2011_CBS_10574 - Lange Gasthuisstraat 29-31 - Verkoop Open Onderwijshuis - Goedkeuring

De opbrengst van deze verkoop, zijnde minimum 3.525.000,00 euro, wordt geboekt als inkomsten via AG VESPA, gebouwen, buiten valorisatielijst. De ontvangst is voorzien gespreid  in drie schijven: 1.200.000,00 euro in 2011, 1.200.000,00 euro in 2012 en 1.125.000,00 euro in 2013. Bijkomend wordt een éénmalige opleg ontvangen van maximaal 475.000,00 euro betaald, indien de reële huuropbrengsten na renovatie hoger zijn dan geraamd. Deze éénmalige opleg wordt berekend in verhouding tot de effectieve meeropbrengsten die worden gerealiseerd bij de verhuring na renovatie.
Deze opbrengsten worden aangewend voor de financiering van de aankoopsom van het eigendom Desguinlei 33 door AG Stedelijk Onderwijs in het kader van de verhuis van de administratieve diensten naar den Bell.
De geraamde huuropbrengsten na renovatie bedragen 423.700,00 euro/jaar, de geraamde onderhoudskosten exclusief btw bedragen 111.610,00 euro (prijspeil anno 2011). Het netto rendement op 5 jaar bedraagt 3,3%. Dit netto rendement houdt rekening met de jaarlijkse onderhoudskosten en het feit dat geen huurherziening plaatsvindt. De restwaarde van grond en gebouw wordt hierin niet verrekend.
De cash positie van AG VESPA laat momenteel toe om de betaling van de aankoopprijs en de renovatiekosten volledig te realiseren met eigen middelen. Indien nodig wordt beroep gedaan op externe financiering. Optioneel wordt daarom aan de stad Antwerpen een stadswaarborg gevraagd voor het geval de betaling van de aankoopprijs en/of renovatie alsnog geheel of gedeeltelijk zou plaatsvinden via externe financiering.

Op 28 april 2006 (jaarnummer 5052) keurde het college van burgemeester en schepenen de uitgangspunten goed voor de centralisatie van de stedelijke administratie in het Bell-gebouw (“den Bell”) en besliste onder meer om de eigendommen in de Lange Gasthuisstraat 15 en Desguinlei 33 te verkopen. De verkoop van het eigendom in de Lange Gasthuisstraat 29-31 was niet voorzien.
Op 18 december 2009 (jaarnummer 18572) keurde het college de overstap van algemeen onderwijsbeleid naar den Bell goed. De bijkomende infrastructuur voor externe vergaderfuncties in het Open Onderwijshuis in de Lange Gasthuisstraat 29-31 was niet langer nodig gezien het algemeen onderwijsbeleid beschikt over de vergaderfaciliteiten in den Bell.
Omwille van de dringende nood aan extra capaciteit voor het basisonderwijs, besliste het college op 2 april 2010 (jaarnummer 4245) om het pand Desguinlei 33 toe te wijzen aan het AG Stedelijk Onderwijs voor toekomstig onderwijsgebruik, voor het onderbrengen van het centrum voor leerlingenbegeleiding van het Stedelijk Onderwijs en voor de centrale diensten van AG Stedelijk Onderwijs. Het pand in de Lange Gasthuisstraat 29-31 komt hierdoor volledig vrij eind 2010.
Op 17 december 2010 (jaarummer 15859) gaf het college opdracht aan AG VESPA om het pand gelegen aan de Lange Gasthuisstraat 29-31 te valoriseren. In de begroting is voor de valorisatie van het pand een bedrag opgenomen van 3.525.000,00 euro. Dit bedrag wordt aangewend voor een deel van de financiering van de aankoop van de Desguinlei 33 door AG Stedelijk Onderwijs.
Op 10 december 2010 keurde de raad van bestuur van AG VESPA de nota ‘AG VESPA, een speler op de vastgoedmarkt’ goed, waarin de hernieuwde missie van het bedrijf vervat zit. Hierin wordt onder meer bepaald dat AG VESPA als expert en ondernemer werkt aan kwaliteitsvolle en duurzame vastgoed-, bouw- en stadsprojecten.
Op 28 maart 2011 (jaarnummer 349) keurde de gemeenteraad de vernieuwde beheersovereenkomst tussen stad Antwerpen en AG VESPA goed.
Op 15 april 2011 (jaarnummer 4188) besliste het college om een aantal diensten van de Lokale Politie tijdelijk te verhuizen naar de Lange Gasthuisstraat 29-31.

Het Open Onderwijshuis is gelegen te 2000 Antwerpen, Lange Gasthuisstraat 29-31. Het betreft een gebouw op en met gronden en aanhorigheden bij het kadaster gekend onder 3e afdeling, sectie C, perceel 0969 B, met een kadastrale oppervlakte van 2.701 m² en een laatst gekend kadastraal inkomen  van 7.605,00 euro.
Het betreft een monumentaal classicistisch herenhuis opgetrokken in 1789 op gronden die behoorden tot het Sint-Elisabethgasthuis. Het eigendom werd in 1907 door de stad aangekocht en fungeerde vanaf 1911 als stedelijke normaalschool. Sinds 1999 huisvestte het schoolgebouw de stedelijke onderwijsdiensten en stond het gekend als het Open Onderwijshuis. De personeelsleden van Stedelijk Onderwijs verhuisden op 4 oktober 2010 naar den Bell. De gebouwen zijn volledig verlaten sinds de verhuis van de Antwerpse studiewijzer eind december 2010.
Het gebouw is niet beschermd als monument maar werd opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. De tuin met gekasseide binnenplaats is sinds 1950 opgenomen in het beschermde landschap van de Oude Kruidtuin, gelegen aan de Leopoldstraat. Gelet op de monumentwaarde van de tuin en de aansluiting op de Oude Kruidtuin, werd een erfdienstbaarheid van openbaar nut opgelegd voor de ontsluiting van de binnentuin en het verlenen van een doorgang van de Lange Gasthuisstraat naar de Oude Kruidtuin.

Het gebouw en binnentuin omvat volgende richtinggevende bruto oppervlaktes:

Het gebouw ligt volgens het BPA Antwerpen Binnenstad in de “zone voor gemeenschapsuitrusting”. Hoofdbestemming is gemeenschapsuitrusting, maar ook woningen en hotels zijn toegelaten. Verzorgende bedrijven op buurtniveau, restaurant-cafés en kleinwinkelbedrijven zijn enkel toegelaten op het gelijkvloers. Grootwinkelbedrijven en kantoren zijn niet toegelaten functies. De binnentuin ligt in de “zone voor open ruimte en tuinen”. Deze dient integraal bewaard te worden als open ruimte.
Volgens het in opmaak zijnde RUP Binnenstad ligt het gebouw in de “zone voor centrumfuncties – publieksgerichte gebouwen (Ce5)”. Woningen, vrije tijdsvoorzieningen, gemeenschapsvoorzieningen, openbaar domein, hotels en detailhandel op het gelijkvloers zijn toegelaten. Restaurant-cafés zijn toegelaten op het gelijkvloers, met een maximum van 300 personen. Kantoren worden in deze zone toegelaten tot een maximale bruto vloeroppervlakte van 1.500 m². Niet toegelaten functies zijn groothandel en bedrijvigheid, industrie, logistiek en opslag.
Daarnaast ligt het gebouw volgens het RUP Binnenstad eveneens in de zone “overdruk detailhandel”. Dit betekent dat detailhandel ook mogelijk is in de kelder en op de eerste verdieping. De tuin ligt in de “zone voor groen” en dient bijgevolg integraal bewaard te worden als open ruimte en tuin.
Door AG VESPA werd een herbestemmingsonderzoek uitgevoerd. Dit toont aan dat een herbestemming van de classicistische voorbouw naar winkels/handelszaken en van de achterbouw naar horeca en woningen tot de mogelijkheden behoort. Er is geen parkeermogelijkheid op de percelen. De binnentuin blijft integraal bewaard. Verder onderzoek is noodzakelijk om uit te wijzen welke de meest optimale herbestemming is.
De renovatiekosten in functie van de herbestemming worden geraamd op ca 6.000.000,00 euro, inclusief erelonen, projectcoördinatiekosten en btw. De renovatie omhelst het vernieuwen van de technieken, het plaatsen van nieuwe ramen, het herstellen en isoleren van daken, het uitvoeren van de nodige aanpassingen naar brandveiligheid, het verbeteren van de binneninrichting en het opfrissen van de buitengevels.
De venale waarde van het pand werd door AG Vespa geschat op 3.500.000,00 euro, op basis van vergelijkingspunten en onderbouwde huurschattingen. 

Het Open Onderwijshuis in de Lange Gasthuisstraat 29-31 is een strategisch gebouw, gelet op:

• het historisch karakter van het gebouw en de beschermde binnentuin;
• de ligging in een bouwblok met aanzienlijk veel ander stedelijk patrimonium (zie bijlage 1);
• de locatie in de toekomstige commerciële winkel-lus tussen de Leopoldstraat, de Lange Gasthuis-straat en de Sint-Jorispoort (de zogenaamde “gouden driehoek”);
• de hoge potentie naar mogelijke meerwaarde op lange termijn.

Gezien het strategisch karakter wordt geadviseerd om het voormalig Open Onderwijshuis niet te verkopen aan derden maar het in portefeuille te behouden bij de “groep stad Antwerpen”.

De missie 2021 van AG VESPA bepaalt onder meer dat AG VESPA als ondernemer verantwoordelijk is voor eigen vastgoedprojecten, waarvoor het zelf de risico’s draagt en sturend optreedt. AG VESPA bouwt een strategische en duurzame vastgoedportefeuille uit en verhoogt de kwaliteit en het rendement van deze portefeuille. Dat gebeurt door de opwaardering en renovatie van het eigen vastgoed en door een selectief en strategisch verkoop- en aankoopbeleid.

Het voormalig Open Onderwijshuis past volledig in dit strategisch aankoopbeleid. Daarom wordt voorgesteld dat AG Vespa het pand koopt van de stad Antwerpen aan volgende voorwaarden:

• AG VESPA betaalt de aankoopprijs van 3.525.000,00 euro gespreid in drie schijven: 1.200.000,00 euro in 2011, 1.200.000,00 euro in 2012 en 1.125.000,00 euro in 2013.
• Indien de reële huuropbrengsten na renovatie meer bedragen dan de raming van 423.700,00 euro/jaar (anno 2011, te indexeren aan de gezondheidsindex) dan betaalt AG VESPA een éénmalige opleg bovenop de aankoopprijs. Deze éénmalige opleg wordt berekend in verhouding tot de effectieve meeropbrengsten die worden gerealiseerd bij de verhuring na renovatie op basis van volgende formule:

             opleg aankoopprijs =  reële jaarlijkse huuropbrengsten – 423.700,00 euro (te indexeren)

                                                     netto aanvangsrendement van 3,3%

             De opleg is éénmalig en bedraagt maximaal 475.000,00 euro.

• Indien de reële huuropbrengsten meer bedragen dan 450.000,00 euro/jaar (anno 2011, te indexeren aan de gezondheidsindex) dan worden de meeropbrengsten volgens een 50-50 verhouding verdeeld tussen de stad Antwerpen en AG VESPA.
• Bij een eventuele toekomstige verkoop door AG VESPA wordt volgende meerwaardeclausule afgesproken: de gerealiseerde meerwaarde bij verkoop ten opzichte van de aankoopprijs, de eventuele opleg en de gerealiseerde investeringen (te indexeren aan de gezondheidsindex) wordt door AG VESPA terugbetaald aan de stad Antwerpen
• AG VESPA verzekert de realisatie van een publieke doorgang voor de passanten in de omliggende straten en het toegankelijk maken van de binnentuin voor bezoekers van de Oude Kruidtuin. AG VESPA legt hiertoe een recht van doorgang ten laste van een deel van de gelijkvloerse verdieping en de tuin op aan de toekomstige gebruikers van het pand.

De verkoop van het pand Lange Gasthuisstraat 29-31 kadert in de verhuis van de administratieve diensten naar den Bell. De valorisatie van het pand en de eventuele deelname in meeropbrengsten door de stad worden aangewend voor de financiering van de aankoop van de Desguinlei 33 door AG Stedelijk Onderwijs. Door de verkoop aan AG Vespa worden deze inkomsten voor de stad verzekerd. 

AG VESPA staat in voor de tijdelijke verhuur van het pand aan de Lokale Politie, de renovatie en de verhuur in functie van de nieuwe bestemming. Via een recht van doorgang voorzien de nieuwe gebruikers de ontsluiting van de beschermde binnentuin en de aansluiting naar de Oude Kruidtuin. Het strategisch gebouw blijft op deze manier in eigendom van de “groep Stad Antwerpen”.