2016_CBS_08397 - Mastergebouw lokale politie Antwerpen - Wijziging structurering van de eigendomsrechten - Goedkeuring

De gewijzigde structurering van de eigendomsrechten door een gesplitste verkoop van de grond heeft volgende financiële en fiscale gevolgen op onderstaande tijdstippen:

1. Bij het sluiten van de gesplitste verkoop en de erfpacht
   
   
   • De stad Antwerpen vergoedt de waarde van het tréfonds rechtstreeks aan de private partner en voorziet hiervoor bij budgetopmaak 2017 de nodige middelen;
   • LPA voorziet in haar budgetopmaak 2017 het bedrag voor de aankoop van de tréfonds om uit te betalen aan de stad;
   • AG VESPA betaalt de waarde van het erfpachtrecht aan de private partner nadat het deze middelen heeft ontvangen van LPA (cfr. projectspecifieke samenwerkingsovereenkomst tussen AG VESPA en LPA art. 9.1.2.);
   • LPA en AG  VESPA voorzien deze middelen bij budgetopmaak 2017;
   • De symbolische canon die AG VESPA éénmalig aan de stad moet betalen als vergoeding voor het erfpacht kan worden beschreven als een éénmalige “symbolische canon, ten bedrage van één euro, te betalen bij aanvang van de erfpacht”.
     
     
2. Op het einde van de erfpacht
   
   
   • Op het einde van de erfpacht gaat de eigendom van het mastergebouw van rechtswege naar de stad en is dit een kosteloze overdracht;
   • Voor de periode tussen einddatum DBFM-overeenkomst en einddatum erfpacht dienen tussen de stad, AG VESPA en LPA nieuwe afspraken gemaakt te worden met betrekking tot de huur, het onderhoud en het contractbeheer van het mastergebouw.
     
     
3. Bij voortijdige beëindiging van de DBFM-overeenkomst
   
   Bij een voortijdige beëindiging van de DBFM-overeenkomst dient overeenkomstig de DBFM-overeenkomst een beëindigingsvergoeding betaald te worden aan de private partner, al dan niet met afroep van de doorbetalingsgarantie.
   Voor de eigendomsoverdracht van de grond en het object naar de stad zijn er op dat ogenblik twee mogelijkheden:
   
   • Kosteloze eigendomsoverdracht op het einde van de erfpacht, dit wil zeggen dat de volledige duur van de erfpacht wordt uitgedaan. Voor de periode tussen einddatum DBFM-overeenkomst en einddatum erfpacht dienen tussen de stad, AG VESPA en LPA nieuwe afspraken te worden gemaakt;
   • Minnelijke ontbinding van de erfpachtovereenkomst waarbij de eigendom kan overgedragen worden aan de stad doch mét financiële en fiscale consequenties, dus niet ‘om niet’;
     Tussen de erfpachtnemer (AG VESPA) en de erfpachtgever (stad) moet dan, gelet op de wetgeving van dat moment, gezocht worden naar een oplossing voor de financiële en fiscale consequenties op dat moment waarbij AG VESPA de nadelen van dat moment, verminderd met de mogelijke financiële en fiscale consequenties, vergoed krijgt, mits goedkeuring van het college en de gemeenteraad op dat moment.

In het kader van het Masterplan huisvesting van de lokale politie dient een mastergebouw ontwikkeld te worden waarin alle beleidsuitvoerende en beleidsondersteunende diensten centraal gehuisvest worden met uitzondering van de gedeconcentreerde onthaal- en wijkwerking.

Op 24 november 2014 (jaarnummer 890) keurde de gemeenteraad het algemeen kader voor de realisatie van het mastergebouw voor de lokale politie Antwerpen (LPA) goed.

Op 2 december 2014 werd de aankondiging van de opdracht voor het mastergebouw gepubliceerd.

Op 6 februari 2015 keurde de raad van bestuur van AG VESPA het bestek voor het mastergebouw voor LPA goed.

Op 2 maart 2015 keurde (jaarnummer 111) keurde de gemeenteraad het bestek voor het mastergebouw voor LPA goed.

Op 23 maart 2015 (jaarnummer 6924) nam directiecomité van AG VESPA kennis van het selectieverslag en maakte het tot het hare. Het directiecomité besliste om vier kandidaten te weerhouden, alle kandidaten van de gemotiveerde beslissing op de hoogte te brengen en de vier geselecteerde kandidaten uit te nodigen voor de volgende fase, hen de gunningsleidraad met bijlagen, de basisovereenkomst Design Build Finance Maintain (DBFM)-opdracht en de outputspecificaties te bezorgen.

Op 21 augustus 2015 nam het college kennis van de  principes voor wijzigingen aan het bestek voor het mastergebouw voor de LPA.

Twee inschrijvers dienden een eerste offerte in. Het technisch deel van de offerte werd ingediend op 8 september 2015 en het financieel deel van de offerte werd ingediend op 6 oktober 2015.

Op 14 december 2015 maakte het directiecomité van AG VESPA het juryverslag en beoordelingsverslag tot de hare en besliste beide inschrijvers uit te nodigen om aan de onderhandelingsfase deel te nemen.

Op 10 mei 2016 keurde de raad van bestuur van AG VESPA het Best and Final Offer (BAFO)-bestek en de specifieke samenwerkingsovereenkomst tussen stad/LPA en AG VESPA voor het mastergebouw goed, hierbij inbegrepen de doorbetalingsgarantie en de side letter.

Op 13 mei 2016 keurde het college het BAFO-bestek voor het mastergebouw goed.
De stad Antwerpen keurde voor de realisatie van het mastergebouw voor LPA een projectstructuur goed waarbij

• AG VESPA optreedt als opdrachtgever en aanbestedende overheid;
• AG VESPA eigenaar wordt van het mastergebouw (als gevolg van natrekking) en de grond na het verlijden van de authentieke akte bij het sluiten van het contract met de opdrachtnemer;
• AG VESPA naar analogie met het overige politiepatrimonium op einddatum van de DBFM-overeenkomst eigenaar is van de grond en het gebouw;
• het gebouw doorheen alle fases bestemd is voor LPA binnen een huurder/verhuurder relatie.

Op 30 mei 2016 keurde de gemeenteraad de specifieke samenwerkingsovereenkomst tussen stad/LPA en AG VESPA voor het mastergebouw goed, hierbij inbegrepen de doorbetalingsgarantie en de side letter.

Artikel vijf van de side letter stelt :

“Bij (voortijdige) beëindiging van de DBFM-overeenkomst zullen het college van burgemeester en schepenen van de stad Antwerpen en, indien noodzakelijk, de gemeenteraad een beslissing nemen rond de herbestemming en de eventuele eigendomsoverdracht van de Grond en het Object.

Indien het college van burgemeester en schepenen van Antwerpen en, indien noodzakelijk, de gemeenteraad hiertoe beslissen, zal het eigendomsrecht van de Grond en het Object of de dan ingeschatte waarde van de Grond en het Object overgedragen worden aan Stad Antwerpen / Lokale Politie Antwerpen om niet, dit wil zeggen dat er geen bijkomende betalingsverplichtingen uit hoofde van de Stad Antwerpen / Lokale Politie Antwerpen ontstaan dan deze geformuleerd in de project specifieke Samenwerkingsovereenkomst en de Doorbetalingsgarantie.

Voor de fiscale en financiële gevolgen die voortvloeien uit voornoemde overdracht dient een oplossing gevonden te worden waarbij de nadelige gevolgen voor de groep Antwerpen maximaal beperkt worden.

AG VESPA verbindt zich er toe om de verschillende opties te onderzoeken om de financieel-fiscale nadelige gevolgen van de overdracht om niet van het eigendomsrecht van de Grond en het Object, op basis van het huidig wetgevend kader, voor AG VESPA en de stad Antwerpen, en in het verlengde hiervan, de groep Antwerpen, maximaal te beperken.”

Uitgangspunten

Bij het onderzoek naar de mogelijkheden om de overdracht om niet van het eigendomsrecht van de grond en het mastergebouw na de beëindiging van de DBFM-overeenkomst werden volgende uitgangspunten gehanteerd:

• AG VESPA blijft de contractant onder de DBFM-overeenkomst;
• De eigendomsoverdracht wordt bekeken vanuit het reeds afgelegde parcours binnen de gunningsprocedure voor het mastergebouw, het indienen van de BAFO en de deadline voor de ingebruikname van het gebouw;
• Een transparant en eenvoudig model dat na 25 jaar DBFM, nog op te volgen is, is wenselijk;
• Scenario’s worden bekeken vanuit de actuele fiscale wetgeving.

Gewijzigde structurering van de aankoop van de grond

Uit onderzoek van de verschillende aspecten binnen de hierboven gestelde uitgangspunten, blijkt de oplossing voor een eigendomsoverdracht ‘om niet’ te liggen in een gewijzigde structurering van de aankoop van de grond van de private partner, namelijk in een gesplitste verkoop van de grond die hierna wordt toegelicht.

De private partner verkoopt de grond, aan de afgesproken prijs, op datum van contract close als gesplitste verkoop waarvan de tréfonds (dit is de naakte eigendom van de grond die belast is met een erfpachtrecht), aan 8% van de grondwaarde aan de stad wordt verkocht en het erfpachtrecht (92% van de grondwaarde) aan AG VESPA.
Gelijktijdig sluit AG VESPA een erfpachtovereenkomst met de stad tegen vergoeding van een éénmalige symbolische canon.

Bij beëindiging van de erfpacht wordt de stad automatisch en van rechtswege eigenaar van zowel de grond als het mastergebouw.

Duur van de erfpacht en afstemming met de duur van de DBFM-overeenkomst

De erfpacht tussen de stad en AG VESPA zal worden afgesloten voor een periode van 30 jaar. Om financieel fiscale redenen zal het einde van de erfpacht steeds na de einddatum van de DBFM-overeenkomst vallen.

Projectopvolging

De voorgestelde oplossing garandeert een continuïteit in de projectopvolging door AG VESPA en dienstverlening naar LPA toe.
De periode tussen het einde van de DBFM-overeenkomst en het einde van de erfpacht kan aangewend worden om:

• hetzij de volledige overdracht van eigendom en het beheer van het mastergebouw aan de stad te organiseren;
• hetzij nieuwe afspraken te maken over het beheer van het mastergebouw door AG VESPA na het verstrijken van de erfpacht (bijvoorbeeld verlengen erfpachtovereenkomst, beheer en opvolging in opdracht van de stad, enzovoort).

Dit besluit is een concretisering van afspraken tussen de stad Antwerpen/LPA en AG VESPA voor de realisatie van het project mastergebouw voor LPA en kadert enerzijds binnen de algemene samenwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en AG VESPA voor het politiepatrimonium, goedgekeurd bij gemeenteraadsbesluit (jaarnummer 1419) van datum 21 september 2009 en anderzijds binnen de specifieke samenwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen/LPA en AG VESPA voor het mastergebouw, goedgekeurd bij gemeenteraadbesluit (jaarnummer 353) van datum 30 mei 2016.
Artikel 4 § 2 _5.3.3 van de beheersovereenkomst 2015-2019 tussen de stad Antwerpen en AG VESPA (jaarnummer 284) voorziet het opnemen van opdrachten voor specifieke klanten, waaronder de lokale politie.