2017_CBS_06132 - Stadsprojecten. Herontwikkeling Stuivenbergsite - Goedkeuring mandaat projectregie aan AG VESPA - Goedkeuring

Het strategisch belang van de site, de publieke grondpositie en de specifieke stedenbouwkundige randvoorwaarden van het RUP 2060 bieden een unieke kans om een kwaliteitsvol stadsvernieuwingsproject te realiseren in functie van een ruimtelijke, sociale en economische opwaardering van Antwerpen Noord.  Deze moeilijke evenwichtoefening ( ruimtelijke, functionele en financiële haalbaarheid)  kan enkel slagen indien een sterke stedelijke proces- en projectregie wordt opgenomen. 

AG VESPA voerde in samenwerking met Stadsontwikkeling / Ontwerpend Onderzoek een eerste verkennend haalbaarheidsonderzoek uit geënt op 3 sporen:

- een functioneel onderzoek : een tekortenanalyse en inventarisatie van noden, verwachtingen en ambities van de huidige gebruikers;

- ontwerpend onderzoek dat resulteerde in ruimtelijke scenario’s;

- een financiële doorrekening van een aantal scenario's ; 

De uitgangspunten van het eerste haalbaarheidsonderzoek zijn de volgende :

• de ambitie en de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP 2060 worden gerespecteerd;
• voor de herontwikkeling is een grote variatie mogelijk naar ruimtelijke ontwikkelingsmodellen en –scenario’s en dat ook binnen elk model of scenario is nog variatie mogelijk is op de as nieuwbouw versus behoud;
• het behoud van het historische gebouwcomplex (+/- 24.800 m²) en het behoud van +/- 35.000 m² open en onbebouwde ruimte wordt meegenomen;
• de ruimtelijke verkenning is als basis gebruikt voor een financieel model en een residuele grondwaardeberekening;
• het financieel model is gebaseerd op de invulling van 50% van de ontwikkelbare m² op de site als (privaat) residentieel programma. De maatschappelijke functies zijn niet meegenomen in de financiële doorrekening;
• er is rekening gehouden met de gangbare eenheidsprijzen voor investeringen (bouwkost nieuwbouw, restauratie, sloop, aanleg openbaar domein) en een gemiddelde verkoopprijs op basis van referentieprijzen in de buurt;
• de kosten voor aanleg van het openbaar domein worden voor 50% ten laste van het privaat project gelegd en een SOK van 1,5 mio euro wordt meegerekend.

De volgende algemene ontwikkelingsprincipes kunnen naar voor geschoven worden op basis van het eerste haalbaarheidsonderzoek :

• de ruimtelijke verkenning van de site rekening houdend met de functionele en ruimtelijk draagkracht van de site geeft een indicatie van een totaal ontwikkelbare vloeroppervlakte van een programma van 55.000 – 65.000 m².  Anderzijds toont de verkenning aan dat een grote variatie en een evenwicht mogelijk is tussen renovatie, restauratie en nieuwbouw; 

• de publieke grondpositie en de ruimtelijke configuratie van de site met typische samenhang tussen het historische ziekenhuiscomplex en de omliggende tuin- en groenzones vereisen dat voor de ontwikkeling van de site als geheel een overkoepelende, gedeelde en gedragen ontwikkelingsvisie en -strategie wordt uitgetekend waarbinnen een gefaseerd realisatietraject kan worden uitgezet met bijvoorbeeld de opdeling van de site in samenhangende deelzones;

• de maatschappelijke functies worden grotendeels ingevuld met en vanuit het huidige psychiatrisch ziekenhuis.  Er wordt daarnaast via een functioneel onderzoek opgezet om voor het resterende gedeelte van de 50% gemeenschapsvoorzieningen een haalbare invulling te voorzien op maat van de wijk; 

• de overige ontwikkelbare vloeroppervlakte (50 % volgens het RUP) krijgt een overwegend residentiële bestemming. De ontwikkeling kan gebeuren in samenwerking met een private partner; 

• de ambitie is te komen tot een 100% return-project : het financieel model levert immers slechts een beperkte potentiële grondwaarde op.

Er wordt voorgesteld dat AG VESPA haar expertise en ervaring in vergelijkbare stadsprojecten inzet om een proces op te starten met het oog op een haalbaar, innovatief en ambitieus stadsvernieuwingsproject met maatschappelijke meerwaarde. Er wordt daarbij ingezet op een ontwikkelingstraject dat de ambities en doelstellingen van de uitgangssituatie verzekerd via een sterke publieke project- en procesregie, op het uitwerken van een evenwichtige programmatorische invulling op maat van de wijk en de buurt en op het uitzetten van een haalbaar financieel-economische en organisatorisch model dat de sociaal-maatschappelijke doelstellingen mee ondersteunt. 

De Stuivenbergsite is in het s-RSA geselecteerd onder het Thema Dorpen en Metropool_Wonen :  Bij het verdwijnen van de huidige functie van de site van het Stuivenbergziekenhuis, aansluitend aan de Lange Beeldekensstraat (geselecteerd in dit structuurplan als winkelstraat), is een gemengd renovatieproject mogelijk, vergelijkbaar met het project voor de site van het Militair Hospitaal. Voor dit historisch waardevol complex moet nieuwe invulling worden onderzocht, die bestaat uit en combinatie van wonen, woonondersteunende functies, groen en dit gecombineerd met een mogelijke vestiging van een psychiatrische instelling voor geïnterneerden.

Het bestuursakkoord 2013-2018 vermeldt tevens dat “Het Stuivenbergziekenhuis verhuist grotendeels naar een nieuw ziekenhuis aan het Kempisch Dok. Daardoor komt er op Stuivenberg op termijn een oppervlakte van 6 ha vrij. Deze site zal een gemengde invulling krijgen die een nieuwe impuls zal geven aan de wijk 2060.”

Gezien de geplande verhuis van het ZNA Stuivenberg (met uitzondering van het ZNA Psychiatrisch Ziekenhuis) tegen 2020 is het van belang om de voorbereiding voor de herontwikkeling van de Stuivenbergsite tijdig op te starten.  Een voorbereidingstraject van 2 jaar voor de herontwikkeling van een site van dergelijke omvang is immers niet ongebruikelijk. Bovendien kan het voorbereidingstraject de mogelijkheden voor tijdelijke invulling tijdig in kaart brengen zodat leegstand en de daarmee verbonden risico’s worden voorkomen.

In de actualisatie van het s-RSA, werd de site geselecteerd als leerproject in het kader van de procesgerichte aanpak voor de vernieuwing van het sRSA binnen het thema ‘Levende stad’, waarbij stadsvernieuwing met een gezonde mix aan voorzieningen (wonen, werken, recreëren, groen, …) op maat van de buurt centraal staat.

De herontwikkeling van de Stuivenbergsite is voor het stadsdeel Antwerpen Noord en de Stuivenbergwijk van groot strategisch belang : de site ligt midden het verdichte 19^de eeuwse stadsweefsel van Antwerpen Noord gekenmerkt door een hoge woon- en bebouwingsdichtheid, een verouderd woningpatrimonium, veel verhuisbewegingen, en een tekort aan publieke (groene) open ruimte.  De site neemt een bijzondere plaats in de wijk in omwille van de unieke omvang en schaal van het bouwblok en de historische waardevolle bebouwing. 

Het perceel van 52.069 m² is in eigendom van OCMW (41.477 m²) en van stad Antwerpen (10.592 m²).  De gebouwen op de Stuivenbergsite zijn eigendom van OCMW en werden quasi volledig in erfpacht gegeven aan ZNA tot en met 2102. In 2012 werd het RUP 2060 goedgekeurd. In het RUP 2060 wordt voor de herontwikkeling van de site een verplichting opgelegd om 50% van de site een maatschappelijke invulling te geven en om minstens 60% van de site vrij te houden als open ruimte. De gemeenschapsfunctie wordt voor een belangrijk deel een invulling als zorgfunctie met onder andere het expliciet behoud van het huidig psychiatrisch ziekenhuis op de site, ruimte voor de beoogde uitbreiding van dit ziekenhuis, een kleinschalig museum over de geschiedenis van de gezondheidszorg, het huidige beschut wonen op de site en het aanwezige sociaal centrum De Vondel. Andere concrete vragen en of mogelijke invullingen zijn een polikliniek en de integratie van de huidige Hbo 5 -opleiding verpleegkunde. 

De Stuivenbergsite is opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed. De erfgoedwaarde (historisch, architectuurhistorisch, artistiek en sociaal-cultureel) en het bijzonder belang van de samenhang van het historische gebouwencomplex met omliggende groen- en tuinzones zijn algemeen erkend.