2018_CBS_02834 - Masterplan Silsburg, Deurne. Herontwikkeling Van Strydoncklaan_Noord - Projectdefinitie - Goedkeuring

Versnipperde eigendomsstructuur vraagt perceelsoverschrijdende aanpak
In het besluit van van 24 maart 2017 beslist het college om aan de coalities van eigenaars/ontwikkelaars te vragen, onder regie van de stad, om een masterplan uit te werken waarin de volgende voorwaarden worden uitgewerkt :

• doorwaadbaarheid voor langzaam verkeer tussen de Herentalsebaan (met tramhaltes) en Park Groot Schijn;
• de nabijheid van openbaar vervoer vraagt om een project met een voldoende hoge dichtheid en een brede mix van woningtypologieën. Bijzondere aandacht gaat naar grondgebonden gezinswoningen;
• ruimte voor stadslandbouw conform de ruimte die in de bestaande situatie door volkstuinen en een samentuin wordt ingenomen;
• een stedenbouwkundige invulling die intermedieert tussen de stedelijke context van de van Van Strydoncklaan en de Herentalsebaan enerzijds en de landschappelijke context van het aangrenzend Park Groot Schijn anderzijds. In het deel ten noorden van de Van Strydoncklaan dient de bebouwingsindex bijgevolg lager te liggen;
• voldoende aandacht voor publieke groene ruimten op buurtniveau
• dat een coalitie van eigenaars uit het deel ten noorden van de Van Strydoncklaan minstens een visie geeft op het volledige noordelijk deel van het projectgebied Silsburg;
• dat een coalitie van eigenaars uit het deel ten zuiden van de Van Strydoncklaan minstens een visie op het zuidelijk deel geeft.

Daarnaast vraagt het college aan de coalitie van eigenaars/ontwikkelaars om een samenwerkingsvorm uit te werken waarbij de kosten en baten evenredig verdeeld worden onder de verschillende eigenaars in verhouding tot de waarde van de individuele eigendommen.

Het te herontwikkelen gebied Van Strydoncklaan_Noord is circa 30.000 m² groot. De eigendomsstructuur van Van Strydoncklaan_Noord is sterk versnipperd, waardoor een perceelsoverschrijdende aanpak een vereiste is om een kwaliteitsvol masterplan op te maken. In het verleden vroegen enkele particuliere eigenaars een bouwaanvraag aan in functie van de realisatie van een aantal woningen en appartementen, maar zonder succes.

Er zijn in totaal twee eigenaars van een perceel met een eigen woning en acht eigenaars die één of meerdere onbebouwde percelen in eigendom hebben. AG VESPA is eigenaar van drie afzonderlijke percelen, met een totale oppervlakte van 8710 m².  Ook de stad Antwerpen heeft in het noordelijk gedeelte drie onbebouwde percelen, met een totale oppervlakte van 1242 m².

Aangezien AG VESPA circa 30% van de eigendommen heeft in het projectgebied ten noorden van de Van Strydoncklaan, hierna Van Strydoncklaan_Noord genoemd, nam ze het intitiatief om alle eigenaars te contacteren met de ambitie een proces op te starten voor het projectgebied " Van Strydoncklaan_Noord" met een perceelsoverschrijdende ontwikkeling als doel, met in eerste instantie een goedgekeurd masterplan als noodzakelijke tussenstap.  Dit masterplan moet immers duidelijkheid verschaffen over de ontwikkelingsmogelijkheden, en zodoende ook inzicht geven in een realistische grondwaarde van alle percelen. 

Verkenningsronde eigenaars resulteert in engagement en informele samenwerking
Ondertussen heeft AG VESPA de negen andere eigenaars in het projectgebied  "Van Strydoncklaan_Noord" gecontacteerd en een of meerdere gesprekken gehad.  De gesprekken hebben volgend resultaat opgeleverd :

• drie private eigenaars zijn bereid gevonden om hun gronden te ontwikkelen, samen de opmaak van een masterplan op te starten, en ook te financieren. Dit werd ondertussen geformaliseerd in een samenwerkingsovereenkomst met afspraken over de verdeling van de kosten voor een opmeting van het projectgebied, de ontwerpwedstrijd en de opmaak van het masterplan " Van Strydoncklaan_Noord". 
• twee private eigenaars zijn informeel bereid hun gronden in te brengen en te herlocaliseren, mits voorwaarde dat ze hun huidige activiteiten - eventueel met minder oppervlakte - verder kunnen zetten in het projectgebied. 
• twee private eigenaars/bewoners geven uitdrukkelijk aan hier te willen blijven wonen. Zij participeren dus niet in de totale ontwikkeling. 
• één private eigenaar is eventueel bereid om een deel van zijn tuin te verkopen, zodat een logischer en rechtlijniger geheel van projectgrond ontstaat. Voorwaarde is wel dat hij elders buiten de stad een ruimte krijgt voor het stallen van zijn kermiswagens. Dit is voorlopig niet aan de orde. Er dient nog bekeken te worden wie dit kan opnemen en hoe dit eventueel kan opgelost worden. 
• de stad Antwerpen is ook een van de eigenaars van een grond met oppervlakte van 1242 m². Dit perceel is vandaag een onbebouwd en onverhard driehoekig terrein waar informeel wordt geparkeerd door de volkstuinders.  De dienst Sociale Dienstverlening/Gemeenschapsvorming stelt - na afstemming en goedkeuring van de raad van bestuur van Volkstuin vzw - voor te onderzoeken of een formele kleine parking kan aangelegd worden op de volkstuinsite zelf.  De vzw hoeft hiervoor maar één perceel op te offeren. 
  Na overleg tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, lijkt het logisch en voor het proces ook eenvoudiger om deze stadsgrond mee in het geheel van het projectgebied op te nemen, waarbij  AG VESPA het mandaat krijgt om te handelen in naam van de stad. Deze grond wordt achteraf overgedragen aan AG VESPA eenmaal het masterplan wordt goedgekeurd, zodat de ontwikkelingsmogelijkheden en dus de grondwaarde is gekend. De waarde van de grond min de gemaakte kosten ( wedstrijdvergoeding, opmeting, studiekosten zoals opmaak masterplan, aanleg openbaar domein,...) pro rata van het grondaandeel dient dan door AG VESPA aan de stad Antwerpen te worden uitbetaald.

Ondertussen hebben verschillende projectontwikkelaars reeds interesse getoond in deze toekomstige ontwikkeling en namen zij reeds initiatief om de participerende partijen reeds te contacteren. Informeel zouden er afspraken zijn over aankoop of mandaten, maar die werden tot op heden nog niet geformaliseerd of bekend gemaakt. Vandaag wordt er enkel met de huidige eigenaars gecommuniceerd.

Projectdefinitie als basis voor een ontwerpwedstrijd
Op basis van de constructieve gesprekken en in nauw overleg met de drie andere eigenaars die akkoord zijn met een actieve betrokkenheid en samenwerking, werd door AG VESPA een projectdefinitie en een wedstrijdbestek opgemaakt. Deze projectdefinitie is de basis voor de opstart van een ontwerpwedstrijd onder supervisie van de stadsbouwmeester. De projectdefinitie kwam tot stand o.a. door input van de eigenaars, maar ook van een aantal diensten binnen de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling: Ruimte, Mobiliteit, Verkeerspolitie, Vergunningen, Openbaar domein/Ontwerp en Uitvoering, Energie en Milieu Antwerpen en Team Stadsbouwmeester.

Deze projectdefinitie werd ook reeds toegelicht aan districtscollege Deurne op 19 februari 2018, de stedelijke plangroep op 20 februari 2018, het coördinatieoverleg openbaar domein op 5 maart 2018 en de raadscomissie van 19 maart 2018. Deze projectdefinitie werd ook het directiecomité AG VESPA van 19 maart 2018 goedgekeurd

De krachtlijnen van deze projectdefinitie zijn toegespitst op vijf thema's:

Algemeen

• Het is van belang dat beide masterplannen " Van Strydoncklaan_Noord" en masterplan " Van Strydoncklaan_Zuid" worden afgestemd met betrekking tot programma, fietsverbindingen, ontsluiting, blauwe en groene verbindingen, een samenhangende inrichting van het openbaar domein, en de huidige Van Strydoncklaan als 'gemeenschappelijke zone' tussen beide projectgebieden in het bijzonder. 

Wonen

• hedendaagse invulling “ wonen in/aan het park";
• mix van woningtypologieën;
• V/T van minimum 0,6 en een richtinggevende max V/T van 0,9. De maximale V/T is richtinggevend, waarbij het aan het ontwerpteam is om de functionele en ruimtelijke draagkracht van het projectgebied af te tasten;
• intermediair tussen stedelijke en landschappelijke context;
• alzijdige goed georiënteerde gevels, typologie op maat van de context.

Publieke ruimte

• publieke open groene ruimte;
• inrichting houdt rekening met de watergevoeligheid, natuurlijk reliëf, waterbuffering- en infiltratie;
• groene dooradering en visuele en fysieke relaties tussen Park Groot Schijn en Van Strydoncklaan;
• doordachte overgang publiek-privaat + synergie tussen gelijkvloers programma en de publieke ruimte.

Mobiliteit

• er dient rekening gehouden te worden met een 'reservatiestrook' als overdruk op de huidige Van Strydoncklaan, op basis van een nieuw dwarsprofiel [berm + 2X ( twee rijstroken, parkeerstrook, buffer, vrijliggend fietspad, voetpad)] zodanig dat binnen dit nieuw dwarsprofiel kan nagedacht worden over eventuele nieuw dwarsprofiel in functie van een betere ontsluiting en aantakking van beide ontwikkelingen op de Van Strydoncklaan en een optimalere oversteekbaarheid voor fietsers en voergangers. Dit betekent dat er een strook binnen het projectgebied gevrijwaard dient te worden van bebouwing in functie van dit aangepast dwarsprofiel Van Strydoncklaan en van een geheel nieuwe landschappelijke inrichting die naast de mobiliteitsaspecten ook rekening houdt met aanwezige groen-blauwe dooradering door beide gebieden.
• slim en helder ontsluitings- en parkeerconcept ( bezoekers met auto, in-uitrit ondergrondse parking(s), fietsers, voetgangers, postbedeling, vuilnisophaling, …);
• herprofilering Boterlaarbaan op maat van de context en enkel voor bestemmingsverkeer.

Duurzaamheid

• onderzoek naar haalbaarheid of realisatie van een aardgasloze wijk met een wijkcentrale die flexibel uitbreidbaar is naar (ontwikkelingen in) de ruimere omgeving; 
• natuurlijke waterhuishouding/ bovengronds buffering volgens de hemelwaterverordening;
• extra akoestische maatregelen zijn wenselijk en noodzakelijk.

Timing in functie van goedgekeurd masterplan begin 2019
AG VESPA stelt - in overleg met de drie contracterende eigenaars - een timing voorop, met als doel om in het begin van de volgende legislatuur een goedgekeurd masterplan te hebben :

• 30 maart 2018 : goedkeuring projectdefinitie college;
• 3 april 2018 : opstart minicompetitie met drie ontwerpbureaus;
• 15 juni 2018 : indienen voorstellen;
• 26 juni 2018 : beoordelingscommissie met toelichting;
• begin juli 2018 : gunning opdracht;
• augustus 2018 : opstart opmaak masterplan;
• februari 2019 : goedkeuring masterplan Van Strydoncklaan.

Het projectgebied Silsburg is gesitueerd in het zuidoosten van het district Deurne tussen het Park Groot Schijn en de begraafplaats Silsburg en wordt doorsneden door de Van Strydoncklaan.

Het projectgebied Silsburg is één van de deelplannen van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplen (GRUP) Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen (BVR 19 juni 2009). In het deelplan werd woonuitbreidingsgebied volgens gewestplan omgezet naar woonreservegebied. Sinds 31 december 2015 is het gebied bestemd voor wonen.
Het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA), dat op 18 september 2006 door de gemeenteraad werd goedgekeurd (jaarnummer 1779), stelt binnen het beeld "Dorpen en Metropool" als doel dat er bijzondere aandacht moet zijn voor het aanbieden van nieuwe woningen en nieuwe woonvormen. In het s-RSA wordt Silsburg aangeduid als een gebied dat moet ontwikkeld worden als een landschapspark met woningen.

In het Bovenlokaal Groenplan wordt Silsburg aangeduid als onderdeel van het Superpark Stadvallei. Woonverdichting is mogelijk waarbij rekening moet gehouden worden met de typische eigenschappen van de Koudebeekvallei en de landschappelijke context.

Het totale gebied heeft een oppervlakte van ongeveer 10 hectare en wordt momenteel hoofdzakelijk gebruikt voor stadslandbouw, onder meer onder de vorm van een samentuin en volkstuinen.  De eigendomsstructuur in het projectgebied Silsburg is sterk versnipperd. 

Op 20 mei 2016 keurt het college (jaarnummer 4435) de opstart en voorbereidende stakeholdergesprekken van het masterplan Silsburg goed.

Op 24 maart 2017 keurt het college (jaarnummer 2250) de analyse en visie goed voor het totale projectgebied. 

Op 6 juni 2017 beslist de districtsraad van Deurne om gunstig advies te geven op de fase "analyse en visie" van het Masterplan Silsburg mits een aantal voorwaarden. 

Dit besluit heeft geen financiële gevolgen. De kosten waarvan sprake zullen enkel externe financiële kosten zijn. Het principe - dat geldig is voor alle grondeigenaars - is dat de stad de grondwaarde zal ontvangen ( bepaald op basis van ontwikkelingsmogelijkheden die vervat zitten in het goedgekeurd masterplan) na aftrek van de kosten pro rata het grondaandeel, zijnde circa 4% ( = 1242 m² stadsgrond ten opzichte totale oppervlakte projectgebied van 30.047 m²). Deze kosten zullen onder andere zijn: 

• vergoeding ontwerpwedstrijd;
• opmeting terrein en percelen in functie van vaststellen juiste verdeelsleutel;
• studiekosten, zoals opmaak masterplan en bodemonderzoek;
• kosten aanleg openbaar domein.