Dit besluit handelt enkel over de principiële beslissing tot het in erfpacht geven van de gronden. De formele beslissing (inclusief de financiële gevolgen) volgt nog wanneer het dossier helemaal is uitgewerkt.
Gemeentedecreet artikel 57: "Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren."
Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.
Op 14 september 2016 (jaarnummer 555) nam het managementteam kennis van de uitgangspunten met betrekking tot goed beheer van de vastgoedportefeuille.
Het onderwijs in Antwerpen kampt met een ernstig capaciteitstekort door de stijging en de verjonging van de bevolking. Volgens de Vlaamse capaciteitsmonitor 2015 moeten in het Antwerpse basisonderwijs tegen 2020 8.411 plaatsen bij gecreëerd worden. Sinds 2010 nemen de Antwerpse schoolbesturen samen initiatieven om het aantal plaatsen in hun scholen op te voeren. Op de Lokale Taskforce Capaciteit Basisonderwijs Antwerpen worden er potentiële sites geagendeerd door de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Algemeen Onderwijsbeleid, in samenwerking met de bedrijfseenheden Stadsbeheer, Stadsontwikkeling en AG VESPA. De vertegenwoordigers van de verschillende onderwijsnetten bepalen er in onderling overleg wie voorrang krijgt op welke site om te trachten een nieuwe onderwijsfunctie te realiseren.
Op 24 oktober 2011 wees de lokale taskforce onderwijs de vzw Katholiek Onderwijs Regio Antwerpen-Oost (sinds 1 september 2016 KOBA Metropool vzw) aan als schoolbestuur die het initiatief mag nemen om op de site Kerkstraat, kadastraal gekend als ‘stad Antwerpen, district Antwerpen, 5e afdeling, sectie E, perceel nummers 776B, 775A2 en 774N’, een onderwijsfunctie te realiseren.
Op het budgetcollege van 25 september 2015 werd in de meerjarenbegroting 18.000.000,00 EUR investeringen ingeschreven om te investeren in eigen patrimonium om ter beschikking te stellen aan de onderwijsverstrekkers ter ondersteuning van hun inspanningen om het capaciteitsprobleem aan te pakken.
Op 21 maart 2016 (jaarnummer 186) besliste de gemeenteraad om de percelen, kadastraal gekend als ‘stad Antwerpen, district Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E, perceel nummers 776B, 775A2 en 774N’ aan te kopen voor 1.275.000,00 EUR. De stad Antwerpen wil op deze site een infrastructuur realiseren of laten realiseren die gedeeld gebruik door onderwijs en kinderopvang mogelijk maakt. Het gewenst minimaal programma is:
De bedrijfseenheden Stadsbeheer en Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs kregen de opdracht om de juridische scenario’s uit te werken voor de realisatie van het bouwinitiatief en de financiële gevolgen voor de stad Antwerpen in beeld te brengen.
Het schoolbestuur KOBA Metropool vzw kreeg op 14 juli 2016 bevestiging van de Vlaamse Overheid dat zij AGIOn capaciteitsmiddelen toegewezen krijgen voor de bouw van een middenschool en de uitbreiding van de bestaande basisschool in de Kerkstraat 84/92.
Uit het ruimtelijk onderzoek van de bedrijfseenheid Stadsbeheer naar het maximaal vergunbaar bouwvolume, bleek dat er onvoldoende ruimte beschikbaar is om zowel een kinderopvang met 54 plaatsen als onderwijs voor 240 leerlingen te organiseren op de site Kerkstraat.
Vervolgens is er onderzocht of het optimaliseren van het ruimtegebruik op de aangrenzende percelen Lammekensstraat 7 en Groenstraat 73, in eigendom van de Sint-Norbertus school, een oplossing kan vormen voor de realisatie van het volledige gewenste programma. Omwille van het grote plaatsgebrek waar de Sint-Norbertus school mee kampt, bleek ook deze ruimte-optimalisatie nog steeds niet voldoende om het volledige programma kinderopvang en school te realiseren.
Bijkomend zijn de mogelijke reducties van beide programma’s geanalyseerd waaruit volgt dat het programma kinderopvang niet dermate gereduceerd kan worden zonder impact te hebben op het absolute minimale schoolprogramma. Op de stedelijke stuurgroep vastgoed voor kinderopvang en onderwijs van 18 oktober 2016 werd daarom voorgesteld om op de site Kerkstraat uitsluitend onderwijs voor ongeveer 240 kinderen te realiseren. De sportinfrastructuur maakt onderdeel uit van het schoolprogramma. Het programma kinderopvang zal gerealiseerd worden op een locatie in de nabije omgeving van de Kerkstraat.
Het managementteam adviseerde op 30 november 2016 (jaarnummer 711) gunstig dat de stad Antwerpen de percelen in de Kerkstraat 84/92 te 2018 Antwerpen in erfpacht geeft aan het schoolbestuur KOBA Metropool vzw mits volgende voorwaarden:
AFWEGINGSKADER
1. STRATEGISCH
Maatschappelijke waarde:
De stad Antwerpen ondersteunt de inspanningen van de onderwijsverstrekkers om voldoende onderwijscapaciteit te genereren voor haar groeiende en verjongende bevolking. De stad Antwerpen heeft beslist om naast de capaciteitsmiddelen van de Vlaamse Overheid, mee te werken aan de realisatie van bijkomende onderwijsplaatsen in het basis- en secundair onderwijs te Antwerpen door middel van investeringen in eigen patrimonium dat vervolgens ter beschikking gesteld wordt aan de onderwijsverstrekkers.
De grond in de Kerkstraat ligt in een gebied waar er zowel in het basisonderwijs alsook in het secundair onderwijs aanzienlijke capaciteitstekorten worden verwacht:
Huidige tekorten:
De site ligt op de grens van de wijken ‘Borgerhout Intra Muros Noord’ en ‘Stuivenberg’. ‘Borgerhout Intra Muros Noord’ is een wijk die grote capaciteitstekorten vertoont in kleuter en lager onderwijs. De wijk ‘Stuivenberg’ kent vooral tekorten in de instapklas en het zesde leerjaar. Andere wijken binnen een straal van 800 meter zijn: ‘Borgerhout Intra Muros Zuid’, ‘Stuivenberg’ en ‘Amandus-Atheneum’. ‘Borgerhout Intra Muros Zuid’ en ‘Stuivenberg’ vertonen een iets beperkter tekort, de wijk ‘Amandus Atheneum’ vertoont aanzienlijke overschotten in de kleuterschool. Globaal hebben de vijf wijken een zwaar tekort van bijna 1.650 plaatsen basisonderwijs (bron: stad in cijfers).
Evolutie tekorten in de toekomst:
In de Vlaamse capaciteitsmonitor worden tekorten (of overschotten) voorspeld tot schooljaar 2020-2021. De capaciteitsmonitor zet vraag- en aanbodzijde tegenover elkaar af, de vraagzijde wordt echter niet enkel bepaald door de bevolkingsprognose maar gecorrigeerd met de overgangskansen, zittenblijven, pendelbewegingen,… van de leerlingen per zone. De monitor voorspelt dat deze onderwijszone 1.347 plaatsen tekort zal hebben in 2020-2021.
Zoals in het basisonderwijs wordt er ook in het secundair onderwijs een aanzienlijk tekort verwacht in 2020-2021. De monitor voorspelt hier een tekort van 989 plaatsen uitgesplitst over de verschillende wijken (2060-2140-2018).
Vastgoedvisie:
De stad Antwerpen heeft de percelen in de Kerkstraat 84/92 aangekocht om bij te dragen in de realisatie van extra onderwijscapaciteit. Indien de stad Antwerpen het perceel in erfpacht geeft aan de schoolbesturen, kunnen zij een middenschool en een uitbreiding van de bestaande basisschool realiseren die plaats bieden aan 240 schoolkinderen in Borgerhout, waarvan 38 plaatsen voor kleuters, 58 plaatsen in de lagere school en 144 plaatsen in de middenschool.
De site Kerkstraat is volgens het gewestplan Antwerpen gelegen in woongebied. Het RUP 2060 heeft de bestemming van deze percelen gewijzigd van woongebied naar zone voor maatschappelijke functies.
De stad Antwerpen streeft naar optimaal gedeeld ruimtegebruik voor het stedelijk bedrijfsvastgoed. Om een brede leeromgeving te kunnen creëren zal er verder onderzocht moeten worden in welke mate de scholen samenwerkingsverbanden met partners uit de omgeving kunnen aangaan.
De stad Antwerpen zal de percelen met de huidige opstallen in erfpacht geven. De opgerichte gebouwen worden na afloop van de erfpacht, bij natrekking kosteloos volle eigendom van de stad Antwerpen.
De aankoopwaarde van de site Kerkstraat bedraagt 1.275.000,00 EUR.
De bouw van een school past binnen het maximale ontwikkelingspotentieel van de site.
Het schoolbestuur heeft een totaal van 5.500.000,00 EUR aan financiële middelen ter beschikking voor de bouw van het schoolproject.
Jaarlijkse canon erfpacht
De marktconforme jaarlijkse canon voor het perceel, berekend door de bedrijfseenheid Stadsbeheer, bedraagt indicatief 13.116,83 EUR/jaar volgens de parameters:
Bij wijziging van één van de parameters, wijzigt ook de marktconforme jaarlijkse canon.
De AGIOn-regelgeving voorziet geen mogelijkheid om een erfpachtcanon te subsidiëren, zodat de scholen deze volledig moeten betalen vanuit hun werkingsmiddelen.
De canon die de scholen kunnen betalen hangt samen met de financiële draagkracht van de scholen. Deze wordt bepaald door de werkingsmiddelen die de school genereert. Deze werkingsmiddelen kunnen maar deels gebruikt worden voor het bekostigen van de infrastructuur. De school moet met het aandeel dat ze investeert in infrastructuur volgende kosten dekken:
Aangezien het gaat om een nieuwe opstartende middenschool, zal de bezetting niet meteen 100% zijn. Er kan een groeimodel opgenomen worden waarin de canon meegroeit met het verwachtte aantal leerlingen per schooljaar.
Er wordt voorgesteld om een onderhandelaar uit de stedelijke administratie te mandateren om als vertegenwoordiger van de stad Antwerpen de onderhandelingen te voeren met het schoolbestuur.
Budget kinderopvang
De bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Regie Kinderopvang heeft met het oog op het realiseren van kinderopvang op de site Kerkstraat 270.000,00 EUR in beheer gesteld bij de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Algemeen Onderwijsbeleid voor de aankoop van de percelen. Aangezien er geen kinderopvang zal gerealiseerd worden op deze site dient het bedrag van 270.000,00 EUR via budgetwijziging opnieuw overgemaakt te worden aan de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs/Regie Kinderopvang.
De termijn van de erfpacht wordt vastgelegd op 40 jaar, conform de termijnen die werden goedgekeurd door het college.
Het college keurt goed dat de stad Antwerpen de percelen in de Kerkstraat 84/92 te 2018 Antwerpen, kadastraal gekend als stad Antwerpen, district Antwerpen, 5e afdeling, sectie E, perceel nummers 776B, 775A2 en 774N’ in erfpacht geeft aan het schoolbestuur KOBA Metropool vzw mits volgende voorwaarden:
Het college keurt goed dat een onderhandelaar uit de stedelijke administratie gemandateerd wordt om inhoudelijke en financiële onderhandelingen te voeren met de betrokken schoolbesturen over de jaarlijkse canon van de erfpacht. Dit in relatie tot de marktconforme canon en de financiële draagkracht van de schoolbesturen, met het oog op het bekomen van een erfpachtovereenkomst die ter goedkeuring zal worden voorgelegd aan college en gemeenteraad. Er wordt getracht om de onderhandelingen af te ronden zes weken na de goedkeuring van het college tot aanstelling van de onderhandelaar.