Overzicht gebouwen site:
De gebouwen aan de Verschansingstraat/Kasteelstraat bevinden zich volledig in een binnengebied en bieden via 3 rijwoningen toegang tot de straat. Het geheel is opdeelbaar in drie gebouwdelen; een linkervleugel, een middendeel en een rechtervleugel.
De oppervlakte van de rechtervleugel van het gebouw leent zich in principe voor de huisvesting van een tweestroom secundaire school. Aangezien hier geopteerd wordt voor een secundaire school voor 'muziek en dans' is er een grote nood aan specifieke praktijklokalen waardoor de oppervlakte van dit rechtergebouwdeel niet voldoende groot blijkt om het gewenste programma te kunnen huisvesten.
De linker- en middenvleugel worden herbestemd tot een tweestroom basisschool. In de middenvleugel zijn de ruimtes van de rijwoning en thv de zolderverdieping nog niet bestemd en ook niet strikt noodzakelijk voor de werking van de basisschool. Met deze ruimtes kan het plaatstekort in de rechtervleugel opgevangen worden en is het wél mogelijk om deze gebouwvleugel om te vormen tot de gewenste secundaire school.
De bouwkost voor het renoveren van lokalen in de middenvleugel tot ruimtes voor de secundaire school werden door AG Vespa als volgt begroot:
- aanpassing van de zolderruimte tot danszalen en kleedruimtes = € 501.530,07 exclusief btw
- aanpassing van de verdiepingen in de rijwoning tot praktijklokalen muziek = € 82.050 exclusief btw
- aanpassing van de kelderruimtes onder de middenvleugel tot fietsenstalling = € 361.555,30 exclusief btw
Dit resulteert in een totale bouwkost van € 1.001.843,49 inclusief btw.
Deze kost zal aan de hand van een scopewijziging toegevoegd worden bij de projectkost voor de totaalrenovatie van de middenvleugel.
Deze werken maken dus geen deel uit van dit projectvoorstel.
Historische waarde:
De site werd opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Het gebouw dateert uit het begin van de 20ste eeuw en wordt gekenmerkt door een decennialange achterstand inzake onderhoud- en moderniseringswerken (technieken, brandveiligheid..). Voor de uit te voeren werken in dit pand zal nog advies ingewonnen moeten worden bij de dienst Monumentenzorg.
Verenigbaarheid met de nieuwe functie:
- De bestaande klaslokalen: de ruimtes die in aanmerking komen als klaslokaal hebben een oppervlakte (gemiddeld 56m²) welke volstaat om hierin de secundaire schoolklassen te organiseren. De bijkomende lokalen welke vereist zijn om specifiek een richting 'muziek en dans' te organiseren, kunnen deels opgenomen worden in de rechtervleugel, maar zullen ook deels onderdak vinden in de middenvleugel.
- De turnzaal: de rechtervleugel beschikt over een ruimte van 156m² welke ingericht kan worden als turnzaal, deze ruimte is echter niet voldoende groot om gebruikt te worden als een volwaardige sportzaal waardoor men ook verplicht zal zijn om op verplaatsing te gaan sporten.
- De bestaande sanitaire voorzieningen: deze zijn verouderd en niet toereikend. Bovendien ontbreken wettelijk voldoende personeelssanitair en mivasanitair. Huidig wordt het sanitair ondergebracht in een later bijgebouwd gedeelte dat in slechte staat verkeert. Er zal onderzocht worden of er een mogelijkheid is om het sanitair in de oorspronkelijke gebouwen te integreren, zoniet zal hiervoor een beperkt nieuwbouwvolume voorzien moeten worden.
- De brandveiligheid (evacuatie/compartimentering/brandbestrijding): deze is niet in overeenstemming met de nieuwe functie en huidige wetgeving. Een advies hieromtrent dient ingewonnen bij de brandweer.
- De technische installaties (sanitair/elektriciteit/CV): deze zijn verouderd of niet in overeenstemming met de huidige wensen en dienen vernieuwd.
Toestand exterieur:
- Dak: de dakbedekking bestaat hoofdzakelijk uit rode dakpannen. De zolderdaken zijn niet geisoleerd. Zowel de houten dakstructuur als de pannen lijken, na een eerste onderzoek waar mogelijk, nog in een redelijke staat te verkeren. Op meerdere plaatsen werden wel ernstige lekkages vastgesteld. De kroonlijsten en boordplanken verkeren in een slechte staat. Hetzelfde geldt voor de regenwaterafvoeren en goten.
- Gevels: de gevels ter hoogte van het binnengebied zijn opgetrokken in metselwerk en verkeren in een redelijke staat. De gevel van de rijwoning ter hoogte van de straatzijde (Verschansingstraat 43) werd opgetrokken in natuursteen en verkeert eveneens nog in een redelijke staat. Een gevelreiniging van de gevel en enkele lichte herstellingswerken dienen voorzien.
- Buitenschrijnwerk: er werd houten buitenschrijnwerk met een dubbele beglazing voorzien. Dit buitenschrijnwerk is echter verouderd en aan vervanging toe.
Toestand interieur:
- Vloerafwerking: deze bestaat uit een combinatie van linoleum en tegels en is verouderd. De vloeren vertonen ook op meerdere plaatsen verzakkingen en zijn volledig te vervangen.
- Wandafwerking: bezetting welke veelal in een slechte staat verkeert (putten, barsten, plaatselijk afbrokkelen, afbladderende verf..).
- Plafondafwerking: deze bestaat uit een combinatie van gewelvenplafonds, gipskartonplafonds, systeemplafonds.. Ook deze afwerking verkeert in een slechte staat.
Toestand rijwoning:
De rijwoning voorziet in de toegang tot de rechtervleugel vanaf de straatzijde en verkeert structureel in een redelijke staat. De afwerking dient wel volledig vervangen.
Toestand buitenaanleg:
- Riolering: er stelden zich in het verleden reeds herhaaldelijk problemen met de bestaanden riolering, deze dient vervangen.
- Open speelplaats: deze is niet afgestemd op het toekomstige doelpubliek. De huidige verharding in betontegels vertoont plaatselijk verzakkingen en oneffenheden.
- Overdekte speelplaats: de bestaande stalen draagstructuur van de overkapping verkeert in een slechte staat en dient hersteld te worden. De afdichting dient volledig vervangen te worden. De afwatering en goten van deze overkapping verkeren eveneens in een slechte staat.
Oppervlakte buitenruimte:
De nieuwe secundaire school zal maximaal 240 leerlingen tellen (20*12). De minimale oppervlakte voor de speelplaats bedraagt bijgevolg 720m². Er is een totale oppervlakte van ongeveer 614m² beschikbaar. Om toch aan het minimum te voldoen zullen gescheiden speeltijden georganiseerd worden (2 shiften). De bestaande oppervlakte van de overdekte speelplaats (38m² bestaande oppervlakte tov 120m² vereiste oppervlakte) volstaat niet, deze dient uitgebreid.
Met betrekking tot de fietsenbergingen legt de bouwcode een minimum op van 20 plaatsen 100m² bruto-vloeroppervlakte. Per fiets dient een minimale oppervlakte van 1.5m² voorzien te worden. Voor deze school betekent dit dat er 134 plaatsen nodig zijn. Hiervoor werd in de middenvleugel reeds ruimte voorzien ter hoogte van de kelderverdieping.
Programma van eisen :
I. entiteit secundair
II. entiteit gemeenschappelijk en niet breed inzetbaar
III. entiteit gemeenschappelijk en breed inzetbaar
Ter hoogte van de middenvleugel werden reeds een aantal lokalen voorzien voor de basisschool welke gemeenschappelijk gebruikt zullen worden voor de secundaire school;
Het bouwheerschap voor dit project wordt gedelegeerd aan AG Vespa.
Goedkeuring projectvoorstel en overdracht aan AG Vespa: september 2017
Opmaak voorontwerp: februari 2018
Opmaak vergunningsaanvraag: juli 2018
Opmaak aanbesteding: augustus 2018 - februari 2019
Gunning: mei 2019
Uitvoering: augustus 2019 - augustus 2020
Ingebruikname: 1 september 2020
Niet van toepassing.
Niet van toepassing.
De voorbije jaren waren de gebouwen aan de Verschansingstraat/Kasteelstraat in gebruik door de 'Artesis - Plantijn' hogeschool en in september 2015 heeft deze de gebouwen volledig verlaten en overgedragen aan AG SO.
In een eerder voorgestelde ambitienota werden de huidige staat van de gebouwen en de mogelijke invulscenario's ervoor onderzocht. Hieruit bleek dat de linker- en middenvleugel voldoende ruimte bieden voor de huisvesting van een tweestroom basisschool en dat de rechtervleugel onderdak kan bieden aan een tweestroom secundaire school.
In het masterplan 2014-2019 wordt de renovatie van de linker- en middenvleugel reeds voorzien. Op 26/09/2014 werd door de raad van bestuur het projectvoorstel voor de renovatie van de linkergebouwvleugel goedgekeurd. Deze werken zullen afgerond worden in de zomer van 2018. Op 29/01/2016 werd ook het projectvoorstel voor de renovatie van de middenvleugel goedgekeurd. Deze werken zullen afgerond worden in de zomer van 2019.
Momenteel biedt de rechtervleugel tijdelijke huisvesting aan de Stedelijke basisschool 'Studio Dynamo'. Zij zullen, naarmate de werken aan de linker- en middenvleugel vorderen, stapsgewijs de rechtervleugel verlaten. Vanaf de zomer van 2019 nemen zij volledig hun intrek in de gerenoveerde gebouwvleugels en komt de rechtervleugel vrij.
Dit projectvoorstel betreft de renovatie van de rechtervleugel met de bedoeling om deze te herbestemmen tot een tweestroom secundaire school voor muziek en dans. De werken zouden aansluitend aan de renovatiewerken van de middenvleugel uitgevoerd worden. Het betreft een nieuw op te richten secundaire school.
Ten tijde van het 'projectidee in voorstudie' werd uitgegaan van een totale projectkost van € 3.887.612 inclusief btw.
De budgetten voor de renovatie van de rechtervleugel werden destijds geraamd op basis van conditiestaat 4 (uitgebreide renovatie). De opmaak van de uitvoeringsdossiers voor zowel de linker- als de middenvleugel, geven echter aan dat voor de staat van de gebouwen eerder uitgegaan dient van een conditiestaat 5 (totale renovatie met afbraak tot op de structuur) wat resulteert in een hogere bouwkost.
Recent werden ook de werken voor de renovatie van de linkergebouwvleugel gegund. De voor deze werken ingediende offertes overschreden allemaal de door de architecten opgemaakte raming. Reden hiervoor is hoofdzakelijk de zeer slechte bereikbaarheid van het schoolgebouw dat volledig ingesloten ligt in een binnengebied. Ook deze factor dient mee ingecalculeerd bij de raming van de bouwkost voor de renovatie van de rechtervleugel.
De huidig geraamde bouwkost is gebaseerd op de bouwkost van de renovatie van de linkervleugel van het gebouw aan de Verschansingstraat/Kasteelstraat.
Aangezien deze rechtervleugel bijna identiek is aan de linkervleugel wordt uitgegaan van een vergelijkbare kost voor de bouwwerken en voor de erelonen/projectbegeleiding.
De kosten voor het renoveren van enkele gebouwdelen van de middenvleugel tot lokalen voor de secundaire school maken geen deel uit van dit projectvoorstel en zijn bijgevolg ook niet opgenomen in onderstaande projectkost. Het budget voor deze werken wordt via een scopewijziging toegevoegd aan de projectkost voor de renovatie van de middenvleugel (PF 133).
In onderstaande tabel een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen incl. BTW).
|
Bouwkost (BK) |
|
|
€ 3.927.613,51 |
|
Erelonen |
|
|
€ 361.926,50 |
|
Projectbegeleiding |
|
|
€ 204.547,20 |
|
Werkingsmarge |
15% |
|
€ 589.142,03 |
|
Index / PH |
|
|
€ 140.798,55 |
|
|
|
|
|
|
Totaal |
|
|
€ 5.224.027,79 |
Het dossier betreft geen AGIOn-dossier.
Prijsverschil met het bedrag voorzien in de projectfiche:
Het bedrag, opgenomen in de Masterplantool is niet toereikend waardoor een bedrag van € 1.336.415,79 incl. btw wordt bij gevraagd voor de uitvoering van dit project.
Het bouwheerschap wordt gedelegeerd naar AG Vespa, de gunningsprocedures zullen dus ook bepaald worden door AG Vespa.
Gezien de projectkost ≥ € 250.000 excl. btw heeft de raad van bestuur de beslissingsbevoegdheid.
De raad van bestuur beslist dat dit project in het masterplan onder projectnummer 629 wordt opgenomen en dat de boekhoudkundige referentie onderstaande code betreft:
PV SCC 00 CB 629
OD_0503
Uitvoering beslissing:
Patrimonium Vastgoedprojecten
Communicatiemiddel:
Via Beleidsbuzz