2017_CBS_07639 - Groene Singel. Singel Noord. Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok - Advies locatiegeschiktheid - Goedkeuring

Het hoogbouwrapport heeft de volledige procedure van de locatiegeschiktheid doorlopen en werd ter advies voorgelegd aan gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening (GECORO), de welstandscommissie en de bevoegde stedelijke diensten. Op basis hiervan werd het volgende geïntegreerd advies afgeleverd.

Per criteria van de HoogBouwNota wordt een overzicht gegeven van de kernelementen uit de adviezen van de stedelijke diensten, GECORO en welstandscommissie.

1. Criterium stedelijk functioneren

1.a Ruimtelijke draagkracht en structuur:

• de beoogde ontwikkeling betekent een sterke verdichting in een gebied met reeds een hoge dichtheid en een gebied dat nu reeds baat heeft bij een sterke vergroening. De beoogde dichtheid is slechts aanvaardbaar mits de nodige garanties op voldoende en bereikbare open/groene/publieke ruimte. Het al dan niet overkappen van de Oosterweelverbinding ter hoogte van het Lobroekdok zal hierin een cruciale rol spelen;
• de locatiekeuze voor de hoogbouw wordt ruimtelijk beargumenteerd vanuit het beoogde bebouwingsweefsel van het masterplan. De hoogbouwvolumes fungeren als accenten die oprijzen uit de bouwblokstructuur die daardoor ten opzichte van het maaiveld worden verzacht en er een spel van lagere en hogere volumes ontstaat;
• de positie van toren vier wordt in vraag gesteld. Deze laatste toren naast de bestaande slachthuizen heeft een meer negatieve impact op de open ruimte, door zijn directe ligging aan de hallen en de nabijheid van de buurt, dan de andere torens. Door meer variatie in de hoogte van de verschillende torens te brengen, kan toren vier duidelijk een meer bescheiden hoogte hebben in relatie tot de omliggende open ruimte en het perspectief van de wijk.
• Door de inpassing van de torens in een bouwblokstructuur wordt een zachte overgang naar publieke speel- en verblijfsruimte gecreëerd.

1.b Meerwaarde voor stads- en buurtleven:

• de overkapping van de R1 heeft een grote impact op de bijkomende groene, open ruimte vergroening, als onderdeel van de ruimtelijke strategie voor de noordelijke 19e eeuwse gordel, moet vooraan staan. Er moet een koppeling worden gemaakt tussen de ontwikkelingen (fasering) en (het vervullen van) harde randvoorwaarden mbt publieke, open en groene ruimte;
• het plan focust eenzijdig op de woonfunctie;
• er moeten voldoende garanties geboden worden om te komen tot een sociale mix (in functie van betaalbaarheid van wonen en variatie aan woningtypes).
• het is onduidelijk hoe de behoefte aan publieke voorzieningen wordt gerealiseerd / gefinancierd;
• door invullingen van plinten te koppelen aan plein en open ruimte worden gunstige ruimtelijke randvoorwaarden gecreëerd voor een levendige wijk;
• er wordt gesteld dat er in elke fase een afgewerkt geheel van gebouwen en publieke ruimte wordt gerealiseerd. Hierbij wordt de bezorgdheid geuit of deze principes en intenties ook zijn afgetoetst met de realiteit van de eigendomsrechten.

2. Criterium stadsbeeld

2.a Impact op stads- en wijkniveau:

• het masterplan vertoont een grote schaalbreuk tussen het bestaand weefsel en het beoogd weefsel. (hoogte, footprint en publieke relaties);
• de torens verschillen naar footprint en context, maar een variatie in de hoogte werd niet onderzocht. Er wordt gevraagd om de hoogtes van de torens verder te onderzoeken aangezien dit mogelijks ook een oplossing kan bieden voor de negatieve impact op de open ruimte.

2.b Impact op privacy:

• De minimale afstand van 20 meter ten opzichte van de bestaande bebouwing zoals bepaald in de HoogBouwNota wordt gerespecteerd.

3. Criterium mobiliteit

• de Slachthuislaan is een onderdeel van de Noordersingel en zal daarom een snelheidsregime krijgen van 70km/h. De oversteekbaarheid van de Slachthuislaan en daarmee ook de bereikbaarheid van de open ruimte aan het Noordschippersdok zijn dan ook belangrijke aandachtspunten voor het masterplan. Daarnaast moet er ook de nodige aandacht worden besteed aan de aansluiting van de toekomstige (woon)gebouwen op de Slachthuislaan, meer bepaald naar leefkwaliteit en een levendig milieu op het maaiveld;
• er moeten voldoende kwaliteitsgaranties worden geboden voor de ongelijkvloerse kruising voor fietsers en voetgangers;
• nagaan in hoeverre het voorgestelde lussensysteem een woonerfstatuut kan krijgen. Idem voor zone 30;
• de ontwikkeling moet maximaal worden geënt op de aanwezige bovenlokale fietsroutes en de infrastructuur moet mogelijks worden versterkt.

4. Criterium milieueffecten

4.a Windhinder en windgevaar:

• Er is een slecht windklimaat. Om te komen tot een neutraal windklimaat moeten de nodige aanpassingen gebeuren opdat de slentergebieden tenminste matig worden beoordeeld. De aanpassingen die worden voorgesteld in de studie moeten worden gesimuleerd en afgestemd met de aanpassingen die worden voorgesteld voor het aspect licht. Doordat de toetsing al in deze fase gebeurt, is er nog voldoende marge om dit op te nemen in het verdere traject.

2.b Lucht en geluid:

• zonder afdoende overkapping zijn minstens delen van het beoogde plan niet uitvoerbaar (toren twee als woontoren, sport- en recreatieve voorzieningen). Er moet een koppeling worden gemaakt tussen de ontwikkelingen (fasering) en (het vervullen van) harde randvoorwaarden mbt geluid- en luchtkwaliteit;
• de problematiek van geluid en lucht mag niet leiden tot een typologische verarming van de architectuur, bijvoorbeeld een weinig aantrekkelijke gevel langs de Slachthuislaan omdat de leefruimtes en terrassen allemaal naar het binnengebied zijn georiënteerd.

Geluid:

• de ontwikkeling moet zodanig gefaseerd worden dat nieuwe bewoners niet worden blootgesteld aan hoge geluidsniveaus omdat de afschermende bouwwerken nog niet zijn voltooid. Er wordt dan ook gevraagd om een ideaal faseringsplan toevoegen (vanuit geluidstandpunt) toe te voegen;
• de spoorlijn ten westen van het projectgebied veroorzaakt ook een aanzienlijke geluidshinder. De invloedzone lijkt echter beperkt, nochtans ligt de spoorlijn op een hoog talud. Er wordt gevraagd om te verduidelijken op welke manier er werd rekening gehouden met de hoogte van het talud, om aan te geven waarom de invloedzone vrij beperkt is en wat de concrete impact is op de dichtstbijzijnde toren (toren vier).

Lucht:

• er wordt gevraagd om gebruik te maken van de luchtkwaliteitskaarten van de agglomeratie Antwerpen opgemaakt door VITO in opdracht van de stad. Deze kaarten zijn meer up-to-date en gedetailleerder dan de ATMOSYS-kaarten;
• in het hoogbouwrapport wordt gesteld dat de luchtkwaliteitconcentraties dalen met de hoogte, wat voor de torens gunstig is. Deze uitspraak wordt nergens gestaafd en het is niet duidelijk of de NO2-concentraties voor de bewoners van de hoogbouw aanvaardbare niveaus bereikt. De NO2-concentraties moeten in detail langs alle zijden van de geplande hoogbouw worden onderzocht;
• er moet in detail worden onderzocht of de geventileerde lucht uit de overkapping ook niet voor hoge concentraties zorgt alsook of het mogelijk is om de lucht voldoende te filteren (voornamelijk voor Toren twee in de situatie dat de ring wordt overkapt).

4.c Licht- en zonnetoetreding:

• Voor zowel daglicht als zonlicht is de beoordeling ‘niet aanvaardbaar’ voor de impact op het publiek domein binnen het projectgebied als de impact op de gevels en daken binnen het projectgebied. Alvorens een gunstige beoordeling te kunnen geven voor dit onderdeel zal er een verfijning van de torenvolumes alsook de configuratie van de bouwblokken en torens moeten gebeuren. De aanpassingen die worden voorgesteld in de studie moeten worden gesimuleerd en afgestemd met de aanpassingen die worden voorgesteld voor het aspect wind.

4.d Energie:

• de focus ligt op één type energievraag, warmte, en de anderen worden (elektriciteit, koeling) daarmee doorgeschoven naar het architecturale luik en dus naar het gebouwniveau. Hoewel synergiën op wijkniveau zeer moeilijk te realiseren zijn, wordt er een meer onderbouwde analyse verwacht;
• het onderzoek op vlak van duurzaam energiegebruik moet verder en ambitieuzer gaan, en meer aansluiten bij de evoluerende prestatienormen en mogelijkheden op het schaalniveau van een grote ontwikkeling.

Aanvullend worden nog volgende aandachtspunten meegegeven:

Toren twee staat aan de andere zijde van de Slachthuislaan dan de andere drie torens, maar is op dezelfde manier uitgewerkt, met name als onderdeel van een bouwblok. Gezien de asymmetrische bebouwingsstructuur volgens het concept van de Groene Singel wordt er gevraagd om te onderzoeken of dit niet eerder een vrijstaande toren kan zijn.

Er wordt gesteld dat de parkeerbalans op het maaiveld binnen heel het gebied nul is, maar in realiteit komen er voor de nieuwe ontwikkeling ook parkeerplaatsen bij op het maaiveld en kan er dus gesproken worden van een positieve parkeerbalans.

De circulatie en de ontsluiting van de wijk moeten verder onderzocht worden.

De maatregelen die genomen worden voor de geluidshinder en in functie van de luchtkwaliteit mogen niet leiden tot een verarming van de architectuur. Er moet hier worden gezocht naar kwalitatieve bouwkundige maatregelen.

De maatregelen die worden geformuleerd onder de aspecten wind, licht, geluid en lucht moeten op elkaar worden afgestemd.

De kwaliteitsbewaking in het gehele proces moet worden gewaarborgd. Dit kan door de architect een coördinerende rol te geven voor de uitvoering of door middel van een constante projectregie in combinatie met een beeldkwaliteitsplan.

De gefaseerde uitvoering van het masterplan moet de nodige aandacht krijgen. Per fase moet men komen tot afgewerkte gehelen (inclusief openbaar domein).

Het gebruik van de hallen (en de productiviteit) moet worden vastgelegd in het RUP.

Conclusie

Er wordt niet getwijfeld aan de locatiegeschiktheid voor hoogbouw van het plangebied. Het geïntegreerd advies bevat eveneens een aantal elementen en opmerkingen die minder relevant zijn voor de locatiegeschiktheid voor hoogbouw, maar eerder gezien moeten worden als aandachtspunten voor het verdere proces van de opmaak van het masterplan, het RUP en de plan-MER, de opmaak van een samenwerkingsovereenkomst voor de realisatiefase en het ontwerp van het publiek domein.

De voorwaarden uit het advies die specifiek handelen over de in het masterplan voorgestelde hoogbouwvolumes, zoals windhinder en -gevaar, licht- en zonnetoetreding dienen verder onderzocht te worden. De hoogte van de vier volumes en de positie van toren vier dient duidelijk geargumenteerd te worden.

Onder deze voorwaarden kan de locatiegeschiktheid voor hoogbouw van het projectgebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok goedgekeurd worden.

Door de definitieve sluiting van het stedelijke slachthuis in de Damwijk is de huidige bestemming van de Slachthuissite achterhaald. Vandaag ligt de site er grotendeels ongebruikt bij. Een herontwikkeling van deze site zou een enorme impuls zijn voor de gehele wijk. De herontwikkeling van de Slachthuissite vraagt ook een toekomstvisie voor de zone Noordschippersdok en de toekomstige invulling van de kade Lobroekdok.

De stad Antwerpen heeft al geruime tijd de ambitie om dit gehele gebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok te gaan herontwikkelen tot een gemengd, kwalitatief en ontsluitbaar project met bestemming wonen, diensten, recreatie en bedrijvigheid.

Middels een wedstrijdprocedure via de pool masterplannen van de stadsbouwmeester werd een ontwerpteam aangesteld dat in september 2015 startte met de opmaak van het masterplan. Na een eerste fase van het ontwerpproces werd eind 2015 het concept masterplan opgeleverd en ter advies voorgelegd aan de stedelijke diensten, het district Antwerpen en de buurt. Het fungeerde ook als input voor onder meer de plan-MER studie en de haalbaarheidsstudie warmtenet en de studie naar locatiegeschiktheid hoogbouw. Het voorontwerp masterplan is een nadere uitwerking van het concept masterplan dat in december 2015 is opgeleverd.

In zitting van 20 september 2013 (jaarnummer 8973) heeft het college van burgemeester en schepenen de HoogBouwNota goedgekeurd als beleidskader voor het Antwerpse hoogbouwbeleid. Het bevat een locatiebeleid, de toetsingscriteria en werkwijze voor de adviesprocedure. De HoogBouwNota is een sturend en controlerend instrument voor kwaliteitsvolle hoogbouw op verschillende schaalniveaus, ongeacht de locatie. Met de goedkeuring van de HoogBouwNota wordt een blauwdruk neergelegd van gebieden die de stad maximaal wenst aan te duiden voor hoogbouw en welke gebieden worden uitgesloten. Dit sluit niet uit dat elders initiatieven kunnen onderzocht worden. Voor alle initiatieven om hoogbouw te realiseren legt de HoogBouwNota Antwerpen een eenduidige werkwijze vast.

Het masterplan Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok is als onderdeel van de Groene Singel gelegen in de zone 'waar hoogbouw gemakkelijk te motiveren is' volgens de HoogBouwNota. Alvorens de locatie van de hoogbouw te verankeren in het RUP, is er gekozen om de criteria van de locatiegeschiktheid te toetsen op het niveau van het masterplan.