2017_GR_00318 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG. Zuiderdokken. Recht van erfpacht - Goedkeuring

Na overleg tussen Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG en de bedrijfseenheid Stadsbeheer liggen nu de definitieve erfpachtovereenkomsten voor met volgende voornaamste voorwaarden. De overeenkomsten worden als bijlagen bij dit besluit gevoegd.

• Voorwerp
  Voorwerp van de rechten van erfpacht zijn:
• een perceel grond, behorend tot het openbaar domein van de stad Antwerpen met een oppervlakte van  8.192 m², op het kadaster gekend onder Antwerpen, 11de afdeling sectie L zonder nummer voor de bouw van parking Steendok;
  EN
• een  een perceel grond, behorend tot het openbaar domein van de stad Antwerpen met een oppervlakte van  9.500 m² voor de bouw van parking Kooldok, op het kadaster gekend onder Antwerpen, 11de afdeling sectie L zonder nummer.
• Bestemming
  Het erfpachtrecht wordt gevestigd met het oog op het ontwerp, de financiering, de bouw, de exploitatie en het onderhoud, van een publieke parking onder de Gedempte Zuiderdokken. 
  De omschrijving van de bestemming verhindert niet:
• dat op de goederen die het voorwerp van het erfpachtrecht uitmaken ook andere activiteiten worden verricht of nevenfuncties worden ontwikkeld, naar het goeddunken van de erfpachter;
• het voortbestaan van het erfpachtrecht na beëindiging, ongeacht haar rechtsgrond, haar oorzaak of de gevolgde procedure, van een door de erfpachter aan een derde verleende opstalrecht.
• Het verlijden van de authentieke akte
  De authentieke aktes worden verleden uiterlijk binnen de vier maanden na de ondertekening van de onderhandse overeenkomsten.
• Termijn
  De erfpachten lopen voor een welbepaalde duur die eindigt 40 jaar na de start van de exploitatie van de parking die het laatst in bedrijf is genomen. Een eventuele verlenging gebeurt aan de voorwaarden die in overleg tussen partijen worden vastgesteld.
• Ontbindende voorwaarde
  De overeenkomsten worden gesloten onder de ontbindende voorwaarde van het niet aanvatten door de erfpachter, binnen een termijn van vijf jaar na het verlijden van de erfpachtakte, van substantiële werken met het oog op de realisatie van de parking.
• Kosten
  De kosten voor het aanvragen en afleveren van de bodemattesten en voor het verlijden van de authentieke aktes zijn ten laste van de erfpachter.
• Vergoeding
  Er wordt overeengekomen dat Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG voor het recht van erfpacht aan de stad Antwerpen een éénmalige canon zal betalen welke overeenkomt met de vergoeding die ze van Q-Park zal ontvangen voor de heraanleg van de bovengrond. Deze vergoeding zal worden bepaald op basis van de effectief ingenomen bouwoppervlakte en wordt voorlopig geraamd op een bedrag van 2.500.000,00 euro voor beide parkings samen. 
  De vergoeding is verschuldigd op het ogenblik van de start van de exploitatie van de parking.
  Na evaluatie van de kosten voor opvolging en risico's  kan op termijn de door Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AGverschuldigde erfpachtvergoeding eventueel herbekeken worden.
• Lot werken bij het einde van de erfpacht
  De constructies komen in eigendom toe aan de stad. De modaliteiten en de al dan niet verschuldigde vergoeding worden in overleg tussen partijen vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan het college en de gemeenteraad.
  

Beheer stedelijk bedrijfsvastgoed

Op 18 oktober 2013 (jaarnummer 10570) keurde het college de uitgangspunten goed voor het beheer van het stedelijk patrimonium en gaf het college opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid Patrimoniumonderhoud om deze krijtlijnen verder uit te werken.

Op 5 december 2014 (jaarnummer 12408) keurde het college de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, goed. Hierin werd de verticale opdeling van de eigendommen in financieel en niet-financieel patrimonium vastgelegd. Het college nam kennis van de lijsten financieel patrimonium en stedelijk bedrijfsvastgoed.

De gemeenteraad nam op 2 maart 2015 (jaarnummer 127) kennis van de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties.

Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.  

Parkings Gedempte Zuiderdokken
Op 28 mei 2014 (jaarnummer 5736) besliste het college om het huidige bovengrondse parkeeraanbod op de Gedempte Zuiderdokken ondergronds te brengen.

Op 29 mei 2015 (jaarnummer 4135) besliste het college het plan van aanpak voor de Gedempte Zuiderdokken goed te keuren.

Op 19 juni 2015 (jaarnummer 5179) besliste het college de fasering en parkeerbalans voor de realisatie van de parkings onder de Gedempte Zuiderdokken goed te keuren. Het college gaf opdracht aan Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG om de opdracht Concessie voor openbare werken voor de bouw en exploitatie van parkings onder de Gedempte Zuiderdokken te Antwerpen' te publiceren en het bestek inclusief bijlages op te maken.

Op 18 september 2015 (jaarnummer 7702) besliste het college om het bestek 'Concessie voor openbare werken voor de bouw en exploitatie van parkings onder de Gedempte Zuiderdokken te Antwerpen' en de daar bijhorende randvoorwaardennota  goed te keuren.

Op 8 november 2016 besliste de raad van bestuur van Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AGde 2 percelen te gunnen aan Q-Park Belgium nv (verder "Q-Park").

Op 26 april 2017 besliste de raad van bestuur van Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG om de erfpachtovereenkomsten tussen stad Antwerpen en Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG en de concessie- en opstalovereenkomsten tussen Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG en Q-Park goed te keuren.

Juridische constructie
De Gedempte Zuiderdokken behoren tot het openbaar domein van de stad Antwerpen.

De stad Antwerpen verleent aan Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AGeen recht van erfpacht op de percelen waaronder de parkings zullen worden gebouwd. Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG sluit op zijn beurt een recht van opstal en een concessieovereenkomst af met Q-Park.

De concessie wordt verleend voor een duurtijd van 40 jaar. Deze duurtijd is aangewezen aangezien het project, mede gelet op de hoge investeringskosten en te voorziene uitbatingsrusting, enkel rendabel kan worden wanneer de exploitant gedurende een ruime periode de parking kan uitbaten.

De termijn van het erfpachtrecht wordt hierop afgestemd.

Ontwerp van erfpacht
Het college  keurde op 18 september 2015 (jaarnummer 7702) eveneens het ontwerp van erfpachtovereenkomst tussen de stad Antwerpen en Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG goed.

Voor beide parkings wordt een afzonderlijke erfpachtovereenkomst opgemaakt.

Een aantal aanpassingen of verduidelijkingen ten aanzien van het goedgekeurd ontwerp van erfpachtovereenkomst dringen zich op.

• Voorwerp van de overeenkomst
  De percelen nodig voor de bouw van de parkings werden inmiddels opgemeten zodat het exacte voorwerp van het recht van erfpacht is vastgesteld.
• Het verlijden van de notariële akte
  Artikel 3 van het ontwerp bepaalt dat de overeenkomst binnen de maand na ondertekening verleden dient te worden bij notariële akte. Deze termijn is zeer kort en niet noodzakelijk. Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG stelt een termijn van vier maanden voor. 
• Duur van de overeenkomst
  Aanvankelijk was voorzien dat de bouwfase van de parking mee vervat zou zitten in de oorspronkelijk voorziene concessietermijn van 40 jaar. Tijdens de BAFO-fase werd dit echter aangepast op vraag van de indieners. Aangezien het project moeilijk rendabel te krijgen was, hebben de indieners erop aangedrongen om de parking effectief gedurende 40 jaar te mogen exploiteren.
  De opening van parking Steendok is voorzien voor september 2018. De opening van parking Kooldok is voorzien voor het najaar van 2019. Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG stelt voor de erfpacht voor beide parkings gelijktijdig te laten aflopen.
• Vergoeding
  Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG heeft de opdracht voor de bouw en exploitatie van de parkings Zuiderdokken via een gunningsprocedure in de markt gezet en heeft het project gegund aan de beste bieder, Q-Park. 
  Op basis van het door hem ingediende voorstel zal de concessionaris aan Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG een vergoeding betalen van:
  • 10.000 euro per jaar voor de parking aan het Steendok en 140.000 euro per jaar voor de parking aan de Koolkaai;
  • 5% van de omzet van beide parkings;
  • een stelpost van 150 euro/m² voor de heraanleg van de bovengrond.
• In de voorstellen van de overige kandidaten werd slechts een zeer beperkte concessievergoeding geboden of een omzetgarantie gevraagd. De door Q-Park geboden vergoeding kan dus zeker als marktconform worden beschouwd. Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG argumenteert dat het aangewezen is om niet de volledige vergoeding die zij ontvangt, door te storten naar de stad Antwerpen maar om een gedeelte daarvan binnen het resultaat van Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AGte behouden omwille van volgende redenen.
  • Op basis van fiscaal/juridisch advies van Tiberghien is het niet aangewezen om de concessie-inkomsten integraal door te storten naar de stad Antwepen omdat dit gekwalificeerd zou worden als een abnormaal en goedgunstig voordeel.
  • Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG  zal de concessie-inkomsten gebruiken om de kosten te dragen voor de verdere opvolging van dit project. Daarnaast neemt Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AGook de  bijkomende onzekerheden en mogelijke risico’s van het project voor haar rekening.
• Na gunning van dit project is duidelijk geworden dat in de buurt van het project een bodemsaneringsproject lopende is (OVAM-nummer 5003), dat mogelijk een invloed heeft op de bouw van de parkings. Q-park maakte voorbehoud voor bijkomende kosten ten gevolge van dit saneringsproject, aangezien dit gegeven nog niet gekend was op ogenblik van de gunning. Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG zal bijgevolg de eventuele bijkomende kosten moeten dragen en reserveert hiervoor de nodige middelen in de meerjarenplanning;
• In BAFO-fase werd beslist dat Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG  het risico voor de kosten van grondverzet en het verleggen van de nutsleidingen voor haar rekening zal nemen. Indien de werkelijke kosten de voorziene ramingen voor deze posten met meer dan 10% overschrijden, neemt Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG deze bijkomende kosten ten laste.

De facturen van de bedrijfseenheid Stadsbeheer met betrekking tot huurgelden en dergelijke, worden sinds 1 januari 2016 automatisch vanuit Planon gegenereerd naar SAP. 

Aanrekenen aan Mobiliteit en Parkeren Antwerpen AG (BE0862960401), Grote Markt 1, 2000 Antwerpen van een eenmalige vergoeding van 2.500.000,00 euro (raming) voor beide parkings samen. De vergoeding is verschuldigd bij de start van de exploitatie.

Gemeentedecreet artikel 43§2,12°: " De gemeenteraad is bevoegd voor het stellen van daden van beschikking tot roerende en onroerende goederen voor zover de verrichting niet behoort tot de aangelegenheden van dagelijks bestuur en niet nominatief in het vastgestelde budget is opgenomen."