledige gebouw;
• uitvoeren van het eerste deel van compartimenteringswerken die voornamelijk betrekking hebben op de trapzalen (brandwerende deuren en wanden).

Tijdens het verloop van de diepscan die AG VESPA uitvoerde zijn verschillende bijkomende problemen ontdekt.

Hieronder volgt een weergave van de problemen die nader werden onderzocht en in verschillende stappen werden besproken met de brandweer van Antwerpen.

Probleemstelling 1

De weergave van de problematiek in de beslissing van het college van 16 september 2011 en de daarbij horende raming van kosten ging uit van een concept met enkel rook- en warmteafvoer.

De berekeningen verkregen op 4 oktober 2011 tonen aan dat de plaatsing van een rook- en warmteafvoerinstallatie, ontworpen op een brand in de kantoorzone, zonder bijkomende maatregelen praktisch onmogelijk is.

Bij het behoud van een triplex atrium dient rook- en warmteafvoerinstallatie te worden aangevuld met een sprinklerinstallatie in de kantoren om een brand onder controle te krijgen.

Probleemstelling 2

De weergave van de problematiek in de beslissing van het college van 16 september 2011 en de daarbij horende raming van kosten ging uit van RF-bespuiting aanbrengen op bestaande afwerkingen. Aanhechtingsproeven voorafgaand aan de werken en uitgevoerd in latere fase van het proactief onderzoek hebben bevestigd dat de ondergrond van het plafond van de ondergrondse parking niet geschikt blijkt voor het rechtstreeks aanbrengen van de RF-bespuiting op bestaande afwerklagen.

Stoomverhardende silicaatplaten of mechanisch aangebracht strekmetaal kunnen een oplossing bieden aan de hechtingsproblematiek op de bestaande ondergrond.

Beide mogelijke oplossingen voor dit probleem zijn aanzienlijk duurder dan het geraamde budget voor de uitvoering van de aanhechtingsproeven.

Probleemstelling 3

De uitgang van het compartiment trapzaal achteraan het gebouw (hoek Hofstraat 15/Oude Beurs 27) geeft niet rechtstreeks uit op evacuatieniveau. Momenteel komt de vluchtweg uit in het compartiment van de ondergrondse parking.

Deze situatie is in tegenspraak met de basisnorm voor de preventie van brand en ontploffing en werd gecreëerd door de aanpassingswerken in 2001.

Dit probleem kwam niet aan bod bij de eerste rondgang van de brandweer aan het pand op 24 juni 2011 en de tweede bespreking in de kantoren van de brandweer op 2 september  2011 en werd bijgevolg niet opgenomen in de raming van het collegebesluit van 16 september 2011.

De voornoemde probleemstellingen hebben ervoor gezorgd dat er verschillende scenario’s moesten worden onderzocht.

De hierna volgende scenario’s en de daarbij horende kostenramingen werden onderzocht en besproken met het Gemeentelijk Havenbedrijf.

In alle scenario’s moeten probleemstelling 2 en 3 sowieso worden opgenomen.

Bij de uitwerking van deze scenario’s werd reeds volgend principe weerhouden. De functie van de conciërgewoning op het dak wordt gewijzigd naar een technische ruimte. Doordat verblijffunctie van dit gebouwdeel vervalt, valt het gebouw onder de categorie ‘lage gebouwen’ van de basisnorm. 

Scenario 1

Dit scenario voorziet in de omvorming van het atrium tot een binnenkoer door de verwijdering van de koepelconstructie van het atrium en betekent een terugkeer naar de toestand van het gebouw in de  staat van vóór de bouwaanvraag van 2001.

Deze werken impliceren een vermindering van de  bruikbare oppervlakte en een vermindering van de waarde bij een mogelijke valorisatie.

Ook hier blijven er een aantal parameters moeilijk in te schatten in de raming.

De bijkomende kosten worden geraamd op 135.543,00 euro (excusief btw, studiekosten en 15% onvoorziene kosten).

Scenario 2

Dit scenario voorziet in het behoud van het atrium waarbij in de kantoren een sprinklerinstallatie moet worden geïnstalleerd, gecombineerd met een rook- en warmteafvoerinstallatie.

Dit scenario is het meest tijdrovend scenario en moet nog steeds a posteriori worden voorgelegd aan de afwijkingscommissie.

De bijkomende kosten worden geraamd op 511.884,00 euro (exclusief btw, studiekosten en 15% onvoorziene kosten).

Scenario 3

Dit scenario voorziet in de plaatsing van brandscheidingen door middel van RF-beglazingtussen het atrium en verdieping 2+.

Dit scenario biedt als voordeel dat het snel kan worden gerealiseerd en dat de werkzaamheden een minimale hinder zullen veroorzaken na de verhuis van het personeel van het Gemeentelijk Havenbedrijf.

De bijkomende kosten worden geraamd op 229.149,00 euro (exclusief btw, studiekosten en 15 % onvoorziene kosten).

Scenario 1 impliceert een extra investering die bij eventuele valorisatie een minwaarde creëert. Scenario 2 vergt hoge bijkomende investeringskosten en biedt geen zekerheid voor goedkeuring door de afwijkingscommissie. AG VESPA stelt dan ook voor om te kiezen voor het derde scenario dat ook gedragen wordt door de brandweer en dat een vraag tot afwijking aan de afwijkingscommissie overbodig maakt. De timing van de verhuis van het Gemeentelijk Havenbedrijf komt bovendien niet in het gedrang.

Dit laatste scenario zorgt ervoor dat het gebouw terug volledig in orde is met het Koninklijk Besluit van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan (nieuwe) gebouwen moeten voldoen, gewijzigd bij de Koninklijk Besluit van 18 december 1996, 19 december 1997, 4 april 2003, 13 juli 2007, 1 maart 2009 en 4 februari 2011 en dat regulariseren een formaliteit kan betekenen.