2017_DCDE_00174 - Masterplan Silsburg, district Deurne - Analyse en visie. Advies - Goedkeuring

Art. 285 van het Gemeentedecreet dat bepaalt dat de districtsraad een algemene adviesbevoegdheid heeft voor alle aangelegenheden die betrekking hebben op het district.

Het projectgebied Silsburg is gesitueerd in het zuidoosten van het district Deurne tussen het Park Groot Schijn en de begraafplaats Silsburg en wordt doorsneden door de Van Strydoncklaan.

Het projectgebied Silsburg is één van de deelplannen van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplen (GRUP) Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen (BVR 19 juni 2009). In het deelplan werd woonuitbreidingsgebied volgens gewestplan omgezet naar woonreservegebied. Sinds 31 december 2015 is het gebied bestemd voor wonen.

Het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA), dat op 18 september 2006 door de gemeenteraad werd goedgekeurd (jaarnummer 1779), stelt binnen het beeld "Dorpen en Metropool" als doel dat er bijzondere aandacht moet zijn voor het aanbieden van nieuwe woningen en nieuwe woonvormen. In het s-RSA wordt Silsburg aangeduid als een gebied dat moet ontwikkeld worden als een landschapspark met woningen.

In het Bovenlokaal Groenplan wordt Silsburg aangeduid als onderdeel van het Superpark Stadvallei. Woonverdichting is mogelijk waarbij rekening moet gehouden worden met de typische eigenschappen van de Koudebeekvallei en de landschappelijke context.

Het projectgebied Silsburg heeft een oppervlakte van ongeveer 10 hectare en wordt momenteel hoofdzakelijk gebruikt voor stadslandbouw, onder meer onder de vorm van een samentuin en volkstuinen. De eigendomsstructuur is sterk versnipperd. Er zijn 7 percelen waarop een woning wordt gesitueerd en 16 (groepen van) eigenaars die één of meerdere onbebouwde percelen in eigendom hebben. Daarnaast bezitten ook het Zorgbedrijf Antwerpen, Woonhaven, AG VESPA en de stad Antwerpen percelen binnen het projectgebied.

De zuidelijke en zuidwestelijke zijde van het projectgebied is bebouwd. In het noordoosten wordt het projectgebied begrensd door het Park Groot Schijn.

Op 20 mei 2016 keurt het college (jaarnummer 4435) de opstart en voorbereidende stakeholdergesprekken van het masterplan Silsburg goed.

Op 24 maart 2017 keurt het college (jaarnummer 2250) de analyse en visie van het masterplan Silsburg goed.

Om de overgang tussen het parkgebied en de bestaande bebouwing te kunnen structureren, is een globale visie op het projectgebied noodzakelijk. Er dient geen gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) te worden opgemaakt (bestemming woongebied) maar de sterk versnipperde eigendomsstructuur vraagt om een ruimtelijk kader om zo een kwaliteitsvolle woonontwikkeling te kunnen realiseren.

Individuele stedenbouwkundige aanvragen per perceel kunnen de ontwikkeling op de aanpalende percelen hypothekeren en oplossingen naar waterafvoer en buffering komen mogelijks niet tegemoet aan de bestaande wateroverlast van het projectgebied. Het is wenselijk om de verkeersafwikkeling van de nieuwe woonontwikkeling voor het projectgebied in zijn geheel te onderzoeken om te voorkomen dat omliggende straten, die hiervoor niet zijn ingericht, de verkeersafwikkeling moeten opvangen. De inplanting van eventuele bijkomende ontsluitingen naar de Van Strydoncklaan dient zorgvuldig te worden overwogen en doorgesproken met het Agentschap Wegen & Verkeer om de verkeersveiligheid op de gewestweg te garanderen.

Het volledige projectgebied is gelegen binnen een perimeter van 400 meter (5 minuten wandelen) van een tramhalte waardoor het gebied bijzonder geschikt is voor een woonontwikkeling aan hoge dichtheid. Anderzijds wordt er vanuit verschillende beleidsdocumenten aangestuurd op een groene dooradering en aandacht voor het water.

Beide ambities moeten verzoend worden in het masterplan. Volgende ontwerpprincipes worden vooropgesteld:

1. paden voor langzaam verkeer verbinden de Herentalsebaan (tramhalte) met het Park Groot Schijn;
2. de nabijheid van openbaar vervoer vraagt om een project met een voldoende hoge dichtheid en een brede mix van  woningtypologieën. Bijzondere aandacht gaat naar grondgebonden gezinswoningen;
3. het projectgebied Silsburg moet uitgroeien tot een aantrekkelijke leefomgeving die kan concurreren met het stadscentrum enerzijds en de randgemeenten anderzijds. Daarom wordt ruimte voor stadslandbouw voorzien in het projectgebied naar analogie met de aanwezige volkstuinen en de samentuin. Deze functies vormen een typisch element van de 20ste eeuwse gordel en zorgen voor een sociale integratie van het projectgebied in het omliggende stadsweefsel;
4. het reliëf, de overstromingsgevoeligheid, de hoge grondwaterstand en ligging nabij het Park Groot Schijn maken dat het deel van het projectgebied ten noorden van de Van Strydoncklaan een andere stedenbouwkundige invulling moet krijgen dan het zuidelijk deel van het projectgebied Silsburg. De stedenbouwkundige invulling intermedieert tussen de stedelijke context van de van Van Strydoncklaan en de Herentalsebaan enerzijds en de landschappelijke context van het aangrenzend Park Groot Schijn anderzijds. De bebouwingsindex in het deel ten noorden van de Van Strydoncklaan ligt lager dan in deel ten zuiden ervan;
5. voldoende aandacht voor publieke groene ruimten op buurtniveau.

Sinds de opstart van de analyse en de visie zijn er verschillende bilaterale gesprekken gevoerd met de eigenaars binnen het gebied. Coalities van eigenaars zijn in de maak. De stad Antwerpen vraagt aan deze coalities:

• om de ontwerpprincipes verder te verfijnen in een masterplan onder regie van de stad Antwerpen;
• dat een coalitie van eigenaars uit het deel ten noorden van de Van Strydoncklaan minstens een visie geeft op het volledige noordelijk deel van het projectgebied Silsburg;
• dat een coalitie van eigenaars uit het deel ten zuiden van de Van Strydoncklaan minstens een visie op het zuidelijk deel geeft.

Er wordt tevens een methodiek uitgewerkt door de coalities waarbij de kosten en de baten evenredig verdeeld worden onder de verschillende eigenaars in verhouding tot de waarde van de individuele eigendommen.