Besluit

2011_CBS_10259 - Masterplan Publieke Functies Borgerhout - Verfijning - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen

vr 13/05/2011 - 09:00 Collegezaal, stadhuis

Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Patrick Janssens, burgemeester; Robert Voorhamme, schepen; Marc Van Peel, schepen; Luc Bungeneers, schepen; Guy Lauwers, schepen; Monica De Coninck, schepen; Leen Verbist, schepen; Roel Verhaert, stadssecretaris

Afwezig

Philip Heylen, schepen; Ludo Van Campenhout, schepen; Eddy Baelemans, korpschef

Secretaris

Roel Verhaert, stadssecretaris

Voorzitter

Patrick Janssens, burgemeester

Motivering

Aanleiding en context

Datum	Orgaan	Jaarnummer	Inhoud
20 oktober 2006	college	1262	kennisname bouwblokstudie Bretel
10 juli 2009	college	9116	goedkeuring projectdefinitie
17 december 2010	college	16288	goedkeuring Masterplan Publieke Functies Borgerhout

Dit besluit werd verdaagd in de collegezitting van 26 april 2011 (jaarnummer 4594).

Het college keurde op 17 december 2010 (jaarnummer 16288) het Masterplan Publieke Functies Borgerhout goed. Dit legde een kader vast voor het realiseren van een aantal publieke voorzieningen in Borgerhout Intra Muros. Het college gaf in dat besluit ook opdracht om - samen met de betrokken klantbedrijven die op deze site voorzien werden - de openstaande varianten voor de cluster Turnhoutsepoort verder te onderzoeken, inclusief het formuleren van de randvoorwaarden in functie van de concrete realisatie.

Dit laat immers toe om de verschillende elementen uit het masterplan af te bakenen als aparte deelprojecten, die vervolgens hun eigen traject, financiering en timing kunnen krijgen. Tevens geeft dit de randvoorwaarden en input om de eerste ruwe doorrekening van vorig jaar door AG VESPA te actualiseren en verder te detailleren in het kader van de opmaak van een overkoepelende projectbegroting, zoals principieel werd goedgekeurd voor het Masterplan Publieke Functies Borgerhout.

Op basis van advies van cultuur, sport & jeugd (voor de bibliotheek en buurtsporthal), AG Kinderopvang (voor het kinderdagverblijf), AG VESPA, de stadsbouwmeester en stedenbouwkundige vergunningen, wordt nu de voorkeursvariant voor de cluster Turnhoutseknoop met bijhorende stedenbouwkundige randvoorwaarden ter goedkeuring voorgelegd.

Argumentatie

De afstemming van de mogelijke locaties in Borgerhout en het programma van de gewenste gemeenschapsvoorzieningen gebeurde in een geïntegreerd spreidingsplan. Hierbij werden de mogelijkheden afgewogen op basis van de ruimtelijke en functionele meerwaarde, de stedenbouwkundige kwaliteiten, de financiële haalbaarheid, de mate van synergie tussen de voorzieningen onderling en met de omgeving, …

1 Locaties gemeenschapsvoorzieningen Turnhoutseknoop : vier varianten

Het ruimtelijk en functioneel onderzoek voor de cluster Turnhoutseknoop baseerde zich op de bouwblokstudie die ter kennisgeving door het college werd aangenomen op 20 oktober 2006 (jaarnummer 12621). Met deze contouren als leidraad werd getoetst of de geviseerde gemeenschapsvoorzieningen, met elk hun eigen randvoorwaarden naar programma, baliefunctie, zichtbaarheid, … konden gerealiseerd worden.

Dit locatieonderzoek resulteerde in volgende vier varianten. Deze vier varianten zijn opgebouwd met enkele basisbouwstenen. Zo worden in alle varianten een buurtsportloods, een districtsbibliotheek en een kinderdagverblijf van 115 plaatsen voorzien (met daarnaast ruimte voor flankerend programma). Ze onderscheiden zich in de combinaties die hiermee gemaakt worden. In de eerste variant worden alle drie de locaties benut. In de volgende varianten wordt telkens één locatie niet voor een publieksfunctie gebruikt.

Naast een aantal reeds gerealiseerde of in uitvoering zijnde woonprojecten, brengt deze uitgekiende combinatie van wonen en voorzieningen terug evenwicht in het stedelijk weefsel. Deze ontwikkeling is een aanzet voor de realisatie van een nieuwe centrumplek voor Borgerhout met een specifieke identiteit en uitstraling, maakt een boeiende functiemix mogelijk op de Turnhoutsebaan en herstelt de onafgewerkte schil van beide bouwblokken.

2 Verfijning programma van eisen en ontwerpend onderzoek deelgebied Bretel-Noord : drie modellen

Na goedkeuring van het masterplan, werd in maart en april 2011 verder onderzocht welke publieke functie op welke locaties konden voorzien worden. Tijdens deze oefening werd ook het programma van eisen voor de buurtsporthal verfijnd. Om tegemoet te komen aan de grote vraag en specifieke noden van de buurt om zaalvoetbal op competitieniveau mogelijk te maken, werd geopteerd om een minimale sportoppervlakte van 24 meter op 44 meter te voorzien. Uit de ruimtelijke toetsing van dit nieuwe gegeven met de specifieke stedenbouwkundige mogelijkheden of vereisten van de mogelijke locaties, bleek dat een buurtsporthal van deze dimensies enkel op de locatie Bretel-Noord kan voorzien worden. Hierdoor vallen varianten 3 en 4 af. Anderzijds werd ook de premisse uitgedrukt door de stadsbouwmeester en stedenbouwkundige vergunningen dat een sporthal op de Turnhoutsebaan een levendige gevel dient te hebben in functie van sociale controle en interactie met deze drukbezochte straat van Borgerhout.

Het programma gecombineerd met de vraag naar een levendige plint op het gelijkvloers resulteerde in drie ontwikkelingsscenario’s:

In het eerste model wordt de buurtsporthal aan de straatzijde verhoogd gerealiseerd op een stedelijke plint. Op dit gelijkvloers worden de sportgerelateerde programmaelementen voorzien, zodat een levendige en attractieve gevel aan de straatkant kan gecreëerd worden. Er kan ook flankerend horecafunctie van 300m² opgenomen worden. Ernaast kan in een torenvolume nog een flankerend commercieel woon- en kantorenprogramma gerealiseerd worden van 1.500m². De parkeerfunctie die deze ontwikkeling zal moeten opnemen kan deels onder de sporthal voorzien worden in een ondergrondse parkeergarage. Afstemming tussen beide projecten blijft noodzakelijk. De aansluiting met de bestaande bebouwing in de Gravinstraat en in de Gijsselsstaat kan nogmaals bijkomend tweemaal 300m² programma opnemen, zoals woningen.

In een tweede model wordt de gelijkvloerse stedelijke plint van 1.400m² voorbehouden voor commerciële ontwikkeling. De benodigde sportelementen (kleedkamers, cafetaria, …) worden naast het sportvolume voorzien. Dit model geeft interessante interactiemogelijkheden. Een ondergrondse parkeergarage kan eventueel voorzien worden in functie van de mogelijke commerciële invulling. De aansluiting met de bestaande bebouwing in de Gravinstraat en in de Gijsselsstaat kan nogmaals bijkomend tweemaal 300m² programma opnemen, zoals woningen.

In een derde model wordt de sporthal achterliggend en verzonken voorzien. Vergunningstechnisch is immers een aansluiting op de wachtgevels en het respecteren van de nodige lichten en zichten naar het achterliggend binnengebied enkel mogelijk als de sporthal wordt verzonken. Dit zal de constructie duurder maken. De sporthal an sich wordt minder zichtbaar aan de Turnhoutsebaan. Anderzijds kan er wel een opgeladen schil voorzien worden die naast de sportgerelateerde programma-elementen nog een bijkomend programma aan woon- en commerciële functies bevat. Deze zou echter ook grotendeels bovenop de sporthal komen, wat uitvoeringstechnisch niet evident is, en dus ook vermoedelijk duurder. De ondergrondse parkeergarage die noodzakelijk is voor het flankerend woonprogramma komt onder de verzonken sporthal, wat de bouwkost nog verder zal opdrijven.

3 Verfijning programma van eisen en ontwerpend onderzoek deelgebied Bretel-Zuid : één model

Rekening houdend met de wensen van de betrokken klantbedrijven AG Kinderopvang (kinderdagverblijf) en cultuur, sport & jeugd (districtsbibliotheek) werd onderzocht op welke manier beide functies gezamenlijk op de locatie Bretel-Zuid kunnen worden gerealiseerd. Ontwerpend onderzoek levert volgende resultaten op:

de districtsbibliotheek kan voorzien worden op het gelijkvloers, dat volledig wordt volgebouwd. Dit geeft goede organisatiemogelijkheden voor de bibliotheek, en levert een optimaal levendige en actieve interactie naar de Turnhoutsebaan en het voorliggend pleintje. Alle publieksgerichte programma-elementen kunnen gebundeld worden. Het kinderdagverblijf heeft een aparte ingang, met ruimte voor kinderwagens en dergelijke;
het kinderdagverblijf kan op de twee bovenliggende etages worden voorzien, waarbij de buitenruimte in het afgesloten binnengebied boven de bibliotheek gesitueerd wordt. Omdat geen rekening moet gehouden worden met inkijk van voorbijgangers, kan toch optimaal licht en meer openheid in het ontwerp geïntegreerd worden. Omwille van normering en locatie-eigen organisatiemogelijkheden wordt voorgesteld om de grootte van het kinderdagverblijf te beperken tot 85 plaatsen. Het programma van eisen van dergelijk verblijf komt neer op 1.300m²;
op de derde verdieping kunnen de specifieke programma-elementen en niet-publieke ruimtes (voor personeel en administratie) van de bibliotheek voorzien worden. Ruimte-synergieën kunnen hier bijkomend onderzocht worden;
een flankerend programma in het naastgelegen torenvolume kan afzonderlijk gerealiseerd worden. Er dienen wel afspraken gemaakt te worden zodat deze private ontwikkeling kan voldoen aan zijn opgelegde (ondergrondse) parkeerbehoefte.

4 Conclusie voor de cluster Turnhoutseknoop (variant 2)

Op basis van de conclusies van het ontwerpend onderzoek, de ruimtelijke en functionele vereisten en de adviezen van de verschillende betrokken actoren, wordt in dit besluit de ontwikkelingsvariant (voorheen gekend als variant 2) ter goedkeuring voorgelegd, waarbij de buurtsporthal wordt voorzien op Bretel-Noord, en een combinatie van kinderopvang, districtsbibliotheek en flankerend programma op Bretel-Zuid. De projectgrond aan de Engelselei/Hogeweg wordt in het kader van dit masterplan op dit moment niet geviseerd. Aan deze variant worden bijkomende randvoorwaarden gekoppeld:

de buurtsporthal heeft een minimale sportoppervlakte van 24 meter op 44 meter en fungeert als baken aan de Turnhoutsebaan. Dit wordt gegarandeerd door zijn sterke beeldkwaliteit, zijn hoogwaardige uitstraling en zijn architecturale kwaliteit. In functie van een levendige plint, wordt de sporthal opgetild en voorzien op de eerste verdieping. Op het gelijkvloers wordt een transparante gelijkvloers plint voorzien van minstens 4meter hoogte, waarbij een maximale interactie tussen gebouw en straat moet worden gegarandeerd. De invulling van deze plint kan een minimaal publiek programma zijn (al dan niet gerelateerd aan de buurtsporthal) of een commerciële invulling;
de districtsbibliotheek wordt voorzien in een gelijkvloerse transparante plint van 4 meter hoog, met op de bovenliggende verdiepingen een kinderdagverblijf van 85 plaatsen. De buitenruimte van de kribbe wordt voorzien op het dak van de bibliotheek, rekening houdend met lichten en zichten naar de aanpalende particuliere eigendommen. Flankerend in het hogere volume kan een gemengd programma worden voorzien van woningen en/of kantoren van maximaal 1.500m².

Adviezen

districtscollege van Borgerhout (zitting van 3 mei 2011, jaarnummer 1746) Gunstig onder voorwaarden

Het districtscollege geeft voor de Turnhoutseknoop een gunstig advies op variant 2 en bijkomende randvoorwaarden, waarbij een buurtsporthal wordt voorzien op Bretel-Noord, een kinderopvang en een districtsbibliotheek met een flankerend woonprogramma op Bretel-Zuid Binnen dit scenario vraagt het districtscollege aandacht voor: - Fietsenstallingen voor buurtbewoners - De ontmoetingsfunctie van de bibliotheek Het districtscollege vraagt aandacht voor de bredere ruimtelijke en sociale ontwikkeling van het gebied. Zo dient een vergunningbeleid gevoerd dat functies die het gebied opwaarderen, versterkt en functies die imagoverlagend werken ontraadt. Verdere strategische projecten dienen onderzocht te worden. Zo kan aan de noordkant gekeken worden naar het bouwblok aansluitend op het spoor, dat mits sanering opportuniteiten biedt voor een groenruimte, die een centrale schakel vormt in een wandel- en fietsboulevard richting Nieuw-Zurenborg. Een ruimtelijk uitvoeringsplan voor heel Borgerhout Intramuros, waarbinnen ook het Masterplan zijn ruimere context biedt, is hiervoor het aangewezen instrument.

AG KOP Gunstig onder voorwaarden

Kinderopvang gaf bij mail van 25 maart 2011 volgend advies: “Kinderopvang kiest voor de varianten 2 tot en met 4 omdat: • het verblijf niet alleen staat. Er is een synergie met een andere functie; • de bereikbaarheid met openbaar vervoer beter lijkt dan in variant 1; • er voldoende oppervlakte is om een verblijf met capaciteit 112 kindplaatsen te realiseren, rekening houdend met de nieuwe VIPA-wetgeving (nog niet gepubliceerd in het staatsblad) die minstens 3m² buitenruimte per kind vooropstelt. Op basis van de huidige informatie kan kinderopvang geen verdere voorkeur uitspreken binnen deze varianten. De synergie met andere functies wordt in alle varianten gerealiseerd. De bereikbaarheid is dezelfde. Kinderopvang bevestigt de voorkeur om het programma kinderdagverblijf te combineren met het programma bibliotheek. In het kader van het project ‘taalontwikkeling’, dat sinds 1 jaar lopende is in de kinderdagverblijven is de nabijheid van een bibliotheek een opportuniteit.”

AG VESPA Gunstig onder voorwaarden

Samenvatting van de adviezen door AG VESPA van 25 februari 2011 en 11 april 2011. Op basis van de bovengenoemde vastgoedtechnische overwegingen blijft de ruimtelijke variant 1 uit het spreidingsplan I de voorkeursvariant vanuit AG VESPA, met als afwijking de inplanting van het kinderdagverblijf op Bretel-Noord in plaats van Engelselei. Voor de gronden op Bretel-Noord adviseren we om: • verder onderzoek te verrichten naar de extra bouwkosten en ruimtelijke uitwerking van het model met een gelijkvloerse sporthal; • afhankelijk van dit onderzoek, te kiezen voor de (derde) ruimtelijk optie – light, met een verhoogde buurtsporthal op de nagenoeg volledige oppervlakte van Bretel-Noord; • de gelijkvloerse ruimte te verhuren voor bij voorkeur het kinderdagverblijf. De gronden aan de Engelselei kunnen dan volledig vermarkt worden voor een private ontwikkeling zonder kinderdagverblijf. Voor de gronden op Bretel-Zuid adviseren we om: • het programma te beperken tot de hoofdbibliotheek en een apart realiseerbare (grotere) private ontwikkeling. Het kinderdagverblijf wordt voorzien ofwel op de Bretel-Noord, ofwel op de Engelselei; • een verticale scheiding aan te houden tussen de verschillende programma’s om een complexe situatie van mede-eigendom tussen het publieke en private programma te vermijden; • verder onderzoek te verrichten naar de technische en financiële haalbaarheid van de funderingen en ondergrondse parkings gelet op de aanwezigheid van de premetro.

Patrimoniumonderhoud Gunstig onder voorwaarden

Patrimoniumonderhoud geeft voorkeur aan variant 2, waarbij wordt uitgegaan van een optimale clustering van de verschillende stadsdiensten en andere publieke voorzieningen. Dit enerzijds in het kader van efficiënt ruimtegebruik: ondersteunende ruimtes (refter, inkom, sanitair ...) kunnen zo maximaal gemeenschappelijk gebruikt worden. En anderzijds ook in het kader van optimale dienstverlening naar de burger toe, zo kan de burger op één plaats terecht voor verschillende publieke diensten. Deze voorkeur sluit aan bij: • TDPO06: de stedelijke diensten beschikken over een optimaal patrimonium dat hedendaags, energiezuinig en kwaliteitsvol is; • maximaal toepassen van anders werken principes (cfr. Den Bell); • “Een bedrijfsoverkoepelende aanpak zorgt voor een betere dienstverlening en een efficiënter gebruik van middelen” - conclusie gemaakt door de deelnemers van de 3-daagse leidinggevenden na de presentatie “Logistiek winnen of verliezen”.

Stadsontwikkeling/team stadsbouwmeester en stadsontwikkeling/vergunningen Gunstig onder voorwaarden

Betreffende het Masterplan Publieke Functies Borgerhout kan de dienst stedenbouwkundige vergunningen en het team stadsbouwmeester het volgende gecoördineerd advies geven voor de locaties Bretel-Noord en Bretel-Zuid: Er dient rekening gehouden te worden met de volgende randvoorwaarden: • wachtgevels van de naastgelegen percelen dienen afgewerkt te worden door middel van bebouwing; • het gelijkvloers dient een levendige plint te hebben; • naar de tuinzone dient de 45°-regel gerespecteerd te worden; • het gelijkvloers kan volledig bebouwd worden, gezien gelegen langs een belangrijke handelsas, met uitzondering bij het voorzien van een woonfunctie op het gelijkvloers; • bij gebruik van het dak van het gelijkvloers in de tuinzone dient het toegankelijk deel voldoende afstand tot de perceelsgrenzen te houden om de privacy van de naastgelegen percelen te waarborgen: • het bouwvolume langs de Turnhoutsebaan dient voldoende massa te hebben; • zowel de volumestudie als de uitwerking tot ontwerp dient voorafgaandelijk voor advies voorgelegd te worden aan de vergunningverlenende overheid. De ontwikkelde voorstellen voor de locaties Bretel-Noord en Bretel-Zuid werden conform deze randvoorwaarden bevonden.

Cultuur, sport en jeugd (districtsbibliotheek) Gunstig onder voorwaarden

De voorkeur van de bibliotheek gaat uit naar variant 2 en 3 waarbij de bibliotheek voorzien wordt op Bretel-Zuid. • de afstand tot de andere districtsbibliotheken is aanvaardbaar; • pleintje aan straatkant als buffer naar de straat; • plaats voor een fietsenstalling mogelijk op pleintje aan straatkant; • synergie mogelijk met kinderdagverblijf; • synergie mogelijk met sport in variant 2; • zichtlocatie; • een aandachtspunt van Bretel-Zuid is dat de bibliotheek hier gespreid is over meerdere bouwlagen, indien dit gecombineerd wordt met het kinderdagverblijf. Het programma voor de bibliotheek(collectie) bestaat uit minimaal 400m² en maximaal 600m² voor een bibliotheek op basis van het retailconcept: een laagdrempelige bibliotheek waarvan de collectie wordt opgebouwd op maat van de gebruikers en waarbij de "winkel"presentatie van deze collectie een belangrijke rol speelt. Minimaal 200m² en maximaal 400m² wordt ingericht als studieplek, waarbij onder andere rust, doorgedreven ICT-voorzieningen, buitenlicht en eventueel rustgevend (horizon)uitzicht een aangename studieomgeving creëren. Ideaal zou het zicht vanuit de studieruimte op een binnentuin zijn. Een invulling over meerdere verdiepingen, met op het gelijkvloers de bibliotheek en op de bovenste verdieping de studieruimte is een mogelijkheid, die echter als nadeel heeft dat er snel te veel oppervlakte toegewezen en doorgerekend wordt aan de bibliotheek. De totale bruto oppervlakte van de bibliotheek mag niet hoger zijn dan 1 200m². Aanvullend dient een personeelsgedeelte met een kantoorruimte met 3 werkplekken en een refter (die gedeeld gebruikt kan worden met het kinderdagverblijf) voorzien. Bijkomende randvoorwaarden: • buitenlicht in de grote ruimte, ook achteraan; • laden en lossen van materialen op verschillende momenten in de week moet veilig en efficiënt kunnen verlopen; • zichtbaarheid van op de straat.

Cultuur, sport en jeugd (buurtsporthal) Gunstig onder voorwaarden

De voorkeur van de sportdienst gaat uit naar variant 1 of 2 waarbij de buurtsporthal voorzien wordt in de Bretel aan de Turnhoutsebaan in plaats van variant 3 of 4 waarbij de buurtsporthal voorzien wordt aan de Engelselei. Argumentatie voor site Bretel: • betere bereikbaarheid; • betere visibiliteit; • in 2007 werd deze locatie al door de sportdienst aangeduid als locatie voor een buurtsporthal; • groter potentieel door aan de ene kant van de straat een buurtsporthal te bouwen en aan de andere kant van de straat een bibliotheek en een kinderdagverblijf. Op die manier wordt deze zone een belangrijk knooppunt, wat meer uitstraling en bekendheid geeft dan wanneer deze functies van elkaar verwijderd zijn; • het is belangrijk voor buurtsport om duidelijk aanwezig te zijn in de wijk. Daarom is een zichtlocatie beter; • aanvullend wordt toegevoegd dat in deze buurtsporthal zaalvoetbal op competitieniveau mogelijk moet zijn, vanwege de hoge nood en het grote succes hiervan in de buurt. Dit betekent dat de afmetingen voor de sportvloer 24meter op 44meter bedragen.

Beleidsdoelstellingen

Een aantrekkelijke stad, daar bouwt de groep stad Antwerpen samen aan

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college neemt kennis van het advies van het districtscollege van Borgerhout.

Artikel 2

Het college beslist om, voor de cluster Turnhoutseknoop variant 2, waarbij een buurtsporthal wordt voorzien op Bretel-Noord, een kinderopvang en een districtsbibliotheek met een flankerend woonprogramma op Bretel-Zuid en de bijhorende randvoorwaarden goed te keuren.

Artikel 3

Het college geeft opdracht aan:

Dienst	Taak
AG VESPA	de goedgekeurde variant als uitgangspunt mee te nemen bij de opmaak van een gedetailleerde doorrekening van het masterplan, in het kader van het goedgekeurde principe van de koepelbegroting voor dit masterplan.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe voor de stad geen financiële gevolgen.