2018_RVBAGSO_00055 - Patrimonium Vastgoedprojecten, DBFM Scholen van Morgen - Topsportinternaat fase 2 - Dokter Donnyplein, Wilrijk - Wijziging projectvoorstel - Goedkeuring

Strikte timing

De Vlaamse Regering kende op 18 december 2017 een subsidiebedrag van € 1.730.755 goed voor het project Topsportinternaat Antwerpen gebouw 2. Een voorwaarde die hierbij wordt gesteld, is de realisatie van het gebouw binnen een periode van 3 jaar na toekenning van de subsidies. De voorlopige oplevering moet dus voor 18 december 2020 plaats vinden. Rekening houdend met verschillende openbare aanbestedingen (aanstelling ontwerper, aannemer) en de daarbij horende termijnen, alsook interne en externe goedkeuringsprocedures (o.a. omgevingsvergunningsaanvraag), is dit een zeer krappe termijn.

Wijziging projectverloop

Om de vooropgestelde timing te halen werd aan de DBFM-vennootschap Scholen van Morgen de vraag gesteld of gebouw 2 gerealiseerd kan worden in samenwerking met Scholen van Morgen, als uitbreiding op de overeenkomst voor gebouw 1. 

Op 5 februari 2018 heeft Scholen van Morgen een negatief antwoord gegeven op bovenvermelde vraag. Scholen van Morgen was van mening dat een uitbreiding van de overeenkomst met deze omvang een te groot risico betekent met betrekking tot het niet naleven van de regelgeving omtrent overheidsopdrachten.

Op 12 maart 2018 komt Scholen van Morgen terug op haar beslissing van 5 februari 2018. De DBFM-vennootschap kan na verder onderzoek toch akkoord gaan met de uitbreiding van de overeenkomst. De omvang van de uitbreiding moet beoordeeld worden op bundelniveau (projecten Topsportinternaat en Blue Gate) en niet op projectniveau. Op bundelniveau kan de uitbreiding van de opdracht met Topsportinternaat gebouw 2 (ca 1.350 m²) beschouwd worden als een beperkte uitbreiding.

De realisatie van gebouw 2 zal toegevoegd worden aan DBFM project door gebruik te maken van het principe van buitenconfiguratie. Dit is een term die in DBFM-contracten wordt gebruikt voor uitzonderlijke toevoegingen aan de overeenkomst waarbij Scholen van Morgen niet voor de financiering en het onderhoud instaat. Voor een beperkt aantal scholen werd dit reeds toegepast door Scholen van Morgen.

Principe van buitenconfiguratie

Voor het gebouw dat valt onder de contractuele bepalingen van Scholen van Morgen (Topsportinternaat gebouw 1) worden zowel ontwerp, bouw als onderhoud behartigd door Scholen van Morgen tegen betaling van een gefinancierde en door AGIOn betoelaagde beschikbaarheidsvergoeding die begint te lopen vanaf beschikbaarheidsstelling (na bouw).

Gebouw 2 betreft geen DBFM-project maar een DB-project waarbij AG SO instaat voor de financiering (F) en het onderhoud (M). Het gebouw ‘buiten’ de contractuele bepalingen (Topsportinternaat gebouw 2) zal mee ontworpen, aanbesteed en gebouwd worden onder begeleiding van de DBFM vennootschap.

Voor gebouw 2 wordt geen nieuw contract opgesteld maar addenda aan het Voorcontract en de Basisteamovereenkomst van Topsportinternaat fase 1. 

Voordelen

1/ Timing

Gebouw 2 zal door hetzelfde architectenbureau ontworpen worden als gebouw 1. Hierdoor kan de studiefase van het project aanzienlijk verkort worden en is een voorlopige oplevering haalbaar in maart 2021.

In bijlage is een door Scholen van Morgen opgemaakte planning toegevoegd. Er wordt onderzocht hoe deze planning geoptimaliseerd kan worden om de vooropgestelde datum van voorlopige oplevering van 18 december 2020 te halen.

Hieronder enkele ingrepen in de planning die mogelijk zijn:

-       Fase aanbesteding 1 maand vroeger aanvangen;

-       De voorbereidingsfase bouw met 1 maand inkorten;

-       Systeem van cascadebouw toepassen, hierbij zou de bouwtijd van gebouw 2 tot 14 maanden beperkt kunnen worden in plaats van 16 maanden.

Indien AG SO het project zelf coördineert (cfr. het laatst goedgekeurd projectvoorstel d.d. 23 februari) is een voorlopige oplevering haalbaar in juni 2021. In het projectvoorstel was voorzien op te leveren in februari 2021, onder voorbehoud dat het Team Stadsbouwmeester akkoord gaat met de gunning van de architectuuropdracht via de Kleine Pool (raamovereenkomst voor kleine architectuuropdrachten). Team Stadsbouwmeester heeft intussen beslist dat de aanstelling van de architect via een ontwerpwedstrijd dient te verlopen. Hierdoor wordt de doorlooptijd met 4 maanden verlengd.

2/ Daling bouwkost

Doordat beide projecten samen aanbesteed kunnen worden, ontstaat er een schaalvoordeel wat in principe een lagere bouwkost tot gevolg heeft.

3/ Projectbegeleiding

Scholen van Morgen zal de realisatie van gebouw 2 coördineren. Hierdoor komt ruimte vrij bij AG SO om andere projecten op te starten.

Nadeel

Het gewijzigde projectverloop en het opnemen van de projectbegeleidingskosten van de DBFM-vennootschap Scholen van Morgen zorgen voor een stijging van de projectkost met € 565.866,25.

Voorwaarden gesteld door Scholen van Morgen

1/ Timing

Scholen van Morgen geeft vandaag nog geen garantie de vooropgestelde datum van voorlopige oplevering te kunnen halen. In bijlage is een door Scholen van Morgen opgemaakte planning toegevoegd. Er wordt onderzocht hoe deze planning geoptimaliseerd kan worden om de vooropgestelde datum van voorlopige oplevering van 18 december 2020 te halen.

2/ Financieel

De nodige bijkomende waarborgen (bankwaarborgen) zullen door de Inrichtende Macht moeten gevestigd worden gezien er geen waarborg gegeven wordt door de Vlaamse Overheid.

Prefinanciering

De betaling van de subsidies is pas voorzien op het moment van voorlopige oplevering

Het principe dat een DBFM-opdracht wordt gebundeld met een klassieke overheidsopdracht is gekend en aanvaard en wordt door Scholen van Morgen reeds toegepast. De opdracht waarvan de overheid niet wil dat het wordt onderhouden en gefinancierd door de vennootschap maar waarvoor de gewone overheidsopdrachtenreglementering geldt, wordt omschreven als het niet-configuratiegedeelte (buitenconfiguratiegedeelte).

De raad van bestuur van het Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs Antwerpen (AG SO) keurde op 22 juni 2015 (jaarnummer 67) de conceptnota betreffende de oprichting van een topsportinternaat goed.

De raad van bestuur van AG SO besliste op 24 juni 2016 (jaarnummer 102) om een zakelijk recht (erfpacht) te verwerven voor 50 jaar op gronden van het OCMW aan het Dokter Donnyplein te Wilrijk voor de bouw van een topsportinternaat.

De raad van bestuur van AG SO bevestigde op 25 november 2016 (jaarnummer 192) deel te nemen aan het DBFM-programma “Inhaalbeweging Schoolinfrastructuur” voor de realisatie van een topsportinternaat.  Hiertoe sloot de raad van bestuur een voorcontract en bundelingsovereenkomst af met de DBFM-vennootschap “DBFM Scholen van Morgen nv” voor gebouw 1.

De Vlaamse overheid keurde op 5 mei 2017 het decreet houdende de ondersteuning van bovenlokale sportinfrastructuur en topsportinfrastructuur goed.

De Vlaamse Regering keurde op 16 juni 2017 het uitvoeringsbesluit houdende de uitvoering van het decreet van 5 mei 2017 houdende de ondersteuning van bovenlokale sportinfrastructuur en topsportinfrastructuur goed.

Het decreet en uitvoeringsbesluit zijn gericht op een structurele subsidieregeling voor topsportinfrastructuur, waarbij door de Vlaamse overheid 4-jaarlijks (per olympiade) een oproep tot dossiers voor aanvraag tot subsidiëring wordt gelanceerd.  Er zijn heel wat voorwaarden en criteria verbonden aan deze subsidiedossiers.

AG SO diende op 29 september 2017 het subsidieaanvraagdossier in bij de Vlaamse Overheid voor het verkrijgen van subsidies ten behoeve van het project Topsportinternaat Antwerpen gebouw 2.

De Vlaamse Regering kende op 18 december 2017 een subsidiebedrag van € 1.730.755 goed voor het project Topsportinternaat Antwerpen gebouw 2.

De raad van bestuur van AG SO keurde op 26 januari 2018 het projectvoorstel goed voor het project Topsportinternaat Antwerpen gebouw 2. Hierbij werd een samenwerking voorzien met de DBFM-vennootschap Scholen van Morgen voor het ontwerp en de bouw van gebouw 2, als uitbreiding op de overeenkomst voor gebouw 1.

De raad van bestuur van AG SO keurde op 23 februari 2018 een aangepast projectvoorstel goed voor het project Topsportinternaat Antwerpen gebouw 2. Hierbij werd besloten dat de realisatie van gebouw 2 niet wordt opgenomen door de DBFM-vennootschap Scholen van Morgen, maar zal gecoördineerd worden door AG SO.

Naar aanleiding van de eventuele samenwerking met Scholen van Morgen is een simulatie gemaakt van de kosten. De simulatie wordt als bijlage bij dit besluit gevoegd. In deze simulatie wordt geen rekening gehouden met een werkingsmarge.

In onderstaande tabel een overzicht van de totale projectkost incl. BTW. Gezien de gedetailleerde raming van Scholen van Morgen wordt een werkingsmarge van 5% in plaats van 10% gehanteerd. De werkingsmarge wordt enkel voorzien op de directe bouw- en bouwgerelateerde kosten die zijn opgenomen in de simulatie.

Het bedrag van € 3.065.659,75 opgenomen in de Masterplantool is ontoereikend waardoor een bedrag van € 565.866,25 wordt bij gevraagd voor de uitvoering van dit project. Deze stijging van de projectkost is het gevolg van het gewijzigde projectverloop en het opnemen van de projectbegeleidingskosten van de DBFM-vennootschap Scholen van Morgen.

De Vlaamse regering heeft AG SO in december 2017 subsidies toegekend voor een internaat voor 60 leerlingen, ten bedrage van € 1.730.775. Uit een herberekening door AG SO, waarbij rekening wordt gehouden met een internaat voor 40 leerlingen, bedraagt het subsidiebedrag € 1.350.000.

Gezien de subsidies pas bij voorlopige oplevering worden uitbetaald, prefinanciert het AG SO de volledige projectkost.

De totale projectkost wordt geraamd op € 3.631.526. Uitgaande van € 1.350.000 aan subsidies bedraagt het eigen aandeel voor AG SO € 2.281.526. Een inschatting van de spreiding van de kosten wordt als bijlage toegevoegd (zie PF 915 Financieringstabblad). De grootste uitgave is voorzien in de volgende legislatuur.

De raad van bestuur heeft volle beslissingsbevoegdheid.