2017_CBS_06290 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - Capaciteit onderwijs. Vlaamse oproep projectspecifieke DBFM. Voortzetting onderhandeling erfpachtovereenkomst Hof van Mols - Goedkeuring

In Antwerpen is er een blijvende nood aan extra plaatsen in het basis- en secundair onderwijs. Gelet op de hoogdringendheid onderzoekt de stad momenteel meerdere locaties om de capaciteit verder te vergroten.

Om de achterstand in scholenbouw weg te werken, lanceerde de Vlaamse Overheid op 5 maart 2017 een oproep naar de schoolbesturen om deel te nemen aan een nieuw Design Build Finance Maintain (DBFM)-programma. Geïnteresseerde scholen kunnen hiervoor een aanvraagdossier indienen tot en met 31 mei 2017. De stad wil geïnteresseerde scholen hierbij ondersteunen door gronden voor nieuwe schoolgebouwen ter beschikking te stellen.

Site Berkenrijslaan te Wilrijk
De vzw Lohrangrin zou een DBFM-project willen realiseren voor een basisschool van 3600m² bruto vloeroppervlakte en een nader te bepalen oppervlakte aan buitenruimte met 274 leerlingen, een capaciteitsuitbreiding van 20 plaatsen, aan de Berkenrijslaan 1 te 2610 Wilrijk, kadastraal gekend als afdeling 43, sectie A, nummers 106y5/106t4/108x2 met een oppervlakte van 2641m². De grond is eigendom van de stad Antwerpen en de site heeft een bestemming volgens het gewestplan als woongebieden.

De marktconforme vergoeding in geval van erfpacht voor 40 jaar, en in functie van de marktwaarde van de site, is in juni 2016 door een beëdigd schatter vastgesteld op 31.206,00 euro/jaar.

Voor de beoordeling van het DBFM-dossier door de Vlaamse overheid in juli 2017 dient aan de inrichtende macht principieel een zakelijk recht te worden verleend op een grond. Dit zakelijk recht wordt, op basis van de bepalingen van het decreet, door de inrichtende macht voor 30 jaar (+ periode van realisatie) doorgegeven aan de DBFM-partner die het schoolproject realiseert. Na afloop van deze 30 jaar (+ periode van realisatie) komen grond en gebouw terug bij de inrichtende macht. Vervolgens dienen grond en gebouw nog 20 jaar te worden ingezet voor onderwijs om terugbetaling van subsidies aan het Agentschap voor Infrastructuur in het Onderwijs (AGIOn) te voorkomen. De Stad dient in dit geval dus een erfpacht te voorzien van minimum 50 jaar, conform de decretale vereisten.

De stedelijk onderhandelaar heeft reeds enkele gesprekken gevoerd met de vzw Lohrangrin of de verschuldigde canon gedurende de looptijd van de erfpacht. De jaarlijkse canon wordt vastgelegd ofwel in de vorm van een afgesproken te indexeren bedrag, ofwel als percentage van de werkingsmiddelen van de school, welke gebaseerd zijn op het aantal leerlingen, om zo rekening te houden met de draagkracht van de school.
De werkingsmiddelen van de scholen is het basisbedrag dat de school per leerling ontvangt van Vlaanderen. Het basisbedrag per kind wordt bepaald door het niveau en de onderwijsvorm. Een leerling aan een secundaire school geeft recht op een hoger basisbedrag dan een lager schoolkind. Het basisbedrag van een leerling in het gewoon lager onderwijs is lager dan dat van een leerling in het buitengewoon onderwijs. Lonen van leerkrachten worden niet betaald van de werkingsmiddelen, maar worden rechtstreeks door de overheid gestort. Bij een canon als percentage van de werkingsmiddelen zal iedere 5 jaar een herijking van de werkingsmiddelen plaatsvinden op basis van het aantal ingeschreven leerlingen van het voorgaande jaar.

Het laatste voorstel van de inrichtende macht in de onderhandelingen betrof:

Een erfpachtvergoeding van 5.000€/jaar, gedurende 30 jaar. De daaropvolgende jaren zal het bedrag verdubbeld worden naar 10.000€/jaar, tot het einde van de erfpacht van 40 jaar.

Daarnaast vraagt de inrichtende macht:

• een integrale aanpak voor het gebied, meer specifiek het park in relatie tot de omgeving (functioneel, ontsluiting naar de buurt en mobiliteit, bestemming bestaande gebouwen in het park, veiligheid en onderhoud, akoestiek, luchtkwaliteit, …). Hiervoor verwacht de school dat er op termijn een RUP zal worden opgemaakt voor het parkgebied
• een recht van voorkoop op de betreffende stadsgrond
• onafhankelijk van het al dan niet geselecteerd worden voor de DBFM-light-portefeuille wordt deze erfpachtconstructie overeengekomen

Gezien de hoogdringendheid van een akkoord over de canon in functie van de slaagkans van het ingediende DBFM-dossier in de lopende oproep bij de Vlaamse overheid, de kennis die de stad heeft verworven in gelijkaardige dossiers over de draagkracht van scholen, en over deze specifieke inrichtende macht gedurende de lopende gesprekken, wenst de stad over te gaan tot een standpuntbepaling met betrekking tot de canon.

De stad neemt akte van de bijkomende vragen en aandachtspunten van de inrichtende macht maar kan daar op dit moment geen concreet gevolg aan geven. Tevens kan er geen sprake zijn van enige voorwaarden met betrekking tot de bestemming van, of rechten op, gronden buiten de zone van de erfpacht.

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.  

Op 18 oktober 2013 (jaarnummer 10570) keurde het college de uitgangspunten goed voor het beheer van het stedelijk patrimonium en gaf het college opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid Patrimoniumonderhoud om deze krijtlijnen verder uit te werken.

Op 5 december 2014 (jaarnummer 12408) keurde het college de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, goed. Hierin werd de verticale opdeling van de eigendommen in financieel en niet-financieel patrimonium vastgelegd. Het college nam kennis van de lijsten financieel patrimonium en stedelijk bedrijfsvastgoed.

De gemeenteraad nam op 2 maart 2015 (jaarnummer 00127) kennis van de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties.

Het leerplichtonderwijs in de stad Antwerpen kampt met een groot tekort aan aantal plaatsen en er is dringend nood aan capaciteitsuitbreiding. Regelmatig komen er nieuwe Vlaamse initiatieven om de achterstand in scholenbouw weg te werken. Op 5 maart 2017 lanceerde de Vlaamse minister bevoegd voor onderwijs een oproep naar de schoolbesturen om deel te nemen aan een nieuw projectspecifiek Design Build Finance Maintain (DBFM)-programma. Een inrichtende macht (IM) die nieuwbouw- of verbouwplannen heeft, kan een aanvraagdossier indienen tot en met 31 mei 2017.

Op 24 mei 2017 (jaarnummer 4669) keurde het college goed dat onderstaande locaties principieel in aanmerking komen voor onderzoek om vervolgens mogelijk zakelijke rechten hierop te verlenen aan inrichtende machten voor de organisatie van onderwijs in het kader van de oproep projectspecifieke DBFM van 5 maart 2017:

• Kattendijkdok-Oostkaai, 2000 Antwerpen. Kadastraal gekend als afdeling 7, sectie G, nummer 150/02h6 (deel);
• Berkenrijslaan 1, 2610 Wilrijk. Kadastraal gekend als afdeling 43, sectie A, nummers 106y5/106t4/108x2 met een oppervlakte van 2641m².

• een duur van de overeenkomst van 40 jaar conform de principes van goed beheer;
• de beschikbaarheid van DBFM-middelen voor een project op deze locatie;
• een akkoord tussen stad Antwerpen en de vzw Lohrangrin over het nog nader te bepalen jaarlijkse canon en de erfpachtvoorwaarden.

Tevens keurde de gemeenteraad goed dat de stad zich zal engageren de opgerichte gebouwen te bestemmen voor onderwijs conform de vereisten van AGIOn (50 jaar na voorlopige oplevering).

De facturen van de bedrijfseenheid Stadsbeheer met betrekking tot huurgelden en dergelijke, worden sinds 1 januari 2016 automatisch vanuit Planon gegenereerd naar SAP.

De budgetperiodes in de bijgesloten financiële tabel zijn indicatief en kunnen nog wijzigen in functie van de voortgang van een eventueel project en het verlijden van de notariële akte.

Gemeentedecreet artikel 57: "Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren."