2017_CBS_09978 - Labo XX. Visievormingsfase Lageweg, district Hoboken - Projectdefinitie masterplan - Goedkeuring

In het traject De Lageweg wenst de stad Antwerpen een perceelsoverschrijdende ontwikkelingsdynamiek te realiseren met bestaande eigenaars. In de coalitie-dynamiek gaat de overheid ervan uit dat er een proces kan worden ontwikkeld dat uiteindelijk kan leiden tot de creatie van een grondcoalitie, hiervoor is een financieel model opgemaakt (college 28 augustus 2015, jaarnummer 7210). In tegenstelling tot vorige stadsontwikkelingsprojecten heeft de overheid in deze site weinig eigendom, werkt niet top-down en is de eigendomsstructuur complex (meerdere eigenaars, vereffening, enzovoort).

Voor het opmaken van een masterplan werd de Lageweg geselecteerd als 'Pilootproject Terug in Omloop' (TIO) (college 22 januari 2016, jaarnummer 541). TIO is het resultaat van de samenwerking met de OVAM, Team Vlaams Bouwmeester, Ruimte Vlaanderen, het Vlaamse Stedenbeleid en VLAIO (Vlaams Agentschap Innoveren en Ondernemen).

TIO stimuleert gemengde en geïntegreerde projecten die innovatie beogen op het vlak van herontwikkeling van verontreinigde terreinen met een doorgedreven aandacht voor nieuwe economische ontwikkelingen en kringloopdenken.

• het realiseren van een evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling, met grote aandacht voor productie in de stad;
• het dynamiseren van onderbenutte en verontreinigde terreinen op elk moment;
• een omslag maken van een duurzaam materialenbeheer en een circulaire economie.

TIO financiert een intensieve begeleiding door het voorzien van een projectregisseur, experten (juridisch, transitiemanager, enzovoort) en een ontwerpteam voor de opmaak van een masterplan. De financiering loopt drie jaar voor de opmaak van:

• opmaak projectdefinitie en masterplan;
• begeleiding van sanering;
• in gang zetten van stapsgewijze projecten.

Het college keurde op 23 december 2016 (jaarnummer 11051) een samenwerkingsovereenkomst goed. De overeenkomst regelt de samenwerking tussen de stad en de grondeigenaars om tot een gebiedsontwikkeling te komen en daarbij de principes van een grondenbank te onderzoeken.

De stad Antwerpen wenst een kwalitatieve ontwikkeling op de site de Lageweg te bekomen in samenwerking met de eigenaars, bewoners en district. 

Kwaliteitseisen die de stad vertaald wenst te zien in het masterplan worden bepaald door enerzijds in te zetten op de kwaliteiten van de site en de omgeving en anderzijds op de kansen van de vernieuwing en verdichting van dit gebied en de koppelingen met de ontwikkelingen in de omgeving zoals Blue Gate en andere. 

De stad Antwerpen gaat na hoe een financieel gezond project ook een ruimtelijk kwalitatief en maatschappelijk relevant project kan zijn. Het gebied moet opnieuw een levendig stadsdeel worden zonder de huidige bedrijven te verdringen. 

Het stadsbestuur werkt aan een stadswijk van morgen. Doelstelling is een sociaal levend weefsel, een nieuwe woonbeleving, een stedelijke economie en een slimme leefomgeving, met andere woorden: een verbetering van het gebied en de buurt door het wegwerken van de tekorten van voorzieningen, creëren van betaalbare woningen, ruimte voor tewerkstelling, en een duurzame of milieu intelligente ontwikkeling.

De projectdefinitie bevat volgende onderdelen:

• de procesaanpak;
• de robuuste ontwikkelingsstrategie;
• de ruimtelijke randvoorwaarden.

De procesaanpak: Begin 2015 startte er een co-creatief traject. Dit was de verkennende fase en was opgevat als een leertraject. In de komende fase in het proces, krijgt de dialoog een vervolg. De ontwikkelingsstrategie en het masterplan moeten op hun beurt slimme instrumenten zijn om de dialoog te ondersteunen. De opmaak zal verlopen in twee fasen: het verkennend Masterplan, dat loopt van januari tot en met mei 2018 en het robuust masterplan dat loopt van september 2018 tot december 2018. In de tussenperiode worden de verschillende stakeholders hun opmerkingen en bezwaren gevraagd.

Het masterplan dient een ontwikkelingsstrategie volgens twee principes aan te leveren. Enerzijds is er de perceelsoverschrijdende strategie en anderzijds de perceelsgebonden strategie.

Er dienen vier ruimtelijke randvoorwaarden onderzocht te worden in het masterplan.

Een gemengd gebied:

• een derde van het gebied is publieke onverharde ruimte voor groen en water;
• de onbebouwde ruimte is samen met de bebouwde ruimte maximaal twee derde van het projectgebied.

Het masterplan dient exploitabel te zijn zowel op korte als lange termijn. De financiële haalbaarheid dient telkens onderzocht te worden. Dit gebeurt op basis van het financieel rekenmodel uit de verkennende fase.

De duurzaamheidsprincipes van het gebied dienen voor water, materialen, energie en hinder geïntegreerd in het masterplan opgenomen te worden.

Het masterplan dient een publieke ruimtestructuur op te stellen die het kader vormt voor de verder ontwikkeling van het gebied.

Samenvattend beoogt het masterplan:

• een aangename woon- en werkomgeving met stedelijke voorzieningen;
• het behoud van de bestaande bedrijven en hun transitie naar een circulaire economie;
• de komst van een geïntegreerde tramstelplaats Hoboken (De Lijn);
• het behoud en uitbreiding van de bestaande scholen;
• groene ruimtes op stadsdeel- en wijkniveau;
• ruimte voor water: inzetten op bovengrondse waterinfiltratie, -buffering en herbruik;
• sport- en speelruimtes op wijkniveau;
• duurzame ruimtelijke aanpak;
• doordachte mobiliteitsvisie;
• een duurzame mobiliteit met onder andere de creatie van voetgangersdoorsteken, OV-net, collectief parkeren, aansluiting op een mogelijk toekomstig voorstadsnetwerk;
• een aanbod van betaalbaar wonen;
• gemengde ontwikkeling;
• de site inpassen in het stedelijk weefsel zodat de omliggende wijken met elkaar verweven worden;
• publieke ruimte structuur.

Er wordt gewerkt vanuit het bestaande (bedrijvigheid, onderwijs, woningen, groene ruimte, hergebruik gebouwen) en niet vanuit een tabula rasa gedachte. Vele stadsvernieuwingsprojecten lopen op het einde van de rit vast op de financiële haalbaarheid van het project, de Lageweg is ermee gestart en werkt van hieruit verder. Het financieel model bevat eveneens de maatschappelijke en stedenbouwkundige meerwaarde voor de stad door middel van het voorzien van stedelijke voorzieningen. De finale return aan de stad zal aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Elke fase in het proces van samenwerking houdt in dat er andere mogelijkheden en uitdagingen ontstaan. Bij elke stap vooruit hoort een aangepast akkoord en dit akkoord resulteert in een verfijnder en ruimtelijk voorstel.

Aan De Lijn wordt een intentieverklaring gevraagd betreffende de inplanting van de tramstelplaats (gemengd programma) op de site, dat past binnen de hoger beschreven doelstellingen.

Het masterplan wordt herwerkt op basis van dialoog met bewoners en stakeholders.