De financiële gevolgen worden opgenomen in de tweede fase, wanneer de financiële last bekend is en aan het college en de gemeenteraad voorgelegd wordt.
Voor het gebouw 'Antwerp Tower' De Keyserlei 5, 2000 Antwerpen werd door ontwikkelaar Matexi Projects, Lange Lozanastraat 270 bus 3, 2018 Antwerpen op 18 april 2016 een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning voor de verbouwing en uitbreiding van het bestaande gebouw ingediend. Op maandag 30 mei 2016 werd de aanvraag volledig verklaard. Het openbaar onderzoek ging van start op 6 juni 2016.
Omwille van de schaal en ligging biedt de herontwikkeling van het gebouw een unieke kans, die meerwaarden kan opleveren voor de omgeving. Door in te zetten op functiemenging kan een levendige woon- en werkomgeving ontstaan die naast bijkomend woonaanbod ook ruimte biedt voor (lokale) tewerkstelling.
Naast de sociale lasten voorzien in het ondertussen gedeeltelijk vernietigde decreet betreffende het grond- en pandenbeleid, beschikt het college over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige vergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, lasten op te leggen aan de aanvrager.
Stedenbouwkundige lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de aanvrager van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid heeft door de uitvoering van de vergunning. Een opgelegde stedenbouwkundige last creëert een meerwaarde ten behoeve van het algemeen belang.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een systeem van stedenbouwkundige lasten in voege, dat wordt toegepast bij het afleveren van stedenbouwkundige vergunningen. De stad Antwerpen stelt voor om deze bedragen te hanteren voor het grondgebied Antwerpen, en dit naar beneden gecorrigeerd met ongeveer 20%, wat neer komt op het volgende:
Op basis daarvan kan een richtinggevende norm voor het bepalen van de financiële last in het kader van op te leggen stedenbouwkundige lasten voor het project 'Antwerp Tower', geraamd worden op een bedrag van 1.128.000,00 euro.
Het programma dat in de aanvraag bijkomend wordt opgegeven bestaat uit 12.760 m² woonontwikkeling, 3.600 m² hotelontwikkeling, en een handelsoppervlakte van 600m² restaurant en 1.780m² retail.
Dit bedrag kan in functie van de proportionaliteit van het bouwproject door het college worden aangepast. Wanneer een project een extra maatschappelijke waarde creëert (zoals bijvoorbeeld de creatie van een aanzienlijk aantal arbeidsplaatsen), kan het college opteren om een verminderde stedenbouwkundige last op te leggen.
De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist.
Met betrekking tot het project 'Antwerp Tower', kan op basis van de behoefte- en omgevingsanalyse, gedacht worden aan één of een combinatie van volgende publieke voorzieningen:
1. laagdrempelige ontspannings- en sportmogelijkheden in de vorm van woonbuurtopenruimte, speelterrein en buurtsportterrein (buurtniveau) en open ruimte en hondenloopzones (wijkniveau zonder Noorderleien en Operaplein);
2. kinderopvang;
3. basisonderwijs;
4. secundair onderwijs.
(1) De locatie van de Antwerp Tower ligt in de buurt 'Statiekwartier' en in de wijk 'Centraal Station'. De wijk en de buurt kenmerken zich qua bevolking door een hoger aandeel mannen, jongeren, actieve bevolking, allochtonen en alleenstaanden en een lager aandeel 65 plussers. In tegenstelling tot de omliggende buurten en wijken met een zeer hoge bevolkingsdichtheid heeft de buurt 'Statiekwartier' en de wijk 'Centraal Station' een zeer lage bevolkingsdichtheid. Rekeninghoudend met de bevolkingssamenstelling is door het gebrek aan speel-en ontspanningsmogelijkheden de druk op de publieke ruimte groot. Het inrichten van een speel- en buurtsporttrein zou de druk doen dalen.
(2) De locatie van de Antwerp Tower ligt in het cluster 3 (Centraal Station, Stadspark) voor het bepalen van kinderopvang. In deze cluster is actueel een te kort aan 96 kinderopvangplaatsen.
Drie grote projecten zijn gepland in deze cluster (Kievit wordt hier niet meegeteld):
De financiële last in het kader van op te leggen stedenbouwkundige lasten voor het project 'Antwerp Tower', zou voor de realisatie van de 54 kindplaatsen in het stadspand in de Provinciestraat kunnen worden gebruikt.
(3) De locatie van de Antwerp Tower ligt in de wijk 'Centraal station' voor het bepalen van plaatsen in het basisonderwijs. Deze wijk vormt samen met de aangrensende wijken de zone 'station-stadspark-zurenborg-haringrode'. De capaciteitsmonitor van het Vlaams ministerie voor onderwijs (2015) berekende de capaciteitsnoden in deze zone tot 2020-2021. Louter op basis van de tekorten in de wijk is het aangeraden om een extra éénstroom basisschool in te richten in deze wijk. Voorlopig vinden kinderen elders in de stad een plaats. Echter, in 2020-2021 worden in de ruimere onderwijszone een tekort aan 1.347 plaatsen voorspeld (temeer omwille van hoge inkomende pendel uit nabije onderwijszones). Daarom dat het zeker opportuun is om hier een éénstroom basisschool te creëren (ervan uitgaande dat voor de Borgerhoutse kinderen in eerste instantie in de eigen zone extra capaciteit wordt gecreëerd).
(4) De locatie van de Antwerp Tower ligt in de wijk 'Centraal station' voor het bepalen van plaatsen in het secundair onderwijs. Deze wijk vormt samen met de aangrenzende wijken de zone 'station-stadspark-zurenborg-haringrode'. De capaciteitsmonitor van het Vlaams ministerie voor onderwijs (2015) berekende de capaciteitsnoden voor het volledige secundair onderwijs en voor de eerste graad in deze zone. In het schooljaar 2020-2021 worden voor het volledige secundair onderwijs 1.972 plaatsen tekort voorspeld (bij 85% marge). In de eerste graad wordt in het schooljaar 2019-2020 een tekort voorspelt van 545 plaatsen. Daarmee kampt deze zone met het grootste tekort in heel Antwerpen. Het is daarom opportuun om in deze zone prioritair in te zetten op de uitbreiding van capaciteit secundair onderwijs, in eerste instantie in de eerste graad.
Dit zijn eerste ideeën en mogelijke scenario's die nog verder dienen te worden uitgediept.
Artikel 4.2.20, §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.
Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (Bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.
Het college keurt het voorstel goed van de schepen voor ruimtelijke ordening, stadsontwikkeling en onroerend erfgoed in uitvoering van artikel 2, paragraaf 2, van de stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 om conform bovenstaande behoefteanalyse kinderopvang als programma van stedenbouwkundige lasten aan het project 'Antwerp Tower' op te leggen.
Het college keurt goed dat de schepen voor ruimtelijke ordening, stadsontwikkeling en onroerend erfgoed aan het college een onderhandelaar uit de stadsadministratie voorstelt die gemandateerd wordt om op grond van het goedgekeurde programma van de stedenbouwkundige lasten inhoudelijke en financiële onderhandelingen te voeren met de betrokken projectontwikkelaar met het oog op het bekomen van een samenwerkingsovereenkomst, die ter goedkeuring aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd.
Het college keurt goed dat de opgelegde realisatie of financiële lasten in het kader van de stedenbouwkundige lasten zullen worden aangewend conform het goedgekeurde programma van stedenbouwkundige lasten en de samenwerkingsovereenkomst, en dus voor de verbetering van de omgeving van het projectgebied.
Het college keurt goed dat de opgelegde realisatie of financiële lasten in het kader van de stedenbouwkundige lasten zullen worden opgevolgd onder regie van de bedrijfsdirecteur van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling.