2017_CBS_01634 - Aanvraag stedenbouwkundige vergunning. Reguliere procedure - 20162391 - district Hoboken - Leo Bosschartlaan 1 - Goedkeuring

Ja

Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.

Besluit werd eerder verdaagd van de zitting van het college van 3 februari 2017 en 10 februari 2017 (jaarnummer 920).
Publieke referentie: 17.0210.9675.2662

Lastvoorwaarden

Het college besliste op 8 juli 2016 (jaarnummer 6172) het principe om bij grotere stedenbouwkundige vergunningsaanvragen op basis van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stedenbouwkundige lasten op te leggen die de vorm kunnen aannemen van een financiële last.

De op te leggen stedenbouwkundige lasten (sok) moeten redelijk zijn en in verhouding staan tot de vergunde handelingen. Bij het beoordelen van de evenredigheid moet rekening gehouden worden met het voordeel van de aanvrager van vergunning en met de last die de vergunning voor het bestuur meebrengt.

De aanvraag betreft de bouw van een nieuw kantoorgebouw van 800 m² en is aldus een project met een zekere ruimtelijke, sociale of economische impact dat in aanmerking komt voor het opleggen van een stedenbouwkundige last.   

Fabricom NV zal door deze vergunning ook parkings voorzien op het eigen terrein in plaats van buiten de site.

Na verdere afstemming met Fabricom over besteding en volume werd op 13 februari 2017 onderling overeenkomst gevonden om bij uitvoering van de stedenbouwkundige vergunning een last te voorzien die besteed wordt aan mobiliteit in de nabije omgeving van de site van Fabricom, met name maatregelen voor de realisatie van veilig verkeer voor de zwakke weggebruiker. 

De stad zou in de komende jaren in uitvoering van de opgelegde last aan de zijde Fabricom in de Leo Bosschartlaan en in de Adolf Greinerstraat kunnen voorzien in een fietspad in asfalt over 500 meter, twee fietsoversteken, vier poorten zone 30 en eventueel aanpassing groenaanplanting.

Mede door de gewijzigde toegang tot de site Fabricom is dit ook aangewezen. In de bocht van de Kapelstraat zal ook een repel van zes meter grond op ongeveer 100 meter verworven dienen te worden ter realisatie hiervan.

De opgelegde last is aldus redelijk, haalbaar en in de nabije omgeving van het betrokken vergunde project. 

Deze maatregelen voor realisatie van een fietsverbinding komen de bezoekers en werknemers van het bedrijf, alsook de omwonenden ten goede. 

Financieel gevolg 

Vanuit de stad wordt de uitvoering van de genoemde mobiliteitswerkzaamheden in de omgeving geraamd op ongeveer 210.000,00 euro inclusief btw, exclusief eventueel extra groenonderhoud.

Fabricom zal hiervan 120.000,00 euro bekostigen. De middelen worden gemarkeerd aan Wijk Hoboken West (Ho3) voor maatregelen voor openbaar domein/mobiliteit. 

De stad dient de effectieve uitvoering van de werkzaamheden nog in te plannen. Ook het aspect affectatie in het openbaar domein ter realisatie van het fietspad  dient nader onderzocht te worden.

Nadat de nodige middelen vanuit Fabricom ontvangen zijn, zal in afstemming met het district de project- en financieringsplanning opgemaakt worden door de afdeling ontwerp en uitvoering van de het bedrijf stadsontwikkeling.

Zodra de volledige financiering is toegewezen, kan het project worden opgestart volgens afgesproken planning. 

Met betrekking tot de vergunning :

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd.

Deze aanvraag omhelst de herinrichting en modernisering van delen van de Engie-Fabricom site gelegen in industriegebied, hiervoor worden drie administratieve eenheden gesloopt en vervangen door een kantoorgebouw dat parallel gepositioneerd wordt naast het kleine droogdok. In een vorige aanvraag SV20152998 werd dit kantoorgebouw bovenop dit droogdok geplaatst. De aanvrager heeft deze positionering aangepast. Dit droogdok wordt op deze wijze gevrijwaard. In een verdere fase wordt ook de sloop van de 150 ton montagehal overwogen.  

De aangevraagde sloop gaat onder andere over het verwijderen van twee gebouwen met tijdelijke burelen en een gebouw met o.a. een tekenbureel, deze gebouwen hebben geen culture en historische erfgoedwaarde. Het tekenbureel werd onder andere opgericht in 1940 en werd in de loop van de geschiedenis veelvuldig aangepast, zo werd een uitbreiding gerealiseerd met bijkomende dakverdieping en werden de gevels geïsoleerd en bekleed met aluminium bekleding. Hierdoor kent het tekenbureel nog weinig authentieke elementen. De sloop van de 150 ton montagehal wordt uitgesloten met het argument dat er geen cultuurhistorische studie werd opgemaakt van de site. Uit stabiliteitsstudies van deze fabriekshal blijkt dat omwille van de slechte staat van de staalconstructie de huidige levensduur nog slechts enkele jaren kan gegarandeerd worden. De dakspanten kunnen zonder ingrepen geen veilige werkomgeving meer garanderen. Ook blijkt dat de westgevel geen zichtbare originele stukken meer bevat door een volledige uitvoering met vernieuwde schuifpoorten. De zuidgevel heeft ook geen architecturale waarde meer door de plaatsing van het vernieuwde sociaal gebouw in blauw getinte prokalitpanelen. Het gebruik van lichtdoorlatende blauw getinte golfplaten doet verder afbraak aan de cultuurhistorische erfgoedwaarde. Het is economisch niet verantwoord / haalbaar voor restauratie van de loods met betrekking tot de huidige activiteiten. De loods is technisch niet meer geschikt voor het assembleren van ‘High Voltage Offshore Substations’ voor windmolenparken. Het college van burgemeester en schepen ziet dan ook af van de voorgestelde uitsluiting uit de vergunning voor het slopen van de grote montageloods. Als voorwaarde zal echter wel opgelegd worden dat er een cultuurhistorische documentatie voor de site dient opgesteld te worden voor aanvang sloop activiteiten. Deze documentatie dient bezorgd te worden aan de dienst monumentzorg alvorens de sloop mag worden uitgevoerd (plannen, bouwhistorische duiding, fotoreportage).

Bijkomend  stelt het college vast dat de  intekening  van  de  parking  en  de toegangsweg  niet de nodige  kwalitatieve  alsook verkeersveilige  oplossing  zal  geven.  Inzake verkeersveiligheid  wordt  het autoverkeer op  de toegangsweg gemengd  met  het fietsverkeer.Het is aan te bevelen  dat er een apart fietspad  voorzien wordt   Tevens is het  plan  niet voldoende  duidelijk  hoe  de toegangsweg  aansluit op de openbare weg.  Er zal een  verkeersveilige  inrichting voorzien moeten  worden  waarbij  de zichtbaarheid  van  de  publieke weg  op de erftoegang  optimaler is,  waarbij  de conflictzones tussen  zwakke  weggebruikers  en  wagens  en  vrachtwagens  acceptabel  wordt,  alsook waardoor het autoverkeer op  de  site  en  het camionverkeer op  de  site  duidelijk  hun  plek  krijgen  wat ook de  veiligheid  verhoogt.  De  parking  en  dreef worden niet voorzien  van  vergroening  op  de plannen. De bespreking van de bovenstaande elementen   inzake verkeersveiligheid  is  aanvullend  op  de  mobilitietsbeoordeling  en parkeerbehoefteberekening. De  parking en  de  toegangsdreef moeten voorzien  worden  van  kwalitatief  hoogstammig  groen/bomen.  

Er is  nu  voor  het gebouw,  aan  de  portier, ter hoogte van de  hoek  Kapelstraat  met  Leo  Bosschaertlaan, problematische parkeren.  Deze parkeerplaatsen dienen fysiek ontoegankelijk gemaakt te worden langsheen het fietspad. De restzone dient groen aangelegd te worden.  Deze ingreep is noodzakelijk aangezien het in  en  uitrijden van  deze  parkeerplaatsen zeer veel onveiligheid geeft voor het fietspad  aldaar.

De  bouwheer stelt dat de strook tussen  de toegangsweg en  de zuidelijke  perceelsgrens die als bufferstrook benoemd is, eigenlijk onderwerp is van een regeling met de waterwegbeheerder. In deze wordt deze strook als groene strook opgelegd om aangelegd te worden.   Een ander gebruik zal onderwerp moeten zijn van een andere stedenbouwkundige aanvraag. Met deze blijven opties vrij en zal  bij  een  concrete  nieuwe aanvraag de  ruimtelijkheid  beoordeeld  worden. De weg en  de zone zou best gescheiden worden door de aanplant van een groenstrook (bomen, die deel uitmaakt van de boomdreef die voorgelegd is rond de ontsluitingsweg.

Een aparte vergunningsaanvraag voor de ontsluiting van de parking naar de openbare weg en bijhorende omgevingsaanleg is vereist om de vermelde opmerkingen in het kader van verkeersveiligheid bij de voorliggende aanvraag het hoofd te bieden.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.