2016_CBS_00763 - 'Sportpark Het Rooi', stadion Berchem Sport - Plan van aanpak. Opstart RFI - Goedkeuring

In het sportpark Het Rooi bevindt zich grenzend aan de Roderveldlaan en de Berchemstadionstraat de infrastructuur van voetbalclub Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw. De site huisvest enerzijds het stadion voor het eerste elftal dat vandaag in derde klasse speelt en anderzijds de infrastructuur voor de jeugdwerking van de club. Het stadion en de terreinen zijn eigendom van de stad, welke in concessie werden gegeven aan Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw.

In 2012 werd door de bedrijfseenheid stadsbeheer een deepscan uitgevoerd die verschillende gebreken aan de infrastructuur aan het licht bracht. Gezien de slechte staat van de door de stad opgerichte gebouwen valt daarbij het onderhoud uitzonderlijk ten laste van de stad Antwerpen en niet van de concessionaris.

Op de naastgelegen gronden aan de Roderveldlaan zijn de terreinen en lokalen van 2 scoutsverenigingen gevestigd, deze gronden en gebouwen zijn ook eigendom van de stad.

In februari 2015 heeft Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw een voorstel gedaan om een ontwikkeling te realiseren waarbij een nieuwe voetbalinfrastructuur gecombineerd wordt met een commercieel programma (wonen, retail, detailhandel). In opdracht van het college van 5 juni 2015 (jaarnummer 4778) heeft stadsbeheer onderzocht binnen welke structuur en voorwaarden een bouwinitiatief gerealiseerd zou kunnen worden. Er werd een analyse gemaakt van verschillende ontwikkelingsscenario’s, met als uitgangspunt een project te realiseren zonder de inbreng van stedelijke financiële middelen.

Ontwikkelingsstrategie:

Naar aanleiding van het initiatief van concessiehouder Koninklijk Berchem Sport 2004 om een ontwikkeling te realiseren die een antwoord biedt aan de slechte staat van het stadion, heeft stadsbeheer een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke ontwikkelingsscenario’s.

Men wenst samen met de private markt een project te realiseren, waarbij een stedelijk programma (voetbalstadion, infrastructuur jeugdwerking en scoutsverenigingen) wordt geflankeerd door een commercieel programma (wonen, retail, detailhandel) en voorzieningen zoals serviceflats en een dienstencentrum. De inbreng van het commerciële deel geeft enerzijds een antwoord op de behoefteanalyse op wijkniveau, maar moet er anderzijds voor zorgen dat het project gerealiseerd kan worden zonder de stedelijke begroting te belasten.

Analyse scenario’s:

Naast het voorstel van Koninklijk Berchem Sport 2004 werden nog andere ontwikkelingsscenario’s onderzocht, met de focus op de wijze van terbeschikkingstelling en de daaraan verbonden risico’s, zowel voor de stad (op financieel en juridisch vlak) als voor de gebruikers. Vanuit de risicoanalyse werden volgende principes meegenomen:

• Het is de ambitie van de stad om strategisch vastgoed in eigendom te houden, daarom wordt een langdurige ter beschikkingsstelling van 35 jaar voorgesteld.
• Doel is om een sluitend prestatiebestek in de markt te zetten, waarbij gestreefd wordt naar een positieve balans tussen de lasten en de lusten.
• Capaciteit van het stadion: de geplande ontwikkeling moet een groeiscenario van de club toelaten. Ruimtelijk zal met een maximaal groeiscenario (op lange termijn) rekening gehouden worden. Financieel wordt in eerst fase rekening gehouden met infrastructuur op maat van de club maar wel een doorgroei naar klasse 1B (huidige 2e klasse) mogelijk maakt (conform de eisen van de Koninklijke Belgische Voetbalbond).
• Hoofdoelstelling blijft: het realiseren van een voetbalstadion en een infrastructuur jeugdwerking als sluitstuk voor de kwalitatieve ontwikkeling van ‘Sportpark Het Rooi’.
• Het principe dat de infrastructuur van de scoutsverenigingen er niet mag op achteruitgaan dient ook worden gerespecteerd.
• De stad zal de regierol opnemen in het ontwikkelingstraject om zo controle te hebben op de kwaliteitseisen, de aanstelling van de bouwpartners en de voorwaarden waarbinnen van het vastgoed gedurende de komende 35 jaar geëxploiteerd kan worden.
• De aanstelling van de bouwpartners zal gebeuren via een getrapte marktbevraging. Eerst zal een Request For Information (RFI) worden georganiseerd. Met deze RFI wordt de markt afgetoetst en verkend. Indien nodig kan het programma van eisen bijgestuurd worden. Nadien zal, conform het gelijkheidsbeginsel, een marktbevraging worden georganiseerd om een consortium van (bouwpartner, ontwerp- en studiebureau’s, enz.) aan te stellen.

Voorkeursscenario:

Stadsbeheer onderzocht welke procedure de meest geschikte is voor de realisatie van dit bouwinitiatief, zodat eventuele opportuniteiten kunnen aangegrepen worden om interesse van de markt zo goed mogelijk te benutten. Maximale inperking van eventuele risico's voor de stad vormt hierbij het uitgangspunt. Het voorkeursscenario wordt als volgt geformuleerd: