Dit besluit handelt enkel over de principiële beslissing. De formele beslissing (inclusief de financiële gevolgen) volgt wanneer het dossier helemaal is uitgewerkt.
Gemeentedecreet artikel 57: “Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren.”
Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college een nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.
Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.
Op 7 juni 2017 gaf het managementteam (jaarnummer 334) gunstig advies op de vervolgstappen in de ontwikkeling van het Rooi.
Bestaande toestand
Het sportpark Het Rooi bevindt zich grenzend aan de Roderveldlaan en de Berchemstadionstraat. De stedelijke infrastructuur is in gebruik door voetbalclub Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw. De site huisvest enerzijds het stadion voor het eerste elftal dat vandaag in de competitie speelt van de 2de amateurs VFV B van de Koninklijke Belgische Voetbalbond (vroeger 3e klasse genaamd) en anderzijds de infrastructuur voor de jeugdwerking van de club. Het stadion en de terreinen zijn eigendom van de stad, welke in concessie werden gegeven aan Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw.
In 2012 werd door de bedrijfseenheid Stadsbeheer een deepscan uitgevoerd die verschillende gebreken aan de infrastructuur aan het licht bracht. Gezien de slechte staat van de door de stad opgerichte gebouwen werd, afwijkend op het sportconcessiereglement, een kortdurende overeenkomst opgemaakt waarbij het onderhoud uitzonderlijk ten laste valt van de stad Antwerpen en niet van de concessionaris.
Op de naastgelegen stedelijke gronden aan de Roderveldlaan zijn de terreinen en lokalen van twee scoutsverenigingen gevestigd, deze gronden en gebouwen zijn ook eigendom van de stad Antwerpen. De verenigingen hebben hiervoor elk een concessie conform het jeugdconcessiereglement, deze lopen allebei tot 31 maart 2024.
Gebiedsontwikkeling
Naar aanleiding van het initiatief van concessiehouder Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw om een ontwikkeling te realiseren die een antwoord biedt aan de slechte staat van het stadion, heeft de bedrijfseenheid Stadsbeheer in opdracht van het college van 5 juni 2015 (jaarnummer 4778) een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke ontwikkelingsscenario’s. Maximale realisatie van de doelstellingen van de stad en maximale inperking van eventuele risico's voor de stad vormde hierbij het uitgangspunt.
Het opzet was om samen met de private markt een project te realiseren waarbij een stedelijk programma (voetbalstadion, infrastructuur jeugdwerking en scoutsverenigingen) wordt geflankeerd door een commercieel programma (wonen, retail, detailhandel) en voorzieningen zoals serviceflats en een dienstencentrum. De inbreng van het commerciële deel geeft enerzijds een antwoord op de behoefteanalyse op wijkniveau, maar moet er anderzijds voor zorgen dat het project gerealiseerd kan worden zonder de stedelijke begroting te belasten.
Op 31 januari 2016 (jaarnummer 763) stelde de bedrijfseenheid Stadsbeheer het resultaat van dit onderzoek voor aan het college. Het plan van aanpak, de streefplanning en het voorkeursscenario werden goedgekeurd:
‘De stad Antwerpen sluit (door middel van een overheidsopdracht) een concessieovereenkomst voor openbare werken af, waarbij de concessiehouder instaat voor de bouw van het volledige programma (stedelijk en commercieel). De concessiehouder verwerft, als tegenprestatie voor het uitvoeren van de werken, het exploitatierecht van het commercieel programma. De lasten en lusten van het stedelijk gedeelte komen na realisatie bij de stad, voor het commercieel gedeelte blijft dit tijdens de concessieperiode (35 jaar) bij de concessionaris.’
Request For Information
Het college gaf op 31 januari 2016 (jaarnummer 763) tevens de opdracht aan de bedrijfseenheid Stadsbeheer en de Gemeenschappelijke Aankoopcentrale om een RFI (Request For Information of marktverkenning) te organiseren in aanloop van de eigenlijke marktbevraging (de procedure voor de aanstelling van een consortium van bouwpartners). Concreet wenste de stad hiermee de haalbaarheid te toetsen van het opgebouwde concept, kennis te verwerven over de markt en vast te stellen wat mogelijke randvoorwaarden of hinderpalen zouden kunnen zijn om dit project te realiseren.
De bedrijfseenheid Stadsbeheer maakte de marktverkenning in overleg met de andere bedrijfseenheden op en legde ze op 20 april 2016 (jaarnummer 234) voor aan het managementteam en op 29 april 2016 (jaarnummer 3799) aan het college ter goedkeuring. Beiden adviseerden gunstig om deze te lanceren. Op 2 mei 2016 werd de marktverkenning openbaar gepubliceerd.
Op 28 september 2016 (jaarnummer 588) nam het managementteam kennis van de resultaten van de Request For information (RFI), de financiële analyse van het ontwikkelingsgebied 'Het Rooi' en de adviezen inzake de wijze van terbeschikkingstelling, parkeren en retail, en legde deze ter kennisneming voor aan het college.
Na externe benchmarking van het voetbalstadion werd de analyse van de RFI en deze benchmark verder uitgewerkt en op basis van de daaruit resulterende conclusies een stappenplan opgemaakt
1. ANALYSE VAN MOGELIJKE OPTIES NA RFI EN BENCHMARK
Op basis van de bemerkingen op het commercieel programma uit de marktverkenning en de benchmark van het stadion door Rebel group werden een aantal financiële scenario’s en combinatiemogelijkheden met meerdere parameters uitgewerkt. Dit resulteerde in een simulatie van het rendement van elk van de scenario’s.
Het verslag van deze analyse is opgenomen in bijlage 01 (paragraaf D & E).
Uit de simulaties blijkt dat geen enkel scenario een positief rendement oplevert. Het initiële doel om door middel van commerciële inbreng het stedelijk project te realiseren, is niet haalbaar zonder de stedelijke begroting te belasten.
Zelfs indien een op termijn te verwachten investeringskost voor renovatie in rekening wordt gebracht, dient er nog grondig te worden afgeweken van een aantal essentiële beginvoorwaarden van het project (afwijking van de bouwcode en de parkeernorm, verlenging van de periode van de erfpacht, verkoop van een deel van de te ontwikkelen grond).
BESLUIT
Na analyse van de marktbevraging resten er slechts enkele scenario’s en zal er steeds een aanzienlijke inbreng van de stad noodzakelijk zijn.
De opzet blijkt niet het gewenste resultaat (met name maximale realisatie van de doelstellingen van de stad zonder de stedelijke begroting te belasten) op te leveren.
2. VERVOLGSTAPPEN
Verdere stappen zijn in overleg met de betrokken kabinetten en de financiëel beheerder genomen.
Tegelijk zal door de bedrijfseenheid Stadsbeheer een haalbaarheidsstudie worden opgestart voor de realisatie van een minimumscenario qua voorzieningen (tribunes, sanitaire ruimtes, kantine). De studie zal hierbij tevens onderzoek doen naar optimalisering (modulering) in functie van mogelijke uitbreiding van de stadioncapaciteit in de toekomst.
De haalbaarheidsstudie zal afgerond zijn tegen de budgetwijziging 2018
In de haalbaarheidsstudie zal ook de mogelijke impact van het nieuwbouwprogramma op de huisvesting of het ruimtegebruik van de jeugdverenigingen onderzocht worden. Indien er impact blijkt, zullen de gevolgen hiervan opgenomen worden in de uitwerking van het nieuwbouwprogramma.
Het college keurt de vervolgstappen en volgend principe goed:
Het college geeft opdracht aan:
| Dienst | Taak |
| SB |
|