2017_RVBAGSO_00145 - Patrimonium, DE_17, Stedelijk Lyceum Lakbors, Lakborslei 339 te 2100 Deurne, tijdelijke huisvesting, SO/2017/1412837 - Projectvoorstel - Goedkeuring

De bouwkost is gebaseerd op een raming van de projectleider a.d.h.v. eenheidsprijzen van projecten met vergelijkbare werken. Voor de bepaling van de bouwkost gaan we uit van de site Gallifortlei / Alfonsschneiderlaan (inclusief MER-screening). 

In onderstaande tabel een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen incl. BTW).  

De huurkost van de mobiele units wordt geraamd op 1.841.149,71 incl. 6 % BTW. Deze huurkost maakt geen deel uit van de hierboven vermelde projectkost, maar zal opgenomen worden door PAT/FD en voorzien worden in de meerjarenplanning bij de budgetopmaak 2O18.

Verduidelijking bij het onderdeel erelonen

Voor dit project dienen de klassieke externe partners – zijnde architect, veiligheidscoördinator en EPB-verslaggever – aangesteld te worden. Door de schaal van het project (te vergelijken met een nieuwbouw) zijn echter ook een aantal bijkomende onderzoeken en studies nodig, vandaar dat het ereloon wordt opgetrokken. Volgende bijkomende opdrachten dienen voorzien te worden:

• opmaak opmetingsplan
• opmaak archeologienota: verplicht gezien de perceelsoppervlakte > 3.000 m² en de totale oppervlakte van de vergunningsplichtige bodemingrepen > 1.000 m²
• opmaak grondonderzoek: verplicht gezien het grondverzet voor de plaatsing van de tijdelijke infrastructuur > 250 m³
• opmaak MER-screening: voor de opmaak van de MER-screening dient een gespecialiseerde firma aangesteld

Gunningswijze:

Architect: kleine pool

EPB: raamcontract

Veiligheidscoördinator: raamcontract

Landmeter: onderhandelingsprocedure

Archeoloog: raamcontract

Grondonderzoek: raamcontract

MER-deskundige: raamcontract

Aannemer : open aanbesteding

Verhuis

De inboedel van de huidige school aan de Lakborslei dient verhuisd te worden naar de tijdelijke huisvesting. Dit betreft zowel losse als vaste inrichting. Deze kosten maken geen deel uit van de huidig goed te keuren projectkost, maar komen op het verhuisbudget.

Agion

Voor deze werken zullen geen AGIOn-subsidies aangevraagd worden.

Prijsverschil met het bedrag voorzien in de projectfiche:

Het bedrag dat momenteel is opgenomen in de Masterplantool bedraagt € 811.888,96 en is dus niet toereikend, waardoor een bijkomend bedrag van € 738.961,19 wordt aangevraagd. Dit bedrag wordt opgenomen in het totale investeringsbudget van het masterplan 2014-2019.

Op de raad van bestuur d.d. 19 december 2014 werd het projectvoorstel m.b.t. de nieuwe vestiging van het Stedelijke Lyceum Lakbors goedgekeurd.

Dit projectvoorstel voorzag in een gefaseerde uitvoering van de nieuwe vestiging. 

Op de raad van bestuur d.d. 8 september 2017 werd een scopewijziging goedgekeurd, hierin werd beslist om de uitvoering niet langer gefaseerd maar als 1 totaalproject te voorzien. Deze beslissing heeft gevolgen voor de tijdelijke huisvesting. Deze zal omvangrijker worden want dient gedurende de uitvoeringsperiode van de nieuwbouw plaats te bieden aan de volledige school die momenteel gehuisvest is op de site van de Lakborslei.

Het project m.b.t. de tijdelijke huisvesting dient zo snel mogelijk opgestart te worden. Volgens de huidige planning starten de werken aan de nieuwbouw immers in december 2018. Dit betekent dat de tijdelijke huisvestiging uiterlijk in het 1^ste trimester van het schooljaar 2018 / 2019 klaar dient te zijn en in gebruik genomen te worden. Huidig projectvoorstel betreft de realisatie van deze tijdelijke huisvesting. 

1) Site tijdelijke huisvesting

De cel Masterplanning is reeds geruime tijd bezig met de zoektocht naar een geschikte site. Zowel de vereiste omvang van de benodigde site als de gevraagde ligging nabij de Lakborslei 339 blijken de belangrijkste beperkende factoren te zijn. Dit blijkt ook uit de studies – i.c. locatieonderzoeken - die door AG VESPA en de stad (Stadsbeheer) werden uitgevoerd. Beide onderzoeken hebben geen geschikte site opgeleverd.

Ondanks de vernoemde moeilijkheden zijn er momenteel 3 sites in de running:

1) Hondenpark (grasland) gelegen aan de Gallifortlei / Alfonsschneiderlaan te 2100 Deurne (domein van de Stad Antwerpen).

Deze site is op het gewestplan ingekleurd als groengebied. Om de plaatsing van tijdelijke infrastructuur mogelijk te maken is een bestemmingsafwijking noodzakelijk. Dit heeft consequenties voor de aan te vragen omgevingsvergunning. Aangezien het hier om ruimtelijk kwetsbaar gebied gaat moeten de effecten op de natuurlijke waarde kunnen beoordeld worden door de nodige adviesinstanties zoals Natuur en Bos. De werken zijn dus MER-plichting.

Het is op dit moment niet duidelijk of deze MER-plicht de opmaak van een MER-screening of de opmaak van een volwaardig project-MER inhoudt. De dienst vergunningen van de Stad Antwerpen heeft om een project-MER gevraagd. De raamcontractant voor het opmaken van een MER (Sweco) stelt dit in vraag omwille van de beperkte natuur- en landschappelijke waarde van het desbetreffende terrein (> 3ha) en de beperkte ruimtelijke impact van de geplande werken (3.500 m2). Zij geven aan dat een project-MER in dit geval een “overload” is en dat een project-MER-screening zou volstaan. Zij hebben dit inmiddels ook aangekaart bij de dienst MER.

Tot op heden heeft het AG SO geen uitsluitsel over deze kwestie. Dit betekent dat er nog onduidelijkheid bestaat over de timing van de tijdelijke huisvesting. De opmaak van een MER-screening maakt deel uit van de aanvraag tot omgevingsprocedure en vraagt geen extra tijd. De opmaak van een project-MER vraagt minimum 6 maanden. Bovendien kan de aanvraag voor de omgevingsvergunning pas ingediend worden als het project-MER is afgerond, aangezien deze integraal deel uitmaakt van de omgevingsvergunning. Indien een project-MER vereist blijkt dient de timing van de tijdelijke huisvesting en dus ook van de nieuwbouw thv de Lakborslei achteruit geschoven.

De keuze voor deze site genereert dus een dubbele onzekerheid:

1. het is niet zeker of we toelating zullen krijgen om tijdelijk zonevreemd te bouwen

2. als uiteindelijk zou geoordeeld worden dat het project een te significante impact heeft op het kwetsbare karakter van het groengebied, kan geen vergunning verkregen worden.

M.b.t. het zonevreemd bouwen zal een projectvergadering belegd worden met Ruimte Vlaanderen. Deze aanvraag verloopt volgens een strikte wettelijke procedure en werd reeds opgestart door het AG SO. 

2) Site van de Spectrumschool – Campus Ruggeveld gelegen aan de Ruggeveldlaan 496 te 2100 Deurne. (domein van het GO!).

Op deze site staan een aantal asbesthoudende paviljoenen. Deze verkeren in zeer slechte staat en worden momenteel niet meer gebruikt. Het GO! wil deze afbreken en in de plaats een nieuwbouw zetten. Het GO! is bereid om de zone waarop deze paviljoenen staan tijdelijk ter beschikking te stellen voor de plaatsing van de tijdelijke huisvesting (en hun eigen project uit te stellen), op voorwaarde dat het AGSO de afbraakkosten van de asbesthoudende paviljoenen draagt. De gesprekken met het GO! over deze mogelijkheid zijn nog volop aan de gang. Het GO! heeft geen middelen om de afbraakkosten te dragen (de kostprijs van de afbraak wordt geraamd op 70.000 incl. 6% BTW).

3) Onbebouwd terrein (grasland) gelegen aan de Ruggeveldlaan / August van de Wielelei te 2100 Deurne aan domein van de Stad Antwerpen).

Dit terrein grenst aan de hierboven vermelde Spectrumschool en ook aan het terrein van de basisschool De Pientere Piste (GO!). In principe komt dit terrein in aanmerking voor gebruik, maar het GO! is hier grote tegenstander van. De basisschool is immers georiënteerd op dit terrein dat ook dienst doet als toegang en buitenruimte voor de school. Bovendien wil het GO! in samenspraak met de Stad op deze site een nieuwbouw sporthal plaatsen. Een tijdelijke school zou deze site hiervoor hypothekeren.

De voorkeur gaat uit naar de site aan de Gallifortlei / Alfonsschneiderlaan. Deze zou de overlast die een tijdelijke herlocatie met zich meebrengt voor de school tot een minimum moeten beperken. Niet alleen is deze site het dichtst gelegen bij de huidige school aan de Lakborslei (beperken problemen inzake bereikbaarheid). Ook is er geen interferentie met en verstoring door de aanwezigheid van een andere school (in het geval van de sites van of aan het GO!).

Voor de timing en ook de projectkost van huidig projectvoorstel wordt uitgegaan van de keuze voor de site aan de Gallifortlei. Tevens wordt uitgegaan van het feit dat een MER-screening volstaat voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning (gezien de sterke argumentatie van de raamcontractant).

Niettegenstaande houdt de keuze voor de site een risico in door de complexiteit van het vergunningstraject en door de onzekerheid over het daadwerkelijk verkrijgen van een vergunning.

2) Programma tijdelijke huisvesting

Voor het programma van de tijdelijke huisvestiging wordt uitgegaan van een schoolpopulatie van 316 leerlingen, verdeeld over 21 klasgroepen.

Dit op basis van de huidige gegevens en inclusief de nieuwe richting 2^de graad sociaal technische wetenschappen / 3^de graad jeugd- en gehandicaptenzorg die vanaf het schooljaar 2018 – 2019 opgestart zal worden (deze genereert in totaal 50 extra plaatsen: 30 in de 2^de en 20 in 3^de graad).

Het programma van eisen resulteert in een bruto vereiste gebouwoppervlakte van 2.920,8m², aangevuld met 316m² overdekte speelplaats en 632m² open speelplaats. Conform de bouwcode dient ook rekening gehouden met 13 autostaanplaatsen en 158 fietsstalplaatsen.

 3) Geplande werken

Volgende werken zijn uit te voeren (deze maken geen deel uit van de maandelijkse huurprijs en dienen apart begroot te worden).

3.1) Werken i.f.v. plaatsing mobiele units

• terreinvoorbereiding (bouwrijp maken van het terrein + afgraven tot funderingsdiepte);
• grondverbeteringswerken (grondverbeteringswerken i.f.v. de verhoging van de draagkracht;
• nutsvoorzieningen (werken om de tijdelijke huisvesting op openbaar gas-, water- en elektriciteitsnet aan te sluiten, incl. bouw van een hoogspanningscabine);
• rioleringswerken (werken om de tijdelijke huisvesting aan te sluiten op het openbare rioleringsnet);
• aanvoer-, plaatsings-, afbraak- en afvoerkost van de huurunits;
• herstel terrein naar oorspronkelijke toestand.

 3.2) Omgevingswerken

• terreinvoorbereiding;
• rioleringswerken (werken om de omgevingsaanleg aan te sluiten op het openbare rioleringsnet);
• aanleg open speelplaats;
• aanleg overdekte speelplaats;
• aanleg fietsenstalling;
• aanleg parking;
• aanleg circulatieruimte.
• aanleg terreinafsluiting;
• afbraak verhardingen en terreinafsluitingen en herstel terrein naar oorspronkelijke toestand.

4) lopende werken:

n.v.t.  

n.v.t.

Volgens huidige planning starten de werken aan de nieuwbouw in december 2018, de ingebruikname staat gepland op 1 september 2021. Er is momenteel een kleine marge om de startdatum werken te verlaten zonder hierbij de ingebruikname in het gedrang te brengen.

Om de planning van ingebruikname op 1 september 2021 nog te halen dienen de werken aan de nieuwbouw uiterlijk in februari 2019 te kunnen starten. Dit betekent dat de tijdelijke huisvesting gebruiksklaar dient te zijn uiterlijk vóór februari 2019.

Onderstaande timing gaat uit van een plaatsing op de site aan de Gallifortlei / Alfonsschneiderlaan en zoals verder toegelicht bij het onderdeel argumentatie van de opmaak van een MER-screening (Milieu Effect Rapport) voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning: 

• Opstart dossier + keuze architect: 2^de helft oktober 2017 - 2^de helft november 2017.
• Fase opmaak schetsontwerp: 2^de helft november 2017 – 2^de helft december 2017.
• Fase opmaak definitief ontwerp: 2^de helft december 2017 - 2^de helft februari 2018.
• Fase opmaak + indienen bouwaanvraag: 2^de helft februari 2018 - 1^ste helft maart 2018.
• Goedkeuringstermijn bouwaanvraag: 1^ste helft maart 2018– 2^de helft augustus 2018.
• Fase opmaak aanbestedingsdossier: 2^de helft maart 2018 – 2^de helft mei 2018.
• Fase aanbesteding + gunning DirCom / RvB: 2^de helft mei 2018- 1^ste helft september 2018.
• Gunning werken: 1^ste helft september 2018.
• Aanvang werken: 1^ste helft oktober 2018.
• Voorlopige oplevering: 1^ste helft december 2018.
• Ingebruikname gebouw: januari 2019.

Er werd ook overlegd met de coördinator BHV over dit project. In het slechts mogelijk scenario (waar we momenteel niet vanuit gaan) moet de start van de nieuwbouw uitgesteld worden en de school langer in de huidige gebouwen blijven. Gezien het gunstig verslag naar aanleiding van het opvolgingsbezoek d.d. 11 maart 2016 en het ver gevorderd stadium van de permanente oplossing (de nieuwbouw) wordt dit t.a.v. het Ministerie niet als problematisch gezien. Wel wordt geadviseerd om de interne opvolging van de erkenningsvoorwaarden te intensifiëren van 2 jaarlijks naar jaarlijks tot zelfs halfjaarlijks als het de school langer op locatie zou moeten blijven.