Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd.
Het college volgt de zienswijze van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar betreffende de weerlegging van de bezwaren aangaande de wijziging van de verkeerscirculatie en het vermeend bemoeilijken van de exploitatie op het gelijkvloers en sluit zich hierbij aan.
Het college volgt eveneens de zienswijze van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar betreffende de overeenstemming met het RUP en de Bouwcode voor wat betreft cultuurhistorisch erfgoed.
Het college volgt de zienswijze van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar voor het overige niet. Hiernavolgend wordt aangetoond dat het aangevraagde in overeenstemming is met het RUP en de Bouwcode, ook wat betreft de harmonie met de omgeving, en dat het geen overdreven hinder voor de omgeving doet ontstaan.
Zowel het RUP als de Bouwcode leggen de verplichting op dat het aangevraagde in harmonie moet zijn met de omgeving, ook wat de bouwhoogte betreft. De begeleidende nota bij de aanvraag omvat een afzonderlijke nota waarin de gekozen bouwhoogte expliciet wordt gemotiveerd en verantwoord.
De toelichting bij het gehanteerde referentiekader, dat verantwoordt wordt zowel op macro-stedenbouwkundig niveau, als op micro-niveau (in relatie tot de belangrijke naastgelegen Sint Annatunnel en tot het Zand en het Sandersstraatje), toont zeer concreet - en aan de hand van foto’s en simulaties - aan dat het aangevraagde zich qua bouwhoogte inpast in de omgeving en er aldus mee in harmonie is.
In de fase van het vooroverleg (dat in dit dossier uitgebreid werd gehouden) op geen enkel ogenblik een opmerking geformuleerd wat dit aspect betreft. Zulks blijkt ook uit de verslagen van de Welstandscommissie. Integendeel blijkt uit de verslagen van de Welstandscommissie een algemene appreciatie van het aangevraagde.
De bouwhoogte werd verlaagd ingevolgde de opmerkingen die gemaakt werden in het kader van de eerdere aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, die aanleiding gaf tot een weigering van de vergunning.
Het college is dan ook de mening toegedaan dat het project in harmonie is met de omgeving, ook wat de bouwhoogte betreft. Het college sluit zich bovendien aan bij de visie van de Welstandscommissie omtrent materiaalgebruik (uitvoering balkonafsluitingen, gevelsteen, materialisatie, …).
De aanvraag bevat verder een schaduwstudie. Deze bevat een vergelijking tussen de bestaande situatie en de nieuwe toestand. Hieruit blijkt dat het aangevraagde in de zomerperiode amper invloed heeft op het Sandersstraatje. De appartementen ondervinden geen enkele impact. Enkel de handelsruimte zal in beperkte mate aan de bovenzijde van de ramen schaduw ondervinden.
In het tussenseizoen blijkt het project invloed te hebben op één bouwlaag, en dit in de periode tussen 12u en 18u. In de winterperiode tenslotte is er tussen 11u en 16u in beperkte mate schaduwvorming op de vierde verdieping van de Ernest Van Dijckkaai. De gebouwen langsheen Zand ondervinden geen enkele impact.
Het aangevraagde wijzigt dus inderdaad de bestaande toestand. Evenwel is het college van mening dat deze wijziging geenszins van aard is dat de woonkwaliteit en gebruiksmogelijkheden van de betrokken ruimten op onaanvaardbare wijze beperkt wordt. De gebouwen bevinden zich allen binnen een stedelijke context. Een zekere schaduwvorming is te verwachten in deze omgeving. Voorliggend project geeft geen aanleiding tot onaanvaardbare schaduwvorming en kan aldus worden vergund.
Het college neemt verder ook kennis van het voorwaardelijk gunstig advies verleend door de dienst mobiliteit, waarin wordt voorgesteld om een aantal parkeerplaatsen op te offeren, zodat er bijkomende fietsstalplaatsen kunnen worden voorzien. Het college opteert er voor om dit niet te doen. Het wordt als positief ervaren dat meer dan het minimale aantal parkeerplaatsen wordt voorzien, gelet op de ligging in het drukke stadscentrum.
Daarnaast worden voldoende fietsstalplaatsen voorzien, die ook de mogelijkheid bieden om onder meer bakfietsen te stallen. Uit de aanvraag blijkt dat op het gelijkvloers een gemeenschappelijke fietsstalplaats wordt voorzien met een etage fietsenreksysteem voor 52 fietsen. Deze wordt, in navolging van wat opgemerkt werd in de weigeringsbeslissing van het college over de eerdere aanvraag voor deze site, nog aangevuld met fietsstalplaatsen in de parkeerkelder op -1, -2 en -3, die tevens geschikt zijn voor afwijkende vormen van fietsen (zoals bvb. bakfietsen). Het staat de bewoners bovendien vrij om hun fiets op te bergen in de private kelderbergingen. In de fietsenstalplaats worden ook enkele elektrische oplaadpunten voorzien.
De grotere plaatsen zijn geschikt voor afwijkende formaten van fietsen en goed toegankelijk via de autolift. In totaal biedt de garage aldus parkeerruimte voor een 8-tal bakfietsen. In tegenstelling tot hetgeen in het advies wordt aangehaald, zijn deze parkeerplaatsen zeker relevant en kunnen ze niet buiten beschouwing gelaten worden. Het solitair voorzien in de garage leidt er toe dat het eenvoudiger is de bakfietsen te manoeuvreren.
Aan de vereisten betreffende het aantal fietsenstalplaatsen wordt dus voldaan.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.
Ja
| Aanvragers: | Edward Van Vré |
| De aanvraag omvat: | bouwen van appartementen en handelsruimte met voorafgaande sloop |
| Dossiernummer: | AN1/B/digitaal/20171067 |
Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.
Het college beslist de stedenbouwkundige vergunning goed te keuren en af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is: