2016_CBS_09722 - Patrimonium Districts- en loketwerking. Mechelsesteenweg 216, zaal Harmonie. Rapportering bouwfysische toestand. Dringende instandhouding - Schoringswerken. Dakwerken. Procedure. Gunning. Vastlegging krediet - Goedkeuring

Offerte tijdelijke instandhoudingswerken bedakingen

Ten behoeve van consolidatie van structurele elementen en voorkomen van huiszwam ter hoogte van houten onderdelen is het aangewezen de nodige tijdelijke dakwerken uit te voeren.

Er werd een offerte gevraagd op basis van de raamovereenkomst voor dakwerken, perceel twee: vernieuwingen (bestek GAC/2015/2897), aan Bouwwerken De Raedt Ivan nv, Textielstraat 5 te 9240 Zele, met ondernemingsnummer 0474.288.230.

Bij de opmaak van deze offerte werd gevraagd een onderscheid te maken tussen het centrale hoofddak en de overige zijdaken. Bovendien werd gevraagd een variante offerte aan te bieden waarbij het verwijderen en afvoeren van de volledige oppervlakte aan oude bitumenleien opgenomen werd, evenals over de gehele oppervlakte een onderlaag onder de uiteindelijke bitumineuze toplaag ter bevestiging van het geheel. Doelstelling is te evalueren tijdens uitvoering, afhankelijk van de staat van de bestaande toestand, in hoeverre verder gewerkt kan worden op de aanwezige leien of welke oppervlakte dient afgevoerd te worden en waar vervolgens een onderlaag geplaatst moet worden.

Onderstaand overzicht voor de verschillende dakdelen en varianten (bedragen exclusief btw):

Door de tijdelijke aard van de ingreep kan voor deze werken geen beroep gedaan worden op subsidiëring van de hogere overheid.

Om de investering te beperken, adviseert de bedrijfseenheid Stadsbeheer in eerste instantie in te zetten op de meest problematische dakdelen en enkel het hoofddak aan te pakken. Vermits de zijdaken eenvoudiger toegankelijk zijn voor visuele inspectie en op deze plaatsen tot nog toe geen (zichtbare) lekken vastgesteld kunnen worden, is het mogelijk aan de hand van regelmatige controle en opvolging eventuele daklekken relatief snel te detecteren en kan desgevallend besloten worden (via een afzonderlijke collegebeslissing) om de offerte voor de zijdaken alsnog geheel of gedeeltelijk te laten uitvoeren als tijdelijke instandhoudingsmaatregel.

Rekening houdende met bovenstaande wordt geadviseerd om bij een budgettaire vastlegging te anticiperen op een afvoer van bestaande leien en aanbrengen van een nieuwe onderlaag over een oppervlakte van 40% van het totale hoofddak. Dit brengt de financiële vastlegging op volgend overzicht:

Offertevraag voor schoringswerken

Naar aanleiding van de vaststelling van de doorgezakte draagbalk in de rechterzijbeuk van zaal Harmonie en het daaruit volgende acute risico op instorting, werd door de bedrijfseenheid Stadsbeheer een plaatsbezoek georganiseerd met een gespecialiseerde schoringsfirma ten behoeve van het verkrijgen van een offerte voor uitvoering van dringende stabilisatiewerken. Deze offerte werd toegewezen aan de firma V-Systems bvba, Ter Mote 16 te 9850 Nevele, OND. 0450.939.934.

In de offerte wordt een detaillering gegeven van de te leveren prestaties, welke omvatten het leveren en plaatsen van de nodige schoringen, de huurprijs per dag en het demonteren en afvoeren nadien op aanvraag van de opdrachtgever. Voor de huurprijs wordt uitgegaan van een termijn van 365 kalenderdagen, anticiperend op een aanvang van de algemene werken najaar 2017.

Onderstaand financieel overzicht voor betreffende werken:

De offerte voor deze opdracht bedraagt 15.276,00 EUR + 3.207,96 EUR (21% btw) = 18.483,96 EUR. De ingediende offerte wordt volledig en marktconform bevonden.

De uitgave voor dit werk zal verrekend worden op het investeringsbudget 2016 en 2017 volgens bovenstaande verdeling. Er dienen bijkomende kredieten vastgelegd te worden.

Artikel 57 §3, 4° van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005 stelt dat het college van burgemeester en schepenen bevoegd is voor het voeren van de gunningsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten

Artikel 57 §3, 5° van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005 stelt dat het college van burgemeester en schepenen bevoegd is voor het vaststellen van de wijze van gunning en de voorwaarden van overheidsopdrachten als het gaat om een opdracht van dagelijks bestuur

Met het gemeenteraadsbesluit van 25 juni 2007, jaarnummer 1521, besliste de gemeenteraad in toepassing van artikel 43 § 2,10° van dit Gemeentedecreet welke opdrachten voor werken, leveringen en diensten kunnen beschouwd worden als opdrachten van dagelijks bestuur

Herbestemming zaal Harmonie tot ‘Stille Ruimte’

Op 15 mei 2009 (jaarnummer 6511) keurde het college de haalbaarheidsstudie goed voor de verbouwing van zaal Harmonie tot Stille Ruimte.

Op 9 juli 2010 (jaarnummer 8459) keurde het college de gunning goed voor de aanstelling van Atelier Kempe Thill architects and planners, Van Nelleweg 8065, 3044BC, postbus 13064, 3004 HB Rotterdam, Nederland, OND 0026043015, als architect voor de herbestemming van zaal Harmonie, op basis van bestek PO/2009/5258/2.

Noodzakelijke stripwerken

Het gegeven dat de verbouwingen aan zaal Harmonie uit de jaren ’70 dermate het oorspronkelijke historische karakter van het interieur aan het zicht onttrekken, deed het studiebureau de noodzaak formuleren om eerst het volledige interieur te ontdoen van alle laat-20ste-eeuwse toevoegingen en te strippen tot zijn 19e-eeuwse grondlaag, alvorens te kunnen starten met het eigenlijke restauratie- en herbestemmingsdossier. Enkel op die wijze is het mogelijk een gefundeerde inschatting te maken van de omvang van de nog aanwezige en te restaureren historische interieurelementen.

In zitting van 2 december 2011 (jaarnummer 16137) keurde het college de gunning goed voor de uitvoering van bouwwerken fase 1 (sloopwerkzaamheden en asbestverwijdering) aan zaal Harmonie (Mechelsesteenweg 216, Antwerpen) op basis van bestek GAC/2011/380 (PO/14768980) aan ACLAGRO nv, Industrieweg 74, 9032 Wondelgem, OND 0415.256.901.

Herbestemming zaal Harmonie tot districtshuis Antwerpen

Bij een uitwerking van het project werd de noodzaak duidelijk om het oorspronkelijke programma van eisen voor de invulling van zaal Harmonie als Stille Ruimte bij te sturen. Op 15 maart 2013 (jaarnummer 2452) keurde het college een herrijking van het programma van eisen voor bovengenoemd project goed op basis van de gewijzigde beleidsvisie op het toekomstig beheer.

Het college besliste op 3 april 2015 (jaarnummer 2844) om Atelier Kempe Thill aanvullend te belasten met de studieopdracht voor de herbestemming van zaal Harmonie  en bijhorende conciërgewoning tot districtshuis Antwerpen. De piste voor herbestemming tot Stille Ruimte werd daarmee definitief verlaten.

Aanvraag restauratiepremie

Op 24 februari 2012 (jaarnummer 1912) gaf het college niet enkel goedkeuring aan het voorontwerp voor herbestemming van zaal Harmonie, maar besluit ook een restauratiepremie aan te vragen bij de hogere overheid.

Op 16 september 2014 (jaarnummer 639) keurde de gemeenteraad bestekken GAC/2013/2174, -75 en -76 en procedure goed voor herinrichting van zaal Harmonie. Deze bestekken werden met het oog op de aanvraag van een restauratiepremie ingediend bij het Agentschap Onroerend Erfgoed op 4 september 2014, de ontvankelijkheid van de bestekken wordt meegedeeld door de hogere overheid op 1 oktober 2014.

Raamcontract dakwerken, perceel 2: vernieuwingen

Op 22 mei 2015 (jaarnummer 4226) keurde het college de gunning goed voor "Raamovereenkomst voor dakwerken, vernieuwingen", op basis van bestek GAC/2015/2897, aan Bouwwerken De Raedt Ivan nv, Textielstraat 5 te 9240 Zele, met  ondernemingsnummer 0474.288.230.

Probleemstelling

Lange doorlooptijd van het project

Het project met oog op herbestemming van zaal Harmonie wordt gekenmerkt door een langer voortraject dan gebruikelijk alvorens te kunnen overgaan tot effectieve uitvoering van de bouwwerken voor restauratie van exterieur, interieur en uiteindelijke inrichting.

Enkele mijlpalen binnen dit traject zijn:

• de keuze tot herbestemming van zaal Harmonie tot Stille Ruimte (2009);
• de verregaande stripwerken van het interieur (2012);
• de indiening van het restauratiedossier bij het Agentschap Onroerend Erfgoed (2014);
• de keuze tot verhuis van de dienstverlening van districtshuis Antwerpen naar zaal Harmonie (2015);
• aanbesteding, gunning en opstart restauratiewerken (2017) *
• inrichting en herbestemming zaal Harmonie tot districtshuis Antwerpen (2020) *

(*) onder voorbehoud van toekenning restauratiepremie / goedkeuring meerjarenpremieovereenkomst (2016)

Verschillende oorzaken liggen aan de basis van deze aanzienlijke doorlooptijd:

• de onduidelijkheid omtrent het programma van eisen voor een Stille Ruimte;
• de bijsturing van de invulling tot districtshuis en niet langer als Stille Ruimte of polyvalente ruimte;
• de doorlooptijd voor het verkrijgen van een restauratiepremie.

Gedwongen leegstand

Het feit dat vrijwel alle toevoegingen in zaal Harmonie uit de jaren ’70 asbesthoudend waren, vereisten zeer verregaande stripwerken en vrijwel volledige ‘ontmanteling’ van interieur en aanwezige technische installaties. Tijdens de sloopwerkzaamheden moet vastgesteld worden dat het interieur destijds zeer zwaar beschadigd werd bij het inbrengen van plafond en voorzetwanden. Reconstructie is evenwel mogelijk gelet op het heldere, repetitieve karakter van de decoratie-elementen.

De keerzijde van de projectoptie tot eerst strippen en dan pas starten met dossieropmaak voor restauratie, houdt evenwel in dat door het verwijderen van de volledige interieurafwerking en bijhorende technische infrastructuur, het gebouw onbruikbaar wordt, zelfs voor tijdelijke invullingen, en derhalve een gedwongen leegstand zich opdringt tot na de integrale restauratie van interieur, die op haar beurt pas mogelijk is na revisie en herstel van de buitenschil.

Verval van buitenschil als katalysator voor verval interieur

Door de reeds verouderde bouwfysische toestand van het gebouw, met een verval dat versterkt wordt door de leegstand, kan algemeen gesteld worden dat de buitenschil van zaal Harmonie momenteel in een precaire staat verkeert, dit zowel wat betreft het gestucte gevelpleisterwerk als de verweerde dakafwerking van platte daken van de zijvleugels en hellende daken van de opstaande hoofdbeuk. Behalve het onomkeerbare verlies van de originele historische moulures van de buitengevel zelf, versnelt de exponentiële aftakeling van de buitenafwerking evenredig het verval van de eveneens oorspronkelijke interieurafwerking.

Loskomen van interieurpleisterwerk door vochtinfiltratie

In eerste instantie hebben de gepleisterde afwerklagen van tongewelf en wanden te lijden onder de vochtinfiltratie doorheen de buitenschil. Binnentredend vocht doorheen het buitendak komt terecht op de bovenzijde van het tongewelf, bestaande uit pleisterwerk op een houten rinkellatten structuur. Door voortdurende wisseling tussen absorptie van vocht en uitdroging van het geheel, verliest het pleisterwerk de hechting met zijn houten drager. 

Stabiliteit

Ondanks het monumentale uiterlijk van het gebouw, is de structuur van zaal Harmonie opgetrokken uit zeer lichte bouwmaterialen: de draagstructuur van de centrale beuk is een combinatie van stalen vakwerkspanten waarboven en waarmee de houten dakstructuur van respectievelijk buitendak en tongewelf verbonden zijn. De lasten van bovenstaand geheel worden overgebracht naar een raster van houten draagbalken, welke op hun beurt rusten op massieve, maar uitzonderlijk slanke, houten kolommen.

In tweede instantie, in gevolge de blootstelling aan vochtinfiltratie, vertonen verscheidene houten balkkoppen verschijnselen van houtrot ter plaatse van hun opleg. Een voortzetting van huidige vochtschade zal uiteindelijk resulteren in een lokaal falen van de constructie met mogelijk zelfs gedeeltelijke instorting van dat gebouwdeel tot gevolg. Behalve een toegenomen restauratiekost voor plaatselijk herstel of vervanging van aangetaste balken, is er dus ook een reëel risico op aanzienlijke gevolgschade in geval van instorting.

Huiszwam

In derde instantie veroorzaakt de blootstelling van de gebouwdelen aan het vochtige, slecht geventileerde binnenklimaat van de leegstaande zaal Harmonie een optimale voedingsbodem voor parasieten, niet in het minste huiszwam.

Op basis van het meest recente verslag van Monumentenwacht (de dato 6 november 2015) werd op twee verschillende locaties huiszwam vastgesteld. Op basis van eerste destructief onderzoek en visuele inspectie door het lokaal demonteren of afkappen van plafond- en wandafwerkingen werd vastgesteld dat de verspreiding van de zwam momenteel beperkt lijkt. Bij dit onderzoek werd evenwel op twee andere, bijkomende locaties nieuwe huiszwamvorming bemerkt.

Gelet op de aanzienlijke hoeveelheden hout binnen zaal Harmonie (quasi de volledige dakconstructie van zijbeuken en centrale beuk, zowel buitendak als gestucte plafonds binnen, alsook alle kolommen en tussenvloeren), is het noodzakelijk zo spoedig mogelijk dit probleem aan te pakken: niet enkel de manifestatie ervan (zwamvorming), maar ook het voedingsklimaat (vochtige, niet geventileerde omgeving) dat aan de grond ervan ligt.

Reeds genomen en te nemen maatregelen

Afsluiten meerjarenpremieovereenkomst

In het kader van de uitwerking van het masterplan voor de 6 historische districtshuizen (waaronder ook zaal Harmonie als toekomstig districtshuis Antwerpen), werd door het college op 19 augustus 2016 (jaarnummer 7303) besloten de lopende restauratiedossiers binnen het masterplan van de historische districtshuizen op te nemen in de aanvraag tot een meerjarenpremieovereenkomst met de Vlaamse Regering. 

Lokaal herstel van bedaking

De hellende daken van middenbeuk en opstaande zijlichten zijn uitgevoerd in bitumenleien. De vlakke delen van de zijbeuken hebben een dakbedekking uit bitumenbanen. Beide zijn einde levensduur: de bitumenleien zijn volledig verduurd en bros geworden, de naden van de dakbanen zijn op verschillende plaatsen losgekomen. De bedrijfseenheid Stadsbeheer adviseert zo spoedig mogelijk de ergste lekken te dichten door het provisoir aanbrengen van bitumineuze dakbanen.

Voor de platte daken werden lokaal reeds bitumenstroken aangebracht ter plaatse van de gescheurde naden, aangevuld met een algemeen nazicht van tapgaten en gootbodems met tijdelijke ingrepen waar nodig.

Voor de dakbedekking van de hellende daken, dienen, afhankelijk van de situatie, ofwel herstellingsbanen gebrand te worden op de bestaande leien indien deze nog voldoende gehecht zijn aan hun ondergrond, ofwel rechtstreeks op de onderlaag, indien de leien te zeer loszitten: de leien dienen in dat geval afgevoerd te worden. Stroken dienen aangebracht te worden over de volledige dakhoogte (van goot tot nok) vermits lokale herstellingen het risico inhouden dat het probleem zich verplaatst naar de naad tussen het aangebrachte vlak en de oude leien.

Perimeter algemene veiligheid

Aan de buitengevel van het gebouw werd loszittend pleisterwerk reeds afgekapt. Voornamelijk ter hoogte van de centrale inkompartij en onder de glazen luifel werden op enkele plaatsen grote, losse stukken weggenomen. Rond de rechterzijbeuk van het hoofdgebouw werd, naar aanleiding van een doorgezakte draagbalk met scheurvorming van bovenliggend metselwerk (zie ook verder – schoring), een veiligheidsperimeter ingesteld met nadarhekken.

Het interieur van zaal Harmonie is sinds de stripwerken in het geheel niet publiek toegankelijk. Op aangeven van de veiligheidsingenieur van de stad Antwerpen, in het kader van de algemene veiligheid voor studiebureau en projectteam tijdens onderzoeksopdrachten binnen in het gebouw, werd een perimeter uitgezet met nadarhekken ter vrijwaring van de gevaarlijkste zones waar het risico op vallende brokstukken vanuit het tongewelf het grootst is. Toegang tot het gebouw verloopt ten allen tijde mits het dragen van persoonlijke beschermingsmiddelen (oa. helmdracht verplicht).

Zwambestrijding en inspectie op aantasting van houten gebouwdelen

Gelet op het moeilijk indijken van een vastgestelde huiszwam, is het noodzakelijk zo spoedig mogelijk deze schimmels aan te pakken, alvorens deze zich kunnen verspreiden naar overige houten gebouwdelen. 

Inmiddels werd op de eerder vastgestelde locaties enerzijds aangetaste delen afgevoerd, anderzijds werd een schimmelwerende behandeling aangebracht binnen de afgebakende perimeter (goedkeuring bestelbon door college voor uitvoering van zwambestrijdingswerken op 15 april 2016, jaarnummer 3235).

Het eenvoudig wegnemen van de zwamlichamen volstaat evenwel niet als remedie op lange termijn. Behalve wegnemen van de voedingsbodem voor de zwam dient voornamelijk het vochtprobleem beheerst te worden om te vermijden dat opnieuw huiszwam zich zou kunnen ontwikkelen. Een goede ventilatie van het gebouw werd inmiddels verzekerd om de vochtigheidsgraad binnen het gebouw te verminderen. Het is evenwel noodzakelijk in de eerste plaats vocht buiten het gebouw te houden door de buitenschil waterdicht te maken, met daarbij in het bijzonder de defecte bedaking van het gebouw. Door de hoge concentratie van houten gebouwelementen is het essentieel dat deel eerst te controleren en aan te pakken.

De bedrijfseenheid Stadsbeheer adviseert een grondige inspectie door te voeren van de houten gebouwdelen, in het bijzonder constructieve elementen in contact met de buitengevel (balkkoppen) en ter plaatse van de lekkende bedaking (dakconstructie tongewelf) met het oog op in kaart brengen, behandelen en afvoeren van door huiszwam aangetaste elementen. Dit onderzoek dient desgevallend gepaard te gaan met plaatselijk demonteren van pleisterwerkgehelen.

Schoringswerken en in kaart brengen van kritische stabiliteitsproblemen

Op 19 september 2016 werd vastgesteld dat in de rechterzijbeuk van het hoofdgebouw een zware dakbalk verzakt was (vermoedelijk als gevolg van zware vocht- en/of zwamaantasting van de kop van de balk). Boven op het dak brak, en verzakte daardoor samen met de balk, ook het bovenliggende metselwerk (bovendaks), waardoor een deel van het dak plaatselijk op instorten stond. De bovendakse constructie alsook het omkledende pleisterwerk ter plaatse van de andere draagbalk van dezelfde zijbeuk vertoont een vergelijkbaar scheurenpatroon wat een gelijkaardige problematiek doet vermoeden.

Naar aanleiding van deze vaststelling en het acute risico op instorting, werd een gespecialiseerde schoringsfirma aangesteld voor het stabiliseren van betreffende gebouwdeel (zie ook verder – algemene financiële opmerkingen).

Aansluitend bij de uitvoering van de schoringswerken werd met de ingenieur stabiliteit BAS bvba, Diestsevest 54/2 te 3000 Leuven, aangesteld binnen het ontwerpteam voor herbestemming van zaal Harmonie, een plan van aanpak besproken met het oog op garanderen van een tijdelijke instandhouding van de gebouwconstructie tot de geplande uitvoering van de algemene restauratie (start medio 2017). In overleg met het ontwerpteam adviseert de bedrijfseenheid Stadsbeheer volgende stappen:

• de uitvoering van een algehele revisie van de houten constructieve delen, in het bijzonder de balkkoppen van de houten draagbalken. Aan de hand van visuele inspectie, aangevuld met interne metingen, kan het actuele, resterende draagvermogen beoordeeld worden. Deze meting laat toe een onderscheid te maken tussen de balken welke aangetast zijn en welke nog in (voldoende) goede staat verkeren om hun constructieve functie op te nemen;
• bij het vaststellen van een te ver gevorderde aantasting van vitale constructieve gebouwelementen (draagbalken, kolommen) dient de stabiliteit verzekerd te worden van omliggende gebouwdelen door onmiddellijke schoring. Deze schoring dient aangehouden te worden tot wanneer de oorzaak van de aantasting weggenomen is en het houten element hersteld is (door balkkoprestauratie of algehele vervanging);
• constructie-elementen die verzwakt zijn door aantasting met huiszwam of andere parasieten dienen behandeld te worden met een fungicide om contaminatie van omliggende delen een halt toe te roepen (zie ook boven – zwambestrijding)
• schoring is geen oplossing voor de aantasting van de balk of kolom zelf: deze voorkomt enkel gevolgschade aan gebouwdelen waarvan de belasting naar het constructieve deel geleid worden. Het stoppen van het aantastingsproces door verrotting is enkel mogelijk door het tegenhouden van vochtinfiltratie: revisie van de dakdichting is daarbij primair. Voor balken in contact met de buitengevel is een herstel van het gevelpleisterwerk een middel om te voorkomen dat deze voortdurend in contact staan met een vochtige ondergrond;
• behalve constructieve stabilisatie in situ is het noodzakelijk het aanbestedingsdossier (bij Onroerend Erfgoed ingediend eind 2014) te actualiseren naar de huidige constructieve en bouwfysische toestand van het gebouw: op basis van de bevindingen in het stabiliteitsrevisierapport dient opnieuw geëvalueerd te worden welke historische elementen door hun langdurige blootstelling en aantasting geconserveerd kunnen worden, welke geheel vervangen moeten worden of plaatselijk geconsolideerd kunnen worden. Behalve een inhoudelijke bijsturing van het dossier dienen ook de financiële consequenties in kaart gebracht te worden. Deze actualisatie laat toe een gefundeerd aanbestedingsdossier op de markt te brengen dat in overeenstemming is met de aanwezige gebouwtoestand en voorkomt dure (bovendien niet-gesubsidieerde) meerkosten ingevolge verrekeningen op basis van onvoorzienigheden tijdens uitvoering.

In toepassing van artikel 26, §1, 1°, c  van de wet van 15 juni 2006 zal deze opdracht gegund worden aan één bepaalde aannemer wegens dwingende spoed, voortvloeiend uit onvoorzienbare gebeurtenissen voor de aanbestedende overheid waarvoor de termijnen voor de open of beperkte procedure of onderhandelingsprocedure met bekendmaking niet in acht kunnen worden genomen.