2017_CBS_01312 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs. Hondenschool HOBA Park Groot Schijn. Herlocatie - Goedkeuring

De financiële gevolgen van de bouwprojecten worden in kaart gebracht bij goedkeuring bestek. Opgenomen bedragen zijn ramingen.

De budgetten voor de bouwkosten werden voorzien op de volgende boekingsadressen:

Budgetplaats: 5322000000 
Budgetpositie: 221
Functiegebied: 1SWN050303P07736
subsidie:SUB_NR
fonds:INTERN
begrotingsprogramma: 1SA010610 
budgetperiode: 1700
Bedrag: 393.430,00 EUR

Budgetplaats: 5322000000 
Budgetpositie: 221
Functiegebied: 1SWN050303P07736
subsidie:SUB_NR
fonds:INTERN
begrotingsprogramma: 1SA010610 
budgetperiode: 1800
Bedrag: 227.000,00 EUR

Bij vaststelling van het definitieve bouwprogramma zal het aangepaste budget inclusief de financiering van eventueel bijkomend bouwprogramma worden voorgelegd ter goedkeuring aan het college.

De financiële gevolgen van de concessie worden in kaart gebracht bij het afsluiten van de nieuwe concessie.

Gemeentedecreet artikel 57: "Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren."

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016  (jaarnummer 752) keurde het managementteam de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille goed.  

Het college keurde op 14 november 2014 de uitvoering van het masterplan Park Groot Schijn - fase 2 goed met de nodige budgetten voor volgende deelprojecten:

• jeugdkamer met realisatie van jeugdcentrum en infrastructuur voor twee jeugdverenigingen;
• speelbos;
• parkaanleg;
• sportkamer met realisatie van vier sportvelden en een sportgebouw voor voetbal –en korfbalclubs;
• hondenschoolkamer met infrastructuur voor hondenscholen;
• (tijdelijke) parking;
• aanleg woonwagenterrein (voor herlocalisatie bestaande woonwagenterrein).

Hondenschool
Hondenschool Hond en Baas vzw (HS HOBA) heeft haar werking in Park Groot Schijn in Deurne, gelegen aan de Ruggeveldlaan 488, kadastraal gekend: Antwerpen, afdeling 37, nummers 131 G, 131 H, 131 F, 147 P, 148 A2, 148 P, 148 V.

In het kader van de realisatie van ruimtelijk uitvoeringsplan Ruggeveld – Boterlaar – Silsburg en masterplan Park Groot Schijn, dient HS HOBA geherlocaliseerd te worden. Er is geen geldige stedenbouwkundige vergunning voor het huidige clubgebouw, de infrastructuur staat zonevreemd. De terreinen en het clubgebouw liggen in de reservatiestrook van het gewest voor de aanleg van de A102 en R11bis. Het is niet geweten wanneer de aanleg van de weg zal starten, momenteel is men volop bezig met de plan-milieueffectrapportage. Het zou wel de bedoeling zijn de weg maximaal ondergronds aan te leggen. In elk geval wordt wel getracht (door middel van het ruimtelijk uitvoeringsplan) dit terrein vrij te houden.

Conform het RUP is een zone GR2 voorzien geschikt voor ‘groen – park met recreatief medegebruik’. De hoofdbestemming in deze zone is parklandschap met aanvullende recreatieve voorzieningen voor sport, jeugd en hondenclubs.
Binnen deze zone werd in het masterplan Park Groot Schijn een driehoekig gebied voorzien als de hondenschoolkamer. De kamer werd voorzien buiten de reservatiestrook van het Vlaams Gewest voor de aanleg van de A 102 / R11 bis.

Hondeninfrastructuur in Antwerpen
Antwerpen telt op dit moment 15 hondenclubs, ze zitten verspreid over de hele stad.

Besluitvorming
Op 20 april 2016 (jaarnummer 233) adviseerde het managementteam het volgende:
'Het managementteam merkt op dat dit project veel budget vereist en stelt voor om op deze locatie alle noden aan infrastructuur voor honden te bundelen (bijvoorbeeld blindengeleidehonden/hondenboot).

Het managementteam adviseert gunstig en legt voor aan het college dat de huidige concessie wordt stopgezet en de infrastructuur zoals beschreven in artikel 1 in concessie zal worden gegeven aan HS HOBA, onder de volgende voorwaarden:

• timing: vanaf de oplevering van de bouwwerken (voorjaar 2018);
• vergunningen: de club staat zelf in voor het verkrijgen van de exploitatievergunning;
• de voorwaarden zijn conform het sportconcessiereglement;
• het huurders- en eigenaarsonderhoud gebeurt door de club;
• de club staat in voor het betalen van de nutsvoorzieningen. De stad informeert de club dat voor het onderhoud volgende budgetten moeten voorzien worden, zodat de gebouwwaarde op peil kan worden gehouden;
• gedeeld gebruik van de infrastructuur moet mogelijk zijn.'

Het college van burgemeester en schepenen voerde het punt af op 29 april 2016 (jaarnummer 3837). Inspectie Financiën formuleerde volgende opmerkingen.
'Inspectie Financiën heeft op 28 april 2016 kennis genomen van het ontwerpbesluit (ref. 00/2016/04/498). Inspectie Financiën stelt vast dat in het kader van de realisatie van het RUP Ruggeveld-Boterlaar-Silsburg en masterplan Park Groot Schijn HS HOBA geherlocaliseerd moet worden. Er wordt voorgesteld om de huidige concessie van HS HOBA stop te zetten en om nieuwe infrastructuur te bouwen/aan te leggen die nadien aan HS HOBA in concessie wordt gegeven. In het ontwerpbesluit wordt aangegeven dat het clubgebouw ongeveer even groot zal zijn als het huidige en de buitenruimte kleiner dan wat de hondenschool nu ter beschikking heeft.

Inspectie Financiën stelt vast dat de bouw/aanleg van de hondeninfrastructuur een aanzienlijke kostprijs met zich meebrengt. De totale kost voor het bouwen van de nieuwe infrastructuur wordt geraamd op 1.616.100,00 EUR inclusief btw, erelonen en herzieningen en is als volgt samengesteld:

• bouwkost clubgebouw: 542.250,00 EUR;
• omgevingsaanleg en trainingsvelden: 924.100,00 EUR;
• veldverlichting: 149.750,00 EUR.

Uit de opdrachtentabel blijkt dat de noden naar hondeninfrastructuur in kaart gebracht moeten worden en dat er een voorstel geformuleerd moet worden om deze noden maximaal te bundelen op de hier voorgestelde locatie. Daarnaast moet er een onderzoek opgestart worden om de kosten te drukken. Gelet op de hoge kostprijs adviseert Inspectie Financiën om de resultaten van bovenstaande onderzoeken en een kosten-batenanalyse betreffende deze investering voor te leggen aan het college alvorens verder te gaan met dit project.'

De bedrijfseenheid Stadsbeheer heeft een onderzoek uitgevoerd om de kosten te drukken en heeft een concreet voorstel uitgewerkt om de noden naar hondeninfrastructuur maximaal te bundelen op de hier voorgestelde locatie. Het managementteam heeft op 8 juni 2016 kennis genomen van deze optimalisatievoorstellen (jaarnummer 378), het punt werd verdaagd met de vraag om de huisvestingsnood van de Antwerpse Hulphonden ook mee te onderzoeken.  

Op 16 november 2016 (jaarnummer 639) nam het managementteam kennis van de verschillende scenario's, met de specifieke opmerking dat voor dit project geen budget is voorzien. Er werden vier scenario's weerhouden, er werd geen voorkeursscenario meegegeven.

Op 25 januari 2017 adviseerde het uit om het scenario "hondencampus" voor te leggen aan het college.

Algemene informatie over HS HOBA
De bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs ondersteunt hondenclubs. Ze vervullen een belangrijke maatschappelijke functie. HS HOBA is een erkende sportclub en heeft 188 vaste leden waarvan 64 uit Antwerpen, bijkomend zijn er per jaar een 400-tal leden die 6 tot 12 maanden lid zijn (hoofdzakelijk om pups op te leiden). Het lidgeld bedraagt 50,00 EUR per half jaar en 70,00 EUR per jaar.

De werking vindt momenteel plaats op alle weekdagen (behalve maandag) vanaf 17.30 uur, in het weekend is dit gedurende de hele dag. Vanaf 1 januari 2017 voorziet de club wel een uitgebreidere werking met ook dagactiviteiten op woensdag en vrijdag.

De herlocalisatie is een gevolg van de uitvoering van het masterplan. Het betreft een verschuiving van gebruik van zones in het park (zie bijlage). Een deel van de gronden zijn eigendom van de stad, een deel zijn eigendom van het Vlaams Gewest, Agentschap Wegen en Verkeer.

Op basis van de huidige werking van de verschillende hondenclubs in Park Groot Schijn, werd door de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs voorgesteld om het hondenclubgebouw te ontwerpen voor HS HOBA. De andere hondenclubs, Dressuurclub Deurne en de Deurnese Politiehond zijn geen erkende sportclubs, hun werking is beperkt en ze hebben geen vaste oefendagen. De concessieovereenkomsten van alle hondenclubs in Park Groot Schijn, met uitzondering van HS HOBA werden opgezegd, met de goedkeuring van het college op 20 november 2015 (jaarnummer 9670).

HS HOBA betaalt voor de huidige infrastructuur momenteel een sportconcessievergoeding van 750,03 EUR per jaar, inclusief btw (volgens concessieovereenkomst in 2009). Ter referentie, de marktconforme vergoeding bedraagt 37.217,18 EUR per jaar, inclusief btw. De huidige concessie wordt stopgezet, zodra de nieuwe overeenkomst ingaat.

Optimalisatievoorstellen
In de optimalisatievoorstellen die werden voorgesteld aan het managementeam op 16 november 2016 (jaarnummer 639) werden de volgende stakeholders onderzocht:

• HS HOBA;
• De Herdershond Deurne: hun werking is te beperkt om mee op te nemen in het onderzoek;
• Deurnese Politiehonden: concessie werd opgezegd en hun werking is te beperkt om mee op te nemen in het onderzoek;
• Dressuurclub Deurne: concessie werd opgezegd en hun werking is te beperkt om mee op te nemen in het onderzoek;
• Het Stadsbeest: is een organisatie die werkt met honden en een convenant heeft met de stad, hun werking valt onder de doelstelling ‘dierenwelzijn’ (1SHM10). Het Stadsbeest zou haar volledige werking kunnen uitvoeren in Park Groot Schijn;
• De Antwerpse Hulphonden: deze niet-commerciële organisatie doet opleidingen van blindengeleidehonden en heeft een kweekprogramma. Momenteel zijn ze gevestigd op een boot in het Kattendijkdok. Om hun werking te kunnen garanderen (permanent toezicht en opleiding/verzorging van de honden) hebben ze ook een conciërgewoning nodig (appartement van ongeveer 70m²). De rest van het gewenste programma van eisen is niet gekend.

REALISATIE VAN HONDENCAMPUS:

Marktoproep voor een brede infrastructuur rond honden met als voorwaarde om de werking van HS HOBA mee op te nemen in het project.

Alle activiteiten rond honden worden gebundeld in Park Groot Schijn, hiervoor zal via een openbare bekendmaking een zo breed mogelijke marktoproep georganiseerd worden. De site kan bijvoorbeeld worden ingevuld met een organisatie die werkt rond blindengeleidehonden, een doggy daycare en/of andere honden-/sportclubs. Als voorwaarde geldt wel dat de werking van HS HOBA mee moet opgenomen worden in het project. Indien voor een werking rond blindengeleidehonden een conciërgewoning nodig is, zal hiervoor een RUP moeten opgemaakt worden. Mogelijk wordt via de marktoproep een partner gevonden die mee kan financieren.

Onderstaand nieuw te realiseren basisprogramma voor HS HOBA wordt mee opgenomen in het project:

1. een nieuw clubgebouw van +/- 250m²;
2. een buitenruimte, bestaande uit minimaal 6 buitenvelden (50mx35m) met veldverlichting;
3. een twintigtal hondenbenchen (hiervoor dient ook een milieuvergunning te worden aangevraagd);
4. een halfopen bergruimte van 100m².

De stad Antwerpen zal een overeenkomst aangaan met de ‘grootste partner’, in geval van een commerciële activiteit zal een marktconforme vergoeding worden aangerekend. In de voorwaarden kan wel mee opgenomen worden dat er verplicht moet samengewerkt worden met een andere partner.

De draagkracht van de grond zal beoordeeld worden bij het aanleveren van concrete voorstellen bij de marktbevraging.

Financiële gevolgen (exclusief buitenaanleg): 

De voordelen van dit scenario zijn:

• de bezettingsgraad van de infrastructuur is hoog (gebruik overdag en ’s avonds en in weekends);
• er is gedeeld gebruik;
• er is interesse vanuit HS HOBA in de werking met blindengeleidehonden, een samenwerking tussen beide partijen kan een match zijn;
• via de marktbevraging kan een partner worden gevonden die mee kan financieren;
• de mededinging wordt gerespecteerd;
• alle noden naar hondeninfrastructuur worden gebundeld op 1 plaats;
• het scenario geeft gevolg aan het wederzijds engagement tussen alle betrokken clubs en de stad Antwerpen, namelijk de realisatie van het masterplan met het inrichten van een park en nieuwe infrastructuur voor de clubs, dat na een uitgebreid participatietraject werd vastgelegd.

De nadelen van dit scenario zijn:

• indien een conciërgewoning noodzakelijk blijkt, moet hiervoor een RUP opgemaakt worden;
• de conciërgewoning kan dan ten vroegste worden opgeleverd midden 2020;
• het extra programma 'conciërgewoning' vraagt extra bouwbudget van 135.500,00 EUR. Dit bedrag is niet voorzien in de budgettering van Park Groot Schijn/hondenkamer;
• het bouwen een specifiek programma als een conciërgewoning past op zich niet binnen de vastgoeddoelstellingen van de stad, maar kan noodzakelijk zijn om een hondencampus effectief te realiseren;
• de marktoproep kan mogelijk voor vertraging zorgen.

Conclusie: dit scenario wordt weerhouden.

INVESTERING INFRASTRUCTUUR 'BASISPROGRAMMA'

De totale kost voor het bouwen van de nieuwe infrastructuur werd oorspronkelijk geraamd op 1.616.100,00 EUR, inclusief 21% btw, erelonen en herzieningen, hierin was ook een deel van de parkaanleg gerekend.

Na het onderzoek om de kosten te drukken worden de kosten geraamd op:

De stad (bouwheer) geeft een opdracht aan het studiebureau om het ontwerp bij te sturen en te besparen op de buitenaanleg naar het voorgestelde bedrag.

Budgetten om eventueel bijkomend programma te voorzien kunnen in de marktoproep worden bevraagd en moeten anders binnen de doelstellingen worden voorzien.