2016_RVBAGSO_00011 - Patrimonium, A6_11, Everaertstraat 69, Renovatie - Projectvoorstel - Goedkeuring

Het dossier betreft geen AGIOn-dossier.

Prijsverschil met het bedrag voorzien in de projectfiche:
Het bedrag, opgenomen in de Masterplantool is niet toereikend waardoor een bedrag van € 1.558.824,94 wordt bijgevraagd.

Gezien de projectkost ≥ € 250.000 + € 52.500 (21% BTW) = € 302.500 bedraagt, heeft de Raad van Bestuur de beslissingsbevoegdheid.

Historiek

De site aan de Everaertstraat 69 is in eigendom van het AGSO sinds 2012. De eigendom bestaat uit een aantal gebouwen tussen de Everaertstraat en de Biekorfstraat en heeft aan deze twee straten een brede toegang via een privé binnenstraat. De site werd destijds aangekocht als nieuwe locatie voor de afdeling Patrimonium/Technisch Onderhoud. Daar de dienst onderhoud in 2016 zal verhuizen naar de gebouwen aan de Klaproosstraat 51 te Wilrijk, is de site aan Everaertstraat opnieuw beschikbaar voor andere diensten en of scholen.

Op 23 november 2015 werd door het Directiecomité de review Masterplan PAT 2014 – 2019 V.2 goedgekeurd. Deze beslissing bevat o.a. dat het budget voor de Everaertstraat werd opgetrokken van € 500.000,00 naar € 4.288.101,00 en dat volgende diensten en functies tijdelijk of definitief naar de Everaertstraat worden overgebracht:

- Alternatief drukkerij (1.240 m² - 2017)
- TH SL Cadix (1.202 m² - 2018)
- CLB (3 circuits - 2.050 m²- 2017)
- Alternatief VWO Cadix (682 m² - 2019)

Dit projectvoorstel omvat de verhuis van de dienst, Centrum voor Leerlingenbegeleiding (CLB), de afdeling grafische technieken van de school SL Cadix en de tijdelijke huisvesting van de richtingen etalage- en decoratietechnieken en 6 haarsalons van de school SL Cadix naar de site aan de Everaertstraat.

Het alternatief voor het VWO Cadix uit de review Masterplan is niet opgenomen in dit projectvoorstel.

Verhuis Centrum voor leerlingenbegeleiding:

In het Masterplan is opgenomen dat het Centrum voor leerlingenbegeleiding (CLB) vanuit de Lange Gasthuisstraat 24 zal verhuizen naar de gebouwen aan de Everaertstraat en dit omwille van volgende redenen:

• de centralisatie van de werking van het CLB; 
• de hoge huurkost van het huidige kantoorgebouw in de Lange Gasthuisstraat en einde van het huurcontract op 31/08/2017;
• de mogelijkheid tot capaciteitsuitbreiding op de locatie in de Everaertstraat; 

Verhuis afdeling grafische technieken (definitief) + tijdelijk onderbrengen van andere afdelingen van Stedelijk Lyceum Cadix:

Op 29 november 2013 keurde de Raad van Bestuur de projectdefinitie goed voor de nieuwbouw Stedelijk Lyceum Technieken.

In het kader van de DBFM overeenkomst Scholen van morgen is het project SL Cadix lopende wat een totaalrenovatie betekent van het Van Averbeke gebouw en de CAD-loods. Het Kempisch Dok zal worden afgebroken, op deze locatie wordt de nieuwbouw voor SL Cadix voorzien. De start van de afbraak van de gebouwen aan het Kempisch Dok is voorzien op 16/04/2018.

In functie van de tijdelijke huisvesting, heeft Scholen van Morgen een planning opgemaakt in 2 fasen rekening houdend met:

-in eerste fase de verhuis uit en de afbraak van het Kempisch dok, de bouw van de nieuwbouw en de renovatie van de CAD-loods;
-in tweede fase de verhuis uit en het leegmaken van het Van Averbeke-gebouw en de renovatie ervan.

Alle afdelingen die gevestigd zijn in de gebouwen aan het Kempisch Dok, welke afgebroken gaan worden, moeten definitief of tijdelijk verhuisd worden. Enerzijds wordt de afdeling grafische technieken definitief ondergebracht op de site aan de Everaertstraat. Anderszijds worden de afdelingen etalage- en decoratietechnieken en 6 haarsalons tijdelijk ondergebracht in de Everaertstraat, alvorens zij definitief kunnen verhuizen naar de nieuwbouw SL Cadix aan het Kempisch Dok of het gerenoveerde Van Averbekegebouw. 

Bestaande toestand site Everaertstraat

De gebouwen dateren van 1896 en bestaan uit vijf afzonderlijke te onderscheiden volumes die onderling met elkaar zijn verbonden. Loodrecht op de Everaertstraat staat een bakstenen volume van vier bouwlagen onder plat dak met open plateaus. ( gebouw A ) Het telt 19 traveeën en vormt samen met het volume aan de overzijde de zijwanden van een binnenstraat tussen de Biekorfstraat 70 en de Everaertstraat 69. Het overliggende volume ( gebouw D ) ligt volledig in binnengebied en grenst aan de achterzijde van het pand Biekorfstraat 74.  Het telt twee bouwlagen onder schuin dak waarvan de uiterste linkse travee met opstaande dakkapel.  Op de kop van het grote bakstenen volume ( gebouw A ) bevindt zich ter hoogte van de Biekorfstraat een woning met gele bakstenen lijstgevel van twee bouwlagen onder mansardebedaking ( gebouw C ).  De interne verdeling van de woning werd gesloopt.  In het binnengebied vinden we nog twee andere volumes.  Tegen de achterzijde van het kleinere bakstenen volume ( gebouw C ) bevindt zich tevens een rechthoekig bakstenen volume van twee bouwlagen onder plat dak.  Aansluitend hierop onderscheiden we een groot magazijn waarvan de nok van de tweeledige pannen bedaking evenwijdig loopt met de straat ( gebouw B ).  De langse zijwanden van dit magazijn vormen de scheidingsmuren van de tuinen van de bebouwing aan de straatzijdes: 13 woningen in de Everaertstraat en 12 woningen in de Biekorfstraat. Met een aparte toegang in de Everaertstraat 87 is er toegang tot een ondergrondse parking voor 19 wagens, gesitueerd onder het groot magazijn. Via de woning gelegen aan de Biekorfstraat 90 is er een toegang tot het gelijkvloers van het grote magazijn.

Werkzaamheden

De werken omvatten het geschikt maken van de verschillende gebouwen voor het CLB, de drukkerij en de tijdelijke afdelingen rekening houdend met alle vigerende wetgevingen: brandveiligheid, toegankelijkheid, energieprestaties, binnenklimaat,… . Tevens dient er bij de renovatie rekening gehouden worden met het feit dat de site opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014.

Art. 5§1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen, opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed, de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. 

Programma van eisen CLB

Het programma voor het CLB is opgemaakt op basis van 3 medische circuits en een VTE van 90 (110 personen).

Aangezien de leerlingen in merendeel met de bus naar het CLB komen, lijkt het PAT/VP aangewezen om de hoofdtoegang aan de zijde van de Biekorfstraat te situeren, daar deze zijde de breedste inrit heeft. Gebouw C (Biekorfstraat 72) kan dan ingericht worden als onthaalgebouw. Aansluitend aan gebouw C kunnen in gebouw A ( Everaertstraat 69 ) de medische circuits en de werkruimten ondergebracht worden.

Beknopte oplijsting CLB

De ruimten worden onderverdeeld in 4 organisatorische zones:

1. Zone voor individuele consultanten:

Inkom met ontvangstbalie
Wachtruimte met speelhoek / ontspanningsruimte
Sanitair voor bezoekers
Gesprekslokalen

2. Zone voor klasgroepen:

Inkom voor klasgroepen
Sanitair voor klasgroepen
EHBO lokaal
Vaccinatielokaal
3 medische circuits

3. Zone voor personeel en professionele bezoekers:

Inkom voor professionele bezoekers
Sanitair voor CLB-personeel en voor professionele bezoekers
Werkruimte personeel (open en afgesloten gedeelten)
Archief
Vergaderfaciliteiten
Ontspanningsruimten personeel

4. Zone voor diensten:

EHBO lokaal voor personeel
Ruimte voor poetspersoneel
Berging poetsmateriaal
Serverlokaal
Douches voor fietsend personeel
Ruimte voor dienstfietsen
Ruimte voor afvalcontainers
fietsenberging
 

Bij de dagelijkse werking van het CLB zijn volgende punten belangrijk:

• Laagdrempelig, uitnodigend, aangenaam en klantgericht
• Onafhankelijkheid, privacy en beroepsgeheim
• Gescheiden gebruikersstromen

Bij het punt onafhankelijkheid, privacy en beroepsgeheim werd op het niveau van de organisatie van de medische circuits en gesprekslokalen door de Vlaamse Regering een besluit, BS 23/10/2009, opgemaakt betreffende de inrichting en de uitrusting van de infrastructuur voor de uitvoering van medische consulten door de centra voor leerlingenbegeleiding. Binnen een medisch circuit moet het geheim van het onderzoek en de privacy van elke consultant gegarandeerd worden. Concreet betekent dit o.a. hetvolgende:

- goede visuele afscherming (geen inkijk) en geluidsisolatie tussen de verschillende lokalen die deel uitmaken van een medisch circuit; (voorbeeld: consultant die zich in het lokaal voor biometrie bevindt, mag niet kunnen horen wat een andere consultant met de arts bespreekt in het lokaal voor geneeskundig onderzoek)
- goede visuele afscherming (geen inkijk) en geluidsisolatie tussen alle lokalen van het medisch circuit en de wachtruimten (wachtenden mogen niet horen wat er wordt besproken in het medisch circuit), zowel de wachtruimte waar de leerlingen klassikaal wachten tot ze in het circuit worden binnengeroepen als de kleine wachtruimten die zich in het medisch circuit bevinden;
- goede visuele afscherming (geen inkijk) en geluidsisolatie tussen de verschillende medische circuits onderling;
- consultanten mogen elkaar niet tegenkomen wanneer ze het medisch circuit doorlopen;
- uiteraard moet ook de privacy gegarandeerd worden tussen de medische circuits en de overige functies van CLB (wachtruimten voor individuele consultanten, gespreksruimten voor individuele consultanten, personeelsruimten,…)
- er mag van buitenaf geen inkijk mogelijk zijn in de medische circuits, eventueel wel in de klassikale wachtruimten;

Ook de gesprekslokalen voor individuele consultanten moeten voldoende privacy garanderen, zowel auditief als visueel.

Het programma van eisen voor de cluster Grafische Technieken is gebaseerd op de huidige ruimten in het gebouw aan het Kempisch Dok.

De werken bestaan vooral uit het brandtechnisch in orde brengen van de gebouwen B en D en het toevoegen van de nodige ontbrekende diensten volgens de huidige normen, zodat de gebouwen als volwaardige schoolgebouwen gebruikt kunnen worden. Naast deze bouwtechnische werken zal er tevens specifiek aandacht geschonken moeten worden aan de verhuis van de verschillende machines. Zowel de demontage, de verhuis als de montage op de nieuwe site dienen door gespecialiseerde firma’s uitgevoerd te worden.

Beknopte oplijsting cluster Grafische Technieken:

2 klaslokalen voor theorieles
4 computerklassen
Drukkerij offset
Natte ruimte bij offset
Drukkerij typo
Zeefdrukkerij inclusief voorbereiding
Natte ruimte bij zeefdruk
Ruimte belichter
Papiermagazijn
Brandvrije ruimte
Bureau technisch adviseur + vergaderruimte
Archief / berging / server
Lockerruimte leerlingen 

Programma van eisen tijdelijke huisvesting SL Cadix

Het programma van eisen voor onderstaande afdelingen is gebaseerd op de huidige ruimten in het gebouw aan het Kempisch Dok en de Cadixstraat. Evenals bij de cluster Grafische Technieken dienen de ruimte vooral brandtechnische in orde gebracht te worden. Naast de bouwtechnische werken zal er specifiek aandacht geschonken moeten worden aan de verhuis van de specifieke etalagekasten. Tevens moet er bij het ontwerp rekening gehouden worden met het feit dat de 6 haarsalons op regelmatige basis bezoekers ontvangen.

Beknopte oplijsting tijdelijke huisvesting:

Groot atelier decoratietechnieken
2 etalageklassen
2 Mac-klassen
Berging etalage decoratie
Bureau TA + secretariaat
6 salons haarzorg
1 theorieklas

Programma van eisen gemeenschappelijke diensten voor SL Cadix

het programma van eisen van de gemeenschappelijke diensten is gebaseerd op het maximaal aantal leerlingen van bovenstaande afdelingen. In totaal kunnen er maximaal 235 leerlingen aanwezig zijn op de site.

Beknopte oplijsting gemeenschappelijke diensten

sanitair leerlingen
cluster zorglokaal / bespreekruimten / lokaal llnbegeleiding
EHBO-lokaal
open leercentrum
serverruimte / copieerruimte
directieruimte
secretariaat / onthaal
leraarszone
ruimte voor onderhoudspersoneel
onderhoudsberging
sanitair personeel / bezoekers

refter
keuken
berging bij keuken
berging vuilbakken
KGA lokaal

In functie van breed gebruik, lijkt het PAT/VP aangewezen om de gemeenschappelijke diensten van het CLB en SL Cadix zoveel als mogelijk te combineren.

Aandachtspunten bij het ontwerp

Bij de uitwerking van het ontwerp zal er specifiek aan de architect gevraagd worden om voor volgende punten een creatieve oplossing te zoeken:

buitenruimte

Voor de berekening van de open en overdekte speelplaatsoppervlakte wordt uitgegaan van de minimaal vereiste oppervlakte van 3m² per leerling ( 1 m² overdekt en 3 m² open ). Gezien er maximaal 235 leerlingen op de site aanwezig kunnen zijn, komt dit overeen met een totaal van 705 m². Op de huidige site is er slechts 645m² aan open buitenruimte. In het ontwerp dient er extra buitenruimte gerealiseerd te worden.

fietsenberging

Voor de fietsenberging vraagt de Antwerpse bouwcode om op de site een totaal van 230 plaatsen te voorzien, wat overeenkomt met 216m² ( 1,5 m²/plaats ). 

parkeerruimte

Voor de parkeerruimte vraagt de Antwerpse bouwcode om 37 parkeerplaatsen te voorzien op het terrein. Op dit moment zijn er 19 ondergrondse parkeerplaatsen. Gezien het vereiste programma en de beperkte buitenruimte wordt geopteerd om geen extra parkeerplaatsen te creëren. De Stad zal een éénmalige boete opleggen per niet gerealiseerde parkeerplaats. Bedragen hiervoor zijn nog niet vastgelegd in de bouwcode en dus ook niet opgenomen in de projectkost.  

Het betreft een project met hoogdringendheid waarbij de normale doorlooptijden niet kunnen gerespecteerd worden. Hierdoor worden volgende maatregelen genomen:

• Er wordt een digitaal Directiecomité besluit opgemaakt voor het projectvoorstel
• Er wordt gevraagd om de goedkeuring van de gunning van de architect te delegeren naar het onderliggend bevoegd beslissingsorgaan: van de Raad naar Bestuur naar het Directiecomité.

De bouwkost is gebaseerd op conditiestaten.
In onderstaande tabel een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen incl. BTW).

Gezien de projectkost ≥ € 250.000 + € 52.500 (21% BTW) = € 302.500 bedraagt, heeft de Raad van Bestuur de beslissingsbevoegdheid.

Gunningswijze:
Architect:                     kleine pool
EPB:                           raamcontract 
Veiligheidscoördinator: raamcontract 
Aannemer:                   open aanbesteding 

n.v.t.

goedkeuring projectvoorstel Raad van Bestuur:   29/01/2016
opmaak projectdefinitie + gunning architect:      van 1/02/2016 tot 14/03/2016   
opmaak schetsontwerp:                                van 22/03/2016 tot 27/04/2016
opmaak voorontwerpen + budgetraming:          van 28/04/2016 tot 08/06/2016 
opmaak bouwaanvraag + verkrijgen vergunning: van 09/06/2016 tot 10/02/2017
opmaak uitvoeringsdossier:                            van 30/08/2016 tot 24/11/2016
aanbesteding + gunning aannemer:                  van 25/11/2016 tot 27/02/2017
uitvoering:                                                 van 28/02/2017 tot 26/09/2017
voorlopige oplevering:                                   27/09/2017

Bovenstaande fasering is afhankelijk van het tijdig bekomen van de bouwvergunning en een milieuvergunning voor de drukkerij van SL Cadix.

Daar bovenstaande fasering de vooropgestelde verhuisdata voor de verhuis van de toestellen van de drukkerij SL Cadix op 01/08/2017 en de verhuis van het CLB ten laatste op 20/08/2017, overschrijdt, zal er enerzijds tijdig bekeken moeten worden waar en hoe de administratieve tijd ingekort kan worden en anderzijds zal er in laatste instantie bekeken moeten of de verhuis nog uitgesteld kan worden.