2016_CBS_03799 - Stedelijk bedrijfsvastgoed. Gebiedsontwikkeling 'Het Rooi'. Advies - Marktverkenning (RFI) - Goedkeuring

Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren.

Bestaande toestand

In het sportpark Het Rooi bevindt zich grenzend aan de Roderveldlaan en de Berchemstadionstraat, de stedelijke infrastructuur in gebruik door voetbalclub Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw. De site huisvest enerzijds het stadion voor het eerste elftal dat vandaag in derde klasse speelt en anderzijds de infrastructuur voor de jeugdwerking van de club. Het stadion en de terreinen zijn eigendom van de stad, welke in concessie werden gegeven aan Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw.

In 2012 werd door de bedrijfseenheid Stadsbeheer een deepscan uitgevoerd die verschillende gebreken aan de infrastructuur aan het licht bracht. Gezien de slechte staat van de door de stad opgerichte gebouwen werd, afwijkend op het sportconcessiereglement, een kortdurende overeenkomst opgemaakt, waarbij het onderhoud uitzonderlijk ten laste valt van de stad Antwerpen en niet van de concessionaris.

Op de naastgelegen stedelijke gronden aan de Roderveldlaan zijn de terreinen en lokalen van 2 scoutsverenigingen gevestigd, deze gronden en gebouwen zijn ook eigendom van de stad. De verenigingen hebben hiervoor elke een concessie conform het jeugsconcessiereglement, deze lopen allebei tot 31 maart 2024.

Gebiedsontwikkeling
Naar aanleiding van het initiatief van concessiehouder Koninklijk Berchem Sport 2004 om een ontwikkeling te realiseren die een antwoord biedt aan de slechte staat van het stadion, heeft de bedrijfseenheid Stadsbeheer op vraag van het college van 5 juni 2015 (jaarnummer 4778) een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke ontwikkelingsscenario’s. Maximale realisatie van de doelstellingen van de stad en maximale inperking van eventuele risico's voor de stad vormde hierbij het uitgangspunt. Het opzet is om samen met de private markt een project te realiseren, waarbij een stedelijk programma (voetbalstadion, infrastructuur jeugdwerking en scoutsverenigingen) wordt geflankeerd door een commercieel programma (wonen, retail, detailhandel) en voorzieningen zoals serviceflats en een dienstencentrum. De inbreng van het commerciële deel geeft enerzijds een antwoord op de behoefteanalyse op wijkniveau, maar moet er anderzijds voor zorgen dat het project gerealiseerd kan worden zonder de stedelijke begroting te belasten. 

Op 31 januari 2016 (jaarnummer 763) stelde de bedrijfseenheid Stadsbeheer het resultaat van dit onderzoek voor aan het college. Het plan van aanpak, de streefplanning en het voorkeursscenario werden goedgekeurd:
‘De stad Antwerpen sluit (door middel van een overheidsopdracht) een concessieovereenkomst voor openbare werken af, waarbij de concessiehouder instaat voor de bouw van het volledige programma (stedelijk en commercieel). De concessiehouder verwerft, als tegenprestatie voor het uitvoeren van de werken, het exploitatierecht van het commercieel programma. De lasten en lusten van het stedelijk gedeelte komen na realisatie bij de stad, voor het commercieel gedeelte blijft dit tijdens de concessieperiode (35 jaar) bij de concessionaris.’

Streefplanning en plan van aanpak:

De fase Request For Information (RFI) loopt dus vanaf februari 2016 tot en met juli 2016, dan wordt syntheserapport opgeleverd. Aansluitend start de volgende fase, namelijk de procedure 'aanstelling consortium'.

Het college gaf op 31 januari 2016 (jaarnummer 763) tevens de opdracht aan de bedrijfseenheid Stadsbeheer en de Gemeenschappelijke Aankoopcentrale om een RFI (Request For Information) te organiseren als aanloop van de eigenlijke marktbevraging (de procedure voor de aanstelling van een consortium van bouwpartners).

De bedrijfseenheid Stadsbeheer maakte, in overleg met de andere bedrijfseenheden, de marktbevraging op en legde deze op 20 april 2016 (jaarnummer 234) voor aan het managementteam. Het managementteam adviseerde gunstig om de RFI of marktverkenning zoals in bijlage aan het college ter goedkeuring voor te leggen.

Ligging (zie bijlage met aanduiding van het projectgebied)
Het betreft de opgerichte infrastructuren en gronden gelegen te Berchemstadionstraat, kadastraal gekend:

• 221 A 332 L2 met oppervlakte 1113 m²;
• 332 K2 met oppervlakte 1689 m²;
• 332 H2 met oppervlakte 27178 m².

en gelegen te Roderveldlaan, kadastraal gekend:

• 331 T met oppervlakte 3017 m²;
• 332 C2 met oppervlakte van 417 m²;
• 332 E2 met oppervlakte van 376 m².

en gelegen op de hoek van de Berchemstadionstraat en de Roderveldlaan, kadastraal gekend:

• 332 N2 met een oppervlakte van 1.260m².

en gelegen in het binnengebied Sportpark Het Rooi, kadastraal gekend:

• 344 B/deel met een geschatte oppervlakte  15.035m². 

De aanstelling van de bouwpartners gebeurt via een getrapte marktbevraging. Eerst wordt een Request For Information (RFI) georganiseerd waarbij de markt wordt verkend om te zien wat deze te bieden heeft. Deze marktverkenning heeft tot doel een zo volledig mogelijk en duidelijk beeld te geven van de interesse van andere spelers voor het project, de mogelijke synergie en de randvoorwaarden voor een samenwerking. Een marktverkenning is vrijblijvend (dus zonder vergoeding voor de deelnemers), informeel en niet-bindend. Het is een moment waarop de overheid en de markt informatie en kennis met elkaar delen. Een samenwerking kan in een latere fase volgen, maar is niet noodzakelijk.

Nadien zal, conform het gelijkheidsbeginsel, een marktbevraging worden georganiseerd om een consortium (van bouwpartners, ontwerp- en studiebureau’s, enzovoort) aan te stellen.

Over deze RFI of marktverkenning:

Concreet wil de stad Antwerpen:

• de haalbaarheid toetsen van het opgebouwde concept;
• kennis verwerven over de markt, de bedrijven, hun werking en expertise, de eventuele (vaste) partners en hun (gezamenlijke) bereidheid tot deelname of zelfs het opnemen van een ‘leading role’ in het project, markttrends, nieuwe ontwikkelingen enzovoort;
• vaststellen wat mogelijke randvoorwaarden of hinderpalen zouden kunnen zijn om dit project te realiseren.

Dit zal gebeuren aan de hand van een vragenlijst (zie bijlage: marktverkenning_leidraad).

• Hiermee wenst de stad de mening van de markt te kennen over het voorstel om een gebiedsontwikkeling te realiseren, waarbij een stedelijk programma (voetbalstadion, jeugdwerking) wordt gecombineerd met een commercieel programma (wonen, handel en diensten). Is de voorgestelde samenwerking met de stad en de wijze van terbeschikkingstelling van de grond haalbaar?
• De stad zal de markt ook bevragen over het programma van eisen en het ruimtelijk kader. Zijn er potentiële partners om het project te ontwerpen, realiseren en exploiteren?
• Daarnaast wenst de stad meer inzicht te krijgen:
  - in de financiering en de mogelijke risico’s die aan deze ontwikkeling zijn gekoppeld en hoe deze maximaal kunnen ingeperkt worden;
  - op de impact van de fasering, namelijk in 1e fase een tribune te voorzien op maat van de een derde klasse voetbalclub en in tweede fase een uitbreiding naar een stadion voor klasse 1B (4.000 toeschouwers).

De resultaten van deze bevraging zullen in een syntheserapport aan het college worden voorgelegd. Dit wordt ook teruggekoppeld met de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling, die momenteel bezig is met de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Indien dit vanuit de marktverkenning noodzakelijk blijkt, kan het voorontwerp RUP ook nog bijgestuurd worden.

Timing van de marktverkenning:

De stad Antwerpen streeft ernaar de volgende timing aan te houden in het kader van deze marktverkenning:

• lancering Request For Information: 2 mei 2016;
• uiterlijk indienen van de antwoorden op de vragenlijst: 3 juni 2016;
• eventuele aanvullende gesprekken: 20 juni 2016 - 1 juli 2016;
• verwerken resultaten 4 juli 2016 -  15 juli 2016;
• opleveren syntheserapport: 22 juli 2016 (conform de streefplanning);
• start fase 'procedure aanstelling consortium: vanaf 22 juli 2016;
• kennisneming door het college van het syntheserapport Request For Information: september 2016.

Fasering van de ontwikkeling:

De geplande ontwikkeling van het stadion moet een groeiscenario toelaten. Een gefaseerde uitvoering, waarbij in 1^e fase rekening wordt gehouden met infrastructuur op maat van een voetbalclub van 3^e klasse; en in 2^e fase een uitbreiding naar een stadion voor klasse 1B (huidige 2e klasse) moet mogelijk zijn. Financieel wordt uitgegaan van een stadion met maximaal 4.000 plaatsen (fase 2). Ruimtelijk dient zelfs rekening te worden gehouden met 3^e groeifase en nog meer toeschouwers (maximaal 8.000).