| Datum | Jaarnummer | Onderwerp |
| 5 maart 2012 | 225 | De gemeenteraad keurt het brownfieldconvenant Antwerpen Slachthuissite goed. |
| 20 juli 2012 | 7431 | Het college keurt de stedelijke ambitienota voor de Slachthuissite goed. |
| 6 juni 2013 | 13/02 A06 | De raad van bestuur van AG Stadsplanning keurt de begeleidingsovereenkomst tussen AG Stadsplanning en de eigenaars van de Slachthuissite, met onder meer AG VESPA, goed. |
| 5 juli 2013 | A055 | De raad van bestuur van AG VESPA keurt de begeleidingsovereenkomst tussen AG Stadsplanning en de eigenaars van de Slachthuissite, met onder meer AG VESPA, goed. |
| 23 mei 2014 | 5554 | Het college keurt het participatietraject goed. |
| 6 februari 2015 | 1048 | Het college keurt de projectdefinitie voor de opmaak van het masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok goed. |
| 27 maart 2015 | A033 | De raad van bestuur van AG VESPA keurt de projectdefinitie voor de opmaak van het masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok goed, alsook de wedstrijdopdracht voor de minicompetitie via de procedure van de pool masterplannen van de stadsbouwmeester. |
| 13 juli 2015 | 20150713/A | Het directiecomité van AG VESPA beslist, op advies van de beoordelingscommissie, het ontwerpteam Palmbout Urban Landscapes / Feddes Olthof landschapsarchitecten / De Smet Vermeulen architecten / Tiem aan te stellen voor de opmaak van het masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok. |
| 14 december 2015 | A005 | Het directiecomité van AG VESPA keurt de gunning aan Antea Group van de opdracht van de plan-MER studie voor het projectgebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdoek goed. |
| 18 december 2015 | 10651 | Het college keurt de projectdefinitie, mobiliteitsvoorwaarden en concept van 7 december 2015 voor de heraanleg van de Slachthuislaan goed. |
| 11 januari 2016 | A004 | Het directiecomité van AG VESPA keurt het concept masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok goed. |
| 29 januari 2016 | 682 | Het college keurt de essentiekaart- en tekst van het concept masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok goed, onder voorbehoud van verder onderzoek en verwerking van de adviezen, en neemt kennis van het volledige concept masterplan. |
| 22 februari 2016 | 37 | De districtsraad Antwerpen geeft haar advies op het concept masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok. |
| 22 april 2016 | 3287 | Het college keurt het definitief ontwerp van 29 maart 2016 voor de heraanleg van de Slachthuislaan goed mits voorwaarden. |
| 25 april 2016 | 220 | De gemeenteraad keurt addendum 2 aan het brownfieldconvenant Antwerpen Slachthuissite goed. |
Door de definitieve sluiting van het stedelijk slachthuis in de Damwijk is de huidige bestemming van de Slachthuissite achterhaald. Vandaag ligt de site er grotendeels ongebruikt bij. Een herontwikkeling van deze site zou een enorme impuls zijn voor de gehele wijk. De herontwikkeling van de Slachthuissite vraagt ook een toekomstvisie voor de zone Noordschippersdok en de toekomstige invulling van de kade Lobroekdok.
De stad Antwerpen heeft al geruime tijd de ambitie om dit gehele gebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok te gaan herontwikkelen tot een gemengd, kwalitatief en ontsluitbaar project met bestemming wonen, diensten, recreatie en bedrijvigheid. Hiervoor werd een brownfieldconvenant afgesloten en een stedelijke ambitienota opgemaakt, die deze ambitie beschrijft.
In de herontwikkeling van het projectgebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok neemt AG VESPA de rol van projectbegeleider op. Daarbij hoort de begeleiding van derden, met name de private eigenaars, naar een kwaliteitsvol uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en stadsprojecten. Hiertoe werd een begeleidingsovereenkomst voor de studiefase van het project afgesloten tussen onder meer AG VESPA en Land Invest Group nv (hierna LIG genoemd). Private ontwikkelaar LIG heeft een groot deel van de gronden van de voormalige Slachthuissite ofwel in eigendom ofwel in aankoopoptie. Omwille van dit substantieel grondaandeel in het projectgebied, werd eerder in 2015 door AG VESPA en LIG beslist om een gezamenlijk traject in te gaan tot opmaak van een masterplan voor het gehele projectgebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok.
Middels een wedstrijdprocedure via de pool masterplannen van de stadsbouwmeester werd een ontwerpteam aangesteld dat in september 2015 startte met de opmaak van het masterplan. Na een eerste fase van het ontwerpproces werd eind 2015 het concept masterplan opgeleverd en ter advies voorgelegd aan de stedelijke diensten, het district Antwerpen en de buurt. Het fungeerde ook als input voor onder meer de plan-MER studie, de haalbaarheidsstudie warmtenet en de studie naar locatiegeschiktheid hoogbouw.
Van concept masterplan naar voorontwerp masterplan: werkwijze
Het voorontwerp masterplan is een nadere uitwerking van het concept masterplan dat in december 2015 is opgeleverd. Op dit concept masterplan werden door diverse stadsdiensten, adviesorganen en buurtbewoners bemerkingen geformuleerd en vragen en bezorgdheden geuit. Deze commentaren vormden voor het ontwerpteam belangrijke informatie om tot het voorontwerp masterplan te komen. Niet alle bemerkingen konden letterlijk worden doorvertaald in het plan aangezien commentaren en verlangens elkaar soms tegenspraken, of omdat bepaalde vragen buiten de reikwijdte van dit ontwerpproces vallen. Ook de eerste inzichten van de opgestarte plan-MER studie, haalbaarheidsstudie warmtenet en locatiegeschiktheid hoogbouw zijn in het voorliggende voorontwerp masterplan verwerkt. Daarnaast gaf het definitief ontwerp voor de herinrichting van de Slachthuislaan een bijkomende randvoorwaarde inzake parkeeraantallen.
Van concept masterplan naar voorontwerp masterplan: planconstanten
De realisatie van het plan zal de nodige jaren vergen. Het is daarom van belang een stedenbouwkundig ontwerp te maken dat enerzijds essenties vastlegt, maar anderzijds ruimte laat aan nadere uitwerkingen en wijzigende programmatische inzichten en mogelijkheden.
De robuuste en duurzame stadsstructuur die het voorontwerp masterplan naar voor schuift, bouwt verder op het raamwerk dat vervat zat in het concept masterplan, met name het raamwerk van openbare ruimtes en verkeersinfrastructuur.
De pleinen en parken blijven de belangrijke dragers van het plan vormen en zijn bedacht vanuit de kwaliteiten en kansen die de bestaande wijk biedt. Het zijn de Kalverwei als nieuw park centraal in de buurt, het Kalverpad als groen snoer van Noordschippersdok naar de Kalverwei, het Lobroekplein als levendig dorpsplein aan de bestaande horeca, het Hallenplein en Hallentuin die een betekenis krijgen voor het programma in en rond de slachthuishallen, en het noordwestelijk deel van Lobroekkade waar ruimte wordt geboden voor jeugd- en buurtsportinfrastructuur.
Deze pleinen en parken zijn steeds onderling met elkaar verbonden en geven de buurt een groen en publiek karakter. Bovendien is het raamwerk ontworpen om de buurt goed te verbinden met de ruimere stedelijke omgeving. De nieuwe parken en pleinen zoeken aansluiting op bestaande, geplande of gewenste fiets- en voetgangersverbindingen zoals deze naar Spoor Noord, Spoor Oost, de fietsbrug over het Albertkanaal, het Singelfietspad op Slachthuislaan of het Ringfietspad. De mogelijkheid tot bijkomende verbindingen die ontstaan bij een overkapping van de ring ter hoogte van Lobroekdok, momenteel deel van het ontwerpproces van de Vlaamse intendant voor leefbaarheidsmaatregelen voor de Antwerpse ring, worden in het voorontwerp masterplan mee verbeeld en opgenomen als een lange termijnperspectief dat de kwaliteit van de buurt nog sterk kan verbeteren.
De hoofdontsluiting tot de buurt zal gebeuren via de Nieuwe Kalverstraat, een nieuwe toegangsweg naast de slachthuishallen. Daardoor kan het beoogde buurtpark Kalverwei gevrijwaard worden van verkeer, en worden de bestaande en te ontwikkelen buurtdelen meer centraal ontsloten.
Dit raamwerk van pleinen, parken en verkeersinfrastructuur vormt het kader waarbinnen met een zekere mate van flexibiliteit het bouwprogramma kan worden ontwikkeld.
Een aantal belangrijke bemerkingen op het concept masterplan die niet konden worden verwerkt, zijn de volgende:
Van concept masterplan naar voorontwerp masterplan: planevoluties
Op basis van de inzichten uit parallele studies en de bekomen adviezen op het concept masterplan zijn in de opmaak van het voorontwerp masterplan ook heel wat aspecten verder uitgewerkt en enkele belangrijke wijzigingen aangebracht ten opzichte van het concept masterplan. De voornaamste planevoluties zijn:
Parken en pleinen
Lobroekkade
Zone Noordschippersdok
Kalverweibuurt
Slachthuishallen
Programmatische aspecten
Mobiliteitsaspecten
Duurzaamheidsaspecten
Volgende bemerkingen op het concept masterplan zijn weerhouden als nuttig en worden meegenomen voor verwerking in een latere fase van het planproces, wanneer de planvorming voldoende vergevorderd is om dit afdoend kunnen uit te voeren:
Vervolgstappen
Net als bij concept masterplan wordt het voorontwerp masterplan aan een adviesronde onderworpen bij stedelijke diensten, district Antwerpen, buurtbewoners en Gecoro. De ontvangen adviezen van stedelijke diensten zijn reeds integraal opgenomen in de rubriek adviezen van dit besluit.
Na deze adviesronde wordt een definitief masterplan opgesteld dat een doorvertaling zal krijgen in een op te stellen ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) en in ontwikkelafspraken tussen de publieke en private grondeigenaars. Tevens kan op basis van het voorontwerp masterplan de plan-MER studie en de haalbaarheidsstudie warmtenet worden afgerond, en kan verdere afstemming plaatsvinden met een aantal externe ontwerpprocessen zoals case Lobroekpark door de door de Vlaamse regering aangestelde intendant voor leefbaarheidsmaatregelen in de Antwerpse ring en de haalbaarheidsstudie Schijn-Schelde verbinding in opdracht van de stad Antwerpen en de Vlaamse Milieumaatschappij.
Inleiding
In onze ogen kan het masterplan een grote verbetering voor de wijk betekenen, als er ook voldoende voorzieningen komen om de toenemende bevolking te voorzien van hun basisbehoeften. We denken dat er kansen liggen op vlak van groene ruimte, speelruimte, de voetgangersverbinding over de Slachthuislaan, het water dichterbij brengen, enzovoort. We pleiten er mee voor om voldoende voorzieningen te implementeren zoals onderwijs, jeugdwerk, enzovoort. Ook de overdekte markt zal een verrijking zijn voor de buurt. We denken dat het masterplan zoals het er nu ligt een hoge ambitie heeft en rekening houdt met tal van zaken.
Speelruimte
Wat speelruimte betreft, zijn we aangenaam verrast dat er echt duidelijke uitspraken gebeuren over waar speelruimte wordt voorzien, namelijk in de Hallentuin, gedeeltes van het Kalverpad en de Kalverwei. Wij stellen voor om het hoofdspeelterrein (2000m²) te voorzien in de Kalverwei, omdat dit centraal in het gebied gelegen is en bereikbaar is vanuit de ganse wijk. We willen hier ook verwijzen naar het Speelweefselplan Antwerpen Noord, waar kinderen bevraagd werden over het speelterrein aan het Noordschippersdok. Ze vragen speeltoestellen met meer speelkwaliteit, een picknickbank, een speelterrein voor verschillende leeftijdsgroepen (niet alleen voor kleuters), een degelijk voetbalveld. Er wordt in het Speelweefselplan ook aanbevelingen gedaan rond speelruimte op die plek (blz. 135 van het Speelweefselplan).
Wat betreft het informeel spelen is het belangrijk om de verschillende hotspots (hier: Kadepark, Kalverpad, Kalverwei, Lobroekplein en Hallenplein) te verbinden met spelprikkels zoals hoogteverschillen (zoals in de Kalverwei), multifuncioneel straatmeubilair, verschillende ondergronden, bespeelbare kunst, duidelijke grenzen, enzovoort.
Op het Lobroekplein (dat verhard wordt) kan dit er anders (lees: meer stedelijk) uitzien dan op het Kalverpad (lees: meer natuurlijk). Echte speeltoestellen zouden we beperken tot het hoofdspeelterrein op de Kalverwei, omdat dit naar onderhoud toe gemakkelijker is. Op de andere stukken zouden we dus eerder met speelaanleidingen werken.
We zijn tevreden dat er verwezen wordt naar de norm rond speelruimte en dat de moeite gedaan is om hier berekeningen rond te maken. De norm van 10m² speelruimte/kind wordt niet behaald, maar toch gaat het hier om een substantiële verhoging van aantal m² per kind (van ca. 1,7m² naar ca. 5,5m² per kind).
Wat betreft de invulling van de Hallentuin, zijn we er zeker ook voorstander van dat deze speelplaats/speelterrein/tuin ook na de schooluren kan opengesteld worden voor de buurt. We stellen ons wel vragen bij de beschikbare buitenoppervlakte voor de school en het kinderdagverblijf. Dit lijkt ons eerder te klein. We pleiten er ook voor dat het schoolgebouw binnen het principe van brede leeromgeving kan ingepast worden: het moet een multifunctioneel gebouw zijn dat zich zo veel mogelijk leent tot gedeeld gebruik (en het moet dus ook buitten de schooluren toegankelijk zijn).
Ruimte voor jeugdwerk
Wat betreft jeugdwerk hebben wij twee ruimtevragen. Momenteel heeft Kras Noord een afdeling op de plek waar in het masterplan het Kadepark komt. Zij moeten binnen een 4-tal jaar hun lokalen verlaten, omwille van de werf die daar komt. Verder weten we dat de vereniging Ell Circo D’ell Fuego weg moet uit hun huidige ruimte in de Joossengang in Antwerpen-Noord. Zij worden door jeugd gesubsidieerd, en wij zoeken voor hen een nieuwe ruimte.
Op blz. 40 lezen we: We zien hier een kade voor ons die volop ruimte biedt aan buurtsport, jeugdactiviteiten en fuifruimte. De bedrijfshal bij de IJzerlaan kan mogelijk worden heringericht als indoor onderdeel van een dergelijk actief geprogrammeerde kade.
We hopen dat hier mogelijkheden zijn om niet alleen Kras een nieuw onderkomen te voorzien, maar ook Ell Circo D’ell Fuego. Voor deze laatste zijn er misschien ook mogelijkheden in de oude hallen van het slachthuis. We hebben gemerkt dat de invulling daarvan ook nog niet helemaal vast ligt. Zij zoeken uiteraard een hoge, grote ruimte, zodat de kinderen hun circustechnieken kunnen oefenen. Hun aanwezigheid in de wijk kan een enorme meerwaarde betekenen voor de kinderen en jongeren.
Kinderdagverblijf
Het is zeker opportuun om in de wijk een kinderdagverblijf te voorzien, gezien de noden die er zijn. Wij stellen voor dat er een inkomensgerelateerd kinderdagverblijf komt. Hierover wil de dienst Regie Kinderopvang graag nog een overleg.
En verder
We lezen op blz. 99 dat er 1000m² opgenomen is voor jeugdlokalen, fuifzalen en verenigingsruimtes. Een fuifruimte in de buurt zien wij als een ‘nice to have’. Er is in de omgeving geen fuifzaal, dus het is zeker een kans. Maar dan zien we dit eerder aan de rand van de wijk, niet vlak naast de bewoning.
We willen ook zeker nog een keer verwijzen naar het Speelweefselplan voor Antwerpen-Noord (vooral blz. 135-140).
De jeugddienst wil graag betrokken blijven in het verder proces.
Betreffende titel 10.5 Warmtenet: inhoud + titel wijzigen naar '10.5 Klimaatmitigatie, energie en het warmtenet.
In 2050 wil de stad klimaatneutraal zijn. Om die doelstelling te halen heeft de stad een stappenplan, het "klimaatplan". Doelstellingen voor 2020 zijn de eerste halte voor dit plan. Gezamenlijke inspanningen van stad, bewoners, bezoekers en bedrijven kan de uitstoot verminderen en de klimaatverandering zo veel als mogelijk afremmen.
Grootschalige stadsontwikkelingsprojecten als de herontwikkeling van de Slachthuissite zijn zeldzame kansen voor de toekomst in Antwerpen. Door hun grootschaligheid kunnen ze een grote katalyserende impuls geven aan de reductie van de klimaatimpact op en van de stad.
Het gevolgde credo door de afdeling Energie & Milieu Antwerpen sinds enkele jaren is dat de stadsontwikkelingen van nu rekenschap moeten geven aan de doelstellingen van morgen. De ontwikkeling van de slachthuissite zal immer voor vele jaren dit deel van de stad hertekenen waarbij het doorvoeren van verdere verduurzamingsmaatregelen (aan het raamwerk of de invulling) steeds zal verliezen aan vrijheidsgraden en flexibiliteit. We moeten nu dus doen wat we slechts nu goed kunnen doen.
De Vlaams energieprestatieregelgeving (EPB) evolueert stapsgewijs naar een energieprestatiepeil waarbij enkel nog bijna-energieneutraal gebouwd mag worden. De EPB-regelgeving zal voor de slachthuissite tegen de beoogde bouwperiode ertoe leiden dat de energievraag voor ruimteverwarming tot een minimum wordt herleid. Hiermee wordt de eerste stap van de trias energetica grotendeels vervuld.
In een volgende stap uit de redenering dient de resterende energievraag zoveel als mogelijk ingevuld door hernieuwbare- of restenergiebronnen. Dit betekent voor de elektriciteitsvraag onder meer dat het potentieel lokale hernieuwbare elektriciteitsproductie maximaal wordt gerealiseerd. Voor de component ruimteverwarming wordt het streefdoel voor de Slachthuissite de "Aardgasloze wijk" . Om dit laatste te faciliteren werd een onderzoek gevoerd over de ontwikkeling van een warmtenet in het gebied (zie bijlage van het voorontwerp masterplan). Dit onderzoek heeft de haalbaarheid aangetoond van een duurzaam warmtenet op de slachthuissite. Om het streefdoel te bereiken wordt het warmtenet gevoed met duurzame warmtebronnen. De stad Antwerpen en de partners waarmee ze intentieovereenkomsten sloot (in de eerste plaats de distributienetbeheerders) staan in voor de verdere ontwikkeling van het warmteproject, dit in nauw overleg met de projectontwikkelaar.
De aanleg van een warmtenet impliceert dat de te (her)ontwikkelen bouwvolumes hierop worden aangesloten. Hiertoe zal dan ook binnen de planstructuur de nodige bovengrondse, en ondergrondse ruimte worden ter beschikking gesteld in de gebouwen (warmteaansluiting), het openbaar domein (warmteleidingen) en eventueel aparte grondpercelen (op of nabij de site voor plaatsing van de warmteproductie). Het warmtenet zal tevens als katalysator dienen om het netwerk uit te breiden naar de bestaande omgeving, hiermee straalt de duurzaamheidsambitie van de Slachthuissite af naar de ruimere omgeving.
Betreffende 11.Fasering
Volgend punt dient geherformuleerd te worden
Verder:
In de fasering wordt voorzien dat bouwveld 1021 pas wordt ontwikkeld in fase 3. Toch is dit bouwveld aangeduid als de beste locatie voor de warmtehub die noodzakelijk is voor de verdeling van de warmte over de nieuwe wijk én de uitbreidingsgebieden. De realisatie van deze warmtehub is een cruciaal element in de uitbouw van het warmtenet. Deze kan niet meer dan enkele jaren naar achter geschoven worden in de fasering. Enkel de realisatie van de warmtehub vooruitschuiven naar fase 1 en de rest van de ontwikkeling daaromheen realiseren in fase 3 is technisch complex en te vermijden.
De afstemming van de fasering van het warmtenet op de fasering van de projectontwikkeling is een zeer belangrijke vervolgstap en moet dus de nodige aandacht krijgen in de tekst van dit ontwerp. Mogelijk herformuleren fase 1:
De eerste fase omvat de realisatie van de Nieuwe Kalverstraat en de eerste bouwvelden van de Kalverweibuurt: in deze fase wordt de nieuwe toegang tot de buurt gerealiseerd, waardoor ook met het warmtenet kan worden gestart en de aanzet wordt gegeven voor het Lange Lobroekplein en Hallenplein in de tweede fase. Omdat de eerste gebouwen reeds moeten voorzien worden van warmte door het warmtenet moet ook voorzien worden in (tijdelijke) warmteproductie. Deze wordt bij voorkeur reeds geplaatst op de uiteindelijke locatie van de geplande warmtehub (veld 1021).
Betreffende 10.2 lucht
De sterke belasting van de wijk op vlak van luchtkwaliteit biedt bijkomende argumentatie voor de “aardgasloze wijk”. De realisatie van een warmtenet waarbij een groot aandeel van de warmte afkomstig is van een hernieuwbare bron die nagenoeg geen emissies veroorzaakt (restwarmte RWZI) ontlast de wijk van emissies afkomstig van de conventionele aardgasverwarming. Hoewel dit niet gemodelleerd werd, betekent dit een bijkomende verbetering van de luchtkwaliteit in de wijk.
1. Overkappingsscenario is randvoorwaarde voor volledige uitwerking van het ontwerpplan
Het uitgangspunt van het ontwerpplan zoals voorgesteld op blz 18-19 en 58-59 is dat de huidige ring in de toekomst zal worden verdiept én overkapt. Enkel bij dit scenario is een volledige uitvoering van het voorgestelde masterplan mogelijk. Deze voorwaardelijkheid wordt duidelijk in hoofdstuk 10 (Duurzaamheidsaspecten) omschreven. Het is nuttig deze belangrijke randvoorwaarde ook te vermelden bij de toelichting van het ontwerp zelf bij vb de beschrijving van het projectprogramma. Op onder andere p.95 wordt namelijk een woonprogramma op de kade (midden en zuid) voorzien. Iets dat zonder overkapping van de ring niet mogelijk is.
2. Pleinen en parken zijn afgeschermd van lucht en geluid
De afgeschermde ligging van de pleinen (behalve Kade Noord) zorgen ervoor dat deze ruimten zones zijn met een goede omgevingskwaliteit. Ook in de kalverweide wordt dit gegarandeerd door het verhoogde talud langs de Slachthuislaan (opstap naar passerelle). Dit is positief. Er moet bijgevolg aandacht worden besteed aan de uitvoering van de omringende straten. Idealiter worden deze aangelegd met een stille wegdeksoort zodat het plaatselijk verkeer geen al te grote bron van geluidshinder wordt.
3. Slachthuislaan is na de ring grootste bron van milieuhinder
De Slachthuislaan (aan 70km/u) zal na de ring de grootste bron vormen van milieuhinder. Zelfs als de ring overkapt wordt, zijn daarmee dus niet alle geluids- en luchtproblemen van de baan. In hoofdstuk 10 (duurzaamheidsaspecten) worden op vlak van geluidshinder voldoende milderende maatregelen voorgesteld voor de frontgebouwen langs de Slachthuislaan en de gebouwen op de kade. De milderende maatregelen op vlak van luchtkwaliteit schieten echter te kort. Er zijn meer mogelijkheden: toepassen van filtersystemen, toepassen van vegetatie, en andere. Verder is het ook aangeraden deze milderende maatregelen ook al te vermelden in de toelichting van het ontwerp zelf.
4. Luchtkwaliteit onvoldoende onderzocht
In hoofdstuk 10 wordt kort aangehaald wat de effecten zijn op luchtkwaliteit in geval van de verschillende ontwikkelingsscenario’s van de ring. Er wordt gesteld dat:
- De NO2-concentraties variëren tussen 40-45 µg/m³
- Dat dit een overschatting is omwille van het gebruikte model
- Dat de immissies snel afnemen met de hoogte, wat positief is voor de geplande hoogbouw
- Dat de immissies verder in het plangebied ook afnemen omwille van de afschermende gebouwen
Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat een woonprogramma op de site geen probleem is.
Dit is onvoldoende. Gezien de (nog steeds) hoge concentraties aan NO2 wordt gevraagd dat de aannames in verband met dalende immissies door hoogte en afscherming in detail worden in beeld gebracht (in vergelijking met de studie Nieuw Zurenborg). Bovenstaande stellingen zijn namelijk onvoldoende onderbouwd door enkel te refereren naar Nieuw Zurenborg.
Bovendien is het niet duidelijk waarom de overschatting omwille van de gekozen modelberekening daadwerkelijk een overschatting is (misschien is de andere berekening een onderschatting?).
5. Geluidshinder van de spoorlijn langs Park Spoor Noord?
Zoals in vorig advies reeds aangehaald wordt het projectgebied ook omsloten door een spoorlijn. De mogelijke geluidshinder afkomstig van het spoorverkeer wordt niet omschreven en in het ontwerp wordt hier ook op geen enkele manier mee rekening gehouden.
6. Varia
- Op p. 54-55 worden oldtimers (kever, Citroën DS) afgebeeld. In het licht van de komende LEZ en de hoge uitstoot van dergelijke wagens is het misschien beter om modernere wagens te gebruiken in de beelden.
- P.122: waarom wordt het scenario “ring op viaduct” omschreven als het geplande scenario? Dit viaduct zal toch met zekerheid verdwijnen?
Om hittestress te beperken moet – zoals aangegeven in het voorontwerp – ingezet worden op meer groen en minder verharding. De beschikbare ruimte wordt inderdaad waar mogelijk vergroend, maar door de grote volumes van bebouwing dreigt het effect hiervan toch beperkt te zullen blijven. Het is belangrijk ook goed na te denken over mogelijke ventilatie-corridors, bij de bebouwing aandacht te hebben voor beschaduwing van de zuidelijke delen, enzovoort. Hier is te weinig aandacht voor in het document. Indien mogelijk zou het percentage groen en open ruimte dat voorzien is best worden vergroot om een aangenaam omgevingsklimaat (mbt hitte-stress, luchtkwaliteit, waterhuishouding, enzovoort) te kunnen ondersteunen.
De waterhuishouding werd degelijk uitgewerkt. Het principe van hergebruik, infiltratie en berging wordt consequent toegepast, onder andere door het doordacht gebruik van wadi’s. De berekende capaciteit volstaat. De voorbeelden die hieromtrent worden aangehaald (in het bijzonder grijswatersysteem en waterbergende funderingen) mogen wel niet vrijblijvend zijn maar moeten daadwerkelijk worden meegenomen in het uiteindelijke ontwerp. In de verdere uitwerking graag ook aandacht voor beperken van drinkwatergebruik o.a. door waterbesparende toestellen te voorzien.
De optie van een nieuwe Schijn-Scheldeverbinding op basis van een lopende studie moet mogelijk blijven bij de verdere uitwerking van het masterplan.
CS/Onderwijs staat achter de piste om een basisschool in de Hallen onder te brengen. Deze locatie voorziet in de nodige ruimte om naast leslokalen, ook te voorzien in de noden van sportinfrastructuur en voldoende (overdekte) speelplaats.
Door het schoolgebouw bovendien dichtbij publieke ruimte op te trekken, is het aantrekkelijker om het schoolgebouw te zien als maatschappelijk vastgoed dat breder gebruikt kan worden dan enkel school.
In het voorontwerp valt ons op dat het openbaar domein op elkaar aangesloten is. Ook het vergroten en accentueren van het Lobroekplein, het inbrengen van een centraal gelegen park Kalverweide zijn goede planingrepen. De ruimtes in de wijk hebben een afwisseling en een mensenmaat, die vanuit nieuwe en bestaande bebouwing beter bereikbaar is. Deze bebouwing sluit logisch aan op het bestaande bebouwingsweefsel wat als positief gezien wordt. Ook het herprogrammeren en behoud van de slachthuishallen, als een atypischere bebouwing in het weefsel is een goede piste. Een hal blijft behouden en de andere hal deels en deels ingevuld met nieuwe bouwvolumes.
De barrière van de Slachthuislaan (een 70 km/u weg) wordt genomen met een passerelle en een gelijkvloers zebrapad centraal in het gebied. Zo wordt de wijk zo goed mogelijk naar het water gebracht. In het verlengde van de passerelle wordt op het plan een oversteek gesuggereerd over de Lobroekplas. Aan de overkant van de Slachthuislaan wordt een recreatieve kade aan de Lobroekplas met publiek groen voorzien (noordelijk deel). In het zuidelijk deel wordt bedrijvigheid behouden met groen ertussen.
De vragen die we ons stellen vanuit Stadsontwikkeling/Ruimte gaan over het Lobroekplein en aansluiting op de Kalverwijk, en de publieke kaderand (noordelijk deel) langs de Lobroekplas.
Het vergrote Lobroekplein wordt afgeboord door een wand gebouwen in het noorden. Is er nagedacht om door deze wand een doorgang in het verlengde van de Korte Slachterijstraat te hebben naar de Kalverwijk voor fietsers en wandelaars?
2. Kaderand Lobroekplas/Lobroekdok
Is deze kaaimuur van het kadepark compatibel met een mogelijke Schijn-Schelde-verbinding? De Lobroekplas kan gerecupereerd worden als een toekomstig deel van de Schijn-Schelde-verbinding. De Schijn-Schelde-verbinding kan gezocht worden in het gebied tussen Scheldeland en Schijnvallei. Deze zone tussen Rivierenhof en toekomstig Droogdokkenpark is volop in transformatie, en kan in deze transformatie inspelen op vele maatschappelijke baten (open ruimte, klimaatadaptatie, afkoeling,…) en mogelijke toekomstige kosten (wateroverlast, energiekosten om water op te pompen, gevolgen klimaatopwarming zoals hittestress…). Via de haalbaarheidsstudie Schijn-Schelde-verbinding is het de bedoeling om de haalbaarheid te onderzoeken van deze verbinding. Dit zal gebeuren via ontwerpend onderzoek. Voor de voortgang van dit proces kunnen voorstellen vanuit de haalbaarheidsstudie Schijn-Schelde-verbinding afgetoetst worden met dit plan en andere voorstellen vanuit het overkappingsonderzoek voor de Ring ter hoogte van Den Dam. Hieronder worden enkele voorbeelden aangehaald :
- Het waterpeil van de Lobroekplas is momenteel 4,25 meter TAW. Dit waterpeil is het peil van het Albertkanaal, waarvan het losgekoppeld wordt. Het plan is deze Lobroekplas aan te takken op het Asiadok via een IJzerlaankanaal. Is het mogelijk dat bij het ontwerp van dit IJzerlaankanaal de resultaten van de haalbaarheidsstudie Schijn-Schelde-verbinding mee in overweging genomen kunnen worden? Het is zo, dat het waterpeil 4,25 meter TAW mogelijks kan veranderen en fluctueren als dit watervlak ontkoppeld wordt van dit Albertkanaal en Asiadok, en dus een gravitaire weg vindt naar de Schelde. Een oplossing die op termijn veel energiekosten kan besparen en voordelig is naar wateroverlastproblematiek.
- Is een kadepark met zachte onverharde talud naar het watervlak ook nog conform dit voorontwerp? Dit is ook een thema dat bekeken zou kunnen worden in de haalbaarheidsstudie Schijn-Schelde-verbinding. De Lobroekplas zou dan benut kunnen worden om de fluctuaties in het debiet landschappelijk op te vangen.
- Mogelijke invulling van de Lobroekplas :
- Binnen de haalbaarheidsstudie Schijn-Schelde wordt gestreefd naar een geïntegreerd inzicht in de waterproblematieken op deze plek en aangrenzende stadsdelen. Er zal kunnen onderzocht worden wat bijvoorbeeld het natuurlijke peil van een Lobroekpas zou zijn dat losgekoppeld is van dokwaterpeil van 4,25 meter. De haalbaarheidsstudie streeft naar inzicht in waterpeilen via onder meer snedes, zoals bijvoorbeeld (1a) waterpeil Lobroekplas momenteel, (1b) waterpeil Lobroekplas in de toekomst na afkoppeling Albertkanaal (wat is het natuurlijke waterpeil van een plas water in dit gebied los van het Albertkanaal?), (2) grondwaterpeil wijk, (3) maaiveld wijk. Hieruit zou bijvoorbeeld kunnen blijken dat een licht verhoogd maaiveld voor de nieuwe ontwikkeling op Slachthuissite/Noordschippersdok niet nodig is voor afwatering naar Lobroekplas. Dit dient uiteraard bekeken te worden binnen de timing van de verschillende projecten.
Naar aanleiding van de goedkeuring van het voorontwerp masterplan voor de Slachthuissite werd SW/MOB om advies gevraagd op dit document.
Gemengde wijk
In vergelijking met vorige versies van het masterplan is hier een belangrijke stap gezet in de richting van een meer gemengde wijk. Er wordt duidelijk gekozen om een school onder te brengen in de hallen. Ook de ander functionele invulling van de hallen werd verder onderzocht.
Isolement doorbreken
Het masterplan ambieert om Den Dam uit zijn isolement te halen en terug beter te verbinden met de andere delen van de stad. Om de tijdelijke groenzone op de kade van het Lobroekdok aantrekkelijk te maken is het belangrijk dat de oversteekbaarheid van de Slachthuislaan voldoende gegarandeerd kan worden. Maar ook visueel zijn er mogelijkheden die vandaag niet benut worden, meer zelfs, mogelijks door het plan worden tenietgedaan.
- Visuele relaties
De Samberstraat en de Tweenetenstraat werden in vergelijking met de vorige versie van het masterplan rechtgetrokken zodat de visuele relatie van deze woonstraten met het Lobroekdok en de ‘kraaienpoot’ werden geopend. Bij de Rupelstraat en Dijlestraat wordt deze zichtrelatie met het dok nog steeds afgesloten door het voorzien van een knik in het weefsel. Op deze manier wordt het isolement van deze straten bevestigd.
- Verbindingen met de omliggende wijken
De doorgangen onder het spoor naar Park Spoor Noord werden in het masterplan opgenomen. Deze verbindingen spelen een belangrijke rol voor het verbinden van de wijk met zijn omgeving. Ook de verbinding met Spoor Oost en Schijnpoort wordt aangeduid aan de hand van een pijl. Omdat deze verbindingen heel waardevol zijn om de buurt beter bereikbaar te maken te voet, met de fiets en met het openbaar vervoer vindt SW/MOB het belangrijk dat ze optimaal aansluiten op de voorziene voetgangers- en fietsstructuren door de wijk. Een heldere en leesbare fiets- en voetgangersstructuur kan de gebruikskwaliteit verkeersveiligheid enkel ten goede komen.
Bij verdere uitwerking van profiel Kalverstraat is na te gaan, gelet op functie en snelheidsregime van de straat, of aparte fietspaden nodig zijn en hoe deze op een veilige manier aansluiten op Lobroekplein.
SW/MOB adviseert de voetgangers en fietsstructuur in de wijk verder in detail te onderzoeken.
- Passerelle
De afdeling mobiliteit wil het belang van een ongelijkgrondse verbinding tussen de twee wijkdelen benadrukken. Volgens het huidige ontwerp van de weg, de verwachte intensiteiten en het vigerend snelheidsregime biedt deze passerelle zeker een grote toegevoegde waarde, zowel voor de oversteek zelf, maar ook –op grotere schaal- voor een vlotte en snelle verbinding tussen park Spoor Noord en de fietsostrade (doortrekking ringfietspad aan de overzijde van het dok).
SW/MOB is van oordeel dat deze passerelle niet enkel voorbestemd mag zijn voor voetgangers, maar geschikt moet zijn om ook fietsers te faciliteren. Binnen dit masterplan is het onvoldoende duidelijk of dit het geval is. Door een helling te voorzien langs de kant van de Kalverwei wordt deze perceptie wel gecreëerd. Daarnaast vereist de decentrale ligging van sportfaciliteiten binnen de wijk ook dat deze optimaal bereikbaar zijn per fiets. De stad Antwerpen wil op alle fronten de fietsgebruik te versterken. Passerelles bouwen enkel voor voetgangers past niet binnen deze ambitie.
Voor SW/MOB is het noodzakelijk dat de passerelle even toegankelijk is voor fietsers als voor voetgangers (integrale toegankelijkheid). In concreto vertaalt zich dat in aangepaste breedtes, bochtstralen en hellingsgraden. SW/MOB meent dat er voldoende plaats is om binnen het ontwerp te voorzien in comfortabele hellingen. Het werken met (enkel) trappen en/of liften is niet wenselijk.
Door van de passerelle ook een fietsoversteek te maken is het belangrijk dat er wordt onderzocht welke bijkomende bewegingen deze passerelle mogelijk moet maken. Zo kan ook de verbinding van op het fietspad langs beide kanten van de Slachthuislaan met de passerelle volgens ons op een beter leesbare manier worden voorzien.
- Oversteek Slachthuislaan ter hoogte van de Kalverstraat
De oversteekplaats aan de toekomstige Kalverstraat komt aan de dokzijde uit op de ontsluiting naar het nieuwe volume op de kade. In de verdere uitwerking dient voldoende aandacht te gaan naar de veiligheid van de voetganger en het conflict tussen voetganger en autoverkeer dient minimaal te zijn.
Openbare Ruimte
Den Dam is een van de meest dense woonbuurten van Antwerpen. De wijk bestaat uit veel kleinere woningen en er is weinig open ruimte. Het is daarom belangrijk om voldoende kwalitatief openbaar domein te voorzien. De afdeling Mobiliteit verwacht een kwalitatieve publieke ruimte die aanzet tot meer verplaatsingen te voet, met de fiets en openbaar vervoer.
De verschillende pleinen en openbare ruimtes werden in vergelijking met de vorige versie van het masterplan verder uitgewerkt. Hierdoor krijgen deze verschillende ruimtes een duidelijk statuut.
- De Kalverwei wordt het nieuwe buurtpark, in het hart van de wijk. Het ontwerp van het park wordt voor een groot deel bepaald door de aanwezigheid en het ontwerp van de passerelle over de Slachthuislaan. Zoals hierboven aangegeven vindt de afdeling mobiliteit van cruciaal belang dat de passerelle ook voor fietsers geschikt is. Dit zal onmiskenbaar een impact hebben op het ontwerp van het park, de breedte van de paden, de draaicirkels, een ‘aanloop’ voor fietsers om de helling op te geraken. De afdeling Mobiliteit vraagt daarom om het ontwerp van het park in dit masterplan ook op maat van gedeeld gebruik voor zowel voetgangers als fietsers te herzien.
- Het Kalverpad vormt een belangrijke schakel tussen de wijk en het buurtpark op de Kalverwei. Dit pad komt de kindvriendelijkheid van de wijk zeker ten goede. Fietsers worden deels gemengd met het verkeer voorzien of kunnen gebruik maken van het gedeeld gebruik van het pad zelf. Het is belangrijk dat de dimensionering van dit pad voldoende ruim is om zowel spelende kinderen als passage mogelijk te maken. Daarbij is het onvoldoende duidelijk of het gras in plantbakken (renders) of op maaiveldniveau worden aangelegd. In het eerste geval vormen dit afzonderlijke speelvakken en dienen deze ook voor kleine kinderen toegankelijk te zijn via een trapje. In het tweede geval vormt dit een verlengde van het pad.
- Het Lobroekplein wordt een levendig plein en vormt samen met de Kalverwei het hart van de buurt. Het ontwerp slaagt er in om op een beperkte oppervlakte een veelzijdig plein in te richten met ruimte voor zowel de handelaars, klanten als gebruikers van het plein. Het ontwerp van het plein houdt ook rekening met een maximaal na te streven neutrale parkeerbalans. Dit door dwarsparkeren te voorzien op het plein en langsparkeren langs de straatzijde aan de overkant van de Lange Lobroekstraat.
Ten eerste stelt de afdeling mobiliteit zich de vraag of dwarsparken in dit geval wel een goeie oplossing is in functie van verkeersveiligheid en de rol van de straat voor het fiets- en autoverkeer van de wijk. De afdeling mobiliteit stelt daarom voor om te opteren voor langsparkeren.
Bus 23 is een belangrijke bus voor de buurt en heeft zijn route langs dit plein. Deze zal op termijn hoogstwaarschijnlijk blijven zolang er geen hoogwaardige OV-verbinding is op de Slachthuislaan/Singel. Wij adviseren om in de masterplanfase al de haltes voor deze bus te tekenen en deze te voorzien op het plein. Dit zorgt voor een leesbaar openbaar vervoerssysteem, zal de levendigheid van het plein ten goede komen en verhindert niet dat er kwalitatieve wachtaccommodatie en maximaal toegankelijk haltes kunnen worden voorzien.
Verder maken we ons zorgen over de oversteekbaarheid van de Lange Lobroekstraat ter hoogte van het Lobroekplein. Als er parkeerplaatsen en functies voorzien zijn langs beide kanten van de weg dan kunnen we heel wat oversteekbewegingen verwachten. SW/MOB adviseert om dit zeker te onderzoeken.
- Het Hallenplein is het tweede nieuwe buurtplein. Dit plein zal in belangrijke mate worden gedefinieerd door de functies in de omliggende gebouwen. Deze functies moeten voldoende sterk zijn om de levendigheid van het plein te kunnen garanderen. In het geval dat er een dienstencentrum, een foodmarket en een tweestromenschool komen, zal dit vermoedelijk geen probleem zijn. In het geval dat er enkel een school komt, aangevuld met enkele andere laagdynamische functies, bestaat het risico dat dit plein al snel een logistieke achterkant wordt of dat dit plein wordt geclaimd als buitenruimte voor het geplande woonzorgcentrum dat de zuidelijke gevel van dit plein vormt.
Ten slotte is het belangrijk dat er voldoende aandacht wordt besteed aan de laad- en losfunctie Belangrijk hierbij is dat laden en lossen voor supermarkt, foodhallen en ander grotere functies gebeuren op eigen terrein, de draaicirkels voldoende groot zijn en er niet achteruitgereden wordt op openbaar domein. Ook het ontwerp en materialisatie van deze weg zal heel erg belangrijk zijn om de verblijfskwaliteit en belevingswaarde van dit plein te garanderen.
- De Hallentuin biedt enerzijds speelruimte voor kinderen van de school en het kinderdagverblijf, maar moet anderzijds buiten de schooluren publiek toegankelijk zijn. Gezien de hoge druk op het openbaar domein lijkt dit een verstandige keuze. Het is wel nog onvoldoende duidelijk of deze tuin ook al kan worden afgesloten. Indien dit het geval is wil de afdeling mobiliteit adviseren om het voetpad ten allen tijde publiek toegankelijk te laten zijn zodat voetgangers niet op de rijweg moeten wandelen.
- Het voorplein tussen de hallen en de Slachthuislaan wordt volgens dit masterplan omgevormd tot een bovengronds parkeerterrein. Bij behoud van de hallen kent dit een zekere logica. Dit parkeerterrein zou in de parkeerbehoefte van de hallen voorzien en kan indien mogelijk ook tijdelijk dienst doen als parking voor het Sportpaleis. In een scenario waarbij een groot deel van de hallen wordt vervangen door andere functies verandert de situatie. Dan geldt het POET-principe uit de Bouwcode.
- De bestaande bomenrij op de Slachthuislaan ter hoogte van Noordschippersdok blijft behouden bij de heraanleg van de Slachthuislaan in 2017. In de nieuwe versie van het masterplan wordt voorgesteld om de bomenrij te verlengen tot aan het nieuwe kruispunt Kalverstraat. Dit voldoet niet aan de principes vastgelegd in beeldkwaliteitsplan Groene Singel. Op termijn dient de reeds bestaande bomenrij behouden te blijven, maar indien de bomen door gezondheidsproblemen vervangen moeten worden kan beter afgestapt worden van het principe laanbeplanting. Dan kan deze ruimte gebruikt worden om meer verschillende boomsoorten aan te planten met een onregelmatig ritme, zoals voorgeschreven in het beeldkwaliteitsplan Groene Singel.
Parkeren
In tegenstelling tot de vorige versie van het masterplan doet dit voorontwerp masterplan wel duidelijke uitspraken over parkeren.
- Voor de ontsluiting van de ondergrondse parkings van de centrale ‘fronten’ langs de Slachthuislaan worden twee varianten voorgesteld. De eerste variant ontsluit de ondergrondse parking rechtstreeks op de Slachthuislaan. Op basis van het huidig ontwerp en snelheidsregime van de Slachthuislaan adviseert SW/MOB om de in- en uitritten zoveel mogelijk te bundelen. Momenteel is het aantal erfontsluitingen langs de Slachthuislaan erg hoog. Het Masterplan mag het aantal erfontsluitingen niet vermeerderen en, meer wenselijk, afbouwen... De tweede variant –die minder wenselijk is voor de afdeling SW/MOB- ontsluit de parking via de woonstraten. Hierdoor worden de intensiteiten op woonstraten verhoogd, wat niet wenselijk is. Daarnaast wordt het autovrije Kalverpad onderbroken door een autoinrit voor de ondergrondse parking. Indien voor dit tweede scenario gekozen wordt, dient de inrichting van deze inrit voldoende onderzocht te worden zodat deze inrit duidelijk ondergeschikt is aan het Kalverpad en de verkeersveiligheid zoveel mogelijk gegarandeerd wordt.
- Het voorontwerp masterplan stelt voor om de parkeerbehoefte van bepaalde gebouwen, bijvoorbeeld deze op het zuidoostelijk deel van de kade, bovengronds op te vangen. Volgens de bouwcode kunnen bovengrondse parkeerplaatsen op het openbaar domein enkel als er kan worden aangetoond dat ondergronds / inpandig parkeren onmogelijk is. De afdeling mobiliteit vindt niet dat de situatie in dit geval noodzaakt om binnen dit masterplan af te wijken van het POET-principe uit de Bouwcode, dat als algemeen voorschrift geldt.
- Parkeerbalans
Het voorontwerp masterplan slaagt er in om incl. de 60 te compenseren parkeerplaatsen uit de herinrichting van de Slachthuislaan een positieve parkeerbalans van 66 plaatsen voor te leggen (cfr. Collegebesluit 18 december 2015). De afdeling mobiliteit vraagt minimaal een neutrale parkeerbalans te realiseren, rekening houdend met hierboven gegeven advies.
We merken daarnaast ook op dat de compensatie van deze parkeerplaatsen niet altijd rekening houdt met de omgeving waar parkeerplaatsen wegvallen. Zo verdwijnen er heel wat parkeerplaatsen aan Noordschippersdok, de Rupelstraat en de Kalverstraat. Een parkeeronderzoek (2013-2015) in de buurt noteert in deze straten bezettingsgraden boven de 85% tot zelfs boven de 100%. Van de parkeerplaatsen die hier verdwijnen worden er heel wat gecompenseerd rondom de Slachthuishallen. De afdeling mobiliteit adviseert om te onderzoeken of het mogelijk is om meer parkeerplaatsen in de directe omgeving te compenseren.
Ten slotte merken we op dat er bij de nieuwe sportvoorzieningen op kade noord geen parkeerplaatsen worden voorzien. Of dit nodig al dan niet wenselijk is kan in een volgende fase worden onderzocht.
Fietsenstalling
Op pag. 65 is de fietsenstalling op de render niet volgens de principes van de bouwcode. Dit dient inpandig te worden voorzien en niet onder een afdak.
Doordat de Slachthuislaan ingezet wordt als stroomweg met een rijsnelheid van 70 kilometer per uur, dienen conflicten op deze weg vermeden te worden. Oversteken op de Slachthuislaan horen ongelijkgronds aangelegd te worden of beveiligd te worden met verkeerslichten. Omdat er niet gekozen werd voor een ongelijkgrondse kruising, dient de fietsverbinding tussen de Samberstraat en de fietsersbrug over het Albertkanaal dan ook beveiligd te worden met verkeerslichten.
De ontsluiting van de wijk op de Slachthuislaan gebeurt in hoofdzaak via het lichtengeregelde kruispunt met de Kalverstraat. Naast dit kruispunt werd ook nog een aansluiting voorzien van de Samberstraat op de Slachthuislaan. Hoewel de aansluiting enkel verkeer toelaat naar de Slachthuislaan, dient ook dit conflict veilig te worden ingericht. Daarom dienen bijkomende infrastructurele maatregelen genomen te worden om de veiligheid op dit punt te verzekeren. De voorkeur gaat hier uit naar het koppelen van de aansluiting aan de oversteek voor voetgangers en fietsers zodat deze samen beveiligd kunnen worden met verkeerslichten.
In de nota wordt aangegeven dat de ontsluiting van de parking op de nieuwe Kalverstraat nog verder bekeken dient te worden. Verkeerspolitie heeft de voorkeur voor de aanleg van een alternatieve route (bv tussen de hallen) zodat de parking pas verder in de Kalverstraat aantakt en er dus vermeden wordt dat er op korte afstand veel verkeersbewegingen bijeen komen en deze de goede werking van het kruispunt beïnvloeden.
Uiteraard blijft de aansluiting van de parking op de Slachthuislaan een grote bezorgdheid van verkeerspolitie. Aangezien er aangetoond wordt dat de ontsluiting via de wijk niet zorgt voor problematische intensiteiten op het lagere wegennetwerk, maar de ontsluiting via de Slachthuislaan wel een negatieve impact heeft op de doorstroming en de verkeersveiligheid op de Slachthuislaan, blijkt het scenario met de ontsluiting van de wijk het voorkeurscenario.
In het voorontwerp wordt vermeld dat laden en lossen via de voorzijde van de bebouwing georganiseerd wordt. Dit mag niet betekenen dat laden en lossen via de Slachthuislaan moet gebeuren. Niet alleen zorgt het in- en uitrijden van loszones naast de Slachthuislaan voor hinder en onveilige situaties, ook de laad- en losbewegingen zelf over het fiets- en voetpad kunnen hiervoor zorgen. Verder wilt verkeerspolitie benadrukken dat ook bij het gebruik van bv. een heftruck de verkeersregels gerespecteerd worden. Gelet op de categorisering van de Slachthuislaan is het wenselijk de laad- en losbewegingen langs de achterkant van de gebouwen te laten gebeuren, teneinde de doorstroming en de veiligheid op de Slachthuislaan niet te hypothekeren.
Wanneer er haaks parkeren ingepland wordt op het Lobroekplein dient de rijbaan ingericht te zijn als een zone 30. Daarnaast werden de bezorgdheden over de turnover reeds in het verleden geuit.
SB/GB heeft kennis genomen van de plannen. Voorlopig hebben wij geen echte opmerkingen. Uiteraard komt er in de toekomst heel wat groen bij waardoor onze logistiek en inzet gevoelig zal vergroten. Per deelproject zullen we dan ook telkens POORT modellen moeten maken om de beheerskost in beeld te krijgen.
De slachthuissite behoort tot wijk Dam. Het gebruik van ondergrondse sorteerstraten voor het brengen van afval is in deze wijk verplicht. Zo zijn er op dit moment 9 operationele sorteerstraten die al enkele jaren in gebruik zijn. Gelieve dan ook in het masterplan te vermelden dat ontwerpers en ontwikkelaars rekening moeten houden met het behoud van deze sorteerstraten (OSS). Een verplaatsing van bestaande OSS is mogelijk, weliswaar als uitzondering wegens de grote kost en verschillende technische eisen en steeds in overleg met onze dienst.
Ook kan zowel de uitrol van de sorteerstraten als de geldende verplichting tot aanleg van een sorteerstraat (bij bouwprojecten vanaf 50 wooneenheden) in dit masterplan worden opgenomen.
Het uitwerken en inplannen van nieuwe OSS locaties gebeurt altijd in samenspraak met onze dienst en idealiter per fase en/of ontwikkeling. Hierbij vertrekken we vanuit een algemeen overzichtsplan (dat onze dienst zal aanmaken na ontvangst van een inplantingsplan met per bouwblok het aantal wooneenheden, bedrijven, enz.) met daarop de nodige optionele locaties. Een goede OSS locatie is immers gebonden aan specifieke loopafstanden, de bevolkingsdichtheid en de capaciteit.
Algemeen wil Stadsbouwmeester vragen om tijdens het traject richting definitief masterplan voldoende afstemming te voorzien tussen het proces van masterplan Slachthuissite en de uitwerking van de case Singel Noord door de intendant. Momenteel dreigen deze twee processen uit elkaar te drijven. Een bilateraal overleg tussen de ontwerpers van het masterplan Slachthuissite, de intendant en de stadsbouwmeester is hierbij aangewezen.
Daarnaast willen we nog onderstaande opmerkingen meegeven die reeds werden besproken met het ontwerpteam en welke verder moeten worden uitgewerkt richting definitief ontwerp:
- De hoogte en het volume van de bebouwing tussen de Slachthuislaan en het Lobroekdok (op de gronden die niet in eigendom zijn van Land Invest of AG Vespa) moeten verder worden verfijnd.
- De Eendrachtstraat is nu uitgewerkt als een doodlopende straat met op het einde een draaipunt. Deze uitwerking heeft een negatieve impact op de tuin van het kinderdagverblijf. Daarom wordt er gevraagd om opnieuw uit te gaan van het doortrekken van de Eendrachtstraat opdat de eerder getekende verkeerslus kan blijven behouden.
- Voor de bebouwing aan de Slachthuislaan ter hoogte van Noordschippersdok moet de exacte uitwerking van de rooilijn aan de Slachthuislaan vanaf het bestaande pleintje in de Samberstraat tot de Twee Netenstraat verder onderzocht worden (moet de hoeken niet worden afgeschuind of net meer afgeschuinde hoeken?) alsook of de hoogste (zelfs de 7e) bouwlaag achteruit mag springen ten voordele van een meer divers gevelbeeld.
- Als laatste moet er worden nagegaan hoe de passerelle ter hoogte van de Kalverwei een vervolg kan krijgen over het Lobroekdok. Maar dit sluit aan bij de eerste algemene opmerking dat er meer afstemming moet komen met de case van de intendant.
Advies sporthal en sportveld
De huidig ingetekende voetbalvelden zijn afhankelijk van de timing van de heraanleg van de Ring (zowel met als zonder overkapping). In het voorstel is helder opgenomen dat het huidige veld en de huidige hal enkel afgebroken kunnen worden eens het alternatief beschikbaar is. In deze context hypothekeert het bestaande veld de bouw van de nieuwe sporthal in het voorstel.
Een realiseerbare oplossing voor het sportveld moet duidelijk zijn alvorens fase 4 van het masterplan kan worden aangevat.
Behoud van de slachthuishallen
De slachthuishallen zijn nu de thuisbasis voor twee vechtsportverenigingen. In functie van hun clubwerking investeerden de clubs in kleedkamers, een verwarmingsinstallatie, sportmateriaal, etc. Er is in Antwerpen een nijpend tekort aan zalen voor vechtsporten.
Het is niet mogelijk om deze clubs in de nieuwe sporthal onder te brengen, terwijl ze met tussen de 400 tot 600 m² wel een behoorlijk sportoppervlak nodig hebben.
Voor de bestaande verenigingen clubs dient alvast een oplossing uitgewerkt te worden door ofwel ruimte te voorzien in de hallen, ofwel elders een alternatief te voorzien in de ontwikkeling.
Daarnaast biedt het behoud van de slachthuishallen ook opportuniteiten voor de sport in Antwerpen, waarbij men binnen het ontwikkelingsplan mee wil zoeken naar een sportieve invulling voor deze hallen.
Wat detailhandel en horeca betreft, lijkt er voldoende aandacht voor bijkomende ruimte handel/horeca geclusterd aan het Lobroekplein. Dit lijkt in proportie met de bijkomende residentiële ontwikkelingen én biedt een oplossing voor de onderbewinkeling van Dam-Slachthuis van dit moment. Ook over laden en lossen e.d. wordt in het masterplan geschreven conform de betrokken beleidsvisies. Het concept van de foodmarket van 2000m² is in theorie een interessante invulling die in de lijn ligt van wat hier ooit was. De realiseerbaarheid ervan blijkt in de praktijk minder evident, het is dus goed om dit als een 'mogelijk' concept te behandelen zonder dit als het 'enige' concept te beschouwen.
Wat kantoren betreft, is de slachthuissite geen strategische kantoorlocatie volgens de beleidsnota kantoren en zijn kantoren hier dus beperkt tot 1.500 m² per perceel. In totaal is er sprake van 5.000 m² kantoren (2.500 m² op slachthuis en 2.500 m² in de Kalverweibuurt). Belangrijke nuance is dat dit voor Investdesk niet alleen als een soort van bovengrens geldt maar ook een streefdoel is voor deze site. Er is immers veel vraag naar kleinere maar (ver)nieuw(d)e en duurzame kantooroppervlakten van 100 à 500 m². Op dit moment is het erg moeilijk die in de stad te vinden. Ofwel zijn ze erg verouderd ofwel worden ze herontwikkeld naar wonen. Er is niet alleen vanuit de markt veel vraag naar deze oppervlakten, ook met het oog op verweving is Investdesk voorstander om naast de grote kantooroppervlakten in de strategische kantoorzones een duurzamer aanbod van kleinere kantooroppervlakten te stimuleren binnen het woonweefsel. Tegen deze achtergrond lijkt het ons dan ook niet aangewezen om de twee keer 2.500 m² te voorzien in twee gebouwen maar wel te spreiden over het woonweefsel met mogelijks wel een grotere kantoorruimte van maximaal 1.500 m² die flexibel opgedeeld kan worden onder 3 à 5 bedrijven. We adviseren de voorziening van deze kantoren expliciet te bespreken met de ontwikkelaar daar het vanuit zijn standpunt risicovoller lijkt kantoren te voorzien dan residentieel (kleinere kantoorruimten worden niet vooraf op plan verkocht zoals wooneenheden maar pas na realisatie in kleinere units verhuurd).
Wat ruimte betreft voor overige bedrijvigheid , is er momenteel sprake van 15.500 m² ‘productieruimte’ op de slachthuissite. Deze is echter voorlopig nog indicatief en afhankelijk van welk transformatiemodel gekozen wordt. Vanuit Investdesk zijn we voorstander om zoveel mogelijk oppervlakte te vrijwaren voor bedrijvigheid op basis van volgende argumentatie
o De laatste decennia werd bedrijvigheid alsmaar meer uit de stad verbannen. Onder andere de herbestemming in plannen (bvb. Droogdokken, Lage weg, Slachthuis), de vergunningsregelgeving, … hebben het allerlei vormen van bedrijvigheid moeilijk gemaakt in de stad Antwerpen. Ongetwijfeld weloverwogen en in functie van andere - noodzakelijke - bestemmingen zoals wonen.
o Toch is het aan de dienst Investdesk om vast te stellen en onder de aandacht te brengen dat hierdoor economische doelstellingen in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, het Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen, en stedelijke beleidsplannen fel in het gedrang komen. Ook op basis van de concrete locatie-aanvragen en van de contacten met de makelaars kunnen we bevestigen dat de vraag naar bedrijfsruimte in Antwerpen groter is dan het aanbod! Tegen deze achtergrond moet het pleidooi van Investdesk begrepen worden om zoveel mogelijk ruimte te behouden voor economische functies.
o De slachthuissite en zijn omgeving lijkt ons, gezien zijn economische historiek, de ligging en de grootte van het projectgebied daarenboven, ideaal om er het concept van verweving van economische functies in een woonweefsel in de praktijk om te zetten. Labo_XX Werk heeft veel informatie en onderzoek gedaan om verweving in de 20ste eeuwse gordel te ondersteunen. Dit kan ook ingezet worden op de slachthuissite en omgeving.
o Investdesk wijst op het belang dat de stad de voorziening van deze economische functies expliciet opneemt met de ontwikkelaar. Nog meer dan bij de kantoren het geval is, zal een ontwikkelaar minder geneigd zijn ruimten voor economische activiteiten te voorzien (bvb. werkruimten van 100 m² waarnaar tegenwoordig veel vraag is) en zich comfortabeler voelen bij het louter voorzien van residentiële functies en ondersteunende handel. Niet alleen zijn economische ruimten risicovoller, ze brengen natuurlijk minder op per m² in vergelijking met wooneenheden. Investdesk staat echter graag zowel AG Vespa - als regisseur van het masterplan - als de ontwikkelaar bij om mee (samen met Stadsontwikkeling wellicht) input te geven voor het maximaal verweven van economische functies binnen het nieuwe woonweefsel.
o We begrepen dat er naar aanleiding van Eilandje fase 2 een studie wordt overwogen om het huidig economisch weefsel op Dam, Steenborgweert, slachthuis, enzovoort in kaart te brengen én te onderzoeken hoe welke bedrijven kunnen behouden blijven binnen de stad. Ook deze studie zal nuttige input kunnen geven voor de concrete invulling van het projectgebied.
Investdesk pleit er met andere woorden voor zoveel mogelijk oppervlakte aan economische functies te voorzien als mogelijk en leefbaar binnen een stedelijk woonweefsel en adviseert om de kennis en ervaring hieromtrent binnen de stad te bundelen om zo samen met de ontwikkelaar tot een dubbele win-win situatie te komen voor stad - privé en voor economie - wonen.
Het college keurt het voorontwerp masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok goed.