2016_CBS_05214 - Scheldekaaien - Deelproject Loodswezen. Samenwerkingskader gebiedsontwikkeling. Addendum - Goedkeuring

Fase voorbereidende studies (in uitvoering)
Het RUP Loodswezensite wordt opgemaakt via raamovereenkomst van de stad Antwerpen en wordt momenteel geprefinancierd door AG VESPA. De opmaak van het RUP wordt geraamd op 47.190,00 EUR exclusief btw en 10% onvoorziene werken, in totaal 62.809,89 EUR inclusief btw. De effectieve kost zal door AG VESPA doorgefactureerd worden aan de stad. De concrete budgettaire gevolgen zullen bij begrotingsopmaak 2017 verwerkt worden.

De milieueffectenstudies (MOBER/MER-screening) worden momenteel reeds uitgevoerd via de raamovereenkomsten van de stad Antwerpen.

Fase aanbesteding (gestart op 1 juli 2014)
Vijf consortia werden geselecteerd in een eerste fase van de marktbevraging. Het bestek voor de tweede fase van de marktbevraging werd door PMV aan de consortia bezorgd op 7 april 2016 en momenteel worden offertes voorbereid. Deze offertes zullen eind september 2016 gepresenteerd worden. Elk van de vijf deelnemers heeft recht op een rekenvergoeding van 40.000,00 EUR + btw bij het indienen van een regelmatige offerte. Er wordt geen vergoeding betaald aan wie de opdracht gegund wordt. Het Vlaams Gewest betaalt de rekenvergoedingen uit en vordert de helft hiervan, zijnde 100.000,00 EUR exclusief btw of 121.000,00 EUR inclusief btw terug bij de stad Antwerpen na contractsluiting. De concrete budgettaire gevolgen zullen bij begrotingsopmaak 2017 verwerkt worden.

Fase contractclose (gepland juli - augustus 2017)

Projectkost PMV
Na contractsluiting wordt 50% van de projectkost van PMV zowel voor de fase van de marktbevraging als voor de uitvoeringsfase teruggevorderd van de stad Antwerpen. Voor de fase van de marktbevraging bedraagt 50% de projectkost van PMV 200.000,00 EUR exclusief btw. Voor de uitvoeringsfase bedraagt 50% van de projectkost van PMV 40.000,00 EUR exclusief btw. In totaal zal de stad daarom 240.000,00 EUR exclusief btw of 290.400,00 EUR inclusief btw voorzien. De concrete budgettaire gevolgen zullen bij begrotingsopmaak 2017 verwerkt worden.

Recuperatie kost opmaak RUP
Indien de opdracht gegund wordt (voorzien in juli-augustus 2017) dan wordt de helft van de kost van RUP Loodswezen, de MERscreening en het MOBER teruggevorderd door de stad van het Vlaams Gewest en is er een inkomst voor de stad van maximaal 50.000,00 EUR inclusief btw.

Recuperatie meeropbrengst
Indien de opdracht gegund wordt en er een erfpachtvergoeding van meer dan 3.000.000,00 EUR geboden wordt, dan spreken we, na aftrek van het prioritaire aandeel van het Vlaams Gewest van 3.000.000,00 EUR, van een meeropbrengst. Deze meeropbrengst wordt evenwaardig verdeeld (50-50%) tussen stad Antwerpen en het Vlaams Gewest. De opdrachtnemer zal de erfpachtvergoeding uitbetalen, 10% na contractsluiting (2017) en 90% na het verlijden van de authentieke akte (2019), waarvan de stad 5% na contractsluiting en 45% na het verlijden van de authentieke akte zal ontvangen.
Wanneer deze meeropbrengst exact gekend is, zal deze ingeschreven worden in de budgetten van de stad Antwerpen.

Archeologische kosten (verwacht 2018)
In het bestek van de gebiedsontwikkeling Loodswezensite werd opgenomen dat de opdrachtgevers instaan voor de uitvoering en financiering van het archeologisch onderzoek. Een eerste raming van deze kost bedraagt 2.000.000,00 EUR exclusief btw, 2.420.000,00 EUR inclusief btw.

“In het addendum worden de archeologische kosten verdeeld zodanig dat het aandeel ten laste van het Vlaams Gewest (HFB) in de archeologische kosten beperkt wordt tot haar pro rata aandeel voor de oppervlakte van de oorspronkelijke Loodswezensite binnen het totale projectgebied. Bijkomend wordt voor de oorspronkelijke Loodswezensite een deling van de kosten tussen de stad Antwerpen en Vlaanderen vooropgesteld cf de in het niet-limitatieve samenwerkingskader opgenomen verdeelsleutel voor de baten.” De toepassing van de formule op het geraamde bedrag van 2.420.000,00 EUR inclusief btw, levert voor de stad een mogelijke kost op van maximaal van 1.548.800,00 EUR inclusief btw.

Het archeologisch onderzoek zal voorafgaan aan de effectieve realisatie van de gebiedsontwikkeling en is voorzien vanaf 2018.

De concrete budgettaire gevolgen moeten bij begrotingsopmaak 2017 verwerkt worden binnen de reeds voorziene budgetten van het huidige meerjarenplan.

Art. 43. §2. van het Gemeentedecreet stelt dat de gemeenteraad bevoegd is voor: 12° het stellen van
daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen.

Masterplan Scheldekaaien
In 2005 keurde de Vlaamse regering het geactualiseerde Sigmaplan goed, waarin bepaald wordt dat de waterkering ter hoogte van Antwerpen van 8,35 meter TAW (Tweede Algemene Waterpassing) tot 9,25 meter TAW wordt opgehoogd om de stad in de toekomst te blijven beschermen tegen overstromingen.

Op 9 juli 2010 (jaarnummer 8556) keurde het college het Masterplan Scheldekaaien goed.
Het Masterplan Scheldekaaien vormt het richtinggevend document voor alle uitvoeringsprojecten bij de heraanleg van de Scheldekaaien. In het Masterplan Scheldekaaien wordt de zone van het Bonapartedok en het Loodswezen beschouwd als scharnierpunt tussen de centrale kaaizone en het Eilandje. Het Bonapartedok, met doorzicht naar het MAS, doorbreekt hier de continuïteit van de 100 meter brede kaaistrook. Daardoor worden het Loodswezen en zijn omgeving losgesneden van de stad en vormt het zo een unieke plek langs de kaaien met een bijzondere band met de rivier. Bovendien zou de voormalige Bonapartesluis ook een uitgelezen opstapplaats kunnen zijn voor watertransport en wordt er voor het Loodswezen uitgekeken naar een interessante herbestemming.

Principeovereenkomst Scheldekaaien
Op 20 september 2010 (jaarnummer 1134) en op 20 december 2010 (jaarnummer 1713) keurde de gemeenteraad de principeovereenkomst Scheldekaaien goed. De principeovereenkomst regelt de samenwerking tussen stad Antwerpen en Waterwegen en Zeekanaal nv (W&Z) met het oog op de inrichting van de Scheldekaaien conform het Masterplan Scheldekaaien. De partijen maken onder meer afspraken met betrekking tot de verdeling van kosten en nieuwe opbrengsten.

Loodswezensite
Het Vlaams Gewest kende in 1997 aan de stad Antwerpen een concessie toe op de Scheldekaaien voor een periode van 100 jaar. Deze concessie heeft echter geen betrekking op het kaaigedeelte ter hoogte van het Loodswezen. Dezelfde concessie bepaalde dat de Loodswezensite door de stad Antwerpen aan Vlaanderen zou verkocht worden.

De Loodswezensite is sinds 2004 eigendom van het Vlaams Gewest. Momenteel zijn hier Vlaamse diensten gehuisvest, zij verhuizen echter in de loop van 2016 naar de Imalso-site op Linkeroever. Participatiemaatschappij Vlaanderen ("PMV") kreeg van de Vlaamse Regering de opdracht om de Loodswezensite te valoriseren.

Op 18 november 2011 (jaarnummer 15507) keurde het college een collegiale brief aan PMV goed inzake de studie over de integratie van de waterkering in de historische gebouwen van de Loodswezensite en het Steen, en de samenwerking met het oog op de ontwikkeling van de Loodswezensite.

Samenwerkingsovereenkomst Loodswezensite
In april 2014 ondertekenden enerzijds het Vlaams Gewest, medeondertekend door het Agentschap voor Facilitair Management (AFM), ParticipatieMaatschappij Vlaanderen (PMV) en Waterwegen en Zeekanaal NV (W&Z) en anderzijds de stad Antwerpen en AG VESPA, het samenwerkingskader voor de gebiedsontwikkeling van de Loodswezensite. Het samenwerkingskader beoogt de kwalitatieve herontwikkeling van de Loodswezensite te Antwerpen op een financieel haalbare wijze (jaarnummer 363).

De stad maakt de gebiedsontwikkeling daarbij mogelijk door een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) op te maken voor de site. De proces- en richtnota, als eerste stap bij de opmaak van het RUP, werd goedgekeurd door het college op 1 oktober 2014 (jaarnummer 9887). Het college nam kennis van het voorontwerp RUP op 13 mei 2016 (jaarnummer 4219).

Vermarkting
PMV staat in voor de organisatie van een marktbevraging voor het aantrekken van een private partner voor de ontwikkeling van de Loodswezensite, conform de vigerende wetgeving inzake overheidsopdrachten. In navolging van de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst wordt de opdracht voor de gebiedsontwikkeling door PMV in de markt gezet in twee fasen. Een marktbevraging (onderhandelinsgprocedure) werd in eerste fase gepubliceerd in het Bulletin der Aanbestedingen op 1 juli 2014. Van de indieners voldeden vijf consortia om toegelaten te worden tot de volgende fase van de opdracht. In navolging van de samenwerkingsovereenkomst werd in samenspraak tussen stad en Vlaamse overheid een bestek opgesteld op basis waarvan de vijf geselecteerde consortia in een tweede fase een offerte moeten opmaken. Dit bestek werd door PMV aan de geselecteerde consortia bezorgd op 7 april 2016.

De doelstelling van de marktbevraging is de aanstelling van een private actor die de volledige site inricht, het project realiseert conform de krachtlijnen van het ‘Ruimtelijk kader Loodswezensite’ en het parallel opgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan, en de exploitatie opneemt. 

De af te sluiten overeenkomsten zullen na gunning van de opdracht aan de gekozen deelnemer rechtstreeks tot stand komen met de betrokken overheden en opdrachtgevers.

Optioneel was in de samenwerkingsovereenkomst de mogelijkheid voorzien om het plangebied uit te breiden richting zuiden in functie van een optionele realisatie van een rotatieparking. In het bestek met de opdrachtomschrijving en het ruimtelijk kader voor de site, die goedgekeurd werden door de gemeenteraad op 21 september 2015 (jaarnummer 451) werd de rotatieparking als vast onderdeel opgenomen. In de samenwerkingsovereenkomst werd bepaald dat verdere afspraken over de rotatieparking vastgelegd dienden te worden. Deze afspraken worden met dit besluit ter goedkeuring voorgelegd.

Doordat de rotatieparking een vast onderdeel van het bestek voor de gebiedsontwikkeling werd, zijn nieuwe afspraken tussen de partners over de verdeling van de taken en de kosten nodig.

Taakverdeling
PMV zal optreden als coördinator en algemeen aanspreekpunt (coördinatieplatform) tot en met de realisatiefase.

De stad staat hierbij in voor:

• aanleveren van de nodige informatie met betrekking tot de Projectsite en het in opmaak zijnde gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan;
• het vastleggen en de beoordeling van de technische, functionele en economische randvoorwaarden van de publieke buitenruimte, de gebouwen, de rotatieparking en het Ruimtelijk Kader op de Projectsite;
• de opmaak van het technisch bestek rotatieparking (met o.a. alle nodige technische specificaties en functionele randvoorwaarden enzovoort);
• opmaak en het aanleveren van de technische onderdelen van de selectie- en gunningsverslagen en de inhoudelijke antwoorden die betrekking hebben op de publieke buitenruimte, de rotatieparking en het Ruimtelijk kader op de Projectsite.
• het voeren van een communicatietraject naar de brede bevolking met betrekking tot de gebiedsontwikkeling loodswezensite, dit in nauw overleg met en betrokkenheid van de partijen.

Zoals reeds in het oorspronkelijke samenwerkingskader voorzien treedt AG VESPA namens de stad op in samenwerking met de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling en is daarbij coördinatie- en aanspreekpunt voor de opmaak van het RUP, staat in voor de gebiedsregie voor de Scheldekaaien, stemt af met de projectleider PMV en verzorgt de coördinatie en afstemming tussen de verschillende stedelijke administraties en diensten.

Verdeling kosten

Projectkosten
De algemene projectkosten evenals de kost voor de opmaak van het gemeentelijk RUP werden in de moederovereenkomst ten laste genomen door het Vlaams Gewest.

In het addendum wordt dit bijgesteld gezien de uitbreiding van het plangebied met de zuidelijke rotatieparking volgende afspraken worden gemaakt.

• De algemene projectkosten van PMV worden voor de periode van marktbevraging begroot op 400.000,00 EUR exclusief btw.
• De opmaak van het RUP, MOBER en MER-screening worden geraamd op maximaal 100.000,00 EUR exclusief btw.
• De rekenvergoedingen voor de biedingskosten bedragen maximaal 200.000,00 EUR exclusief btw.
• De kosten voor PMV tijdens de realisatie fase worden begroot op 80.000,00 EUR exclusief btw.

Deze kosten worden evenwaardig gedragen door stad Antwerpen en Vlaams Gewest (50/50%).

Wanneer de contractclose niet zou doorgaan, wordt enkel de algemene projectkost van PMV en de rekenvergoeding mee betaald door het Vlaams Gewest.

Kosten archeologie
De archeologische kosten worden gedragen door het Vlaams Gewest en de stad Antwerpen. Hiervoor wordt een verdeelsleutel gehanteerd, deze is gebaseerd op het aandeel van het Vlaams Gewest in de oorspronkelijke Loodswezensite. De archeologische kosten worden geraamd op maximaal 2.000.000,00 EUR exclusief btw.

Kosten restauratie- en instandhoudingswerken
De kosten voor de restauratie- en instandhoudingswerken van de buitenschil van de bestaande gebouwen van de Loodswezensite (Loodsgebouw en Boeienloods) zijn ten laste van het AFM met een maximum van 2 miljoen EUR.

Kosten kaaimuurstabilisatie en waterkering
De kosten voor de realisatie van de waterkering zijn ten laste van W&Z. Indien de private partner de aanleg (geheel of gedeeltelijk) zelf voor zijn rekening wenst te nemen, dan:

• zal dit moeten gebeuren volgens de technische specificaties die W&Z hiervoor aanreikt;
• wordt een maximale financiële tussenkomst bepaald door W&Z van gemiddeld 3.844,00 EUR per lopende meter waterkering

Kosten aanleg openbaar domein
De kosten voor het aanleggen van het openbaar domein in het projectdomein, zijn ten laste van de private ontwikkelaar.

Verdeling baten
Het aandeel in de ontvangsten uit de erfpachtvergoeding voor de stad werd initieel bepaald door de samenwerkingsovereenkomst tussen stad en Vlaanderen zoals goedgekeurd op gemeenteraad van 23 april 2014 (jaarnummer 363).

Daarbij werd vastgelegd dat een verdeling van de inkomsten gebeurt volgens de formule: aandeel partij X = 50% x (grondoppervlakte partij X / totale grondoppervlakte) + 50% x (vloeroppervlakte partij X / totale vloeroppervlakte).

Gegeven de beperkte valorisatiewaarde van de terreinen, de hoge kosten gepaard gaande met de herontwikkeling van de Loodswezensite en de opdracht van de Vlaamse regering om de verhuis van de ambtenaren in het Loodsgebouw te financieren met de inkomsten uit de valorisatie van de Loodswezensite, stelde de Vlaamse overheid als ondergrens voor haar aandeel aan baten voortvloeiende uit de valorisatie van de Loodswezensite initieel een bedrag voorop van 2 miljoen EUR.

De samenwerkingsovereenkomst werd mits dit addendum aangepast met bijkomende afspraken omwille van de uitbreiding van de opdracht met een rotatieparking. De Vlaamse overheid stelt daarbij als ondergrens voor haar aandeel aan baten voortvloeiende uit de valorisatie van de Loodswezensite een bedrag voorop van 3 miljoen EUR, hetgeen zij prioritair kunnen recupereren. Dit is ook het minimumbod dat gevraagd werd in het bestek dat werd uitgestuurd aan de consortia.

Ingeval de erfpachtvergoeding hoger zou zijn, wordt na aftrek van het prioritaire deel van het Vlaams Gewest, de rest gelijk verdeeld tussen stad Antwerpen en het Vlaams Gewest. De initiële formule uit het samenwerkingskader wordt dus verlaten.