Aanleiding en context
In haar zitting van 10 juni 2005 (jaarnummer 6639) keurde het college de werking van de patrimoniumcel goed, die onder andere advies verstrekt bij de invulling van leegstaande ruimte. Deze cel is intussen omgevormd tot de afdeling huisvesting die de ruimte in stedelijk bedrijfsvastgoed (vroegere niet-financieel patrimonium) beheert en streeft naar een efficiënt ruimtegebruik door stadsdiensten vanuit kostenbesparend oogpunt. Op 9 mei 2008 (jaarnummer 5706) erkende het college de huisvestingscommissie in haar adviserende en superviserende rol bij de optimalisatie van het patromonium en keurde goed dat alle huisvestingsvragen verplicht aan de huisvestingscommissie moeten voorgelegd worden voor advies.
Het perceel in Berchem, Hoge Weg, nummers 64 tot en met 76, is momenteel onbebouwd (zie figuur 1). Dit perceel is eigendom van de stad Antwerpen. Tegenover het perceel bevinden zich het districtshuis en het naastliggende plein. Er is nood aan een visie rond het onbebouwde perceel. Stedenbouwkundig gezien vraagt het genoemde plein om een “afsluiting” die verwezenlijkt kan worden op het betrokken perceel. Er dient tevens opgemerkt te worden dat het achterliggende perceel ook eigendom is van de stad Antwerpen.
Een aantal mogelijkheden bieden zich aan met betrekking tot de invulling van het onbebouwde perceel.
- Optie 1: Perceel onbebouwd laten (zie figuur 1)
Op deze manier wordt er open en/of groene ruimte gecreëerd. De bestaande naburige bebouwing wordt niet benadeeld.
Er kan een extra toegang voorzien worden naar de site van de bibliotheek en de academie, maar in feite is de ontsluiting van de site reeds voldoende, waardoor een extra toegang geen meerwaarde zou betekenen.
Deze optie komt niet in aanmerking daar het voorliggende plein op deze manier niet “afgesloten” wordt. De omringende bestaande gevels zijn trouwens niet ontworpen op een open plein.
- Optie 2: Perceel onbebouwd laten en afsluiten van plein door bebouwing op aanpalende grond (zie figuur 2)
In deze variant wordt er wel een “afsluiting” van het plein voorzien, wat stedenbouwkundig gezien een goede oplossing is. Er wordt een open en/of groene ruimte gecreëerd die aansluit op het plein.
Er wordt geen extra toegang voorzien naar de achterliggende site, maar door de reeds goede ontsluiting van de site is dit ook niet noodzakelijk.
Daartegenover is het echter wenselijk op het betrokken perceel, die als bouwgrond gecatalogeerd is, te investeren.
- Optie 3: Gedeeltelijke bebouwing op perceel ter afsluiting van plein (zie figuur 3)
Stedenbouwkundig is dit een goede oplossing. Het plein wordt gevoelsmatig “afgesloten”. De bestaande bebouwing wordt niet benadeeld, terwijl er nieuw openbaar domein en/of groen wordt gecreëerd.
In deze optie wordt een degelijke financiële opbrengst voor bouwgrond bekomen.
Er wordt geen extra toegang voorzien naar de achterliggende site, maar door de reeds goede ontsluiting van de site is dit ook niet noodzakelijk.
- Optie 4: Volledige bebouwing op perceel (zie figuur 4)
In de zijgevel van de linker buur (nummer 60) is een raam vergund en voorzien. Dit leidt ertoe dat de eventueel later op te richten bebouwing op beschouwd perceel op 3 meter afstand opgetrokken moet worden. Stedenbouwkundig gezien levert dit geen goede oplossing op. Tevens nodigt de ontstane strook van 3 meter breedte een potentieel voor vandalisme.
De bestaande woning links wordt in deze optie benadeeld, daar er geen of beperkte lichtinval overblijft. Financieel gezien is dit misschien de meest interessante oplossing, maar dit weegt niet op tegen de contra’s bij deze optie.
Adviezen
Huisvestingscommissie
Gunstig advies
Op 5 april 2011, adviseerde de huisvestingscommissie bij fysieke zitting positief voor een gedeeltelijke bebouwing (= optie 3)
Pro’s:
- afsluiting perceel door bebouwing, stedenbouwkundige goede oplossing
- er wordt open/groene ruimte gecreëerd, die aansluit op het bestaande plein
- er wordt geen extra toegang voorzien, aantal huidige toegangswegen volstaan
- degelijke financiële opbrengst voor bouwgrond
Stadsontwikkeling, stedenbouwkundige vergunningen, team stadsbouwmeester
Gunstig advies
Advies dienst vergunningen:
Positief voor optie 3, gedeeltelijke bebouwing en gedeeltelijk openbaar domein.
Argumentatie:
Het bestaande plein wordt afgewerkt én blijft gerespecteerd (ontwerp straataanleg/pleinaanleg blijft behouden en kan verder afgewerkt worden) en krijgt drie representatieve wanden. Duidelijk statuut wat privaat is en wat openbaar in deze optie.
Na overleg met team stadsbouwmeester lijkt het dienst vergunningen en dienst stadsbouwmeester wenselijk om de beide zijkanten die nu aangegeven staan als bebouwbaar met 1 bouwlaag zelfs open ruimte (doorgang? patio?) te houden, afgesloten met een hoog (3 meter) kwaliteitsvol semi-transparant hekwerk dat één geheel vormt binnen de architectuur van het nieuwe volume, zodanig dat er geen getrapt volume wordt gecreëerd, maar een monoliet sober volume geflankeerd door twee architecturale 'poorten'/wanden. Hierbij dient opgemerkt dat binnen dit schema ook de tuinmuren van de aanpalende projecten hoogwaardig dienen afgewerkt aan de zijde van het eventuele toekomstige project op het besproken stadsperceel, gezien deze lichtjes zichtbaar blijven doorheen de poorten en de patio's of doorgangen dan ook deel uitmaken van het nieuwe project. Deze opmerkingen zullen deel uitmaken van de gesprekken in de aanloop naar een bouwvergunningsaanvraag. De uitwerking van de nieuwe bebouwing komt ook in aanmerking voor een bespreking op de welstandscommissie waar dit soort thema's beter in detail kunnen uitgeklaard worden.
Stadsontwikkeling, beheer onbebouwde percelen
Gunstig onder voorwaarden
Stadsontwikkeling adviseert positief voor de invulling in optie 3, maar vraagt duidelijke afspraken over de kostenverdeling.
Cultuur, sport en recreatie, coördinatie bibliotheken
Gunstig advies
Positief voor optie 3 gedeeltelijke bebouwing.
- Site wordt afgesloten van plein, wat risico op vandalisme en oneigenlijk gebruik van het binnengebied verkleint.
- De site is voldoende toegankelijk langs de kant van de Willem Van Laarstraat.
- Toegang tot het binnengebied van de site kan enkel wanneer de nieuwbouw gerealiseerd wordt door één van de partners van dit binnengebied.
Autonoom gemeentebedrijf stedelijk onderwijs
Gunstig onder voorwaarden
In het masterplan stedelijk onderwijs wordt een uitbreiding op de site voorzien met een vleugel van 1500m².
De locatie voor de nieuwe vleugel werd nog niet onderzocht maar het is niet ondenkbaar dat deze vleugel zal ingeplant worden zoals voorgesteld in optie 2.
De bebouwing zoals voorgesteld in de beslissing van het college (optie 3) kan voor het stedelijk onderwijs, mits dit de bebouwing zoals voorgesteld in optie 2 niet uitsluit. Met andere woorden: optie 2 en 3 moeten samen uitvoerbaar zijn.
Gezien de goede ontsluiting van de site van het deeltijds kunstonderwijs acht het stedelijk onderwijs het niet noodzakelijk dat er een doorgang wordt voorzien naar de achterliggende site in het nieuw te voorziene bouwvolume in optie 3.
Autonoom gemeentebedrijf Vespa
Ongunstig advies
We dienen uit financieel oogpunt ongunstig advies te geven over de voorziene bouwzone op de achterzijde van het stadseigendom, perceelnummer, 21/B/6812A.
Principieel hebben we geen bezwaar bij een verschuiving van een bouwzone (in casu scenario 3) maar de nuttige vloeroppervlakte zal meer dan de helft kleiner worden dan wanneer de bouwzone wordt voorzien langs de voorzijde van het perceel (bijvoorbeeld scenario 4 of een variante daarop). Met de leefbaarheid en het concept van huisnummer 60 zal dan in de toekomst rekening moeten worden gehouden bij de ontwikkeling van deze projectgrond. Bovendien wordt er in een bouwzone met een bouwdiepte van 8m en, wegens grenzend aan de achterperceelsgrens, zonder tuinzone, potentiële woontypologieën uitgesloten.
District Berchem
Gunstig advies
Het districtscollege adviseert positief voor optie 3:
Gedeeltelijke bebouwing op perceel ter afsluiting van plein. Stedenbouwkundig is dit een goede oplossing. Het plein wordt gevoelsmatig “afgesloten”. De bestaande bebouwing wordt niet benadeeld, terwijl er nieuw openbaar domein en/of groen wordt gecreëerd.
In deze optie wordt een degelijke financiële opbrengst voor bouwgrond bekomen.
Er wordt geen extra toegang voorzien naar de achterliggende site, maar door de reeds goede ontsluiting van de site is dit ook niet noodzakelijk.