2011_CBS_10082 - Falconplein-Zeemanshuis - Uitvoeringsovereenkomst stad Antwerpen - AG VESPA - SD Worx - Goedkeuring

Conform de uitvoeringsovereenkomst zal SD WORX, in het kader van de grondruil binnen het projectgebied, een forfaitair bedrag verschuldigd zijn van  € 657.114,00. Deze opleg zal in twee schijven betaald worden: 50% bij het verlijden van de ruilakte en 50% na de realisatie van de ruwbouw van het L-blok.

Gezien er zich, afhankelijk van de timing van de afbraak van het Zeemanshuis door de stad Antwerpen en de opstallen door SD WORX, in uitvoering van deze uitvoeringsovereenkomst verschillende scenario's kunnen voordoen, bestaat er op dit moment teveel onduidelijkheid over de budgetten die voorzien zullen moeten worden in de stadsbegroting. Rekening houdend met de huidige timing voor de afbraak van het Zeemanshuis (afbraak tegen 31 december 2012), zal de stad Antwerpen naar alle waarschijnlijkheid wel een schadevergoeding verschuldigd zijn van € 304.500,00. Indien het Zeemanshuis op 30 juni 2013 nog steeds niet is afgebroken zal een bijkomende schadevergoeding verschuldigd zijn van € 292.500,00. 

In het kader van de herlocatie van het theater Zeemanshuis werd in overleg met het kabinet van cultuur en toerisme overeengekomen om het saldo uit de te verwachten vastgoedontwikkeling van het projectgebied te reserveren voor mogelijke renovatiekosten in het toekomstige theater. Rekening houdend met deze afspraak en met de mogelijke vergoedingen die uit de uitvoeringsovereenkomst kunnen voortvloeien, dienen de resterende inkomsten uit deze vastgoedontwikkeling nog te worden vastgelegd.

Eens er meer duidelijkheid bestaat over het te volgen scenario in het kader van de timing voor de afbraak van het Zeemanshuis, zal een bijkomend collegebesluit worden geagendeerd met een definitief financieel tabel en een tabel met detaillering van de grondenruil. De budgetten zullen ingeschreven worden in het stadsbudget 2012 na goedkeuring van de budgetopmaak 2012 door de bevoegde overheden.

Financiën/ontvanger budget en visum stelt vast dat er momenteel in de meerjarenplanning nog geen kredieten voorzien voor de betaling van de schadevergoeding. Financiën/ontvanger budget en visum adviseert om deze te te voorzien in budgetopmaak 2012.

Op 27 november 2002 (jaarnummer 13583) keurt het college de toekomstvisie “Het schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen” goed als kader voor de verdere ontwikkelingen van de wijk. In de toekomstvisie wordt het project Falconplein-Zeemanshuis aangeduid als strategisch stadsproject.

Op 18 juni 2003 (jaarnummer 3107) geeft het college de opdracht aan AG VESPA om voor dit project de haalbaarheid van een private cofinanciering met SD Worx als private partner te onderzoeken en uit te werken in een bindende overeenkomst.

Op 30 mei 2004 wordt tussen AG VESPA, de stad Antwerpen en SD Worx een intentieovereenkomst afgesloten met het oog op de gezamenlijke ontwikkeling van het project.

Op 30 september 2004 sluiten SD Worx, AG VESPA en de stad Antwerpen een samenwerkingsovereenkomst (door de gemeenteraad goedgekeurd op 14 september 2004 - jaarnummer 1491) rond de verdere uitwerking van de intentieovereenkomst. In deze samenwerkingsovereenkomst wordt de projectdefintie verder verfijnd en worden de wijze van ontwikkeling, de waarderingsregels en de financiële sleutels voor de eigendomsoverdrachten principieel vastgelegd. Het uitgangspunt voor de samenwerking tussen SD Worx en de stad Antwerpen is de wens van beide partijen om tot een gezamenlijke ontwikkeling van het projectgebied over te gaan zonder hierbij rekening te houden met de huidige perceelgrenzen. Partijen kwamen hierbij overeen om de grondwaardes te berekenen volgens het bouwprogramma dat bepaald werd in het definitieve stedenbouwkundig plan en deze toe te wijzen aan de partijen volgens het aandeel van partijen binnen de huidige eigendomsstructuur. Conform het stedenbouwkundig plan zal SD Worx instaan voor 51,93% van de herontwikkeling en zal de stad Antwerpen instaan voor 48,07% van de herontwikkeling van het projectgebied. Om de waardes van het bouwprogramma te bepalen werden de grondwaardes per vierkante meter vloeroppervlakte contractueel vastgelegd:

Op 31 maart 2006 (jaarnummer 3850) keurt het college het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis, opgemaakt door ontwerpbureau RAPP+RAPP, goed. Dit plan impliceert onder meer de afbraak van het Zeemanshuis en de oprichting van een L-vormig gebouw en een C-vormig gebouw waardoor 4 binnenhoven ontstaan. In navolging van de goedkeuring van het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis geeft het college de opdracht om het masterplan juridisch te vertalen in een bijzonder plan van aanleg (BPA). Dit BPA wordt op 18 september 2007 goedgekeurd door de bevoegde minister.

Met het oog op de realisatie van het masterplan van RAPP + RAPP start de stad Antwerpen tevens met een onderzoek naar een tijdelijke en/of definitieve herlocatie voor de huidige gebruikers van het Zeemanshuis.

Aangezien de kosten voor de tijdelijke herlocatie van deze functies in afwachting van de realisatie van het L-blok relatief duur zijn, werd ondertussen zowel voor de vzw ADIC als voor het Zeemanshuis een definitief alternatief gevonden. Op 14 maart 2008 (jaarnummer 2892) besliste het college het pand gelegen in de Venusstraat 11, 2000 Antwerpen, in erfpacht te geven aan de vzw ADIC. Op 13 februari 2009 (jaarnummer 2133) besliste het college principieel tot de aankoop van het Antwerp Docks Hotel als nieuwe locatie voor de zeelieden. Op 25 oktober 2010 (jaarnummer 1335) keurt de gemeenteraad de overeenkomst tussen de stad Antwerpen en de vzw Internationaal Zeemanshuis betreffende de toekenning van een toelage voor de aankoop van het Antwerp Docks Hotel goed. Op grond van dit besluit wordt een bedrag van € 2.700.000,00, zijnde een deel van de inkomsten uit toekomstige vastgoedontwikkeling van het projectgebied, door de stad Antwerpen ter beschikking gesteld aan de vzw Internationaal Zeemanshuis voor de aankoop van het Antwerp Docks Hotel.

Ook voor het theater Zeemanshuis zoekt het kabinet voor cultuur en toerisme momenteel naar een nieuwe definitieve locatie. In het kader van de herlocatie van het theatergezelschap werd met het kabinet voor cultuur en toerisme en het theater Zeemanshuis overeengekomen om het overige saldo van de toekomstige vastgoedontwikkeling van het projectgebied hiervoor te zullen aanwenden.

De sloop van het Zeemanshuis is momenteel gepland vanaf de verhuis van de huidige gebruikers van het zeemanshuis. Deze sloopwerkzaamheden vormen meteen ook het startschot voor de verdere realisaties binnen dit stadsproject.

Op 19 december 2008 (jaarnummer 19550) herbevestigt het college haar beslissing om het zeemanshuis af te breken in het kader van het BPA Falconplein-Zeemanshuis en verklaart het college zich principieel akkoord met de gevraagde garanties van SD Worx voor het geval het Zeemanshuis op 30 juni 2012 niet afgebroken is. De onderhandelingen met SD Worx werden in het kader van dit collegebesluit opnieuw opgestart en resulteerden in een uitvoeringsovereenkomst die nu ter goedkeuring voorligt.

Met huidige overeenkomst wensen beide partijen de vroeger gemaakte afspraken uit de princieps- en de samenwerkingsovereenkomst van 2004 rond de projectontwikkeling, de principes rond de waardering en de overdracht van de terreinen verder te verfijnen. Bovendien worden nieuwe afspraken gemaakt op het gebied van de timing voor de realisatie van de projectontwikkeling in het binnengebied Falconplein-Zeemanshuis.

 I. Principes uitvoeringsovereenkomst:

 1/ Afbraak Zeemanshuis (eigendom van de stad Antwerpen) en Westerlundsite (eigendom van SD Worx)

Verplichtingen van de stad Antwerpen:

(a) De stad Antwerpen verbindt zich ertoe het Zeemanshuis te slopen van zodra de huidige gebruikers het gebouw verlaten zullen hebben. Indien het Zeemanshuis op 30 juni 2012 echter niet gesloopt is, en het niet slopen is niet het gevolg van een gerechtelijke procedure voor de Raad van State/Raad voor Vergunningsbetwistingen, zal de stad Antwerpen SD Worx vergoeden voor de reële huurderving die SD Worx lijdt door de vertraging in de realisatie van dit stadsproject. SD Worx zal de stad Antwerpen volledige inzage geven in alle boekhoudkundige stukken die relevant zijn voor de berekening van deze schadevergoeding.

(b) Indien het Zeemanshuis bovendien op 30 juni 2013 niet gesloopt is, hebben beide partijen het recht om de overeenkomst op te zeggen. In dit geval zal de stad Antwerpen SD Worx tevens vergoeden voor de bijkomende huurderving die zij lijdt tot 31 december 2013, vermeerderd met een forfaitaire wederverhuringsvergoeding van 6 maanden huur. Indien SD Worx (of een door hen aangestelde derde) bovendien reële kosten maakt ter voorbereiding van de realisatie van de projectontwikkeling, zoals voor de voorbereidende diensten verleend door een architect, een veiligheidscoördinator en ingenieursstudies, zal de stad Antwerpen deze kosten als bijkomende schadevergoeding betalen. Alvorens deze kosten te kunnen aanrekenen zal SD Worx een schriftelijke lijst met het geplande budget en de timing overmaken aan de stad Antwerpen. Rekening houdend met het planproces van het project kan de stad Antwerpen, mits motivatie, de geplande kosten weigeren. In geval van gemotiveerde weigering zullen de gemaakte kosten niet kunnen worden teruggevorderd van de stad Antwerpen.

(c) Indien het Zeemanshuis tot slot op 31 december 2013 nog niet is afgebroken, komt de overeenkomst van rechtswege ten einde. Onverminderd de hierboven vermelde schadevergoedingen wordt in dit geval door beide partijen afstand gedaan van elk mogelijke bijkomende schadevergoeding.

(d) In geval van een beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst omwille van het niet tijdig afbreken van het Zeemanshuis, heeft de stad Antwerpen het recht om het stuk grond die nodig is voor de realisatie van het toekomstige L-blok over te kopen van SD Worx voor de forfaitaire prijs van € 54.800,00.

Verplichtingen van SD Worx:

(a) SD Worx verbindt zich ertoe de Westerlundsite te slopen van zodra het Zeemanshuis is afgebroken, doch uiterlijk op 30 juni 2013. Ingeval de Westerlundsite binnen de voormelde termijn niet is afgebroken, zal SD Worx aan de stad Antwerpen een schadevergoeding verschuldigd zijn van  € 100,00 per dag dat de Westerlundsite niet is afgebroken.

(b) SD Worx zal er alles aan doen om binnen de voormelde termijn een afbraak- en bouwvergunning te bekomen voor haar aandeel in de projectontwikkeling. In het kader hiervan zal SD Worx de nodige aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen uiterlijk op 31 december 2012 indienen bij de bevoegde instanties. Indien SD Worx echter op 31 december 2013 geen bouwvergunning verkregen heeft, hoewel zij hiervoor alles in het werk gesteld heeft om deze toch te bekomen, heeft SD Worx het recht om de overeenkomst te beëindigen.

(c) In geval de samenwerking tussen partijen wordt beëindigd omwille van het niet verkrijgen van de nodige stedenbouwkundige vergunningen door SD Worx, verbindt SD Worx zich tot de kosteloze overdracht van de grond nodig voor de realisatie van het toekomstige L-blok.

 2/ Ruil van eigendommen:

Van zodra het Zeemanshuis en de Westerlundsite afgebroken zijn, zal de ruil van de eigendommen nodig voor de projectontwikkeling gebeuren tegen een forfaitaire opleg van € 657.114,00 te betalen door SD Worx aan de Stad Antwerpen. Dit bedrag zal in twee schijven betaald worden (50% bij verlijden van ruilakte en 50% na realisatie van de ruwbouw van het L-blok).

Het bedrag van deze opleg zal slechts in limitatief opgesomde gevallen kunnen worden aangepast:

(a) In geval het L-blok geheel of gedeeltelijk bestemd wordt tot kantoor- of commerciële functie in plaats van de in de overeenkomst voorziene bestemming tot gemeenschapsvoorzieningen, hotel- of woonfunctie

(b) In geval SD Worx meer of minder parkeerplaatsen kan realiseren onder het C-blok dan het in de overeenkomst voorziene aantal van 290

(c) In geval de stad Antwerpen meer parkeerplaatsen kan realiseren dan het in de overeenkomst voorziene aantal van 14

(d) In geval SD Worx of de stad Antwerpen in de totaliteit van hun respectieve onderdeel van de projectontwikkeling minder, dan wel meer bebouwbare vloeroppervlakte realiseren dan voorzien in de overeenkomst

De aanpassing van deze opleg zal steeds gebeuren aan de hand van de financiële parameters zoals opgenomen als bijlage bij de uitvoeringsovereenkomst (dit is conform de principes uit de samenwerkingsovereenkomst van 30 september 2004).

4/ De projectontwikkeling:

De Partijen verbinden zich ertoe op hun eigendommen binnen het bouwblok hun aandeel in de Projectontwikkeling te realiseren conform de bepalingen van het BPA. De binnenhoven zijn conform het BPA bestemd om deel uit te maken van het openbaar domein. In het kader hiervan zal SD Worx, na aanleg van Binnenhof III en IV beide binnenhoven kosteloos overgedragen aan de stad Antwerpen. De kosten voor de aanleg van de 4 binnenhoven worden gedragen in de verhouding van 48,07% stad Antwerpen/ 51,93% SD Worx. Deze verhouding reflecteert het aandeel in de bouwoppervlakte die elke partij heeft in het stadsproject.

5/ Projecttiming

Rekening houdend met de vooropgestelde timing voor de afbraak van het Zeemanshuis door de stad Antwerpen en de afbraak van de Westerlundsite door SD Worx, wordt een indicatieve projectplanning opgenomen in de overeenkomst. In het kader hiervan zullen beide partijen de verschillende stappen in het planproces steeds op elkaar afstemmen en op elkaar laten aansluiten.

6/ Overleg

Met het oog op de projectontwikkeling wordt een Stuurgroep opgericht bestaande uit 1 afgevaardigde van de stad Antwerpen, 1 afgevaardigde van AG VESPA, en 2 afgevaardigden van SD Worx of een door SD Worx aan te stellen derde.

7/ Derden

SD Worx beschikt over de mogelijkheid om het geheel van haar eigendommen binnen het projectgebied tesamen met haar rechten en verbintenissen die volgen uit deze overeenkomst over te dragen aan een derde. In geval van een overdracht blijft SD Worx nog wel betrokken bij de projectontwikkeling tot de eigenlijke start van de werken.

II. Impact van de uitvoeringsovereenkomst op het project

Nu de onderhandelingen met SD Worx gefinaliseerd werden en de uitvoeringsovereenkomst ter goedkeuring klaarligt, kan de financiële impact van het project en de reservatie van de inkomsten uit vastgoedontwikkeling in het projectgebied duidelijk in kaart worden gebracht.

 1/ Herlocatie gebruikers Zeemanshuis:

Omwille van de vertragingen die de werken in de Venusstraat (herlocatie ADIC VZW) oplopen door de beroepsprocedure die werd ingediend tegen de bouwvergunning, zal ten vroegste gestart kunnen worden met de renovatiewerken van de Venusstraat na het bouwverlof van 2011. De duur van de werken wordt momenteel geschat op 210 werkdagen. Rekening houdend met het bouwverlof, zal ADIC bijgevolg pas kunnen verhuizen na de zomer van 2012.

Aangezien de verhuis van ADIC VZW pas in het najaar van 2012 kan doorgaan, kunnen de zeelieden en het theatergezelschap eveneens gebruik blijven maken van het Zeemanshuis tot september 2012. Rekening houdend met deze timing en de geplande verhuis van het zeelieden naar het Antwerp Docks Hotel en de herhuisvesting van het theatergezelschap op een nieuwe locatie, zal de huurovereenkomst tussen de stad Antwerpen en de vzw Internationaal Zeemanshuis en de onderverhuring tussen het vzw Internationaal Zeemanshuis en het Theater Zeemanshuis tijdig moeten worden opgezegd.

2/ Scenario’s en financiële impact:

Op basis van de huidige  timing voor de verhuis van de huidige gebruikers van het Zeemanshuis, zal de sloop van het Zeemanshuis pas van start kunnen gaan vanaf het najaar van 2012. Conform de principes van de uitvoeringsovereenkomst met SD Worx, kunnen zich volgende scenario's voordoen:

(a) Het Zeemanshuis is op 30 juni 2012 niet afgebroken:

Conform de bepalingen van de uitvoeringsovereenkomst, is de stad Antwerpen, in geval het Zeemanshuis op 30 juni 2012 niet is afgebroken, aan SD Worx een vergoeding verschuldigd voor de reële huurderving die SD Worx lijdt vanaf 1 januari 2010 tot aan de eigenlijke afbraak van het Zeemanshuis (op voorwaarde dat het Zeemanshuis afgebroken is uiterlijk op 30 juni 2013).

Rekening houdend met huurprijzen die SD Worx ontvangt en de huidige timing voor de afbraak van het Zeemanshuis (najaar 2012), zal de stad Antwerpen in geval van afbraak van het Zeemanshuis tegen 31 december 2012 een maximale schadevergoeding verschuldigd zijn € 304.500,00. Voor elke bijkomende maand (vanaf 1 januari 2013) dat het Zeemanshuis niet wordt afgebroken zal een bijkomende maximale schadevergoeding verschuldigd zijn van € 16.250,00 per maand.

(b)    Het Zeemanshuis is op 30 juni 2013 niet afgebroken:

Indien het Zeemanshuis op 30 juni 2013 nog niet is afgebroken, zal de stad Antwerpen aan SD Worx de bijkomende gederfde huurinkomsten tot 31 december 2013 dienen te betalen, vermeerderd met een forfaitaire wederverhuringsvergoeding van 6 maanden huur. Indien SD Worx bovendien reële kosten maakt ter voorbereiding van de realisatie van de projectontwikkeling, zoals voor de voorbereidende diensten verleend door een architect, een veiligheidscoördinator en ingenieursstudies, zal de stad Antwerpen deze kosten als bijkomende schadevergoeding dienen te betalen, op voorwaarde evenwel dat de stad Antwerpen deze kosten niet geweigerd heeft.

Indien het Zeemanshuis niet is afgebroken op 30 juni 2013, hebben beide partijen bovendien het recht om de overeenkomst te beëindigen. In dit geval komt er een einde aan de samenwerking tussen de partijen.

(c) Het zeemanshuis is op 31 december 2013 nog niet afgebroken: de uitvoeringsovereenkomst komt ten einde, maar het zeemanshuis wordt op langere termijn wel afgebroken:

Indien beide partijen afzien van het recht om de uitvoeringsovereenkomst op 30 juni 2013 te beëindigen, en het Zeemanshuis op 31 december 2013 nog steeds niet is afgebroken, dan komt de uitvoeringsovereenkomst van rechtswege ten einde.

Zowel in geval van beëindiging van de overeenkomst op 30 juni 2013, als in geval van de beëindiging van de overeenkomst op 31 december 2013, beschikt de stad Antwerpen over de mogelijkheid tot aankoop van de gronden van SD Worx die nodig is voor de realisatie van het toekomstige L-blok.

(d) Het zeemanshuis is op 31 december 2013 nog niet afgebroken: de uitvoeringsovereenkomst komt ten einde en het  zeemanshuis blijft behouden:

Indien de samenwerkingsovereenkomst wordt beëindigd op 30 juni 2013 dan wel op 31 december 2013, dan zal, naast de financiële gevolgen die voortvoeien uit de uitvoeringsovereenkomst, het financieel verlies voor de stad Antwerpen verhoogd worden met het bijkomende verlies omwille van de inkomstenderving uit de geplande projectontwikkeling van de stad Antwerpen in het projectgebied. De voorafname op deze toekomstige vastgoedontwikkeling (voor de aankoop van het Antwerp Docks Hotel) zal in dit geval niet gerecupereerd kunnen worden.

(e) SD Worx bekomt geen stedenbouwkundige vergunning voor de realisatie van haar deel in de projectontwikkeling:

Indien SD Worx op 31 december 2013 geen bouwvergunning verkregen heeft voor de realisatie van het C-blok, hoewel zij hiervoor al het nodige gedaan hebben om dit wel te bekomen, heeft SD Worx het recht om de overeenkomst te beëindigen, ook al werd het Zeemanshuis tijdig afgebroken. In geval de samenwerking tussen partijen wordt beëindigd omwille van het niet verkrijgen van de nodige stedenbouwkundige vergunningen door SD Worx, verbindt SD Worx zich tot de kosteloze overdracht van de grond nodig voor de realisatie van het toekomstige L-blok.

 III. Reservatie inkomsten uit vastgoedontwikkeling:

Uit de te verwachten inkomsten van de toekomstige ontwikkelingen in het projectgebied werd reeds een voorafname van € 2.700.000,00 opgenomen voor de aankoop van het Antwerp Docks hotel (collegebesluit van 13 februari 2009, jaarnummer 2133; gemeenteraad 25 oktober 2010, jaarnummer 1335, collegebesluit 24 december 2010, jaarnummer 16449).

In het kader van de herlocatie van het theater Zeemanshuis werd in overleg met het kabinet van cultuur en toerisme overeengekomen om het saldo uit de te verwachten vastgoedontwikkeling van het projectgebied te reserveren voor mogelijke renovatiekosten in het toekomstige theater.