2016_CBS_01016 - Project Tolhuis - Advies locatiegeschiktheid - Goedkeuring

De opdracht van bOb Van Reeth als tijdelijke voorzitter van de welstandscommissie wordt verlengd voor dit project. 

Geïntegreerd advies

In de zitting van 20 september 2013 (jaarnummer 8973) heeft het college de HoogBouwNota goedgekeurd als beleidskader voor het Antwerpse hoogbouwbeleid. Het bevat een locatiebeleid, de toetsingscriteria en werkwijze voor de adviesprocedure. De HoogBouwNota is een sturend en controlerend instrument voor kwaliteitsvolle hoogbouw op verschillende schaalniveaus, ongeacht de locatie. Met de goedkeuring van de HoogBouwNota wordt een blauwdruk neergelegd van gebieden die de stad maximaal wenst aan te duiden voor hoogbouw en welke gebieden worden uitgesloten. Dit sluit niet uit dat elders initiatieven kunnen onderzocht worden. Voor alle initiatieven om hoogbouw te realiseren legt de HoogBouwNota Antwerpen een eenduidige werkwijze vast.

In de zitting van 12 september 2014 (jaarnummer 9288) heeft het college beslist om de afwijking van het locatiebeleid van de HoogBouwNota principieel goed te keuren voor het nieuwbouwproject 'Tolhuis'. Tegelijkertijd werd aan de opdrachtgever gevraagd om de locatiegeschiktheid te onderzoeken volgens de vastgelegde criteria. De HoogBouwNota gaat uit van het beschermen van historische plekken en zichtassen. Het bestaande kantoorgebouw ligt volgens de nota in een principieel uitgesloten gebied voor hoogbouw. Gezien de ligging van het project aan de rand van het uitgesloten gebied (torenstad) wordt voorgesteld om de eerste stap, de locatiegeschiktheid, toch te onderzoeken. Dit houdt de verantwoording en beoordeling in van het voorgenomen project op stedenbouwkundige schaal op basis van de vastgelegde criteria voor de locatiegeschiktheid in de HoogBouwNota.

In de zitting van 24 april 2015 (jaarnummer 3525) heeft het college beslist dat voor het eerste voorstel (toren van 90m) er niet wordt afgeweken van de HoogBouwNota. Tevens is er door het college de opdracht gegeven om de draagkracht van de plek te onderzoeken door middel van ontwerpend onderzoek. 

Aanstelling bOb Van Reeth

In de zitting van 5 december 2014 (jaarnummer 12455) heeft het college beslist om b0b Van Reeth aan te stellen tijdelijke voorzitter van de welstandscommissie. Deze opdracht heeft een looptijd van één jaar (van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015)

Het hoogbouwrapport heeft de volledige procedure van de locatiegeschiktheid doorlopen en werd ter advies voorgelegd aan gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening (GECORO), de welstandscommissie, de bevoegde stedelijke diensten en AG VESPA. Op basis hiervan werd het volgende geïntegreerd advies afgeleverd. 

Geïntegreerd advies

Het ontwerpend onderzoek is gestart vanuit een grondige historische analyse. Diverse volumes zijn in maquettevorm getest zowel op grootstedelijke schaal als op schaal van de plek. Ze tonen diverse varianten binnen de hoogtebeperking van 50meter. Uiteindelijk resulteert de studie in het voorliggende voorstel bestaande uit twee losstaande volumes met eenzelfde vorm maar verschillende hoogte opgesteld in relatie tot elkaar. Deze volumes van 50 meter aan de zijde van de Orteliuskaai en 29 meter aan de Sint-Paulusplaats bouwen op die manier af richting het stedelijk weefsel en vormen op die wijze een ensemble dat er zich in past. In het totale redezicht zorgt het hogere volume voor een relatie met de hoogbouw op het Eilandje.

In grondplan worden de rechthoeken parallel afgeschuind waardoor er meer ruimte en lucht ontstaat naar de aangrenzende openbare ruimte toe. De ruimte tussen de volumes draagt hieraan bij en optimaliseert de beleving in de zijstraten.

Het voorliggend voorstel schrijft zich in de context op de verschillende schaalniveaus. De schaalsprong tussen de twee volumes maakt een correcte overgang met de stad waarbij het lage gebouw voldoende bij het achterliggende stedelijk weefsel hoort en de sprong met het hoge volume niet te groot is. Het ensemble integreert de twee schalen op een subtiele en gevoelige manier waardoor het voorstel een harmonieuze link legt tussen de kleinschalige woonwijk en de meer grootschaligere kaaien.

De relatie met Loodswezen moet in beeld gebracht te worden op basis van de informatie die beschikbaar is. Het ontwerp van het Tolhuis zal mee de context vormen voor de ontwikkeling van het Loodswezen.

Door de ontwerper wordt verwezen naar de evolutie van schaalvergroting door de geschiedenis heen. De referenties van Amsterdam en de Economist Building tonen aan dat schaalvergroting van percelen, en dus bouwprojecten, niet perse moet leiden tot het ontstaan van disharmonie. Net deze schaalsprong maakt de locatie bovendien uniek waarbij de welstandscommissie refereert naar de gebouwen van Stynen die ook een afwijkend volume hebben in de stad en toch aan hun derde leven toe zijn. Dankzij hun kwaliteit en graad van uitwerking zijn zij deel geworden van het stadsbeeld. Het voorliggende voorstel belooft dezelfde kwaliteit.

Het opdelen in de twee volumes zorgt er voor dat het object, dat het tolhuis was en de site uniek maakt, ook een meerwaarde biedt aan de omgeving zonder die kracht van ‘object-zijn’ te verliezen. De tussenruimte geeft lucht en ruimte aan de omgeving waarbij de sterke volumetrie de samenhang van het ensemble waarborgt. Het doet drie plekken met gedifferentieerd karakter ontstaan; Sint-Paulusplaats, de ruimte tussen de gebouwen en aan de Kaaien. Waar voorheen de volledige site gesloten was, ontstaat er nu een doorwaadbare ruimte die niet alleen de leefbaarheid van de aanpalende straten zal verhogen maar ook het Sint-Paulusplein ruimtelijke zal verbinden met de kaaien. Toch blijft het een geheel vormen zoals het oorspronkelijke Tolhuis ook was.

Het project realiseert een aanzienlijke verbetering van de leefkwaliteit ten opzichte van de bestaande toestand. Door de opdeling in een duogebouw wordt er meer lichtinval op maaiveldniveau bekomen. Daarnaast biedt het constructieve concipiëren van het gebouw de mogelijkheid tot functieverandering in de toekomst waardoor het een grote functionele duurzaamheid in zich draagt. In een verdere uitwerking moet deze functionele invulling geconcretiseerd worden, waarbij er voldoende aandacht moet geschonken worden aan publieke en/of publiektoegankelijke functies. Dit kan op maaiveldniveau, maar evenzeer kan er gedacht worden aan een dakterras of een hoger niveau.

De maatregelen die worden getroffen om de windhinder te beperken (wijziging volume, architectuur (luifel), verschuiving van het gebouw, obstructies op openbaar domein) moeten worden gesimuleerd en mee worden opgenomen in de verdere uitwerking van het project.

Dit geldt ook voor de adressering van het gebouw, de circulatie, positionering van de toegangen, … Dit moet onderdeel uitmaken van een visie op het openbaar domein van gevel tot gevel.

Eindconclusie

De afgeleverde adviezen bevatten een grondige argumentatie voor een gunstig advies voor de locatiegeschiktheid. In de verdere uitwerking van het project, de architecturale geschiktheid, moet er aandacht worden besteed aan de functionele invulling van het gelijkvloers en de inpassingen van publieke en/of publiektoegankelijke functies in het project alsook aan de inrichting van het openbaar domein (van gevel tot gevel) met een goede verblijfskwaliteit (mbt windhinder en –gevaar).

Aanstelling bOb Van Reeth

De ontwerpers van het huidige ontwerp kregen de opdracht in het voorjaar van 2015. Op dat moment was de procedure tot aanstelling van de nieuwe stadsbouwmeester nog niet opgestart. Ondertussen is Christian Rapp aangesteld als stadsbouwmeester per 1 januari 2016. Omdat hij de rol van stadsbouwmeester niet kan opnemen voor dit project wordt voorgesteld dat de tijdelijke aanstelling van bOb Van Reeth voor dit project wordt verlengd. 

Het project is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012.Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan is het project hoofdzakelijk gelegen in Artikel 1 Zone voor wonen - (Wo) en gedeeltelijk in Artikel 8 Zone voor publiek domein – (Pu). 

Het bebouwingsvoorstel is onverenigbaar met het huidige planningskader (RUP Binnenstad) voornamelijk met de artikels betreffende bouwhoogte en bestemming.

Bouwhoogte:

De bouwhoogte wordt in artikel 2.1.4 van het RUP Binnenstad bepaald. Over het referentiebeeld bevat artikel 2.1.2 van het RUP meer specifieke bepalingen: Overeenkomstig de toelichting bij artikel 2.1.2 van het RUP zal het referentiebeeld dus meestal bestaan uit de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat, in dit geval de Orteliuskaai. De gebouwen op deze percelen langs dezelfde zijde van de Orteliuskaai zijn allemaal lager dan het gebouw rechts naast de huidige bebouwing op de Tolhuissite en dus in elk geval onbetwistbaar lager dan het geplande gebouw van 50 meter. Zelfs indien men dus niet enkel de Orteliuskaai zelf, maar de kaaien in zijn geheel als referentiebeeld zou nemen, lijkt er bijgevolg sprake te zijn van een afwijking van het RUP. Het gebouw zal immers ongeveer 15 à 20 meter hoger zijn dan de omliggende bebouwing van ongeveer 30 meter. De bouwhoogte van het voorziene project op de Tolhuissite is dus niet in overeenstemming met de harmonieregel, noch indien men de Orteliuskaai als referentiebeeld hanteert, noch indien men de kaaien als referentiebeeld hanteert.

Bestemming:

Het gebouw ligt gedeeltelijk in artikel 8 ‘Zone voor publiek domein’ van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.  Het deel van het gebouw dat in deze zone is gelegen zal voornamelijk een woonbestemming bevatten en is dus niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften (openbare weg, publieke verblijfsruimte of ondergronds buurtparking). Ook het voorziene volume op het publieke domein kan bezwaarlijk ‘publiek domein en de daarbij horende infrastructuur’ worden genoemd.