2016_CBS_05593 - Parkings Zuiderdokken - Aanvullende Richtlijnen BAFO - Goedkeuring

Het college keurde het bestek voor het dossier Zuiderdokken goed op 18 september 2015 (jaarnummer 7702).

Het college keurde de BAFO-richtlijnen voor het dossier Zuiderdokken goed op 11 maart 2016 (jaarnummer 2154).

Naarmate de gunningsprocedure vordert, wordt duidelijk dat tijdens de BAFO-fase een aantal inzichten gewijzigd zijn, waardoor bijkomende lasten worden opgelegd aan het dossier.

Het directiecomité van GAPA gaf op 31 mei 2016 opdracht aan Rebel Group om gesprekken met de inschrijvers te begeleiden in verband met de risicoverdeling betreffende dit project en hierover een nota op te maken.

Op basis van de screening van het dossier en de input van de inschrijvers heeft Rebel Group een aantal aanbevelingen geformuleerd om het dossier meer haalbaar te maken en kwaliteitsvolle offertes te bekomen.

Het is wenselijk de aanbevelingen op te nemen in een nota met aanvullende BAFO-richtlijnen.

De uitgangspunten voor de BAFO-richtlijnen werden eveneens voor juridisch advies voorgelegd aan GD&A-advocaten. GD&A heeft nog enkele bijkomende aanbevelingen geformuleerd, welke eveneens in de nota werden opgenomen. 

Na het indienen van de eerste offertes en het overmaken van de BAFO-richtlijnen zijn een aantal inzichten gewijzigd. Het is noodzakelijk dat de inschrijvers duidelijk weten welke de bijgestelde minimumeisen zijn en op welke manier hun offerte beoordeeld zal worden. In de aanvullende richtlijnen worden onder meer de gewijzigde inzichten rond in- en uitritten, fietsenstallingen, voetgangersuitgangen,... opgenomen.

Een aantal van deze gewijzigde inzichten hebben ook tot gevolg dat bijkomende lasten worden opgelegd aan het project.

Na het indienen van de eerste offertes werden de resultaten bekend van het mobiliteitseffectenrapport parkings Zuiderdokken. In de Mober (Mobiliteitseffectenrapport) worden de doelstellingen vanuit het ontwerp Dok Zuid voor een verkeersluwer plein in rekening gebracht. Dit resulteert enerzijds in bepalingen omtrent de parkeerplaatsen op de zone Schippersok, en anderzijds in bepalingen omtrent de ligging van de uitritten van parkings Steendok en Kooldok. De initiële aanname uit het bestek, dat de parkeerplaatsen op Schippersdok behouden worden na oplevering van parking Kooldok, kan niet zonder sterk verkeerstechnische ingrepen op het maaiveld, en werd daarom verlaten. De positie van de uitritten zoals opgenomen in de randvoorwaardennota, werd gewijzigd met het oog op minimale verkeersintensiteiten op de pleinzone, resulterend in de vereiste van het voorzien van ondertunnelingen van de Waalsekaai tot aan de uitritten. Deze ondertunnelingen impliceren een hogere bouwkost van de parkings.

Om die reden wordt voorgesteld om de meerkost van de tunnels te compenseren met de inkomsten op het betalend parkeren van de plaatsen op het Schippersdok voor de periode vanaf opening parking Steendok tot opening parking Kooldok. Deze inkomsten zullen gelijk verdeeld worden tussen de concessies voor beide parkings.

Verder kwamen uit de onderhandelingen met de inschrijvers nog enkele belangrijke aandachtspunten aan bod.

Het bestek bepaalt dat de concessie wordt verleend voor een duurtijd van 40 jaar en dat de de termijn voor uitvoering van de werken binnen de duurtijd van de concessie valt. Het bestek omvat eveneens een beëindigingsclausule zonder vergoeding na 30 jaar. De inschrijvers kunnen echter veel betere voorwaarden bieden indien de termijn van 40 jaar zou aanvangen op het ogenblik van ingebruikneming van de parking. Ook de schrapping van de beëindigingsclausule zonder vergoeding na 30 jaar zou een belangrijke impact hebben op de haalbaarheid. Deze bepalingen worden dan ook aangepast in de aanvullende BAFO-richtlijnen.

Tenslotte blijven er tot op heden voor de inschrijvers nog een aantal onzekerheden en risico's bestaan in verband met grondverzet, archeologie, nutsleidingen en vergunningen, welke eveneens een impact hebben op de kwaliteit van de offertes.

GAPA heeft een aantal studies laten uitvoeren om een inschatting te kunnen maken van de risico's betreffende grondverzet en archeologie. Het blijft echter moeilijk om deze risico's in te schatten voor het gedeelte van de ondergrond waarvoor geen onderzoeksresultaten beschikbaar zijn. Om hieraan tegemoet te komen, zal GAPA bijdragen in het bouwrisico archeologie en grondverzet voor de delen waar geen gegevens over beschikbaar zijn.

Hetzelfde geldt voor het bouwrisico in verband met de nutsleidingen. Door de nutsmaatschappijen werd een raming overgemaakt van de kosten voor het verplaatsen van de nutsleidingen. Indien deze kosten het geraamde bedrag met meer dan 10% zouden overschrijden, zal deze meerkost door GAPA ten laste worden genomen.

In verband met de risicoverdeling met betrekking tot het bekomen van de nodige vergunningen, valt de tijdige indiening en volledigheid van de vergunningsaanvraag ten laste van de opdrachtnemer. De tijdige aflevering van de vergunning gebeurt op risico van de concessiegever. Indien zich een vertraging voordoet in het vergunningstraject, wordt een verlenging van de bouwtijd toegestaan.

Alle bovenvermelde aanbevelingen worden opgenomen in de nota met aanvullende BAFO-richtlijnen.

Om de kandidaten voldoende tijd te geven om de aanvullende richtlijnen te verwerken in hun offertes, wordt de indieningsdatum uitgesteld. Er zal worden gewerkt met een getrapte indiening: de ontwerpbundels van de parkings dienen ingediend te worden in de loop van augustus, het financiële en juridische luik van de offerte kan enkele weken later worden ingediend.