2016_CBS_06642 - District Antwerpen, Nieuw Zuid - Projectoproep concessie openbare werken dubbele brede basisschool 'Nieuw Zuid'. Stopzetting procedure. - Goedkeuring

Projectgebied Nieuw Zuid

Op 19 mei 2009 (jaarnummer 6829) besliste het college de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) en randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling voor het projectgebied Nieuw Zuid goed te keuren. Dit ruimtelijk uitvoeringsplan is een noodzakelijk juridisch kader voor het verlenen van bouwvergunningen voor hoogbouw binnen het projectgebied.

Op 1 april 2010 verwierf de private ontwikkelaar Ontwikkeling Nieuw Zuid nv (ONZ) de gronden van het Fonds voor Spoorweginfrastructuur gelegen aan de Ledeganckkaai. ONZ belastte vervolgens Stadsontwikkeling Antwerpen Zuid nv (SAZ) met de volledige projectontwikkeling van deze gronden.

Masterplan Nieuw Zuid

De opdracht voor opmaak van het Masterplan Nieuw Zuid werd gegeven door de private ontwikkelaar, via een ontwerpwedstrijd. De finale versie van het Masterplan Nieuw Zuid werd door het college goedgekeurd op 5 oktober 2012, hierna Masterplan (jaarnummer 10436).

RUP Nieuw Zuid

De gemeenteraad heeft op 26 mei 2014 het stedelijk RUP "Nieuw Zuid" goedgekeurd, hierna RUP (jaarnummer 447). Hiermee heeft de stad de ontwikkelingsvisies en de ruimtelijke kwaliteiten voor het plangebied "Nieuw Zuid" juridisch verankerd. De deputatie keurde het RUP goed op 17 juli 2014. Het goedkeuringsbesluit van de deputatie verscheen in het Belgisch Staatsblad op 19 september 2014. Het plan is op 3 oktober 2014 in werking getreden.

Overeenkomst Stedenbouwkundige lasten

Op 26 mei 2014 heeft de gemeenteraad de overeenkomst 'stedenbouwkundige lasten' goedgekeurd (jaarnummer 455). In deze overeenkomst worden de dominerende voorwaarden geformuleerd ter concretisering van van het Masterplan "Nieuw Zuid".

Overdracht van gronden ten behoeve van gemeenschapsvoorzieningen: De overeenkomst stedenbouwkundige lasten voorziet in artikel 4.1. de volgende bepaling:

Specifiek voor het (huidige en toekomstige) eigendom gaat het over uitgeruste bouwgronden (= inclusief nutsvoorzieningen, eventuele ophogingen, wegen/toegangswegen) voor volgende gemeenschapsvoorzieningen.

• 4.1. School 1 (striga 2): De stad kan op korte termijn geen financiële middelen vrijmaken om gronden binnen de nieuwe wijk aan te kopen. De eigenaar/projectontwikkelaar is echter bereid om de eigendom over een perceel in het gebied Nieuw Zuid aan de stad Antwerpen over te dragen met een bovengrondse bruto-bebouwbare oppervlakte an 9.800 m². Als tegenprestatie zou de oppervlakte aan sociale woningen die ONZ dienen tevoorzien met eenzelfde bruto-bebouwbare oppervlakte van 9.800 m² te verminderen. De stad Antwerpen van haar kant verbindt zich om zo snel mogelijk stappen te ondernemen (zoals het verlenen van een domeinconcessie) met het oog op de realisatie van een polyvalent gebouw waarin de door het project gegenereerde socio-econmomische behoeften kunnen worden opgevangen. De eigenaar/projectontwikkelaar draagt daarom het perceel dat in het Masterplan bijvoorbeeld voor de school 1 is voorzien (met een bovengrondse bruto-bebouwbare oppervlakte gelijk aan 9.800 m²) kosteloos over aan de stad Antwerpen.

Projectoproep Concessie Openbare Werken:

Op 29 juni 2015 stemde de gemeenteraad in met de projetoproep tot kandidaten voor het verkrijgen van een concessie openbare werken voor de oprichting van een dubbele brede basisschool op een terrein gelegen in het Nieuw Zuid, onder de volgende voorwaarden (jaarnummer 348):

1. Voorwerp:
   De concessiehouder dient binnen het in concessie te geven terrein in eigen beheer en voor eigen rekening een dubbele brede basisschool en buurtsporthal op te richten conform de stedenbouwkundige voorschriften en doelstellingen van het Masterplan Nieuw Zuid en het RUP Nieuw Zuid die gelden voor de nog realiseerbare programmatische oppervlaktes. AG VESPA voegt aan huidige projectoproep een programma van eisen dat zal gelden als richtinggevend. 
2. Terrein:
   Het in opstal te geven terrein omvat bouwblok 10A en 10B in Nieuw Zuid, kadastraal gekend als Antwerpen, 11de afdeling, Sectie L, deel van nr. 3925E3, met een oppervlakte van respectievelijk 2714,95m² en 1035m². Een indicatieve schets is opgenomen als bijlage aan huidig besluit.
   De kandidaat aanvaardt de in concessie gegeven grond in de staat waarin het zich bevindt met alle onzichtbare en zichtbare gebreken, inclusief de erfdienstbaarheden die gevestigd zijn op deze grond.
3. Financiële modaliteiten:
   De marktconforme opstalvergoeding is overeen te komen  en maakt voorwerp uit van een in het aanvraagdossier op te nemen gemotiveerd voorstel. 
4. Duur:
   De tijdsduur van de concessie bedraagt 36 jaar.
5. Aanvraagdossier tot deelneming:
   De kandidaat maakt een aanvraagdossier over dat op straffe van onontvankelijkheid ten minste de hieronder vermelde elementen omvat:
• De kandidaat: De kandidaat kan zijn rechtsvorm vrij bepalen. De Kandidaat kan een rechtspersoon of een combinatie van meerdere rechtspersonen zijn (bijvoorbeeld onder de vorm van een tijdelijke handelsvennootschap naar Belgisch recht). In het geval dat het  aanvraagdossier wordt ingediend door een consortium van kandidaten, moet aangetoond worden dat in hoofde van alle leden van dat consortium voldaan is aan de hieronder vermelde voorwaarden op het vlak van de persoonlijke situatie. De economische en financiële draagkracht en de technische bekwaamheid kunnen worden gemotiveerd op consortiumniveau.
• De ervaring van de kandidaat: De kandidaat moet, of door een lid van de combinatie (in de hypothese dat het om een combinatie gaat), een lijst van minimaal twee en maximaal vijf referenties (voorlopige oplevering daterend van uiterlijk tien jaar voorafgaand aan publiekoproep) van gelijkaardige opdrachten overmaken.
• De economische en financiële draagkracht van de kandidaat. De kandidaat toont aan dat hij aan de selectievoorwaarden inzake financiële en economische draagkracht voldoet.
• De technische bekwaamheid van de kandidaat en het door hem samengesteld team. De kandidaat moet aantonen dat hij voldoende ervaring/knowhow heeft met soortgelijke (complexe) projecten en dat hij voldoende beroepsbekwaamheid heeft om borg te staan voor het uitbouwen en beheersen van een multidisciplinair team dat bereid en bekwaam is om in te staan voor de opmaak van het ontwerp en realisatie van het voorgesteld project.
• Uitsluitingsgronden: de concessieverlenende Overheid kan in elk stadium van de selectie- en onderhandelingsprocedure een Kandidaat die zich in één of meerdere van de in het besluit genoemde omstandigheden bevindt, uitsluiten van de toegang ertoe.
  
  Na ontvangst van de aanvragen tot deelneming, neemt de aanbestedende overheid een selectiebeslissing aan de hand van de voormelde elementen.
  
  
6. Gunningsprocedure en -criteria:
   Na de selectiebeslissing, nodigt AG VESPA de geselecteerden gelijktijdig en schriftelijk uit om een offerte in te dienen. AG VESPA organiseert hierbij een gunnings- onderhandelingspanel.
   
   De kandidaat dient een offerte te redigeren, ten minste bestaande uit:
• Een realistisch voortgangsschema met oog op de realisatie van het progamma van eisen vanaf het eventuele verkrijgen van de concessie tot en met de exploitatie van de op te richten constructies. 
• Een voorstel van concessieovereenkomst.  De algemene voorwaarden van toepassing op de concessies van stadseigendommen waarvoor AG VESPA is gemachtigd (zoals goedgekeurd door AG VESPA op 30 mei 2011), zijn van toepassing. Het over te maken voorstel, betreft de bijzondere voorwaarden van de overeenkomst, met name de aanvullingen en/of eventuele aanvullingen van de algemene voorwaarden en de noodzakelijke borgstelling.Alle onderdelen van het aanvraagdossier moeten een zorgvuldige toetsing mogelijk maken.
  
  De aanvragen worden door de gunnings- en onderhandelingspanel onderzocht op hun ontvankelijkheid, met dien verstande dat enkel volgende dossiers onontvankelijk zijn:
• Dossiers waarin een of meer van de voorgeschreven onderdelen van het aanvraagdossier (zie hierboven) niet zijn opgenomen.
• Dossiers die worden ingediend door (rechts)personen die op grond van de verstrekte gegevens kennelijk niet draagkrachtig of bekwaam zijn om een stedelijk programma uit te werken.
• Dossiers die gebaseerd zijn op een kennelijk onrealistische inschatting van het voortgangstraject.
• Dossiers die onleesbare data of manifest wazig foto- of kaartmateriaal omvatten.
• Dossiers die niet voldoen aan de formaliteiten.

De ontvankelijke aanvragen worden verder getoetst door het gunnings- en onderhandelingspanel aan de hand van volgende gunningscriteria:

• Timing: Gelet op de grote nood aan nieuwe scholen, niet enkel voor het Nieuw Zuid in opbouw maar ook voor de omliggende wijken, is de tijdige realisatie van een dubbele brede basisschool in het Nieuw Zuid van groot belang voor de stad. Aan dit criterium wordt dan ook 70% van de punten toegekend. Teneinde deze timing te doen respecteren, zal de concessieovereenkomst de nodige schadeclausules bevatten die mogelijk zijn binnen de overheidsopdrachtenwetgeving.
• Financiële vergoeding: kandidaten kunnen in hun dossier een voorstel van concessievergoeding indienen. Aan dit financieel criterium wordt 30% van de punten toegekend.

AG VESPA zal deze concessie voor openbare werken gunnen op basis van een onderhandelingsprocedure met bekendmaking in twee fases, conform artikel 147 t.e.m. 163 van het KB van 15 juli 2011 Plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren.

• Finale fase:
  Op basis van de aanvraagdossiers en hierboven vermelde criteria onderhandelt AG VESPA over de definitieve tekst van concessieovereenkomst.
• Goedkeuring college: 
  De voorwaarden van de finale concessieovereenkomst zijn onderworpen aan de goedkeuring door het college.

Conform het gemeenteraadbesluit van 29 juni 2015 diende AG VESPA een gunnings- en onderhandelingspanel te organiseren. Op basis van de aanvraagdossiers en de criteria zoals vermeld in het besluit, diende AG VESPA te onderhandelen over de definitieve tekst van de concessieovereenkomst. Tot slotte dienden de voorwaarden van de finale concessieovereenkomst ter goedkeuring aan het College te worden voorgelegd.

AG VESPA heeft een selectieleidraad m.o.o. de concessie voor openbare werken, Nieuw Zuid, Dubbele basisschool en buurtsporthal opgemaakt en gepubliceerd. Zoals voorzien in het vermeld gemeenteraadsbesluit, had de selectieleidraad o.a. betrekking op het aanvraagdossier wat de volgende elementen dienden te bevatten: identiteit van de kandidaat, de ervaring van de kandidaat en de financieel-economische draagkracht. De aanvragen tot deelneming diende plaats te vinden tot uiterlijk 13 november 2015. Er werden door zeven kandidaten een aanvraagdossier ingediend. De uitsluitingsgronden zoals gestipuleerd in de selectieleidraad,  waren niet van toepassing op deze kandidaten zodat het Directiecomité van AG VESPA op 23 november 2015 besliste om alle zeven kandidaten te selecteren en uit te nodigen om een offerte in te dienen.

Op 1 december 2015 heeft AG VESPA de 7 geselecteerde kandidaten uitgenodigd om een offerte in te dienen. De offertes dienden te worden ingediend uiterlijk op 29 januari 2016.

De offerte diende de volgende gegevens te bevatten:

• Een realistisch voortgangsschema met oog op de realisatie van het programma van eisen vanaf het eventuele verkrijgen van de concessie tot en met de exploitatie van de op te richten constructies.
• Een voorstel van concessieovereenkomst, inclusief opstalvergoeding. De algemene voorwaarden van toepassing op de concessies van stadseigendommen waarvoor AG VESPA is gemachtigd (zoals opgenomen in BIJLAGE 4 hierbij), zijn van toepassing. Het over te maken voorstel, betreft de bijzondere voorwaarden van de overeenkomst, met name de aanvullingen en/of eventuele aanvullingen van de algemene voorwaarden en de noodzakelijke borgstelling.
• De inschrijver dient in zijn offerte ook duidelijk aan te geven welk percentage van de totale waarde van de werken hij aan derden wil toevertrouwen. (cf. art. 153 KB Plaatsing) . Ondernemingen die aan een combinatie zonder rechtspersoonlijkheid deelnemen om de concessie te bekomen (bijvoorbeeld een tijdelijke handelsvennootschap) worden niet als derden aanzien. Ook ondernemingen die overeenkomstig art. 34, § 3 Wet Overheidsopdrachten verbonden zijn met de inschrijver, worden niet als derden aanzien.

De regelmatige offertes dienden te worden beoordeeld op basis van de volgende gunningscriteria:

• Timing: Gelet op de grote nood aan nieuwe scholen, niet enkel voor het Nieuw Zuid in opbouw maar ook voor de omliggende wijken, is de tijdige realisatie van een dubbele brede basisschool in het Nieuw Zuid van groot belang voor de stad. Aan dit criterium wordt dan ook 70% van de punten toegekend. Teneinde deze timing te doen respecteren, zal de concessieovereenkomst de nodige schadeclausules dienen te bevatten. De Inschrijvers worden gevraagd hier voorstellen in te formuleren. Dossiers die gebaseerd zijn op een kennelijk onrealistische inschatting van het voortgangstraject zullen niet worden weerhouden.
• Financiële vergoeding: voorstel van concessievergoeding. Aan dit financieel criterium wordt 30% van de punten toegekend

Na ontvangst van vijf offertes, heeft AG VESPA de offertes vooreerst onderzocht op hun regelmatigheid. Vervolgens heeft AG VESPA op basis van de offertes en hierboven vermelde gunningscriteria onderhandeld over de definitieve tekst van concessieovereenkomst en BAFO.

In kader van deze onderhandelingen heeft AG VESPA twee vragen voorgelegd aan de kandidaten:

1. AG VESPA stelde vast dat de ingediende ontwerpen van concessieovereenkomsten talrijke engagementen ten aanzien van de stad inhielden, gaande van een waarborg voor alle verplichtingen van de huurder/inrichtende macht, een verplichte betaling van de restwaarde van het gebouw na beëindiging van de concessie. Indien de stad deze engagementen aanvaardde, zou dit betekenen dat de opdracht op een aantal essentiële en niet-essentiële elementen wijzigt. Binnen de bestaande opdracht, kon de stad deze engagementen dan ook niet aanvaarden. AG VESPA heeft dan ook aan de respectieve kandidaten de vraag gesteld om hun ontwerpen van concessieovereenkomsten aan te passen in de zin dat zij geen engagementen van de stad zouden inhouden.
2. De Raad van Bestuur van Agion maakte in juni 2016 haar nota inzake 'Huurnorm Agion' op. In deze nota heeft Agion de eventuele huursubsidies becijferd. In kader van de onderhandelingen heeft AG VESPA de vraag gesteld aan de respectieve kandidaten om in het voorstel van concessieovereenkomst zo veel als mogelijk rekening te willen houden met de inhoud van deze nota.

De gevoerde onderhandelingen hebben niet geleid tot een afdoend antwoord op deze vragen. De opdracht tot concessie openbare werken zoals beslist in de gemeenteraad van 29 juni 2015, is op bepaalde essentiële vlakken niet compatibel met de nota van Agion inzake de huursubsidies. Agion gaat uit van een afschrijving van een schoolgebouw op 66 jaar, daar waar de concessie slechts 36 jaar behelst. Deze lange afschrijvingstermijn heeft uiteraard zijn impact op de hoge restwaarde van het gebouw na verloop van 36 jaar. Agion wenst slechts een engegement tot huursubisidies van maximaal 18 jaar aan te gaan, wat opnieuw haaks staat op de concessieduur van 36 jaar. Indien er geen zekerheid tot huursubsidie na verloop van 18 jaar kan worden geboden, leidt dit onvermijdelijk tot exorbitant hoge huurprijzen.

Gezien de ingediende dossiers en de latere onderhandelingen, waaruit blijkt dat de delta tussen de opdracht en de subsidiëringsmogelijkheden binnen de nota Agion onmogelijk kan worden overbrugd, ziet het college zich genoodzaakt om aanpassingen door te voeren in de opdrachtdocumenten. Deze aanpassingen wijzigen de opdracht op een aantal essentiële elementen. Het college is dan ook van mening dat een volledige herneming van de aanbestedingsprocedure noodzakelijk is.

Artikel 35 van de Wet van 15 juni 2006 bepaalt dat “Het volgen van een procedure houdt geen verplichting in tot het gunnen of het sluiten van de opdracht. De aanbestedende overheid kan zowel afzien van het gunnen of het sluiten van de opdracht als de procedure herbeginnen, desnoods op een andere wijze.” De nodige wettelijke grondslag is dan ook aanwezig om de procedure van vooraf aan volledig te hernemen en te herstarten.