2011_CBS_11507 - Masterplan Scheldekaaien. Uitvoeringsproject Sint-Andries Zuid - Principes voor de marktbevraging voor selectie van een private partner voor realisatie van de ondergrondse parking - Goedkeuring

In december 2010 werd de principenota voor het opmaken van de Realisatieovereenkomst Sint-Andries en Zuid goedgekeurd door zowel de raad van bestuur van Waterwegen en Zeekanaal NV als de raad van bestuur van AG Stadsplanning. In deze nota werd door partijen overeengekomen dat voor de realisatie van de ondergrondse parking ter hoogte van Sint-Andries en Zuid wordt uitgegaan van de financiële inbreng van een private partner. Er werd eveneens overeengekomen dat de stad Antwerpen via het Gemeentelijk Autonoom Parkeerbedrijf Antwerpen (GAPA) en in samenspraak met Waterwegen en Zeekanaal NV zal instaan voor de opmaak en publicatie van het marktbevragingsdossier in functie van de selectie van de private partner.

Dit ontwerpbesluit werd verdaagd in zitting van 10 juni 2011 (jaarnummer 2011-CBS-11131).

Het marktbevragingsdossier moet tenminste bepalingen bevatten omtrent:

• de ruimtelijke kwaliteit;
• de exploitatievoorwaarden;
• de juridische constructie.

De principes omtrent elk van deze elementen werden in overleg met GAPA bepaald en worden in onderstaande verduidelijkt.

Ruimtelijke kwaliteit

In functie van het bepalen van de minimumvereisten inzake ruimtelijke kwaliteit werd een referentieontwerp voor de ondergrondse parking opgemaakt door het architecturaal ontwerpteam Proap/Wit/D-Recta in samenwerking met het technisch ontwerpteam SBE/Technum (aangesteld door Waterwegen en Zeekanaal NV). Het referentieontwerp garandeert een optimale integratie van de ondergrondse parking in het voorontwerp voor de waterkering en het openbaar domein.

De ondergrondse parking wordt in het referentieontwerp beschouwd als het verlengde van één van de belangrijke publieke ruimtes van Antwepen, de Scheldekaaien. Door haar onvermijdelijke integratie met de bovenliggende waterkering wordt ze onderdeel van een duurzame infrastructuur met lange levensduur. De ambitie is dus hoger dan het creëren van voldoende ondergrondse oppervlakte voor het parkeren van 1000 wagens. Het referentieontwerp onderzoekt de mogelijkheden om een boeiende ondergrondse ruimte te creëren: een plek met karakter, gerelateerd aan de Scheldekaaien zelf, vanwaar men de stad betreedt of verlaat.

Er wordt een verschillend ambitieniveau vooropgesteld voor het noordelijk en het zuidelijk deel van de ondergrondse parking. Voor het zuidelijk deel en het in- en uitrittencomplex wordt een basiskwaliteit vooropgesteld. Voor het noordelijk deel, dat zich dichter bij de historische binnenstad bevindt, is een verhoogde ruimtelijke ambitie wenselijk.

• Het zuidelijk deel van de parking wordt voorzien als een efficiënte parking over twee bouwlagen. Vier eenvoudige kernen op regelmatige afstand van elkaar verbinden de parking met de bovengrond. De vijfde kern, helemaal in het zuiden, reikt verder dan de bovengrond en kan in de toekomst ook het voorziene publieke gebouw boven de kaaien bedienen.
• Het noordelijk deel biedt mogelijkheden tot meervoudig ruimtegebruik. Daarom werd naast de parkeerzone een extra brede ontsluitingszone voorzien die integraal deel uitmaakt van het publiek domein en aansluit op de bovengrond, door onder andere een continuïteit van materiaalgebruik. Deze onsluitingszone geeft eveneens toegang tot ondergrondse ruimtes die kunnen ingevuld worden met stedelijk programma, zoals tentoonstellingsruimte rondom het Sint-Michielsbolwerk, concessioneerbare ruimte voor horeca, openbaar sanitair en opstelruimte voor de stedelijke onderhoudswagens.

Zoals aangetoond in het referentieontwerp wordt de maximale bouwenveloppe vastgelegd door een aantal randvoorwaarden die voortvloeien uit de bestaande toestand en het ontwerp, namelijk:

• de archeologische resten van het Sint-Michielsbolwerk vormen de beëindiging van de parking in het noorden;
• de resten van de voormalige Statie Land van Waas vormt de westelijke begrenzing van het noordelijk deel van de parking;
• een bestaande gasleiding en de rand van het voetpad geldt als oostelijke begrenzing van het noordelijk deel van de parking;
• de ruienoverstort in het verlengde van de Scheldestraat bepaalt de begrenzing van het tweede ondergrondse niveau van het zuidelijk deel van de parking;
• de positie van de in- en uitritten voor wagens ligt vast door het ontwerp van het nieuwe wegprofiel langs het Zuid;
• de minimum afstand van 10m ten opzichte van de blauwe steen voor de eerste ondergrondse bouwlaag van het zuidelijk deel van de parking, en van 20m voor de tweede ondergrondse bouwlaag van het zuidelijk deel van de parking, moeten gerespecteerd worden om interferentie met de stabilisatiewerken van de kaaimuur te vermijden;
• de bouwzone van de toekomstige bouwenveloppe onmiddellijk ten noorden van de Zuidersluis bepaalt de zuidelijke begrenzing van de parking.

Het referentieontwerp voor de ondergrondse parking wordt integraal als richtinggevend document bij de marktbevragingsbundel gevoegd. Aan de inschrijvers wordt gevraagd een ontwerpvoorstel voor de parking op te maken op basis van het referentieontwerp. Daarbij dienen minimaal de krijtlijnen met betrekking tot het ambitieniveau en de bouwenveloppe gerespecteerd te worden.

Naast een kwaliteitsdoelstelling geldt ook een rendementsdoelstelling. Om beiden tegenover elkaar te kunnen afwegen wordt aan de inschrijvers gevraagd om in hun offerte een onderscheid te maken tussen:

1. het ontwerp- en financieringsvoorstel voor de basisoptie, die alle elementen omvat die strikt noodzakelijk zijn voor een kwalitatieve exploitatie van de ondergrondse parking;
2. het ontwerp- en financieringsvoorstel voor een aantal verplichte varianten, die een ruimtelijke meerwaarde kunnen betekenen voor de ondergrondse parking.

1. Basisoptie

In de basisoptie wordt (conform het referentieontwerp) een ontwerp- en financieringsmodel uitgewerkt voor alle zones die strikt noodzakelijk zijn voor een kwalitatieve exploitatie van de ondergrondse parking, met name:

• de zuidelijke parkeerzone inclusief voetgangersuitgangen tot op maaiveldniveau (volgens de bepalingen uit het referentieontwerp voor zone 1);
• de noordelijke parkeerzone inclusief de evacuatiegang en voetgangersuitgangen tot op maaiveldniveau (volgens de bepalingen uit het referentieontwerp voor zones 2a en 2b);
• het in- en uitrittencomplex (volgens de bepalingen uit het referentieontwerp voor zone 4).

Aanvullend op de basisoptie zijn vrije varianten ten opzichte van het referentieontwerp toegelaten met betrekking tot een gewijzigde verdiepingshoogte en/of een alternatieve dakconstructie voor de noordelijke en/of zuidelijke parkeerzone.

2. Verplichte varianten

Naast de basisoptie wordt gevraagd verplichte varianten over te maken voor eventueel bijkomend te realiseren vloeroppervlaktes:

• archeologische resten Sint-Michielsbolwerk als beëindiging van de noordelijke parkeerzone (volgens de bepalingen uit het referentieontwerp voor zone 3a);
• zones voor stedelijk programma (volgens de bepalingen uit het referentieontwerp voor zones 3b, 3c en 3d).

Deze verplichte varianten zijn optioneel toe te wijzen. Aan de inschrijvers wordt gevraagd hun visie weer te geven ten aanzien van de eventuele ruimtelijke meerwaarde die deze zones voor de ondergrondse parking kunnen betekenen.

De stad heeft de intentie de inrichting en exploitatie van deze zones op zich te nemen. Daarom wordt voor deze ruimtes enkel de investeringskost gevraagd en niet de kosten gerelateerd aan inrichting en exploitatie. Het staat de inschrijvers vrij aan te geven welke ruimtenoden gerelateerd aan de exploitatie van de parking, zij eventueel zelf in deze ruimtes wensen onder te brengen.

Exploitatievoorwaarden

Inzake de exploitatievoorwaarden stelt GAPA volgende uitgangspunten voorop:

1. het voorstel van de exploitant ondersteunt of versterkt de principes van het parkeerbeleid van de stad Antwerpen;
2. het voorgestelde tarief wordt afgestemd op het parkeertarief van de omliggende straten, namelijk:
   - een uurtarief van maximaal 2,00 euro per uur. De tarieven voor de eerste twee uren dat een voertuig wordt geparkeerd in de parking, worden opgesteld per kwartier;
   - volgende mogelijke abonnementsformules:
   • bewonersabonnement (minimaal aantal 250) 24/24 uur, 7/7 dagen aan maximaal 70,00 euro per maand (inclusief btw);
   • abonnement 24/24 uur, 7/7 dagen aan maximaal 100,00 euro per maand (inclusief btw);
   • abonnement 7.00 uur tot 19.00 uur, 6/7 dagen aan maximaal 70,00 euro per maand (inclusief btw);
   • avondabonnement 19.00 uur tot 7.00 uur, 7/7 dagen aan maximaal 50,00 euro per maand (inclusief btw);
3. om inzake exploitatie een kwaliteitsvolle en gebruiksvriendelijke parking te garanderen dient voldaan te worden de kwaliteitseisen vooropgesteld door GAPA en de "European Standard Parking Award".

Juridische constructie

Door GAPA werd juridisch advies ingewonnen betreffende de mogelijke juridische constructies voor ontwerp, financiering, bouw en exploitatie van een ondergrondse parking onder de Scheldekaaien. Op basis daarvan wordt geopteerd voor het scenario waarbij een concessie voor openbare werken wordt toegekend aan een projectvennootschap met als aandeelhouders GAPA en een private partner. 

Dit scenario houdt in dat:

• het ontwerp, de financiering, de bouw en de exploitatie van de ondergrondse parking geïntegreerd wordt aanbesteed als concessie voor openbare werken, waardoor slechts één gunningsprocedure moet worden doorlopen;
• de latere exploitant van de parking ook betrokken is bij het ontwerp van de parking;
• GAPA participeert in de projectvennootschap en dus voldoende inspraak heeft bij de exploitatie, maar eveneens deelt in het bouw- en exploitatierisico.


In deze constructie staat de private partner in voor het ontwerp, de bouw en de financiering van de volledige bouwenveloppe van de ondergrondse parking, dus ook de bouwkost van de eventueel optioneel toe te wijzen zones voor stedelijk programma. Dit alles dient in nauwe samenwerking met Waterwegen en Zeekanaal NV en AG Stadsplanning Antwerpen te gebeuren.

Binnen de volledige bouwenveloppe valt de inrichting en exploitatie van de parkeerzone onder de verantwoordelijkheid van de private partner. De stad staat in principe in voor de inrichting en exploitatie van de eventueel optioneel toe te wijzen zones voor stedelijk programma.

Vervolgtraject

Op basis van bovenstaande principes zal GAPA de marktbevragingsbundel opmaken en ter goedkeuring voorleggen aan haar raad van bestuur. Als tijdstip voor indienen van offertes wordt september 2011 vooropgesteld.  Op basis van de offertes zal een onderhandelingsprocedure met de verschillende indieners opgestart worden, in samenwerking met Waterwegen en Zeekanaal NV en AG Stadsplanning Antwerpen. December 2011 is de streefdatum voor aanduiding van de private partner.