2016_RVBAGSO_00007 - Patrimonium vastgoedprojecten_Stedelijke Basisschool Studio Dynamo_Verschansingstraat 29/43 - Kasteelstraat 17, Capaciteit_SO/16/xxxxxx - Projectvoorstel - Goedkeuring

Het dossier betreft mogelijk een AGIOn-dossier.

Momenteel is er nog geen zicht op de AGIOn capaciteitssubsidies voor 2016. Dit projectvoorstel gaat dan ook uit van €0 subsidies en voorziet de financiering van de volledige projectkost door middel van stedelijke dotatie.

Indien blijkt dat Vlaanderen capaciteitsmiddelen vrijmaakt in 2016 zal dit dossier alsnog op de taskforce gebracht worden om kans te maken op capaciteitssubsidies.

Het bedrag, opgenomen in de Masterplantool is niet toereikend.

Het prijsverschil met het bedrag voorzien in de projectfiche bedraagt : € 118.096,27

Dit verschil is te wijten aan een te lage inschatting van de begeleidingskost voor AG Vespa.

In onderstaande tabel een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen incl. BTW).

De bouwkost is gebaseerd op de raming van PAT/VP. 

Gunningswijze: het bouwheerschap wordt gedelegeerd naar AG Vespa, de gunningsprocedures zullen dus ook bepaald worden door AG Vespa
Architect: DMT architecten werd aangesteld als architect voor de werken aan de linkervleugel, het dossier van de middenvleugel zou eveneens door hen behandeld worden.

Gezien de projectkost ≥ € 250.000 + € 15.000 (6% BTW) = € 265.000, heeft de Raad Van Bestuur de beslissingsbevoegdheid. 

De voorbije jaren waren de gebouwen aan de Verschansingstraat/Kasteelstraat in gebruik door de 'AP' hogeschool, in september 2015 heeft deze de gebouwen volledig verlaten en overgedragen aan AGSO.

In een eerder voorgestelde ambitienota werden de huidige staat van de gebouwen en de mogelijke invulscenario's ervoor onderzocht. Hieruit bleek dat de gebouwen voldoende ruimte bieden voor de huisvesting van een 3-stroom basisschool. In het masterplan werd destijds voorzien om in deze gebouwen een 1-stroom basisschool te huisvesten. Met betrekking tot de herbestemming van de midden- en rechtervleugel van de gebouwen werden nog geen verdere beslissingen genomen.

Op 26/09/2014 werd door de Raad van Bestuur het projectvoorstel voor de renovatie van de linkergebouwvleugel goedgekeurd. Deze werken zullen afgerond worden in de zomer van 2018. Sinds september 2013 reeds wordt in de rechtergebouwvleugel de basisschool 'Studio Dynamo Kasteelstraat' tijdelijk gehuisvest, vanaf september 2018 zal deze school naar de gerenoveerde linkervleugel verhuizen. 

In september 2015 werd ook de afdeling 'Studio Dynamo Vlaamse Kaai' naar de gebouwen in de Kasteelstraat/Verschansingstraat verhuisd en werd beslist om deze afdeling ook op deze lokatie te behouden in de toekomst. Hierdoor groeit de school op de site uit tot een 2-stroom basisschool; de gerenoveerde linkervleugel zal in de toekomst echter slechts plaats kunnen bieden aan een 1-stroom basisschool.

Dit projectvoorstel betreft de renovatie van de middenvleugel met de bedoeling om later beide gerenoveerde vleugels te herbestemmen tot een 2-stroom basisschool. De werken zouden aansluitend aan de renovatiewerken van de linkervleugel uitgevoerd worden. De capaciteit van de tijdelijke huisvesting in de rechtervleugel is voldoende groot om deze periode nog te overbruggen.

Overzicht gebouwen site:

De gebouwen aan de Verschansingstraat/Kasteelstraat bevinden zich volledig in een binnengebied en bieden via 3 rijwoningen toegang  tot de straat. Het geheel is opdeelbaar in drie gebouwdelen; een linkervleugel, een middendeel en een rechtervleugel.

De oppervlaktes van zowel de linker- als de rechtervleugel van het gebouw lenen zich voor de aparte huisvesting van een 1-stroom. De linkervleugel bleek in de minst slechte staat, er werd destijds dan ook beslist om de herbestemming naar een 1-stroom basisschool aan deze zijde van het gebouw te voorzien.

De middenvleugel is het kleinste gebouwdeel dat momenteel ook in de slechtste staat verkeert. De oppervlakte van dit deel alleen is niet voldoende groot om een basisschool te kunnen huisvesten, echter in combinatie met de linkergebouwvleugel en bij gemeenschappelijk gebruik van een aantal lokalen (refter, turnzaal..) is het wél perfect mogelijk om beide gebouwvleugels om te vormen tot een 2-stroom basisschool.

Historische waarde:

De site werd opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Het gebouw dateert uit het begin van de 20^ste eeuw en wordt gekenmerkt door een decennialange achterstand inzake onderhoud- en moderniseringswerken (technieken, brandveiligheid..). Voor de uit te voeren werken in dit pand zal nog advies ingewonnen moeten worden bij de dienst Monumentenzorg.

Verenigbaarheid met de nieuwe functie:

- De bestaande klaslokalen: de ruimtes die in aanmerking komen als klaslokaal hebben een oppervlakte (gemiddeld 56m²) welke onder de gebruikelijke oppervlakte voor een klaslokaal (60m²) ligt maar welke volstaat om hier op een goede wijze kleuterklassen en lagere schoolklassen te organiseren.

- De turnzaal: de middenvleugel beschikt niet over een ruimte welke ingericht kan worden als turnzaal. De turnzaal en bewegingsruimte voor de kleuters in de reeds te renoveren linkervleugel zouden gemeenschappelijk gebruikt worden. Naar vereiste lestijden toe volstaan deze beide lokalen om een 2-stroom basisschool te laten functioneren.

- De bestaande sanitaire voorzieningen: deze zijn verouderd en niet toereikend. Bovendien ontbreken aangepast kleutersanitair, wettelijk voldoende personeelssanitair en mivasanitair. Ter hoogte van de middenvleugel bevinden zich enkele ruimtes welke vroeger reeds gebruikt werden als sanitair. Deze lokalen werden in de ontwerpfase voor de linkervleugel reeds door de architecten voorgesteld als lokatie voor het inrichten van een nieuw sanitair, gemeenschappelijk voor de midden- en linkervleugel. De aanpassingswerken voor deze lokalen zullen dan ook vroegtijdig aangevat worden zodanig dat de ingebruikname ervan kan samenvallen met de ingebruikname van de linkervleugel.

- De brandveiligheid (evacuatie/compartimentering/brandbestrijding): deze is niet in overeenstemming met de nieuwe functie en huidige wetgeving. Een advies hieromtrent dient ingewonnen bij de brandweer.

- De technische installaties (sanitair/elektriciteit/CV): deze zijn verouderd of niet in overeenstemming met de huidige wensen en dienen vernieuwd.

Toestand exterieur:

- Dak: de dakbedekking bestaat hoofdzakelijk uit rode dakpannen. De zolderdaken zijn niet geisoleerd. Zowel de houten dakstructuur als de pannen lijken, na een eerste onderzoek waar mogelijk, nog in een redelijke staat te verkeren. Op enkele plaatsen werden lekkages vastgesteld. De kroonlijsten en boordplanken verkeren in een minder goede staat. Hetzelfde geldt voor de regenwaterafvoeren en goten. De bestaande dakkapellen zijn voorzien van een zinken afdichting en verkeren allemaal in een zeer slechte staat. Hieraan werden op meerdere plaatsen ernstige lekkages vastgesteld.

- Gevels: de gevels ter hoogte van het binnengebied zijn opgetrokken in metselwerk en verkeren in een goede staat. De gevel van de rijwoning ter hoogte van de straatzijde (Verschansingstraat 43) werd opgetrokken in natuursteen en verkeert eveneens nog in een goede staat.

- Buitenschrijnwerk: er werd houten buitenschrijnwerk met een enkele beglazing voorzien. Dit buitenschrijnwerk is verouderd en verkeert in een slechte staat. 

Toestand interieur:

- Vloerafwerking: deze bestaat uit een combinatie van linoleum en tegels en is verouderd.

- Wandafwerking: bezetting welke veelal in een slechte staat verkeert (putten, barsten, plaatselijk afbrokkelen, afbladderende verf..).

- Plafondafwerking: deze bestaat uit een combinatie van gewelvenplafonds, gipskartonplafonds, systeemplafonds.. Ook deze afwerking verkeert in een slechte staat.

Toestand rijwoning:

De rijwoning voorziet in de toegang tot de middenvleugel vanaf de straatzijde en verkeert in een zeer slechte staat. De afwerking binnen dient volledig vervangen, de structurele elementen dienen verder onderzocht. De bijgebouwen zijn volledig verkrot en aangetast door huiszwam. Deze zullen in het kader van de instandhoudingswerken eerstdaags worden afgebroken.

Toestand buitenaanleg:

- Riolering: hieromtrent zijn geen gegevens gekend, deze dient nader onderzocht.

- Open speelplaats: deze is niet afgestemd op het toekomstige doelpubliek. Er zijn geen bestaande speeltoestellen en de huidige verharding in betontegels vertoont plaatselijk verzakkingen en oneffenheden

- Overdekte speelplaats: de bestaande stalen draagstructuur van de overkapping verkeert in een slechte staat en dient hersteld te worden. De afdichting dient volledig vervangen te worden. De afwatering en goten van deze overkapping verkeren eveneens in een slechte staat.

Oppervlakte buitenruimte:

De nieuwe basisschool zal maximaal 500 leerlingen tellen (8*25 + 12*25). De minimale oppervlakte voor de speelplaats bedraagt bijgevolg 1500m². Er is een totale oppervlakte (linkervleugel + middenvleugel) van 1250m² beschikbaar. Om toch aan het minimum te voldoen zullen gescheiden speeltijden georganiseerd worden (2 shiften). De bestaande oppervlakte van de overdekte speelplaats (318m² bestaande oppervlakte tov 250m² vereiste oppervlakte) volstaat in dat geval ook ruimschoots .

Mer betrekking tot de fietsenbergingen legt de bouwcode een minimum op van 3 plaatsen per kleuterklaslokaal en 9 plaatsen per klas in de lagere school. Per fiets dient een minimale oppervlakte van 1.5m² voorzien te worden. Voor deze school betekent dit dat er 198m² gereserveerd dient te worden voor fietsenbergingen. Ook hiervoor werd in de ontwerpfase van de linkervleugel reeds door het architectenteam geopperd om hiervoor de binnenkoer ter hoogte van de middenvleugel (120m²) te gebruiken. De werken aan de fietsenberging zullen dan ook vroegtijdig aangevat worden zodanig dat de ingebruikname ervan kan samenvallen met de ingebruikname van de linkervleugel. Voor de resterend vereiste oppervlakte voor fietsenbergingen dient nog een oplossing geboden.

Herbestemming:

Renovatie van de middenvleugel tot een basisschool in combinatie met de linkervleugel van het gebouw (2-stroom) met volgend programma voor de middenvleugel:

1. Didactische lokalen kleuter- en lagere school

- 4 klaslokalen lagere school (1ste en 2de leerjaar)

- 4 kleuterklassen (2de en 3de kleuterklas)

- 3 polyvalente klaslokalen (LBV, zorg..)

- 1 bewegingsruimte kleuters (dubbelgebruik als slaapruimte)

2. Gemeenschappelijke voorzieningen – niet breed inzetbaar

- lokaal poetspersoneel

- bureau boekhouding / ICT

- vergaderzaal

- archief

- vuilnisberging

3. Gemeenschappelijke voorzieningen – breed inzetbaar

- refter (gebruik in 2 shiften) met keuken en berging voor de kleuters

- educatieve bergruimtes

- polyvalente zaal met kleedkamers

De bestaande middenvleugel en de linkervleugel hebben samen een bruto-oppervlakte van 4474m²; volgens de Agion-norm is het mogelijk om voor een 2-stroom basisschool tot 4513m² schoolgebouw te voorzien.

Het bouwheerschap van deze werken zal gedelegeerd worden aan AG Vespa.

Planning:

Huidig werden voor ‘Studio Dynamo’ reeds voorlopig 5 klaslokalen (5 kleuterklassen, 1 eerste leerjaar, 1 tweede leerjaar en 2 lokalen LBV), een turnzaal, een slaapklas, administratieve lokalen, een leraarskamer en twee kleutersanitairen ingericht in de rechtervleugel van het gebouw. De volgende jaren zal deze basisschool verder blijven uitgroeien.

Concreet betekent dit met de huidige leerlingaantallen dat we vermoedelijk de volgende lokalen in de rechtervleugel nodig zullen hebben:

 2016-2017 -> 7 kleuterklassen, 3 lagere schoolklassen, 2 LBV-lokalen

 2017-2018 -> 7 kleuterklassen, 5 lagere schoolklassen, 2 LBV-lokalen

 2018-2019 -> 8 kleuterklassen

Bij een eventuele herbestemming van de rechtervleugel dient dus rekening gehouden met het feit dat dit gebouwdeel gedeeltelijk in gebruik zal zijn als voorlopige locatie voor ‘Studio Dynamo’ en dit tot september 2019.

n.v.t.

• goedkeuring projectvoorstel en overdracht aan Vespa: januari 2016
• opmaak voorontwerp: maart 2016
• opmaak vergunningsaanvraag: mei 2016
• opmaak aanbesteding: 2017
• gunning: april 2018
• uitvoering: juli 2018 tot juli 2019
• voorlopige oplevering: juli 2019