2017_CBS_00981 - Betaalbaar huren - Onderzoek verdere uitbouw betaalbare huurwoningen in samenwerking met private partners - Goedkeuring

Op 23 oktober 2015 keurde de raad van bestuur van AG VESPA de aankoop goed van de ‘Fierensblokken’ van de sociale huisvestingsmaatschappij Woonhaven (RVB 20151023/A111). Met de renovatie van de Fierensblokken wil de stad/AG VESPA tegen 2020 een 120-tal betaalbare huurwoningen realiseren voor de private markt.

De doelstelling is tegemoet komen aan één van de meest prangende vragen op de huidige woningmarkt: kwaliteitsvolle, betaalbare huurwoningen aanbieden aan mensen met een inkomen dat net te hoog is voor een sociale huurwoning maar te laag om op de huidige private huurmarkt een geschikte woning te vinden. Het Fierensproject vormt een belangrijk signaal dat het stadsbestuur werk maakt van de uitbreiding van het aanbod aan betaalbare huurwoningen.

Ontwikkeling van betaalbare huurwoningen

De stad/AG VESPA bekijkt nog meer bouwprojecten op eigen gronden. Maar omwille van de grote investeringsdruk die dit vertegenwoordigt, blijft het aantal woningen dat op die manier kan worden gebouwd beperkt. 

Als het stadsbestuur fundamenteler wil inzetten op de uitbreiding van het aanbod aan betaalbare huurwoningen – in de grootteorde van 100-en units – dan is het aangewezen om  de private sector te betrekken. Dit zou een sterke aanvulling betekenen op het volume woningen dat de stad/AG VESPA zelf realiseert.

Samenwerking met private partners

Uit verkennende contacten met private partners, komt volgende samenwerkingsformule naar voor als een mogelijkheid:

• de stad/AG VESPA is opdrachtgever, bepaalt de criteria waaraan het bouwconcept moet voldoen, en neemt na realisatie het gebouw in huur of erfpacht om verder te verhuren als betaalbare huurwoningen;
• de ontwikkelaar is eigenaar van de grond, ontwerpt, bouwt en financiert het project, en geeft na realisatie het gebouw in huur of erfpacht aan de stad/AG VESPA.

Dit sluit aan bij een DBF(M)-model: Design Build Finance (Maintain).

Om een afweging van kandidaatprojecten mogelijk te maken, is het aangewezen om een oproep te lanceren die openstaat voor alle geïnteresseerde private partners. Deze oproep is een overheidsopdracht die criteria bepaalt op vlak van woontypologieën, bouwconcept, timing en financiële vergoeding.

Naargelang het beschikbaar budget kunnen eventueel meerdere projecten worden geselecteerd.

Financieel risico

De lage huurprijzen, het aanzienlijk risico op leegstand en wanbetaling, en de relatief hoge onderhoud- en beheerkosten, vertegenwoordigen een te groot financieel risico voor private partners om voor hun rekening te nemen.

In ieder geval zal de canon of huur die de stad/AG VESPA betaalt, in verhouding moeten staan tot de lage netto-inkomsten voor de stad/AG VESPA. Maar aangezien geen enkele ontwikkelaar bereid zal zijn om de financiële risico’s voldoende mee te dragen, zal aanvulling of garantie via overheidsmiddelen noodzakelijk zijn. 

Principebeslissingen

Vanuit deze vaststellingen liggen de volgende principebeslissingen voor:

1. Het stadsbestuur wenst in te zetten op een aanzienlijk groter volume van betaalbare huurwoningen via samenwerking met private partners.
    
2. Het stadsbestuur is bereid om te onderzoeken of overheidsmiddelen vrij kunnen worden gemaakt om deze investeringen mee te bekostigen.
    
3. Het stadsbestuur geeft opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid Samen Leven om deze samenwerking en financiering verder uit te werken.

Modaliteiten

Na goedkeuring van bovenstaande principebeslissingen, kunnen verdere modaliteiten worden uitgewerkt als:

• stedelijk toewijzingsreglement voor betaalbaar huren:
• inkomensgrenzen;
• specifieke doelgroepen;
• huurprijzen.
• gunningscriteria op vlak van locaties, woontypologieën, bouwconcept, timing, financiële vergoeding;
• onderhoudsverdeling met private partner;
• al dan niet verwerving van de gebouwen door de stad/AG VESPA na bepaalde termijn.