Ter realisatie van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Nieuw Zuid zoals definitief vastgesteld door de gemeenteraad van 26 mei 2014 (jaarnummer 447) stelde de gemeenteraad op 22 februari 2016 het onteigeningsplan Nieuw Zuid voorlopig vast (jaarnummer 122). Door de verwerving van bijkomende percelen kan het RUP Nieuw Zuid volledig gerealiseerd worden.
Op 26 mei 2014 keurde de gemeenteraad al een overeenkomst omtrent stedenbouwkundige lasten goed voor het project Nieuw Zuid (jaarnummer 455), overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Op 30 maart 2015 keurde de gemeenteraad een addendum aan de overeenkomst goed (jaarnummer 164).
Een bijkomende verwerving van gronden brengt bijkomende stedenbouwkundige lasten met zich mee. Een grotere ontwikkeling creëert immers grotere behoeften aan onder meer woonondersteunende voorzieningen.
Op 8 juli 2016 keurde het college het kader voor het opleggen van stedenbouwkundige lasten goed (jaarnummer 6172). Met dit besluit heeft de stad een duidelijke richtlijn om de grootteorde van de bijkomende stedenbouwkundige lasten te kunnen berekenen en vervolgens te bespreken met de projectontwikkelaar/aanvrager van de vergunningen.
Stedenbouwkundige lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de aanvrager van een vergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid heeft door de uitvoering van de vergunning. Een opgelegde stedenbouwkundige last creëert een meerwaarde ten behoeve van het algemeen belang.
De stad behoudt bij de nakoming van hetgeen in een overeenkomst omtrent stedenbouwkundige lasten is bepaald volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van het publiekrechtelijke besluitvormingsproces over zowel planologische maatregelen als vergunningsprocedures. Dit houdt in dat er van de zijde van de stad geen sprake van toerekenbare tekortkoming zal zijn, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist dat de stad publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van de overeenkomst of van de voortgang van het (deel)project.
Het masterplan Nieuw Zuid bepaalt de regels en voorwaarden voor deze gemengde en duurzame stadsuitbreiding. Het project Nieuw Zuid is als het ware een privaat project met een publiek belang. Binnen het project zullen een 2.000-tal woningen inclusief sociale woningen (minimum 60%), vier lagere en kleuterscholen, een buurtsporthal, twee kinderdagverblijven en andere diensten (minimum 5% lokale woon-ondersteunende voorzieningen) worden gerealiseerd alsook bovenlokale voorzieningen en kantoren (minimum 10% met maximum van 20% voor kantoren), commerciële wijkondersteunende voorzieningen (ongeveer 5%) en groene open ruimten op wijk- en buurtniveau met sport- en spelvoorzieningen en met bijvoorbeeld mogelijkheid tot oprichten van jeugdlokalen.
Bovendien moet het project Nieuw Zuid helpen om de klimaatdoelstellingen van de stad te behalen (CO2-neutraal tegen 2050), om met het te realiseren woonprogramma de woonbehoefte op middellange termijn in te vullen en om met de nieuwe voorzieningen de tekorten aan buurtvoorzieningen, groen en ruimte voor sport en spel (in en outdoor) op te vangen.
Vooruitlopend op de onteigeningsmachtiging en onder voorbehoud van de verwerving van bijkomende gronden door de projectontwikkelaar van Nieuw Zuid wil de stad een bijkomende overeenkomst/addendum afsluiten over de bijkomende stedenbouwkundige lasten.
De basis hiervoor is het kaderbesluit (besluit van het college van 8 juli 2016, jaarnummer 6172). De principes van berekening en heffing zullen toegepast worden op de te realiseren bruto voeroppervlakte voor de striga 5 (deel), 6 en 7 waarin de bijkomend te verwerven gronden gelegen zijn.
De overeenkomst stedenbouwkundige lasten (afgesloten in 2014) en het addendum hierop (afgesloten in 2015) blijven geldig.
De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last en/of een realisatie in natura door de projectontwikkelaar. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd en/of een realisatie in natura door de projectontwikkelaar wordt geëist.
In elk geval moet in de toekomst kunnen worden ingespeeld op de maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau en dit in relatie tot de fasering van de projectontwikkeling en de draagkracht van de omgeving van het project.
In de aanloop van de opmaak van het Masterplan Nieuw Zuid werd een uitgebreide omgevingsanalyse uitgevoerd (periode 2011-2012). De behoeften aan voorzieningen zijn programmatisch vertaald en verankerd in het goedgekeurde Masterplan Nieuw Zuid. Zo voorziet het masterplan onder meer:
Binnen dit kader wordt gedacht aan het (helpen) realiseren van gemeenschapsvoorzieningen. Dit kan in de vorm van:
De concretisering van de inhoud van deze bijkomende stedenbouwkundige lasten zal later, bij aanvang van striga 5(deel), 6 en 7, nader bepaald worden.
Artikel 4.2.20, §1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.
Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (Bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.
Het college keurt goed dat de schepen voor ruimtelijke ordening, stadsontwikkeling en onroerend erfgoed aan het college een onderhandelaar uit de stadsadministratie voorstelt die gemandateerd wordt om inhoudelijke en financiële onderhandelingen te voeren met de betrokken projectontwikkelaar met het oog op het bekomen van een principeakkoord over stedenbouwkundige lasten overeenkomstig de principes uit het kaderbesluit stedenbouwkundige lasten (besluit van het college van 8 juli 2016, jaarnummer 6172) en toegepast op de te realiseren bruto vloeroppervlakte in striga 5 (deel), 6 en 7 waarin de bijkomend te verwerven gronden zijn gelegen.