Besluit

2016_CBS_02334 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - Huisvestingsdossier. Onderzoek Uitbreiding/herlocatie Steinerschool Lohrangrin - Hof Van Mols Wilrijk - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen

vr 18/03/2016 - 09:00 collegezaal, stadhuis

Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Philip Heylen, schepen; Ludo Van Campenhout, schepen; Claude Marinower, schepen; Rob Van de Velde, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Fons Duchateau, schepen; Roel Verhaert, stadssecretaris

Afwezig

Serge Muyters, korpschef

Verontschuldigd

Marc Van Peel, schepen

Secretaris

Roel Verhaert, stadssecretaris

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester

Motivering

Aanleiding en context

Op 18 oktober 2013 (jaarnummer 10570) keurde het college de uitgangspunten goed voor het beheer van het stedelijk patrimonium en gaf het college opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud om deze krijtlijnen verder uit te werken.

Op 5 december 2014 (jaarnummer 12408) keurde het college de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, goed. Hierin werd er de verticale opdeling van de eigendommen in financieel en niet-financieel patrimonium vastgelegd. Het college nam kennis van de lijsten financieel
patrimonium en stedelijk bedrijfsvastgoed.

De gemeenteraad nam op 2 maart 2015 (jaarnummer 00127) kennis van de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties.

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) besliste het college de werking van de huisvestingscommissie stop te zetten en keurde ze de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

De stad ontving een vraag van Steinerschool Lohrangin naar mogelijkheden om de school uit te breiden en of te herlocaliseren in de nabije omgeving.

In 1976 werd het bouwblok door gemeente Wilrijk aangekocht ifv aanleg park. In BPA Valaar Noord Oost is inkleuring van de hele site woongebied.
In 1980 werd het gewestplan van kracht, waarin het park en de zone met de school ingekleurd is als parkgebied.
In 1982 sloot de Steinerschool Lohrangrin een huurcontract af voor een periode van 15 jaar met de gemeente Wilrijk. Dit voor de huur van de gebouwen en bijhorende gronden van Boomsesteenweg 94 en Hof van Mols 29. Na een grondige renovatie worden de gebouwen in 1984 in gebruik genomen.
In 1996 kocht de school, percelen 100F, 100G/deel, 102 E en 103 D van de stad Antwerpen, met oppervlakte 6205 m², mits aankoopsom van 33.012.000 Belgische Frank (818.346,10€) en mits voorwaarde dat de bestemming van de tuin als openbaar park behouden blijft, groen ruimte behouden blijft, bouwdensiteit niet verhoogd wordt, beheersdaden voor bindend advies overgemaakt worden aan de diensten voor het groenplan. De school kreeg voor de aankoop overheidssubsidies (voorloper AGIOn).
In 2009 keurde het college de ruimtelijke principes voor de site Hof van Mols goed (2009_CBS_00616).
In 2011 werd de weide in het noordelijk deel van het Hof van Mols met kadasternr 43 A 140 w, met oppervlakte 12.331 m², bestemd als woonzone, ingebracht in het financieel patrimonium tegen een waarde van 1 .540.000,00 euro.
In 2014 kreeg de school de toekenning van Agion-subsidies voor een bouwproject op hun eigen terrein. De vergunning werd door de stad negatief geadviseerd omwille van uitbreiding in de parkzone. Waarna het eerdere projectteam van AG STAN gevraagd werd alternatieven te onderzoeken. De school is vragende partij om ook aspecten mee te overwegen: fasering en continuïteit van de schoolwerking, optimalisatie van de volumes ifv de werking van de school, geluid en fijn stof, mobiliteit.
Op 3 september 2015 werden verschillende scenario’s op de plangroep voorgesteld.

Argumentatie

Strategisch

Doelstelling : 1SLW 09 Er is voldoende onderwijscapaciteit in Antwerpen zodat alle leerlingen een geschikte plaats hebben
De school ligt niet in een zone van hoge capaciteitstekorten voor basisonderwijs.
Steinerschool Lohragrin biedt momenteel een peuter-, kleuter- en lager onderwijs aan voor 245 kinderen.
Sinds 1998 is de school bezig met uitbreidingsplannen en plannen ter verbetering van de lokalen. De gebouwen zijn niet optimaal als schoolgebouwen. Uit hoge nood werden tot vandaag verschillende renovatiewerken uitgevoerd, dit zonder structurele wijzigingen aan de bestaande bebouwing: nieuw dak, isolatie, verwarming, technieken, buitenschrijnwerk, verluchtingsinstallatie, enz.
School heeft nood aan aanpassingswerken om verschillende redenen:
Noodzakelijke investeringen om de staat van de gebouwen op peil te houden
Noodzakelijke aanpassingen om geïntegreerd karakter van de school optimaal te kunnen uitbouwen (combinatie buitengewoon en gewoon onderwijs)
Noodzakelijke aanpassingen om capaciteitsuitbreiding (35 plaatsen) te kunnen realiseren
Noodzakelijke aanpassingen om Kinderopvang (50 plaatsen) te kunnen realiseren
Kernvoorwaarden van de school:
Veiligheid van de kinderen optimaliseren (bereikbaarheid , veilige afzetzone, veilige doorgang fietsers - ook die van H.PiusX en SITO - beperkte overlast voor de wijk enz.)
Geluidsoverlast beperken
Luchtkwaliteit optimaliseren
Integrale aanpak (= faseren om het voor de school realiseerbaar te houden)
Financieel realistisch

Fase1:

De school heeft een AGIOn toezegging van 600.000 euro subsidie voor aanpassingswerken op het huidige aantal leerlingen. Deze wil de school liefst in de voorziening van een kleuterschool investeren.

Fase2:

De school wil haar capaciteit uitbreiden met 35 kindplaatsen en meer toegankelijk maken. Hiervoor wil ze bij voorkeur een nieuwbouw realiseren.

Financieel

Grondverwerving. De zone stedelijk bedrijfsvastgoed met bestemming woongebied (spie) langs de Berkenrijslaan te Wilrijk met kadasternummer 106Y5 met oppervlakte 220 m², 106T4 met oppervlakte 496 m² en 105 x2 met oppervlakte 1925 m² heeft een geschatte ontwikkelingswaarde bij residentiële ontwikkeling van 1.160.000,00 euro. De minimale potentiële verkoopswaarde bedraagt 900.000,00 euro.
Marktconforme waardebepaling van de zone in het park kan slechts bepaald worden indien gekend is of en hoe groot een eventuele ontwikkeling mogelijk is.
Grondverwerving door de school wordt niet gesubsidieerd door AGIOn.
Voorstel grondruil. Indien een ruiloperatie overwogen wordt moet ook de waarde van de grond met bestaande gebouwen in eigendom van de school bepaald worden. De stad heeft geen behoefte naar bijkomend patrimonium op deze locatie voor haar eigen dienstverlening. De schoolgebouwen genaamd 'de villa' en 'de boerderij' worden als historisch waardevol beschouwd. Dit sluit afbraak uit en bemoeilijkt de eventuele herbestemming. Indien deze gebouwen in de portefeuille stedelijk bedrijfsvastgoed worden toegevoegd komt er voor de stad een bijkomende onderhoudslast. De kosten voor onderhoud zijn momenteel niet gekend. De technische staat werd niet onderzocht.

Functioneel

De stedelijke gronden langsheen Berkenrijslaan zijn momenteel in gebruik als informele groenstrook (geen parkaanleg). Een deel van het perceel 105x2 werd omheind en wordt gebruikt door de private eigenaars van de aanpalende percelen uit de Valaardreef
Diverse achtertuinen van buurpanden in de Valaarstraat, hebben een doorgang/poortje naar de percelen van de stad. Het is onduidelijk of deze doorgangen al dan niet juridisch toegestaan zijn. Bij het hypotheekkantoor zijn er geen toegestande erfdienstbaarheden gekend. Het gaat hier vermoedelijk om onrechtmatige ingebruikname.
De school geeft aan dat de spie te klein is voor de realisatie van het gewenste programma en bepleit om deel van het programma in het park te mogen realiseren. De school overweegt ook te starten met een kinderopvang voor 52 kindplaatsen.
De inplanting van de school langs de Berkenrijslaan kan een verbetering betekenen voor de mobiliteit: minder sluipverkeer door de wijk, veilige afzetsttrook, veiligere fietsroute. Het is onduidelijk of hiertoe aanpassingen aan het openbaar domein nodig zijn.
Ook luchtkwaliteit en geluidsoverlast van de school gaan er op vooruit aangezien verder van A12.

Technisch

De ontwikkeling van een school op de langgerekte strook lijkt technisch niet evident. Verder onderzoek moet de haalbaarheid aantonen.

Juridisch - procedureel

Het is onduidelijk in welke mate de stedelijke grond ter beschikking kan gesteld worden aan één partij zonder voorafgaandelijke openverklaring en bieding.

Beleidsdoelstellingen

7 - Sterk bestuurde stad

1TSB12 - Het logistiek beheer bereikt het best mogelijk resultaat zowel intern als voor de burger

1TSB1201 - De logistieke oplossingen spelen doelgericht en flexibel in op de huidige en toekomstige maatschappelijke behoeften

1TSB120103 - Het aanbod van stedelijke infrastructuur en andere logistieke middelen worden doelgericht en groepsbreed ingezet zodat deze waar mogelijk gebruikt kunnen worden door de burger

4 - Lerende en werkende stad

1SLW09 - Er is voldoende onderwijscapaciteit in Antwerpen zodat alle leerlingen een geschikte plaats hebben

1SLW0901 - De capaciteitsuitdagingen werden aangepakt door gegevensverzameling en analyse, afspraken en afstemming met alle partners en het uitwerken van (vernieuwende) oplossingen

1SLW090102 - De capaciteitsuitdagingen in het basisonderwijs zijn aangepakt

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college neemt kennis van de vraag voor de uitbreiding/herlocatie van de Steinerschool Lohrangrin te Wilrijk Hof van Mols en keurt goed om de herlocatie op gronden deel uitmakend van het stedelijk bedrijfsvastgoed langsheen de Berkenrijslaan met kadasternummers 106Y5, 106T4 en 105X2 (genaamd de spie) en deel van het park met kadasternummer 104 F /deel verder te laten onderzoeken.

Artikel 2

Het college keurt goed dat parallel wordt in beeld gebracht welke de vereisten zijn om, op de bestaande site Boomsesteenweg 94 en Hof van Mols 29 – privé eigendom van Lohrangrin, de school verder te kunnen ontwikkelen.

Artikel 3

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.

Artikel 4

Het college geeft opdracht aan:

Dienst	Taak
SB & FI	vormelijke en financiële voorwaarden voor de eventuele ter beschikkingsteling van de stedelijke gronden langsheen de Berkenrijslaan (spie) en eventueel deels in het park verder uitwerken
SW vergunningen	in beeld brengen welke de vereisten zijn om op de bestaande site Boomsesteenweg 94 en Hof van Mols 29 – privé eigendom van Lohrangrin, de school verder te kunnen ontwikkelen
SB en CS	onderzoeksresultaten gebundeld voorleggen aan het college