Situering plangebied
Het plangebied van RUP 'Fab181' ligt in het district Antwerpen op Linkeroever, ten westen van de binnenstad, en wordt ontsloten via de Blancefloerlaan. De site situeert zich tussen het groengebied Middenvijver en het zeilmeer Galgenweel. De Schelde ligt op ca. 1300m ten oosten. Ten westen van Linkeroever liggen de kernen Burcht en Zwijndrecht.
Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Blancefloerlaan, in het oosten door een KMO-zone, in het zuiden door de Aalscholverlaan en in het westen door de zone voor recreatie en gemeenschapsvoorzieningen (“Rand Combori”) met bufferzone van het BPA Galgenweel Borgerweert.
De site is niet rechtstreeks verbonden met Rechteroever, maar wel bereikbaar via de voetgangerstunnel en met de auto via de Waaslandtunnel en de Kenneytunnel (auto en fietsen).
Aanleiding
Het plangebied ligt binnen de zone voor Gemengde Functies (Ge) van het RUP Galgenweel Oost (cf. infra). De aanleiding voor de gedeeltelijke herziening van dit RUP is de vraag om binnen deze site meerdere ontwikkelingen toe te staan. Binnen de zone voor gemengde functies zijn in het huidige RUP culturele activiteiten, recreatieve functies alsook ambachtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen toegestaan. De opzet is om de bestaande hal, ook wel bekend als het Combori-gebouw, te herbestemmen naar een stuk stadsweefsel waarbinnen diverse centrumfuncties zijn toegestaan. Enerzijds is het de bedoeling minimale oppervlaktes van de functies die voorzien zijn in het RUP Galgenweel Oost te behouden en daarnaast, naast de actueel in het RUP toegestane functies, ook andere centrumfuncties zoals wonen en diensten te integreren. Deze functiemenging komt niet enkel de site ten goede maar ook de ruimere omgeving, zoals de omgeving van Regatta.
De karakteristieke structuur van de hal biedt potenties om deze plek om te vormen tot een creatieve hotspot waar plaats is voor ondernemers, innovatieve, culturele en creatieve bedrijven, evenementen, diensten en wonen. De partiële herziening krijgt de naam RUP 'Fab181'.
Gezien de strategische ligging tussen het woonweefsel van Linkeroever en de nieuwe Regattawijk enerzijds en Galgenweel en de site van Middenvijver anderzijds, vormt dit gebied een opportuniteit om verbindingen te creëren tussen deze ruimtelijke structuren.
Daarnaast wordt de locatie optimaal bediend met openbaar vervoer hetgeen een nieuwe stedelijke ontwikkeling op deze plek bijkomend verantwoord.
Reikwijdte en detailleringsgraad
Het RUP 'Fab181' vervangt de bestemmingszone voor gemengde functies van het RUP Galgenweel Oost. Deze zone stemt overeen met het kadastraal perceel nummer 11813 N 017 4R.
De opzet van het RUP is deze zone te herbestemmen tot een zone voor centrumfuncties waarin naast de bestaande culturele functies, recreatieve activiteiten en ambachtelijke bedrijfsfuncties en KMO’s ook centrumfuncties zoals wonen en gemeenschapsfuncties zijn toegestaan. De functionele mix wordt met andere woorden verruimd. Van belang hierbij is echter de verplichting om de initieel in het RUP Galgenweel Oost voorziene bedrijfsfuncties voor een minimale oppervlakte te behouden. Wat de functie wonen betreft dienen maximaal de mogelijkheden onderzocht te worden om grote woningen te realiseren.
MER-screening
Op 19 februari 2018 besliste de dienst MER (Vlaams gewest, departement Leefmilieu, Natuur en Energie) dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is.
Watertoets
In toepassing van artikel 8 van het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 moeten alle uitvoeringsplannen worden onderworpen aan een watertoets. Op 1 maart 2012 is het aangepaste besluit tot vaststelling van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets in werking getreden. Het RUP werd afgetoetst aan de opgelegde regels en heeft geen negatieve effecten op de waterhuishouding.
Planbaten
Uit het grafisch register, blijkt dat er geen bestemmingswijzigingen voorkomen die mogelijk planbaten kunnen doen ontstaan voor percelen eigendom van de stad en/of dochters.
Overeenkomst
Om de milieueffecten, en in het bijzonder de mobiliteitseffecten, van het RUP tot een aanvaardbaar niveau te beperken, worden de juridische bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden van het RUP boven een bepaalde grens gekoppeld aan de juridische bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden van het project Regatta gelegen buiten het plangebied van voorliggend RUP. Hiervoor wordt een overeenkomst opgemaakt.
De toevoeging van een dergelijke overeenkomst geeft de nodige rechtszekerheid voor de uitvoering van de vooropgestelde beperking van functies in gebieden die buitenvoorliggend plangebied gelegen zijn. De overeenkomst wordt afgesloten tussen het gemeentebestuur en deprojectontwikkelaar Vooruitzicht nv.
| Stap | Datum |
| collegebeslissing: procesnota (jaarnummer 5121) | 2/6/2017 |
| collegebeslissing: startnota (jaarnummer 6027) | 7/7/2017 |
| raadpleging publiek en adviesvraag | 12/7/2017 |
| districtsraad: advies startnota (jaarnummer 146) | 18/9/2017 |
| GECORO advies | 6/9/2017 |
| collegebeslissing: voorontwerp-RUP en scopingsnota (jaarnummer 11215) | 22/12/2017 |
| districtsraad: advies voorontwerp-RUP (jaarnummer 4) | 22/01/2018 |
| GECORO advies | 10/1/2018 |
| beslissing MER | 19/2/2018 |
| plenaire vergadering + adviezen | 5/2/2018 |
| collegebeslissing: voorstel aan gemeenteraad om ontwerp-RUP voorlopig vast te stellen | |
| gemeenteraad: voorlopige vaststelling ontwerp-RUP | |
| openbaar onderzoek | |
| GECORO advies | |
| gemeenteraad: definitieve vaststelling/goedkeuring |
Art. 2.2.18 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) die de procedure vastleggen voor de opmaak van de gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP).
Het plangebied ligt binnen de zone voor Gemengde Functies (Ge) van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Galgen weel Oost (cf. infra). De aanleiding voor de gedeeltelijke herziening van dit RUP is de vraag om binnen deze site meerdere ontwikkelingen toe te staan. Binnen de zone voor gemengde functies zijn in het huidige RUP culturele activiteiten, recreatieve functies alsook ambachtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen toegestaan. De opzet is om de bestaande hal, ook wel bekend als het Combori-gebouw, te herbestemmen naar een stuk stadsweefsel waarbinnen diverse centrumfuncties zijn toegestaan. Enerzijds is het de bedoeling minimale oppervlaktes van de functies die voorzien zijn in het RUP Galgenweel Oost te behoudenen daarnaast, naast de actueel in het RUP toegestane functies, ook andere centrumfuncties zoals wonen en diensten te integreren. Deze functiemenging komt niet enkel de site ten goede maar ook de ruimere omgeving,zoals de omgeving van Regatta.
De karakteristieke structuur van de hal biedt potenties om deze plek om te vormen tot een creatieve hotspot waar plaats is voor ondernemers, innovatieve, culturele en creatieve bedrijven, evenementen, diensten en wonen. De partiële herziening krijgt de naam RUP “Fab181”.
Gezien de strategische ligging tussen het woonweefsel van Linkeroever en de nieuwe Regattawijk enerzijds en Galgenweel en de site van Middenvijver anderzijds, vormt dit gebied een opportuniteit om verbindingen te creëren tussen deze ruimtelijke structuren.
Daarnaast wordt de locatie optimaal bediend met openbaar vervoer hetgeen een nieuwe stedelijke ontwikkeling
op deze plek bijkomend verantwoord.
Op 2 juni 2017 keurde het college (jaarnummer 5121) de procesnota van het RUP 'Fab181' goed.
Op 7 juli 2017 keurde het college (jaarnummer 6027) de startnota van het RUP 'Fab181' goed.
Op 22 december 2017 keurde het college (jaarnummer 11215) het voorontwerp en de scopingsnota van het RUP 'Fab181' goed.
Artikel 2.2.14 §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dat zegt dat de gemeenteraad het ontwerp-RUP voorlopig vaststelt.
Het voorontwerp-RUP werd op 10 januari 2018 voorgesteld aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO). De GECORO ondersteunt de visie en uitwerking in de voorschriften en het grafisch plan, mits rekening wordt gehouden met enkele opmerkingen. Naar aanleiding van het advies werd het voorontwerp-RUP op enkele punten aangepast.
Op advies van de GECORO werd de voorgestelde uitbreiding van het volume met 10% gereduceerd tot 5% gezien de omvang van het gebouw.
De oost-west voetgangers- en fietsverbinding werd in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen en indicatief op het grafisch plan aangeduid. De noodzakelijke ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer (zowel personen- als ook bedrijfsvoertuigen) werd tot een minimum beperkt, rekening houdend met de eisen van de brandweer. De logistieke ontsluiting dient via een toegang tot de hal georganiseerd te worden. Naast deze toegang is in het voorliggende ontwerp enkel de verharde strook, voorzien ten westen van de hal, rechtstreeks bereikbaar via de Blancefloerlaan.
Er werd vastgelegd dat er geen bedrijfsfuncties kunnen worden ondergebracht in de torens.
In de voorschriften wordt de toegestane verharding ten westen van de hal beperkt. De aanleg van de strook dient de zachte overgang van de sport-en spelzone ten westen (zone R/GM1, R/GM2 en BU cf. BPA Galgenweel Borgerweert) tot de hal te garanderen en dus landschappelijk aan te sluiten bij de aanleg van deze zone met een maximale maatvoering. De strook ten oosten van de hal wordt eveneens maximaal niet verhard of waterdoorlatend uitgevoerd.
De districtsraad van Antwerpen gaf op 22 januari 2018 (jaarnummer 4) advies op het voorontwerp van het RUP 'FAB181'. Het advies komt overeen met de aanpassingen op het advies van de GECORO. Bovendien vraagt de raad om bij de organisatie van een nieuw participatiemoment aandacht te hebben dat er op het moment zelf een gegarandeerde maatschappelijke vertegenwoordig van de bewoners van Linkeroever aanwezig kan zijn.
Op 5 februari 2018 werden de adviezen van de deputatie en de andere adviserende instanties zoals opgelegd in het VCRO plenair besproken.
Er werden adviezen en suggesties voor toevoegingen bij de voorschriften en de toelichtingsnota meegegeven. Naar aanleiding van de adviezen werd het voorontwerp-RUP FAB181 aangepast en verduidelijkt.
De aanpassingen in de voorschriften en toelichtingsnota komen overeen met de aanpassingen op het advies van GECORO. Bovendien werd op vraag van de deputatie verduidelijkt dat er ingezet wordt op een divers woonaanbod met ook aandacht voor grote gezinnen. Ook worden diensten en gemeenschapsfuncties opgenomen in het gebouw ter ondersteuning van de woonfunctie binnen het plangebied maar ook errond. In de toelichtingsnota werd ook verder het opzet van dit plan ruimer binnen de principes van het s-RSA gekaderd en meer bepaald over de gewenste woonontwikkelingen tussen Middenvijver en Galgenweel en over het creëren van centraliteit voor Linkeroever zoals opgenomen in de resultaten van het onderzoek van “Labo XX - Ontwerpend onderzoek rond verdichting en stadsvernieuwing 20ste-eeuwse gordel Antwerpen “ van 14 juli 2014 en het “Ruimtelijk ontwikkelingsconcept Scheldepark-Linkeroever” van 1 februari 2008.
Op advies van Toerisme Vlaanderen werd geen beperking in oppervlakte voor kleinschalige toeristische logies opgelegd.
De gemeenteraad beslist om het ontwerp-RUP 'FAB181' (algplanid:RUP_11002_214_10027_0001) voorlopig vast te stellen.
Dit ontwerp bestaat uit een grafisch plan, het grafisch register, een plan van de bestaande en de juridische toestand, de stedenbouwkundige voorschriften en een toelichtingsnota.
De gemeenteraad beslist om de overeenkomst met de nv Bouwonderneming Vooruitzicht goed te keuren.