| Datum | Orgaan | Jaarnummer | Omschrijving |
| 4 september 2009 | college | 12519 | Goedkeuring stedelijke visienota 'Durven dromen van een Groene Rivier'. |
| 26 september 2014 | college | 9748 | Goedkeuring 'Beeldkwaliteitplan Groene Singel'. |
| 8 mei 2015 | college | 3746 | Goedkeuring projectdefinitie en wedstrijdopdracht 'Masterplan Park Brialmont'. Voor de opmaak van het masterplan wordt een beroep gedaan op de procedure 'Raamcontract aanstellen pool ontwerpers masterplannen'. Het districtscollege duidt drie kandidaten aan voor de minicompetitie voor de opmaak van het masterplan. |
| 18 december 2015 | college | 10481 | Goedkeuring aanstelling Cluster en Witteveen+Bos voor het opmaken van het masterplan 'Park Brialmont'. Het college geeft opdracht aan AG VESPA om de overeenkomst af te sluiten, het verfijnen van de timing en het proces en het voeren van de projectregie voor de opmaak van het masterplan Park Brialmont. |
| 10 maart 2017 | college | 1716 | Goedkeuring masterplan Brialmont |
1. Nood aan een ontwikkelingskader voor drie percelen
Vandaag zijn er vier concrete aanleidingen waarom een kader voor de sites BPost, Belgacom en Sint-Maria noodzakelijk is.
Beide overheidsbedrijven hebben deze site ondertussen verlaten of zijn dat op relatief korte termijn van plan. De huidige eigenaars polsen bij de dienst Stadsontwikkeling/Stedenbouwkundige Vergunningen wat er mogelijks kan ontwikkeld worden op deze percelen. Zij wensen uiteraard inzicht te krijgen in de residuele grondwaarde van hun percelen. Wellicht zullen ook externe publieke en private partijen een duidelijk ontwikkelingskader wensen met het oog op een eventuele aankoop en/of onderhandeling. Deze gronden liggen in woonzone en kunnen als dusdanig bebouwd worden.
Het masterplan park Brialmont werd door het college goedgekeurd op 10 maart 2017. Dit masterplan Park Brialmont werkt de toekomstvisie uit voor de ontwikkeling van de gebieden De Villegas, Wolvenberg en Brilschans. Als eerste ambitie moet het park als hart van Berchem binnen- en buitenstad met elkaar verbinden. De tweede ambitie wil het park omvormen tot één aaneengesloten Bosschagelandschap, onderdeel van de Groene Singel.
Dit masterplan zet in op de verbetering van het bestaande en aanwezige groen. Uit de GIS- en ruimtelijke analyse blijkt tevens dat er in de wijk Oud-Berchem een tekort is aan bruikbare open ruimte, zowel op buurtniveau, wijkniveau als op stadsdeelniveau. Kleine pleintjes en parkjes tot 0,5 hectare werken op buurtniveau. Grotere gebieden werken op wijkniveau of stadsdeelniveau. Wolvenberg (10 hectare) werkt zo op de schaal van heel het stadsdeel Berchem. Als buurtgroen werkt dit gebied minder goed omdat het geïsoleerd ligt tussen verschillende barrières.
De herontwikkeling van de sites BPost en Belgacom spelen niet alleen een belangrijke rol in het opnemen van extra groen ter compensatie van de groentekorten op buurtniveau maar zijn ook een kans om de entree van de verbinding met Wolvenberg te verbeteren en te accentueren, maar betekent ook de garantie op een kwalitatieve en levendige gevel aan het De Villegaspark.
Aanpalend aan de site Bpost en Belgacom bevindt zich aan de zijde van de Vredestraat een Woonzorgcentrum Sint-Maria (hierna Sint-Maria genoemd). Aan de Uitbreidingsstraat, aan de zijde van de Post- en Belgacomsite, is dit een braakliggend terrein waar tijdelijk wordt geparkeerd. Het Zorgbedrijf voorziet op korte termijn een herontwikkeling van de ganse site Sint-Maria tot een gemengde woonontwikkeling. Met oog op de geplande procedure is het van belang een ontwikkelingskader op te maken zodat duidelijk is binnen welke context en voorwaarden een project voor de site Sint-Maria dient uitgetekend te worden.
De intendant heeft vorig jaar zijn ambitienota neergelegd en start in 2017 met een ontwerpwedstrijd voor de Ringzone. De Ring is daarbij in zes segmenten opgedeeld, waarvoor per segment een projectdefinitie aan de geselecteerde ontwerpteams zal worden meegegeven. Aangezien de sites BPost en Belgacom in het segment zuid-oost vallen, is het zinvol om een goedgekeurd ontwikkelingskader mee te geven.
2. Ontwerpend onderzoek resulteert in vier scenario's
De dienst Stadsontwikkeling/Team Ontwerpend Onderzoek bracht daarom een aantal ruimtelijke modellen voor de sites Bpost, Belgacom, en Sint-Maria in beeld. Er werd hierbij vooral aandacht geschonken aan de integratie en afstemming van de functionele en ruimtelijke draagkracht van deze percelen, rekening houdend met de noden op wijk- en buurtniveau en de ambities en planuitwerking van het stadsproject Park Brialmont. Voor een verdere ontwikkeling wil de stad pro-actief werken en een kader creëren in algemene termen met oog op meer groen en meer open ruimte in dit dicht bevolkte deel Berchem intra muros, waarbij alle belangen worden afgewogen met inbegrip van het belang van de respectievelijke eigenaars.
Het onderzoek resulteert in vier scenario's:
Scenario 1:
De sites van BPost en Belgacom worden ingevuld als een maximale uitbreiding van het De Villegaspark, waarbij de bestaande bebouwing, inclusief de gevel van de herontwikkeling van de site Sint-Maria de nieuwe gevel of rand wordt aan de Singel. Dit betekent extra buurt- en wijkgroen van bijna 12.000 m², maar betekent geen verbetering van woonkwaliteit (geluid en fijn stof) voor de bestaande wijk omdat er geen bebouwing als buffer wordt voorzien. Omdat het toekomstige park Brialmont een groot stuk van wijk- en stadsdeelniveau opneemt, is die nood aan extra groen van die grootte veel minder noodzakelijk. Bijkomend is de site van BPost en Belgacom volgens het gewestplan woonzone en betekent dit dus een aanzienlijk verlies aan ontwikkelingsrechten. Dit scenario is niet realistisch aangeziend de vraag van de huidige eigenaars naar de stadsdiensten toe naar ontwikkelingsmogelijkheden op deze percelen.
Scenario 2:
Dit scenario voorziet in een substantiele uitbreiding van het De Villegaspark met circa 5.000 m². Uiteraard betekent dit ook een aanzienlijk verlies aan bouwrechten. Hierbij dient nogmaals gewezen te worden op het feit dat de stad geen eigenaar is van deze gronden en dat een overname door de stad niet realistisch is. Er wordt extra buurt-en wijkgroen voorzien maar dit betekent ook hier een beperktere verbetering van de woonkwaliteit (geluid en fijn stof) voor de bestaande wijk omdat er slechts een deel nieuwe bebouwing wordt voorzien als buffer. Door het toekomstige park Brialmont is die nood aan een zeer ruim park uiteraard ook in dit scenario veel minder groot.
Scenario 3:
In dit scenario wordt een beperktere uitbreiding van het De Villegaspark voorzien van circa 2.000 m². Deze beperktere parkuitbreiding wordt afgebouwd door de nieuwe ontwikkeling, alsook de linkervleugel van de site Sint-Maria bakent dit nieuw stukje park af. Dit scenario verzoent enerzijds de mogelijkheid om dit perceel volgens het gewestplan te ontwikkelen maar anticipeert wel op de nood aan de nabijgelegen buurtgroen voor Oud- Berchem, los van het toekomstige park Brialmont dat vooral op wijk- en stadsdeelniveau zal werken. De bebouwing betekent - in combinatie met de herontwikkeling van site Sint-Maria - een noemenswaardige verbetering van woonkwaliteit (geluid en fijn stof) voor de bestaande wijk door het voorzien van een 'scherm' van nieuwe bebouwing.
Scenario 4:
Dit scenario staat voor een maximale bebouwing van de Post- en Belgacomsite, zonder een uitbreiding van het De Villegaspark. Dit scenario speelt niet in op de opportuniteit om de aanlanding van de huidge fiets- en voetgangersbrug en de entree van het toekomstige park Brialmont meer ruimte te geven. Dit scenario voorziet niet in de nood om extra buurtgroen te voorzien voor Oud-Berchem en speelt minder makkelijk in om een langzame en leesbare looplijn en verbinding te maken via de site Sint-Maria. De bebouwing hier betekent een noemenswaardige verbetering van woonkwaliteit (geluid en fijn stof) voor de bestaande wijk door het voorzien van een 'scherm' van nieuwe bebouwing.
3. Voorkeursscenario 3
Bovenstaande afweging van de vier scenario's maakt dat scenario 3 naar voor wordt geschoven als voorkeursscenario en ter goedkeuring wordt voorgelegd. Dit scenario verzoent drie belangrijke ambities en slaagt erin deze in een samenhangende ontwikkeling te combineren :
Dit voorkeursscenario dat ter goedkeuring voorligt wordt vertaald in vier bindende voorwaarden :
1. Sterke en levendige randbebouwing aan de Ringzone en Uitbreidingsstraat
Het is van belang dat de nieuwe bebouwing ten aanzien van de Ringzone maar ook aan de Uitbreidingsstraat een levendige gevel vormt. Wat betreft de bebouwing aan de Ringzone sluit dit tevens aan op de ambitie van de intendant om sterke en levendige randen te voorzien in functie van de toekomstige overkapping in deze zone. Deze bebouwing heeft tevens als bijkomend voordeel dat ze (in afwachting van een overkapping) een afschermende functie heeft ten aanzien van de achterliggende wijk Oud- Berchem, met een verbetering van de luchtkwaliteit en geluidskwaliteit tot gevolg.
De bebouwing aan de Ringzone moet, volgens normen gewestwegen, minstens acht meter teruggetrokken liggen ten opzichte van de perseelgrens. Grote delen van deze voortuinstrook mogen vergroend worden in combinatie met het voorzien van toegangen naar deze schermgebouwen.
De perseelgrens van de sites Bpost en Belgacom aan de kant van de Uitbreidingsstraat moeten ook bebouwd worden en een duidelijke en aaneengesloten gevel krijgen.
De maximake Vloer/Terrein-index , zijnde de V/T (inclusief eventueel bestaande bebouwing en open ruimte) zijn voor:
2. Uitbreiding De Villegaspark
Het bebouwingsvoorstel dient rekening te houden dat een uitbreiding van het De Villegaspark wordt voorzien van circa 2.000 m². Deze extra open ruimte voorziet extra buurtgroen en geeft meer betekenis aan de entree die de verbinding aankondigt met Wolvenberg. De nieuwe bebouwing staat tevens garant voor een levendige gevel aan deze belangrijke entree. De bebouwingslijn dient daarbij richtinggevend afgelijnd te worden op de zijde van het monumentale voorgebouw van Sint-Maria in de Vredestraat.
3. Site Maria als een doorwaadbaar bouwblok
Het bebouwingsvoorstel van de site Sint-Maria dient zich in te schrijven in het compact bouwblokkenweefsel van Oud-Berchem. Dat betekent concreet dat er wordt gebouwd op de perceelgrens dat de toegangen tot de gebouwen zich verspreid langs de straatkant bevinden. Bijkomend dient de bestaande royale voortuinstrook aan de Vredestraat behouden te blijven, dat de bij voorkeur twee zachte en publieke verbindingen doorheen het bouwblok ook worden opgeladen met toegangen tot de gebouwen. Bijkomend dient de bestaande royale voortuinstrook aan de Vredestraat behouden te blijven.
De gewenste doorwaadbaarheid speelt in om het De Villegaspark te verbinden met Oud-Berchem en de verdere binnenstad. De herontwikkeling van de site Sint-Maria dient daarom te voorzien in twee zachte en publieke verbindingen (fiets- en voetgangers) doorheen een doorwaadbaar bouwblok van Sint-Maria, waarbij de grens privaat-publiek helder en duidelijk moet zijn. Beide publieke doorsteken dienen bijkomend opgeladen te worden met toegangen tot de gebouwen.
De maximale Vloer-Terreinindex, zijnde de V/T (inclusief eventueel bestaande bebouwing en open ruimte) is voor site Sint-Maria: V/Tmax = 1.05 (circa 16.000 m² bvo).
4. Drie bouwzones worden gedefinieerd door vier zichtassen
Het bestaande stratenpatroon eindigt vandaag op de Uitbreidingstraat. De Meibloemstraat en Zonnebloemstraat worden als twee zichtassen doorgetrokken naar de Singel. Tevens dienen een derde en vierde zichtas langs site Sint-Maria doorgetrokken te worden tot de Singel.
Dit betekent concreet dat de ontwikkeling drie bouwvzones afbakent. Het smalste deel van het perceel van Bpost tussen Zonnebloemstraat, Arthur Sterckstraat, Singel en Uitbreidingsstraat blijft onbebouwd.
Het college neemt kennis van de synthesenota_Ontwerpmatig onderzoek_februari 2017_sites BPost, Belgacom en Sint-Maria.
Het college beslist om het scenario 3 goed te keuren als onwikkelingskader met volgende voorwaarden:
- voor de sites Belgacom en BPost:
- voor de site Sint-Maria: