Het college besliste in zitting van 26 april 2011 (jaarnummer 4427) om aan de gemeenteraad voor te stellen zijn goedkeuring te hechten aan het tracé van de nieuwe wegenis in de verkaveling, Draaiboomveld zn, district Wilrijk.
Aanvraag tot een verkavelingsvergunning reguliere procedure.
|
Eigenaars: |
Hubertus Hoefkens, Legerstraat 167, 2610 Wilrijk-Antwerpen |
|
Aanvrager: |
Jan Collin, Jozef Kenneslei 31, 2610 Wilrijk-Antwerpen, gevolmachtigd door de eigenaars. |
Ligging van het perceel: Draaiboomveld zn, district Wilrijk.
Kadastrale gegevens: 43e afdeling, sectie A, deel van nr. 416 M3.
De aanvraag omvat: verkavelen van een grond in 2 loten voor vrijstaande woningbouw met grondafstand en de aanleg nieuwe openbare wegenis in het verlengde van Draaiboomveld.
Ontvangst aanvraag: 23 februari 2011.
Dossiernummer: 20115 - WI/2011/V/0005.
Deel 2:
Erfdienstbaarheden en wegenaanleg
De verkavelingsaanvraag omvat:
- de aanleg van nieuwe verkeerswegen
Daarom dient de gemeenteraad een besluit te nemen over de zaak van de wegen.
Openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Artikel 3, § 4 van het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen, bepaalt dat bij ontstentenis van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of een bijzonder plan van aanleg, verkavelingsaanvragen onderworpen dienen te worden aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag tot verkaveling werd openbaar gemaakt van 7 maart 2011 tot 6 april 2011 overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake openbaarmakingen.
Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 7 april 2011.
Inventaris van de bezwaarschriften
Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestplan, zoals hoger omschreven.
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de gemeentelijke bouw- en woningverordening. Het ontwerp voldoet hieraan.
Beoordeling
De verkaveling heeft betrekking op het verkavelen van het perceel met kadastraal gekende sectie A, nummer 416, M 3, in drie delen waarbij loten 1 en 2 afgesplitst worden van het geheel en het overige deel gevoegd wordt bij het perceel met kadastraal gekende sectie A, nummer 416, X 2. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 2341 vierkante meter. Lot 1 heeft een oppervlakte van 860,45 vierkante meter en lot 2 heeft een oppervlakte van 860,46 vierkante meter. De kaveldiepte bij de loten 1 en 2 bedraagt gemiddeld 47 meter. De beide loten hebben op de rooilijn een kavelbreedte van 18,02 meter. De bebouwing op de loten wordt opgericht met inachtneming van een voortuinstrook die een diepte heeft variërend tussen 5 meter en 6,5 meter. Achter de normale bebouwing van 17 meter wordt een open tuinstrook gelaten die minimaal 10 meter bedraagt. Achter deze strook kunnen bergplaatsen worden opgericht worden in de strook voor bijgebouwen die varieert tussen 13 meter en 15,5 meter.
Volgens de gegevens van de verkavelaar is het terrein niet vrij van constructies. Uit fotomateriaal blijkt dat er restanten zijn van erfscheidingen die in betonplaten werden uitgevoerd en strijdig zijn met de voorschriften. Deze constructies dienen ontmanteld te worden vooraleer er tot verkoop van de percelen kan worden overgegaan.
Aangezien de verkaveling slechts kan gerealiseerd worden mits de realisatie van een stuk wegenis dient er 348,73 meter over gedragen te worden om in te lijven bij het openbaar domein.
Zowel het bouwblok als de ruimere omgeving hebben zich vooral na de tweede wereldoorlog ontwikkeld als typische suburbane stadsdelen. Door suburbanisatie van het wonen werden aan de steden en woonkernen een uitgebreid en versnipperd net van linten, perifere gebieden en verspreide bebouwing toegevoegd. De buurt heeft dan ook een uitgesproken residentieel karakter waarbij de bebouwing in de omgeving zich kenmerkt door een gemengde bebouwing, deels als historische bebouwing langsheen de Legerstraat en deels in uitvoering van het verkavelingsplan "Koornbloem" (85 loten met dossiernummer WI/1993/V/0001) waarvoor de gemachtigde ambtenaar op 22 oktober 1993 vergunning heeft afgeleverd.
Het straatje waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door de afwezigheid van woningen. Het straatje bedient enkel twee garages behorende bij woningen gelegen Malisgoed en Bernard De Pooterstraat en is momenteel doodlopend. Uit de foto's van het dossier blijkt dat de woningen in de omgeving hoofdzakelijk bestaan uit een twee bouwlagen afgedekt met een schuin dak. Op het onmiddellijk rechteraanpalend perceel staat een restant van een boerderij, gelegen Legerstraat 129, bestaande uit één bouwlaag afgedekt met een schuin dak. Het verkavelingsontwerp werd zo geconcipieerd dat na afbraak van de boerderij en na verkoop van het voorliggende dreefje, hetzij aan de aanpalenden, gelegen Legerstrtaat 87 en 161, hetzij aan de eigenaars woning, gelegen Abelenprieel 11, aangetakt kan worden op de wegenis van het nieuw ontworpen openbaar domein. Langs de linkerzijde grenst het perceel aan de achtertuinen van de woningen die gelegen zijn aan de Legerstraat met huisnummers 169, 171, 173, 175, 177 en 179. Het verkavelingsontwerp stelt een extensie van de verkaveling voor in de achtertuinen van deze eigenaars die eveneens ontsloten kunnen worden via de nieuw ontworpen wegenis.
De hoofdstructuur van het gebied werd grotendeels bepaald door de afbakening van het woongebied volgens de bepalingen van het gewestplan Antwerpen.
De stad Antwerpen heeft in het verleden geen initiatief genomen, noch onder de vorm van een bijzonder plan van aanleg, noch onder de vorm van een ruimtelijk uitvoeringsplan, om de bestemming van het plangebied te wijzigen.
De gewenste ruimtelijke structuur richt zich naar de hoofdstructuur.
Op microvlak wordt de verkavelingsaanvraag getoetst aan de hand van een afwegingskader of ze ingeschreven kan worden binnen deze gewenste ruimtelijk structuur. Het perceel is gelegen binnen het stedelijk gebied en de structuur van het gebied is reeds grotendeels bepaald door de aanwezige bebouwing, infrastructuur en landschappelijke elementen.
De totale oppervlakte van de projectzone bedraagt 2341 vierkante meter.
De totale oppervlakte van de percelen komt niet overeen met de oppervlakte van de projectzone vermits een deel van het terrein met een oppervlakte van 272,36 vierkante meter gevoegd wordt bij de woning gelegen Legerstraat nummer 167.
De bebouwingscoëfficiënt (totale bebouwde oppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt 0,27.
De vloerindex V/T (totale vloeroppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt eveneens 0,48.
De woningdichtheid bedraagt 9 woningen per hectare.
De verkavelingsaanvraag beantwoordt aan de doelstellingen van de tweede herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen van 18 december 2009 waarin een nuancering van het verdichtingsbeleid in stedelijke gebieden wordt voorgesteld. "Verdichting in stedelijke gebieden moet veeleer gezien worden als een dichtheidsbeheer waar zowel aandacht gaat naar verdichting, ontdichting als naar het vrijwaren van bepaalde gebieden". De verkavelingsaanvraag heeft een veel lagere dichtheid dan de oorspronkelijk vooropgezette dichtheden van 25 woningen per hectare om reden dat enerzijds de kavelstructuur zich niet leent om grote dichtheden te realiseren en anderzijds heeft de aangrenzende verkaveling "Koornbloem" ook slechts een dichtheid van 18 woningen per hectare.
Op het perceel wordt een gelijkvloerse bebouwing voorgesteld van 17 meter. Het volume van de verdieping wordt op volle breedte afgewerkt met een lessenaarsdak dak, gaande van 6 tot 10 meter. Het voorliggende gedeelte van de hoofdbouw wordt over een diepte van 5 meter en op volle breedte afgewerkt met een plat dak. De maximale kroonlijsthoogte ervan bedraagt 3,80 meter.
In de zone voor binnenplaatsen en tuinen kunnen bijgebouwen opgericht worden waarbij het bijgebouw zich op minstens 3 meter van de perceelsgrenzen dient te worden opgericht, tenzij deze gekoppeld worden opgericht. De bouwhoogte ervan wordt beperkt tot 3,50 meter. Het gebouw wordt afgewerkt met een plat dak.
In de zone voor zijtuinstroken kunnen constructies op 5 meter achter de voorgevelbouwlijn worden opgericht en met een maximale hoogte van 3,80 meter.
De nieuw op te richten gebouwen spiegelen zich aan het schaalniveau van de bestaande ruimtelijke structuur en de kavel is groot genoeg om dergelijke bebouwing te dragen. De draagkracht van het perceel wordt bijgevolg niet overschreden. Het ontwerp strookt qua materiaalgebruik met het algemeen aanvaardbare in de woonomgeving. Er wordt geoordeeld dat het restperceel opgevuld wordt met een bebouwingstypologie die overeenkomt met de karakteristieken van de omgeving.
De verkavelingsaanvraag stelt een bouwstrook voor hoofdgebouwen met zijtuinstroken voor waarvan de breedte minmaal 3 meter bedraagt en waarbij de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften zonder beperking toepasbaar zijn op alle percelen.
Qua interne samenhang wordt opgemerkt dat door het schakelen van de loten en het vastleggen van de bouwstroken volgens plan zowel de belemmeringshoek als de privacygradiënt voldoende waarborgen bieden voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. De mogelijke belemmering van het ene op het andere perceel kan enkel maar voortvloeien uit het realiseren van verschillende bouwdiepten op de verschillende loten. Er wordt volgens de voorgestelde kavelstructuur voldoende privacy op elk perceel gewaarborgd.
De verkavelingsaanvraag ligt in een stedelijke omgeving waar een grootstedenbeleid en verdichting mogelijk is. De voorgestelde verkavelingsaanvraag doet in zijn geheel geen afbreuk aan de morfologische structuur van de wijk die erop gericht is in eerste instantie de randen af te bouwen en in beperkte mate de binnengebieden te verdichten met een bebouwing die refereert naar volumes die zowel in de aangrenzende verkaveling als langsheen de Legerstaraat voor komen.
Op te leggen voorwaarden:
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel aangevuld met de volgende bepalingen:
- de maximale oppervlakte van de bijgebouwen achter de bouwvrije strook dient beperkt te worden tot 50 vierkante meter (artikel 2.4.B).
Algemene aspecten betreffende de stallingscapaciteit, uitgeruste wegenis, nieuw aan te leggen wegenis alsook de terreinaanlegwerken.
1) Stallingscapaciteit
Door de opheffing van de ministeriële omzendbrief van 3 juni 1997 betreffende de eis om parkeerruimte te scheppen bij bouwwerken, komt het in eerste instantie aan de bouwheer toe om te bepalen of er voldoende parkeerruimte voorhanden is binnen zijn bestaand patrimonium, en is het aan de overheid om te bepalen of de te verwachtte verkeersstroom afgewikkeld kan worden op de bestaande lijninfrastructuur. Bij de voorgestelde verkavelingsaanvraag wordt naast een zone voor autobergplaatsen binnen de bestaande bouwvolumes of in de tuin bij loten 1 en 2, eveneens 2 parkeerstroken met een breedte van 2 meter naast de rijweg aangelegd.
De beperkte grootte van het project zorgt ervoor dat dit niet verkeersgenererend werkt en bijgevolg nauwelijks impact heeft op het openbaar domein. De aanleg voor de nieuwe wegenis zorgt ervoor dat de mogelijke hinder tot een minimum beperkt blijft. De bestaande wegenis wordt aanzien als voldoende uitgerust om dit op te vangen. De bijkomende bewegingen van verkeer die veroorzaakt worden door de activiteiten binnen de aangevraagde constructies gaan op in de reeds bestaande verkeersstromen waarbij noch de parkeerdruk in de omgeving abnormaal wordt verzwaard, noch de verkeersdrukte in de voorliggende of aangrenzende straten zou verhogen. De voorziene stroken voor autobergplaatsen en de stroken voor bezoekersparkeren worden aanzien als een evenwichtige benadering van het parkeerprobleem bij het voorgestelde project.
2) Bestaande wegenis
De plaatselijke toestand wijst uit dat de voorliggende straat met een breedte van 10 meter, verhard is en van alle nutsleidingen voorzien. Als dusdanig kan deze weg volgens artikel 4.3.5. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening als een voldoende uitgeruste wegenis aanzien worden.
3) Nieuwe wegenis
De breedte van de ontworpen wegenis bedraagt 4 meter, heeft een lengte van ongeveer 30 meter, en heeft naast de weg zelf een berm met parkeerstroken en beplantingsvakken. De wegenis en de parkeervakken worden uitgevoerd in straatkeien. De wegenis wordt ter hoogte van de aansluiting met het bestaande Draaiboomveld plaatselijk verbreed uitgevoerd om de aftakking te kunnen realiseren. De ontworpen wegenis kan verlengd worden om op de aanpalende percelen een verkavelingsontwerp te kunenn realiseren.
De ontworpen wegenis beantwoordt aan de "eerste publieke ruimte", met name dat de straten, pleinen en parken samen één van de wezenskenmerken van de stad, van het stedelijk leven en van de stadscultuur vormen. Er wordt dus geen afbreuk gedaan aan de beoogde stedelijkheid en de essentiële balans van het bouwblok wordt niet uit evenwicht gebracht.
4) Terreinaanlegwerken
Terreinaanlegwerken dragen bij tot een kwalitatieve woonomgeving en dienen voldoende waarborgen te bieden om de lasten van de omwonenden tot een minimum te herleiden.
Naast de inrichting van het openbaar domein met een groene zone en de inrichting van de tuinen worden geen verder terreinaanlegwerken voorzien.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 14 november 2003) dient het betrokken project onderworpen te worden aan de watertoets volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006.
De verkaveling ligt niet in een recent overstroomd gebied of risicozone voor overstromingen zoals de watertoetskaarten weergeven.
Het hemelwater van de daken van de woningen wordt dan ook gebufferd en hergebruikt conform de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Alle private verhardingen wateren af op eigen grond of dienen te worden uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen of materialen met brede voeg, met uitzondering van terrassen mits ze afwateren in de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
In de ontworpen nieuwe wegenis wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd volgens de "Code van Goede Praktijk".
Voor het betrokken project werd het watertoetsinstrument op internet doorlopen. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Onder deze voorwaarden is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie
Het ingediende verkavelingsvoorstel is in overeenstemming met de planologische bestemmingen van het gebied en kan vanuit oogpunt ruimtelijke ordening aanvaard worden mits naleving van de hieronder gestelde voor waarden:
1 alle bestaande constructies dienen te worden gesloopt vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de verkavelingsvergunning zelf, niet voldaan is, de verkavelaars niet kunnen over gaan tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 en 4.2.19 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;
2 de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt te worden toegepast. Ze worden evenwel aangevuld met volgende bepalingen:
2.1 de maximale oppervlakte van de bijgebouwen achter de bouwvrije strook dient beperkt te worden tot 50 vierkant meter (artikel 2.4.B);
3 de bijzondere brandweervoorzorgsmaatregelen (6 bladzijden) in het advies met referte BW/PR//2011/G.00230.WI.00002 van 25 maart 2011 van de brandweer, die als bijlage bij de vergunning worden gevoegd en er integraal deel van uitmaken, dienen door de verkavelaars strikt te worden nageleefd;
4 de voorwaarden (5 bladzijden) vermeld in het advies van 7 april 2011 van Ri-Ant, die als bijlage bij de vergunning worden gevoegd en er integraal deel van uitmaken, dienen door de verkavelaars strikt te worden nageleefd.
Deel1:
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 7.2.1. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dit besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De stad Antwerpen is bijgevolg ontvoogd en moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet inwinnen.
Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen).
Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het gewestplan.
Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke bouw- en woningverordening, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 maart 1986 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 21 mei 1986.
Gewestelijke verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Andere voorschriften
Geen.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Ontvangst aanvraag |
23 februari 2011 |
|
Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs |
1 maart 2011 |
|
Opening openbaar onderzoek |
7 maart 2011 |
|
Afsluiten openbaar onderzoek |
6 april 2011 |
Verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar uitgebracht op 15 april 2011.
De gemeenteraad keurt eenparig het volgende besluit goed.
De gemeenteraad hecht zijn goedkeuring aan het tracé van de nieuwe wegenis van de verkaveling Draaiboomveld zn, district Wilrijk.