2016_CBS_10642 - District Antwerpen, Nieuw Zuid - Dubbele basisschool en buurtsporthal. Uitzetten krijtlijnen project - Goedkeuring

In dit besluit worden de krijtlijnen voor de realisatie van het project toegelicht. Op basis van deze krijtlijnen wordt het dossier verder voorbereid. De benodigde budgetten worden aan de stad in volgende besluitvorming ter goedkeuring voorgelegd.

De begeleidingskost van AG VESPA tijdens de voorbereidings-, realisatie- en onderhoudsperiode en alle interne en externe kosten gemaakt door AG VESPA zullen integraal verrekend worden in de huur en upfront betaling.

Indien het project geen doorgang kan vinden zoals gepland, zullen de voorbereidende interne en externe kosten van AG VESPA ten laste worden genomen op het budget ‘Investeringstoelage capaciteit onderwijs en kinderopvang op basis van gebruikelijke kostenverrekeningen’.

Projectgebied Nieuw Zuid
Op 19 mei 2009 (jaarnummer 6829) besliste het college de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) en randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling voor het projectgebied Nieuw Zuid goed te keuren. Dit ruimtelijk uitvoeringsplan is een noodzakelijk juridisch kader voor het verlenen van bouwvergunningen voor hoogbouw binnen het projectgebied.
Op 1 april 2010 verwierf de private ontwikkelaar Ontwikkeling Nieuw Zuid nv (ONZ) de gronden van het Fonds voor Spoorweginfrastructuur gelegen aan de Ledeganckkaai. ONZ belastte vervolgens Stadsontwikkeling Antwerpen Zuid nv (SAZ) met de volledige projectontwikkeling van deze gronden.

Masterplan Nieuw Zuid
De opdracht voor opmaak van het Masterplan Nieuw Zuid werd gegeven door de private ontwikkelaar, via een ontwerpwedstrijd. De finale versie van het Masterplan Nieuw Zuid, hierna Masterplan, werd door het college goedgekeurd op 5 oktober 2012 (jaarnummer 10436).

RUP Nieuw Zuid
De gemeenteraad heeft op 26 mei 2014 (jaarnummer 447) het stedelijk RUP "Nieuw Zuid" goedgekeurd, hierna RUP. Hiermee heeft de stad Antwerpen de ontwikkelingsvisies en de ruimtelijke kwaliteiten voor het plangebied "Nieuw Zuid" juridisch verankerd. De deputatie keurde het RUP goed op 17 juli 2014. Het goedkeuringsbesluit van de deputatie verscheen in het Belgisch Staatsblad op 19 september 2014. Het plan is op 3 oktober 2014 in werking getreden.

Overeenkomst Stedenbouwkundige lasten
Op 26 mei 2014 (jaarnummer 455) heeft de gemeenteraad de overeenkomst 'stedenbouwkundige lasten' goedgekeurd. In deze overeenkomst worden de dominerende voorwaarden geformuleerd ter concretisering van van het Masterplan "Nieuw Zuid".

Overdracht van gronden ten behoeve van gemeenschapsvoorzieningen: de overeenkomst stedenbouwkundige lasten voorziet in artikel 4.1. de volgende bepaling:
Specifiek voor het (huidige en toekomstige) eigendom gaat het over uitgeruste bouwgronden (= inclusief nutsvoorzieningen, eventuele ophogingen, wegen/toegangswegen) voor volgende gemeenschapsvoorzieningen.
4.1. School 1 (striga 2): de stad kan op korte termijn geen financiële middelen vrijmaken om gronden binnen de nieuwe wijk aan te kopen. De eigenaar/projectontwikkelaar is echter bereid om de eigendom over een perceel in het gebied Nieuw Zuid aan de stad Antwerpen over te dragen met een bovengrondse bruto-bebouwbare oppervlakte an 9.800 m². Als tegenprestatie zou de oppervlakte aan sociale woningen die ONZ dienen tevoorzien met eenzelfde bruto-bebouwbare oppervlakte van 9.800 m² te verminderen. De stad Antwerpen van haar kant verbindt zich om zo snel mogelijk stappen te ondernemen (zoals het verlenen van een domeinconcessie) met het oog op de realisatie van een polyvalent gebouw waarin de door het project gegenereerde socio-econmomische behoeften kunnen worden opgevangen. De eigenaar/projectontwikkelaar draagt daarom het perceel dat in het Masterplan bijvoorbeeld voor de school 1 is voorzien (met een bovengrondse bruto-bebouwbare oppervlakte gelijk aan 9.800 m²) kosteloos over aan de stad Antwerpen.

Projectoproep Concessie Openbare Werken:
Op 29 juni 2015 (jaarnummer 348) stemde de gemeenteraad in met de projetoproep tot kandidaten voor het verkrijgen van een concessie openbare werken voor de oprichting van een dubbele brede basisschool op een terrein gelegen in het Nieuw Zuid.

Op 29 juli 2016 (jaarnummer 6642) besliste het college om de lopende procedure voor het realiseren van het project zoals door AG VESPA gevoerd werd in opdracht van het college stop te zetten.
Uit de ingediende dossiers en de latere onderhandelingen bleek namelijk dat de delta tussen de opdracht en de subsidiëringsmogelijkheden binnen de huursubsidie zoals deze door Vlaanderen ondertussen decretaal werd vastgelegd onmogelijk kon worden overbrugd onder de lopende voorwaarden.
Het college oordeelde dat een volledige herneming van de aanbestedingsprocedure noodzakelijk was.

Gezien het oordeel van het college om de aanbestedingsprocedure te hernemen, werkte AG VESPA in overleg met de potentiële gebruikers en AOB volgende nieuwe krijtlijnen voor de realisatie uit:

1. Engagement Partners:

Alvorens het project verder concreet uit te werken wordt aan de partners een engagementsverklaring gevraagd waarin zij aangeven dat ze de intentie hebben om op Nieuw Zuid huurder te worden van de buurtsporthal/dubbele basisschool.

De drie partners zijn: AG Stedelijk Onderwijs (AG SO), GO! en de sportdienst van de stad Antwerpen.

AG VESPA voerde gesprekken met AOB, AG SO en de sportdienst van de stad Antwerpen.

Stand van zaken intentieverklaringen
AG SO: de raad van bestuur van AG SO formuleerde haar intenties op 30 september 2016.

GO!: het GO! formuleerde haar intenties op 30 november 2016.

Sportdienst stad Antwerpen: met dit besluit wordt er door de sportdienst een intentie tot huren uitgesproken. De sportdienst wenst aan maatschappelijk verantwoorde tarieven op Nieuw Zuid sportinfrastructuur te huren van AG VESPA, onder voorwaarde dat deze bestaat uit een grote sportzaal van 1.320 m² en een kleine sportzaal van 312,50 m² met bijhorende kleedkamers en sanitaire voorzieningen

2. AGION subsidies voor AG SO
Voor het project zal AG SO voor haar aandeel in de huur een beroep doen op AGION huursubsidies. Deze subsidie bedraagt 70% van de door AGION opgelegde maximum huur.

Deze subsidie wordt geraamd voor een periode van 18 jaar op in totaal 3,15 miljoen euro (te indexeren). Dit is een extra subsidiestroom die naar Antwerpen komt.

Aan de AGION subsidies zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, onder meer dat de duurtijd van het huurcontract maximaal 18 jaar bedraagt (in functie van de ESR-neutraliteit).

3. Maximumhuur voor onderwijs, reële kostprijs voor sport
Om het project betaalbaar te maken voor inrichtende machten wordt de huurprijs van de onderwijspartners geplafonneerd op de maximum huurprijs die AGION voorziet, aangevuld met een beperkte kost. Vandaag wordt de maximumhuur huurprijs die AGION aanvaardt voor een project van dergelijke grootorde geraamd op 600.000,00 euro per jaar voor de dubbele basisschool (inclusief de extra kost).

Een nieuwbouwproject van deze omvang kan evenwel onmogelijk binnen een contractuele periode van 18 jaar (een voorwaarde van AGION) financieel gerealiseerd worden.

Van de reeds voorziene budgetten 'Investeringstoelage capaciteit onderwijs en kinderopvang' zal een upfront bedrag gefinancierd worden om de kloof tussen de reële kostprijs en de huur te dichten. De stad Antwerpen investeert zo met stedelijke middelen in het project en wordt dan ook na jaar 18 jaar (kosteloos) eigenaar van het gebouw.

Het exacte upfront bedrag zal in een verdere fase door AOB aan het college worden voorgelegd.

De kosten voor sportinfrastructuur worden wel binnen een periode van 18 jaar verrekend aangezien de sportdienst niet over de middelen beschikt om upfront in te zetten. De geraamde huurprijs voor sport zal door de sportdienst in een verdere fase aan het college worden voorgelegd.

4. Wijze van realisatie
Gezien de contractperiode loopt voor een periode van 18 jaar (opgelegd door AGION), is een constructie voorbereid die binnen dit tijdsbestek kan gerealiseerd worden.

De krijtlijnen hiervan zijn:

• AG VESPA zet een design build bestek op de markt voor het bouwen van een school/sporthal, door een private partner (basis = voorliggende projectdefinitie);
• de stad Antwerpen kreeg de grond gratis ter beschikking van de ontwikkelaar Nieuw Zuid en is eigenaar van de grond waarop het gebouw zal gerealiseerd worden. AG VESPA krijgt van de stad gratis zakelijke rechten op de grond. De grondwaarde wordt niet verrekend in de huurprijs;
• een private partner bouwt de school/sporthal;
• AG VESPA verwerft het gebouw na oplevering;
• AG VESPA verhuurt aan de inrichtende machten en sportdienst gedurende een periode van 18 jaar aan een vooraf vastgesteld bedrag;
• van de reeds voorziene budgetten 'Investeringstoelage capaciteit onderwijs en kinderopvang' wordt de upfront betaling gefinancierd;
• AG VESPA voert gedurende 18 jaar eigenaarsonderhoud uit;
• na 18 jaar wordt het gebouw kosteloos overgedragen aan de stad Antwerpen. De stad kan een nieuw huurcontract afsluiten met de onderwijspartners. GO! heeft reeds aangegeven dat ze de intentie hebben om langer te huren. Gedurende de volgende huurperiode kunnen de upfront investeringsmiddelen opnieuw gerecupereerd worden.