2017_CBS_10451 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs. Kattendijkdok-Oostkaai projectspecifieke DBFM. Aankoop gronden stad Antwerpen van AG VESPA - Goedkeuring

De erfpachtovereenkomst met het AG SO zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 25 september 2017 heeft als opschortende voorwaarden:

• de toekenning van DBFM-middelen in 2017 voor het schoolproject op deze locatie;
• een akkoord tussen stad Antwerpen en AG VESPA over de verkoopsvoorwaarden aangezien AG VESPA op dit moment nog eigenaar is;
• de start van de werken dient aanvang te nemen uiterlijk 3 jaar te rekenen vanaf het verlijden van de notariële verkoopakte. Indien de opschortende voorwaarde niet vervuld is binnen de termijn van 3 jaar, heeft AG VESPA een recht van wederinkoop aan dezelfde voorwaarden.

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.  

Op 18 oktober 2013 (jaarnummer 10570) keurde het college de uitgangspunten goed voor het beheer van het stedelijk patrimonium en gaf het college opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid Patrimoniumonderhoud om deze krijtlijnen verder uit te werken.

Op 5 december 2014 (jaarnummer 12408) keurde het college de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, goed. Hierin werd de verticale opdeling van de eigendommen in financieel en niet-financieel patrimonium vastgelegd. Het college nam kennis van de lijsten financieel patrimonium en stedelijk bedrijfsvastgoed.

De gemeenteraad nam op 2 maart 2015 (jaarnummer 127) kennis van de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties.

Op 8 mei 2015 (jaarnummer 3748) keurde het college de beheersovereenkomst 2015-2019 tussen de stad en AG VESPA goed.
Conform de beheersovereenkomst 2015-2019 dient AG VESPA een notaris aan te stellen voor het verlijden van aktes en de administratieve afhandeling op haar te nemen.

De gronden van de Cadixwijk werden in uitvoering van het samenwerkingsprotocol stad-Havenbedrijf om niet overgedragen aan de Stad. De stad wenste de kosten voor de sanering, de ontwikkeling en de aanleg van het openbaar domein in de Cadixwijk buiten de stadsbegroting om te realiseren. Daartoe werden de betrokken gronden in de Cadixwijk door de Stad als patrimonium ingebracht in AG VESPA.

In de samenwerkingsovereenkomst Cadix goedgekeurd op de gemeenteraad van 1 maart 2010 werd vooropgesteld dat bij de ontwikkeling van de Cadixwijk het stolpprincipe wordt gehanteerd. Dit principe bestaat erin dat alle uitgaven die betrekking hebben op de totale ontwikkelingen van de Cadixwijk moeten gefinancierd worden met de inkomsten, te genereren uit de verkoop van percelen.

Als bijlage aan de samenwerkingsovereenkomst werd het financieel plan als richtinggevend document opgenomen. Het financieel plan is gebaseerd op een aantal ramingen en prognoses van zowel de uitgaven als de inkomsten op basis van zo realistisch mogelijke ramingen (inclusief mogelijke risico’s en opportuniteiten). De uitgaven voor Cadix omvatten de heraanleg van het openbaar domein, de sanering en bouwrijp maken van gronden, het voorzien van de nodige nutsleidingen, de bruggen, enzovoort, alles wat noodzakelijk is om het programma voor de Cadix als levendige wijk mogelijk te maken. De inkomsten omvatten alle bouwpercelen die volgens een programmatorische verdeling zullen ontwikkeld worden. Voor elk type programma (wonen, kantoren, handel en voorzieningen) werd een gedifferentieerde verkoopwaarde opgenomen in het financieel plan. Voor wat betreft de voorzieningen (kinderdagverblijf, school, enzovoort), goed voor 4% van de te ontwikkelen oppervlakte, werd een verkoopwaarde van 200,00 EUR/m² vloeroppervlakte geraamd. Voor woningen werd de verkoopwaarde geraamd op 250,00 EUR/m² vloeroppervlakte. De geactualiseerde verkoopwaarde voor voorzieningen bedraagt 250,00 EUR/m² vloeroppervlakte. De geactualiseerde verkoopwaarde voor woningen bedraagt 850,00 EUR/m² vloeroppervlakte.

Het leerplichtonderwijs in de stad Antwerpen kampt met een groot tekort aan aantal plaatsen en er is dringend nood aan capaciteitsuitbreiding.

In 2011 werd door AG VESPA/AG Stadsplanning Antwerpen op de Taskforce Capaciteit Onderwijs de mogelijkheid toegelicht dat in de Cadix wijk plaats zou worden gereserveerd voor het bouwen van een school. De interesse vanuit de onderwijsaanbieders was groot. De voorwaarde die na verdere uitwerking aan alle netten werd gesteld was dat de grond verworven diende te worden aan prijzen die in de Cadixwijk gehanteerd worden voor ontwikkeling van voorzieningen. Onder deze voorwaarden werd na afweging door de verschillende netten het AG SO de prioritaire partner om een school te realiseren.

Regelmatig komen er nieuwe Vlaamse initiatieven om de achterstand in scholenbouw weg te werken. Op 5 maart 2017 lanceerde de Vlaamse minister bevoegd voor onderwijs een oproep naar de schoolbesturen om deel te nemen aan een nieuw projectspecifiek Design Build Finance Maintain (DBFM)-programma. Een inrichtende macht (IM) die nieuwbouw- of verbouwplannen heeft, kan een aanvraagdossier indienen tot en met 31 mei 2017.

Op 24 mei 2017 (jaarnummer 4669) keurde het college goed dat onderstaande locaties principieel in aanmerking komen voor onderzoek om vervolgens mogelijk zakelijke rechten hierop te verlenen aan inrichtende machten voor de organisatie van onderwijs in het kader van de oproep projectspecifieke DBFM van 5 maart 2017:

• Kattendijkdok-Oostkaai, 2000 Antwerpen. Kadastraal gekend als afdeling 7, sectie G, nummer 150/02h6 (deel);
• Berkenrijslaan 1, 2610 Wilrijk. Kadastraal gekend als afdeling 43, sectie A, nummers 106y5/106t4/108x2 met een oppervlakte van 2.641m².

De aankoopprijs bedraagt 1.662.000,00 EUR. Voor de aankoop van de grond werden bij budgetopmaak 2017 de nodige budgetten voorzien in 2017.

Door de aankoop van de grond voor onderwijs komt ook lot A1, onderdeel van een lopende concessie tot en met 31 december 2020, naar de stad. AG VESPA zal de voor de stad bestemde ontvangen inkomsten aan de hand van de oppervlakte pro rata doorstorten tot aan de stopzetting van de concessie. Gelet dat de stad lot A1 koopt bedragen deze inkomsten 7.892,56 EUR per jaar.

De concessie betreft een concessie van gronden waarop zich privé-inrichtingen bevinden die bij het eindigen/verbreken van de concessie eigendom kunnen worden van de concessiegever. AG VESPA zal voorafgaand aan de beëindiging van de concessie aan de concessionaris laten weten dat de gebouwen dienen te worden afgebroken. De teruggaveplicht is daarmee beperkt tot louter het terrein.

Er is geen boring geweest op de gronden die worden overgedragen aan de stad, lot A1 en A2 op splitsingsplan in bijlage. Voor de overdracht van de gronden is geen bodemonderzoek verplicht. Gezien de resultaten van de onderzoeken op de aangrenzende percelen is een reiniging, ofwel een beperking in de toepassing, van de grond bij grondverzet wel aannemelijk. Na opmaak van een indicatief technisch verslag (bodemonderzoek), noodzakelijk bij grondverzet voor de bouw van de school, dienen de resultaten te worden voorgelegd aan het college, inclusief een kostenraming die nu niet beschikbaar is. De afhandeling van de sanering en de kostenverdeling wordt in deze zelfde besluitvorming voorgelegd. Er is momenteel geen budget voor een eventuele sanering voorzien bij de stad.

Sinds 1 januari 2016 worden de facturen voor de huur- en concessievergoedingen vanuit de bedrijfseenheid Stadsbeheer rechtstreeks vanuit Planon gegenereerd naar SAP.

Artikel 43, §2, 12° van het Gemeentedecreet stelt dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking tot roerende en onroerende goederen voor zover de verrichting niet behoort tot de aangelegenheden van dagelijks bestuur en niet nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen.

Artikel 4 §2.2 van de samenwerkingsovereenkomst met AG VESPA zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 26 mei 2015 (jaarnummer 284) dat bepaalt dat AG VESPA bevoegd is voor de verkoop en aankoop van stedelijk bedrijfsvastgoed.

Volgens artikel 4 §2.1 van de beheersovereenkomst 2015-2019 tussen de stad Antwerpen en AG VESPA staat AG VESPA als vastgoedbedrijf van de stad in voor de financieel-administratieve afhandeling van alle in- en uitgaande eigendomsoverdrachten en dit op voorwaarde dat en voor zover deze vastgoedtransacties kaderen binnen goedgekeurd beleid door de stad. De beslissing tot de vastgoedtransactie ligt bij de stad (college van burgemeester en schepenen of gemeenteraad, conform de bevoegdheidsverdeling in het gemeentedecreet, artikel 3 en artikel 57).